Sentencia Civil Nº 397/2004, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 714/2003 de 28 de Junio de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 714/03

JUZGADO.- GRANADA 13

AUTOS.- ORDINARIO 221/02

PONENTE SR. D. MOISES LAZUEN ALCON

SENTENCIA NUM___397_____

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO MOLINA GARCIA

MAGISTRADOS

D. MOISES LAZUEN ALCON

D. JOSE MALDONADO MARTINEZ

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En la Ciudad de Granada a veintiocho de junio de dos mil cuatro. La Sección Cuarta de esta

Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Granada nº 13, en virtud de demanda de DIRECCION000 , que ha designado para oír notificaciones en esta instancia al Procurador Sr. García de Gracia, contra DIRECCION001 , que ha nombrado a la procuradora Sra. González Sánchez, para oír notificaciones en esta alzada.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada , y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en veinticuatro de enero de dos mil tres, contiene el siguiente fallo: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los tribunales D. Miguel Angel García de Gracia, en nombre y representación de la DIRECCION000 de Granada, contra La DIRECCION001 de Granada, debo absolver y absuelvo a la mencionada demandada de las pretensiones en su contra deducidas. Y todo ello, con expresa imposición a la parte actora del pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Substanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISES LAZUEN ALCON.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia, dictada en 24-1-03, por el Juzgado de primera instancia nº 13 de Granada, en autos de juicio ordinario 221/02, seguidos por demanda de DIRECCION000 , de Granada, frente a DIRECCION001 , de Granada, se formuló por la Comunidad actora, recurso de apelación, que ha originado el rollo 714/03, de esta Sala, que resolvemos, señalando como datos de hecho a tomar en consideración: A) La comunidad actora se encuentra constituida en el local sotano, perteneciente al edificio sobre el que se constituye la DIRECCION001 , y, además, se prolonga a la planta sotano de la Comunidad de Propietarios DIRECCION002 , nº NUM000 , de Granada. B) Según el título constituvo, los locales de negocio en las citadas plantas no participarán en los gastos correspondientes al portal, escaleras y ascensores del inmueble principal, salvo que tengan acceso por el portal. C) Como elementos comunes del inmueble se describen en el citado título (escritura de 29-11-69), entre otros, "el portal, las escaleras, cuartos o espacios para contadores, servicio de portería y portero, incluso sus seguros, salarios e impuestos... D) En los Estatutos de la Comunidad, se dice, que los locales de negocio en las citadas plantas no participarán en los gastos correspondientes al portal, escaleras y ascensores del inmueble principal, salvo que tengan acceso por el portal., estableciendose la obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble..., las que ocasione la conservación y entretenimiento del edificio..., quedando exceptuados de esta derrama los propietarios de los locales que no puedan hacer uso del servicio de ascensores, ni servirle la escalera por lo que quedan libres de aquella cantidad, que se concreta a la de electricidad de escaleras, ascensores y a las de reparación de una y otros". E) Desde la contratación de la portera Dª Claudia , 5-3-90, la DIRECCION000 , ha venido abonando los gastos correspondientes, en su cuota-parte, a salarios y seguros de la misma, hasta Enero de 2000. F) Desde el inicio de su actividad, la portera ha venido realizando los servicios inherentes a su actuación profesional, hasta fecha reciente en que la Secretaria de la Comunidad de Cocheras le ordenó no realizar a partir de ese momento, labor alguna en relación con las cocheras. G) Los gastos denominados como "escaleras y ascensores", se giran en recibo aparte en relación con la cuota de participación que les corresponde a los propietarios integrantes de la comunidad demandada.

SEGUNDO.- Poco más ha de añadir esta Sala a la fundada sentencia recurrida, que se encuentra plenamente ajustada a derecho. En efecto, partamos de la base de que para que un gasto susceptible de individualización sea tenido como tal, al objeto de que no participe del régimen general de gastos de la comunidad, ha de venir así determinado en el título constitutivo. En otro caso, todos los gastos que generen los servicios comunes, se utilicen o no por los comuneros, están sujetos al regimen de contribución (art. 9-5º LPH), conforme a la cuota de participación de cada copropietario. En el titulo constitutivo (escritura de 29-11-69) se señalan qué elementos son comunes, y entre ellos, figuran el portal, las escaleras, cuartos o espacios para contadores, servicio de portería y portero, incluso sus seguros, salarios e impuestos.

No se oculta a la Sala que el "quid" del debate es el de la obligación de contribuir a determinados servicios por los dueños de locales. Cuestión que no es nueva y que se ha resuelto, partiendo de un criterio restrictivo que ha de regir en la interpretación de las cláusulas excluyentes de gastos comunes (art. 9 LPH), así como de las obligaciones que corresponde a los porteros de fincas urbanas, según su normativa específica, entre las que se encuentran las de vigilancia en general, limpieza de todo el inmueble, limpieza de aceras, etc., y por tanto no limitadas exclusivamente al beneficio de las viviendas, para concluir que la exclusión de gastos de escalera o portal y similares que contengan los respectivos títulos constitutivos no alcanza a los propios ocasionados por la contratación de un portero, a menos que exista una referencia explícita al mismo en la cláusula de exclusión (SAP Cordoba 17-4-78; Bilbao, 1-10-96; Las Palmas 26-7-97; Burgos 26-11-99; Madrid 28-6-99; Zaragoza 24-9-01 ...).

El art. 9-1º C) de la LPH, de 2-7-60, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, añadiendo el nº 2 que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. En base a dicho precepto, la doctrina jurisprudencial es prácticamente unánime al considerar que vienen obligados a contribuir a los gastos del servicio de portería, también los locales, aún cuando estos tengan entrada por lugar distinto del portal del inmueble, y ello, porque el portero, tiene también entre sus funciones la vigilancia del edificio, beneficiandose, por tanto, de dicho servicio también los locales. Por tal razón, la exclusión de su pago, exige la necesidad de un acuerdo claro, expreso y terminante, aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios.

Pues bien, en el caso presente, a la vista de la escritura de constitución, Estatutos y Reglamento de Regimen Interior, en que, de un lado, se recoge como elementos comunes, el portal..., servicios de portería y portero, incluso sus salarios, seguros e impuestos..., y de otro, se exonera a los locales (por tanto a la Comunidad actora) de los gastos de portal, pero no del servicio de portero, (y de hecho desde que se constituyó tal servicio, la actora ha venido contribuyendo), es palmario que, en tanto no se produzca acuerdo unánime, en contrario, ha de seguir contribuyendo.

El hecho de que portero no limpie las zonas comunes dentro de la cochera, obedece, como certeramente señala la sentencia recurrida, a que el local (Comunidad de Cocheras) es una unidad frente a la Comunidad demandada, y por tanto las zonas comunes del edificio no son las propias de la comunidad actora (que son privativas de esta).

Consecuentemente, se impone la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con paralelo rechazo del recurso interpuesto, y con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada (art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

La Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada en 24-1-03, por el Juzgado de primera instancia nº 13 de Granada, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISES LAZUEN ALCON, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.