Sentencia Civil Nº 397/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 568/2011 de 06 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00397/2012

SENTENCIA NÚMERO 397/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MANUEL MORAN GONZALEZ

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a seis de Julio de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 902/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala nº 568/11; han sido partes en este recurso: como demandantes-apelantes D. Leovigildo , Dª Graciela y D. Prudencio representados por la Procuradora Dª Mª del Carmen Casquero Peris y bajo la dirección del Letrado D. José Francisco Alcalde Calvo y como demandada-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Dª Patricia Martín Miguel y bajo la dirección del Letrado D. Juan Ignacio Martín Miguel, habiendo versado sobre Impugnación Acuerdo 2º de la Junta General Ordinaria celebrada el 30/03/10.

Antecedentes

1º.- El día 14 de Junio de 2.011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando como estimo la excepción de falta de legitimación activa alegada por la parte demandada, debo desestimar y desestimo la demanda deducida en nombre y representación de D. Leovigildo y Dª Graciela , y de D. Prudencio , contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE SALAMANCA. Y que debo condenar y condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en esta instancia".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se estime el presente recurso, anule la Sentencia recurrida, desestime la excepción de falta de legitimación activa y finalmente, dicte resolución por la que estime íntegramente su demanda de conformidad con el Suplico de la misma. Mediante otrosí solicitó la admisión de prueba documental.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando que en la sentencia que se dicte, desestime íntegramente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de los apelantes, y todo ello con imposición de las costas procesales. Se opuso a la prueba solicitada por la parte contraria.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y por Auto de 31 de Octubre de 2.011 se denegó la admisión de la documental solicitada por la parte recurrente, aportada junto con el escrito de interposición del recurso, siendo devuelto a dicha parte el mencionado documento, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 29 de Junio de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error de derecho, con infracción del artículo 18.2 LPH , en con el artículo 9 del mismo cuerpo legal , debiéndose entender que en el presente caso la parte actora sí que tiene legitimación activa; y solicitó que por aplicación de los artículos 12 y 17.1ª LPH se estimase la demanda, porque la cuota de participación de cada piso local consta en el título constitutivo, de manera que sólo es posible modificarlo por acuerdo unánime de los propietarios, aquí no existente, y en cualquier caso el acuerdo impugnado vulneraría la teoría de los actos propios de la comunidad.

La parte demandada se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar en primer lugar, respecto a la excepción de falta de legitimación activa planteada por la comunidad de propietarios demandada y estimada en la sentencia apelada que la cuestión entorno a la cual gira la misma no es otra que la de determinar si debe interpretarse el art. 18,2 in fine en el sentido de que los comuneros morosos pueden impugnar los acuerdos de alteración o modificación de las cuotas de participación sin exigirles que estén al corriente en el pago de sus deudas con la Comunidad o que deban consignar lo que adeudan, o se les excluye de esta obligación que sí tienen el resto de propietarios por la redacción literal del 2º párrafo in fine en relación a la legitimación que debe reunirse para impugnar los acuerdos por la vía del art. 18 LPH .

Cuestión a cuyo respecto cabe señalar que:

a) Existirá una alteración del título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado es un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son alterados, de modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayoritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposición a la cuota concreta adeudada fijada en un acuerdo.

b) El moroso en líneas generales y con carácter de habitualidad no puede impugnar. Así, no tendrá legitimación para impugnar si no consigna en los casos en los que el copropietario impugnante adeudare, además de la suma que dimanaba del acuerdo con el que muestra su disconformidad mediante la impugnación, otra que ninguna relación tuviera con el acuerdo impugnado, en cuyo caso dicha impugnación le estaría vedada al comunero en cuestión por encontrarse ante una injustificada situación de morosidad.

c) Si el comunero pretendiera impugnar un acuerdo de esta especie pero fuera deudor de deudas para con la comunidad que no tuvieran su origen en el acuerdo impugnado, y este no fuera de establecimiento o modificación de coeficiente de participación o contribución a los gastos generales, quedaría tan vinculado y limitado para su legitimación como cualquier otro comunero, de modo tal que solo podría impugnar el acuerdo de establecimiento o alteración de cuotas de participación previo abono de las deudas o de su consignación.

d) El hecho de que el art. 18,2 párrafo final deba entenderse en el sentido expuesto, no excluye que el copropietario que pretenda impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios, cuyo objeto sea el alterar o fijar las cuotas de participación, deba cumplir con el resto de los requisitos que establece este precepto, como es el requisito de que hubiera salvado su voto en la junta, que hubiera estado ausente de la junta por cualquier causa, o bien que hubiera sido privado indebidamente de de su derecho de voto. Debiendo también haber procedido al pago o consignación, en su caso del resto de las deudas y que no tengan su origen en dicho acuerdo.

e) Además, lo que no se podrá llevar a cabo es la impugnación, por ejemplo de las concretas cuotas asignadas a un propietario moroso si las mismas están erróneamente fijadas en el acuerdo de la junta o el comunero discrepa del importe económico que se le ha asignado. En tales casos, y en otros parecidos, el propietario que sea deudor de la comunidad estará obligado, si desea impugnar dichos acuerdos, a pagar la deuda o consignarla judicialmente, sin que en estos supuestos concretos (que no suponen ni alteración ni modificación de las cuotas) sea aplicable la excepción prevista en el art. 18,2 in fine.

Como en síntesis vienen a explicar las sentencias de la mayoría de las Audiencias Provinciales que han venido a tratar este tema (a título de mero ejemplo, AP Vizcaya en sentencia de 31 marzo 2008 , AP La Rioja de 21 junio 2006 , AP Málaga de 21 junio 2004 , AP Madrid de 17 mayo 2004 , AP Guipúzcoa de 14 marzo 2001 , AP Huelva de 20 enero 2005 , AP Tarragona de 15 junio 2004 , etc.) el párrafo segundo del art. 18 LPH dispone que para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, el disidente deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios. Lo que la norma precisa es la necesidad de impugnación judicial de los acuerdos comunitarios aunque sean notoriamente anulables, que fijan o establecen cargas económicas a los comuneros , ya que sin esa impugnación judicial, y por la mera disidencia en el acto de la Junta, no se puede eliminar el cumplimiento de lo decidido por mayoría, aunque lo fuere de modo incorrecto. Lo contrario habría conducido al fenómeno denominado de patología de las comunidades , ya que bastaba con uno o dos vecinos renuentes al pago para detener o perjudicar gravemente la estructura económica de la comunidad de propietarios en la que aquellos actuaran. Para ello se fuerza al disidente aparentemente moroso para revelar la seriedad de su oposición a la voluntad principal, abonando o consignando las cuotas que cree no deber .

Ello se ha venido a interpretar, bien como requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción, tesis inicial, bien como requisito sustantivo de la propia acción ejercitada . Esta última viene a ser la tesis que poco a poco va abriéndose camino. La falta de consignación de las cuotas afecta directamente a la legitimación del disidente para el ejercicio de la acción, entendida como un derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo de tutela judicial, siendo en consecuencia motivo de sobreseimiento del proceso, una vez advertido. (Ver por ejemplo resolución de la AP Huelva de 20 enero 2005 )

La propia Exposición de Motivos de la última reforma de la LPH ya ponía el acento en la armonización de los intereses comunes con los privativos de cada propietario, con un marcado reforzamiento de los primeros para conseguir una solidaridad necesaria para la buena marcha de la comunidad por encima de los intereses egoístas del propietario singular. Hay un equilibrio, si el propietario puede ejercer el derecho de impugnar los acuerdos de la mayoría, pero tiene que cumplir con las obligaciones que a tal fin mantiene con la comunidad.

Por otro lado esta consignación, con carácter general, se hace necesaria que exista al tiempo de adoptarse los acuerdos impugnados, por cuanto un requisito para la posibilidad de impugnar por el comunero presente, es haber verificado en la Junta su voluntad en tal sentido, no pudiendo hacerlo si está privado de voto.

Y además de cara a la interposición de la demanda, en ese momento también tiene que estar al corriente de pago para la impugnación, requisito que se ha calificado de insubsanable, por ser presupuesto de la acción, pudiéndose sólo, en caso de duda, subsanar la ausencia de la justificación del cumplimiento del requisito al tiempo de la presentación de la demanda. ( AP Tarragona, sentencia de 15 junio 2004 entre otras).

La excepción reseñada en el párrafo segundo del art. 18 LPH , sólo tiene cabida dentro de este último escalón que ha supuesto para el disidente tener previamente que haber cumplido con los requisitos anteriores para verificar esa impugnación del acuerdo que imponga ciertamente esa alteración de las cuotas.

Ahora bien, ello que tiene su justificación en la protección de las minorías, como excepción que es, no puede interpretarse de modo extensivo, y en consecuencia no tiene el sustrato que en muchas ocasiones se pretende. Así una interpretación conjunta de los arts. 9 y 5 LPH art.5 EDL 1960/1955 art.9 EDL 1960/1955 (entre otras pueden consultarse las SSAP Segovia de 24 junio 1999 y 30 junio 2005 y AP Huesca de 22 julio 1998 ) conduce a mantener que existirá una alteración del título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado, un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son alterados, de modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayoritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposición a la cuota concreta adeudada fijada en un acuerdo.

Por tanto la excepción del art. 18,2 LPH para el disidente moroso, sólo tiene cabida en la exigencia de estar al corriente de pago al tiempo de presentar la demanda de impugnación del acuerdo que haya previsto la alteración de las cuotas, pero no sana las deficiencias previas en que hubiera incurrido el comunero a la hora de poder impugnar ese acuerdo, que en caso de darse afectaran a su legitimación para impugnar, y en segundo lugar el ámbito de aplicación de la excepción es muy concreto, de mucha menor extensión de lo que por lo general se pretende

En este sentido se pronuncian entre otras la SAP de Madrid sec. 14ª de 4 marzo 2008 al señalar "El legislador trata de evitar que los propietarios dejen de cumplir su obligación esencial de contribuir económicamente al mantenimiento de la comunidad, imponiendo al propietario que pretenda impugnar un acuerdo de la junta la acreditación de estar al corriente en el pago de sus deudas vencidas con la comunidad, salvo que éstas provengan del acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación que se combate, lo que no ocurre en el presente supuesto". Así como la SAP León de 19 junio 2007 al declarar "El pago o la consignación previa que el art. 18,2establece como requisito de procedibilidad no es exigible en este proceso puesto que en el mismo se impugnan los acuerdos adoptados en la Junta, entre ellos el establecimiento de una cuota nueva a cargo de los locales propiedad del demandado, pues resulta contrario a la lógica jurídica obligar a pagar o consignar con carácter previo las deudas que están siendo discutidas" . En este mismo sentido la SAP Guipúzcoa, sec. 2ª, de 23 marzo 2007 .

Procede, pues, desestimar la excepción de falta de legitimación activa planteada, puesto que en realidad de verdad, el objeto del presente juicio no es otro que determinar si los gastos comunes de portería, calefacción etcétera se deben pagar por igual entre todas las viviendas o por coeficientes de participación en el edificio, y, por consiguiente, si nos hallamos o no ante un acuerdo que ha modificado el título constitutivo en el que se establecía el criterio para la determinación y fijación de los gastos comunes, por vivienda o por coeficiente de participación en el edificio, de suerte que estamos ante la excepción del artículo 18.2, en relación con el artículo 9 LPH , y si exigiéramos al demandante que estuviese al corriente en el pago de los gastos comunes derivados del acuerdo impugnado, estaríamos aplicándole el llamado " solve et repete", que es precisamente lo que trata de evitar la excepción del artículo.18.2 LPH en lo referente tan sólo, como hemos visto, a los acuerdos en los que se modifiquen o se altere la cuota para la determinación y fijación de los gastos comunes, y no tan sólo la cuantía de estos últimos.

Tercero.- En consecuencia, hemos de entrar en el fondo del asunto, y a este respecto hay que comenzar por afirmar que no existe en el presente caso ninguna alteración ilegal de la cuota de participación. Esta viene fijada en el título constitutivo y en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que su modificación, en efecto, exige la unanimidad. Ahora bien dicho requisito legal de la unanimidad se consiguió en el presente caso en la Junta de Propietarios del año 1976. Desde entonces la cuota es distinta, según se trate de gastos comunes ordinarios, que se pagan por vivienda, o de gastos comunes extraordinarios, que, como se hacía con anterioridad, se pagan por coeficiente de participación de cada piso o vivienda en el edificio.

Todo ello quede dicho sin olvidar que ningún acto propio de la comunidad puede variar la voluntad plural de la misma manifestada en la Junta de Propietarios del año 1976. Y no ya tan sólo porque tal acto propio no existe, ya que los recibos aportados por la parte actora son de gastos extraordinarios o de entregas a cuenta; sino también y sobre todo porque el nuevo criterio para el establecimiento de los gastos comunes sólo y exclusivamente se puede llevar a cabo por unanimidad en una nueva Junta de Propietarios que modifique lo acordado en la ya lejana junta de 1976, nueva junta de propietarios que aún no ha tenido lugar.

Por consiguiente, como venimos diciendo, procede desestimar la presente demanda. Sin que a ello obste en absoluto que la Junta de Propietarios de 1976 donde se acordó el nuevo criterio para la distribución de los gastos comunes no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, porque los aquí demandantes no son terceros con respecto a dicha comunidad de propietarios ; y además, desde el año 2001, conocieron el modo de repartir los gastos de 1976, y no presentaron ninguna impugnación al respecto dentro del plazo legal, sin que los recibos aportados quepa interpretarlos como un a modo de acto propio de la comunidad con respecto a los actores sobre la alteración de la forma de extracción de los gastos comunes, que como hemos visto, sólo puede llevarse a cabo por unanimidad y en Junta de Propietarios expresamente convocada al efecto, que aquí no ha existido todavía. De manera que, como hemos dicho, tales recibos constituyen tan sólo entregas a cuenta. No se olvide que una de las características esenciales de la doctrina de los actos propios es que mediante estos se determine de una manera inequívoca la voluntad del agente, lo cual no puede predicarse de unos simples recibos que además de referirse gastos que continúan exigiéndose como antes por coeficiente, en todo caso, pueden también ser interpretados como simples entregas a cuenta.

El presente recurso, debe, pues, ser desestimado, y con ello la demanda interpuesta, manteniéndose, por tanto, por aplicación del artículo 394.1 LEC , la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, por cuanto sus pretensiones han sido desestimadas, como lo fueron también en la sentencia impugnada, aunque ahora lo haya sido por fundamentos de derecho referentes, no a la forma, sino al fondo del asunto.

Cuarto.- Por aplicación del artículo 398 .2 LEC , no procede hacer imposición de las costas del presente recurso a ninguna de las partes, toda vez que el mismo ha sido estimado en parte, en lo relativo a la excepción formal de falta de legitimación activa que había sido estimada en la sentencia impugnada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª María del Carmen Casquero Peris en nombre y representación de D. Leovigildo , Dª Graciela y D. Prudencio contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca con fecha 14 de Junio de 2.011 en el procedimiento de que este Rollo dimana, dejamos sin efecto la falta de legitimación activa en ella declarada, y entrando en el fondo del asunto, desestimamos la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María del Carmen Casquero Peris en nombre y representación de D. Leovigildo , Dª Graciela y D. Prudencio contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE SALAMANCA, representada por la Procuradora Dª Patricia Martín Miguel, con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, y sin hacer imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes .

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-