Sentencia Civil Nº 397/2015, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 255/2015 de 09 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00397/2015

R. 255/15

S E N T E N C I A NUM. TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados:

Dª Mª Jesús de Gracia Muñoz

D. Rafael Mª Carnicero Giménez de Azcárate

En Zaragoza, a diez de diciembre de dos mil quince.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados al margen referenciados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza , en autos de juicio ordinario nº 695/14, de que dimana el presente Rollo de Sala nº 255/15, en el que han sido partes, apelantes, los demandantes D. Modesto y Dª Adriana , representados por la Procuradora Dª Carmen Redondo Martínez y asistidos del Letrado D. Pablo Escudero Ranero, y apelado, el demandado D. Sixto , representado por el Procurador Fernando Terroba Mela y asistido del Letrado D. Angel García Bernués, sobre reclamación de cantidad, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio Medrano Sánchez, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: 'FALLO: DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Carmen Redondo en representación de Modesto y Adriana frente a Sixto representado por el Procurador Sr. Fernando Terroba y en consecuencia ABSUELVO a éste de las pretensiones frente a él formuladas.

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de los demandantes D. Modesto y Dª Adriana se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación, el cual fue sustanciado conforme a las normas legalmente establecidas, remitiéndose los autos originales a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente Rollo de Sala y personadas las partes en legal forma, se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso el día 25 de septiembre de 2015, en que tuvo lugar.

CUARTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La estructura factual del conflicto que se resuelve en este proceso es relativamente sencilla de sintetizar. Los demandantes Don Modesto y Dª Adriana adquirieron del demandado Sr. Sixto , la parcela NUM000 del Polígono NUM001 de Espasa (Huesca) en escritura pública de 20 de julio de 2006, si bien tal escritura venía precedida de un acuerdo consignado en documento privado de esa misma fecha.

Tal parcela se consigna como regadio en la escritura, aunque tenía al tiempo de su compra un potencial aprovechamiento urbanístico, finca que fue objeto de una acción reivindicatoria por parte de un tercero con relación a un huerto de 133 m2, acción reivindicatoria que prosperó. La merma del terreno objeto de reivindicación ha generado una sustancial reducción del aprovechamiento urbanístico de la finca en términos tales que puede afirmarse con seguridad que los compradores no hubieran adquirido la parcela. Hay, como luego se razonará, una evidente frustración del interés de la parte compradora.

SEGUNDO.- Sobre esta síntesis, que a tenor del resultado de la prueba practicada no deja dudas de ningún tipo, conviene hacer algunas consideraciones sobre las acciones ejercitadas. Porque las mismas, en atención al suplico, son confusas. La primera petición, apartado A) del suplico, es exclusivamente dineraria. La segunda, el apartado B) también. Atendiendo a la fundamentación jurídica, con la que precisar la causa de pedir, lo que se pretende con la primera petición es una resolución del contrato de compraventa en aplicación de la doctrina del 'aliud pro alio'. La segunda acción es solo indemnizatoria por el incumplimiento de la parte vendedora de entregar en definitiva una cosa diferente a la pactada que no satisface el interés del acreedor.

Pero la acción resolutoria se expresa en la demanda de manera confusa, entremezclándose con la nulidad (la acción subsidiaria lo es, se dice, si se considera por el Juzgado 'que no nos encontramos en un supuesto del aliud pro alio, y que el contrato es nulo·).

La venta de cosa ajena, o venta de cosa parcialmente ajena, que sería el caso, no aboca, en contra de lo razonado por el Juzgado, a un supuesto de nulidad, léase anulabilidad, sino que se introduce en la esfera de la fase de cumplimiento contractual. En la venta de cosa ajena hay consentimiento, hay objeto y hay causa. Por tanto hay contrato ( art. 1261 C.Civil ). El contrato de compraventa es obligacional, no real, de suerte que si se vende algo ajeno y no se puede transmitir la propiedad, obligación principal del vendedor, nos encontramos en la esfera del cumplimiento y no en la de la nulidad, se quiera fundamentar esta última en una falta de objeto, o en un error en el consentimiento.

TERCERO.- Acaso sea conveniente realizar algunas reflexiones sobre la doctrina del aliud pro alio y la relación entre las acciones encaminadas al cumplimiento íntegro de la prestación y las acciones de saneamiento.

La jurisprudencia, como válvula de escape ante los cortísimos plazos de las acciones edilicias, creó una doctrina jurisprudencial conforme a la cual pueden eludirse esos plazos y acudir a las reglas generales sobre contratación cuando las deficiencias o vicios de la cosa, por la entidad que alcanzan, suponen el cumplimiento de su obligación de entrega íntegra de la prestación y, sobre todo, cuando la cosa tiene tales deficiencias que la hacen inhábil para su destino. Es la doctrina del 'aliud pro alio' que tanto se invoca por la parte recurrente y para cuya aplicación la jurisprudencia suele exigir una cierta entidad en las deficiencias.

CUARTO.- La cuestión es si esa doctrina es aplicable a los supuestos de saneamiento por evicción. La duda surge porque, primero no hay necesidad de acudir a una construcción de defensa de los derechos del comprador con lo que superar unos breves plazos para defenderse frente a vicios ocultos o que no se pudieron apreciar inicialmente cuando aquí la acción nace y tiene como presupuesto el que la privación lo sea en sentencia firme. Es en ese momento cuando nace la acción.

En segundo lugar por cuanto el saneamiento por evicción es un régimen jurídico especial de defensa del comprador que podría hacer pensar debe, a diferencia de los vicios ocultos, prevalecer frente a las reglas generales, a las que excluye. Y sobre todo porque en el régimen especial, el del saneamiento por evicción, hay articulado un instrumento de garantía que en el régimen general no existe y es ineludible.

En efecto es inexcusable que el vendedor sea llamado al proceso como tercero interviniente. Que lo sea dentro del plazo para contestar la demanda y que lo sea 'como la misma ley establece para emplazar a los demandados'. Las razones para ello son evidentes. La laudatio actionis tiene una finalidad de garantía. La compraventa es un título derivativo del derecho de propiedad y por tanto si la acción reivindicatoria de un tercero es el presupuesto del deber de saneamiento el dejarle indefenso para defender el mejor derecho sobre el bien transmitido: solo puede defenderse en ese proceso y no en aquél en el que se le exige el deber de sanear. Y junto a esta razón de orden procesal existiría otra de carácter sustantivo. Si no se exigiera sentencia en la que sea vencido el comprador y si en el proceso correspondiente no se pudiera defender el vendedor se podrían facilitar confabulaciones entre el tercero y el comprador en perjuicio del vendedor. Es pues el requisito una garantía procesal, pero no solo de esa naturaleza, sino también sustantiva.

QUINTO.- Y esa llamada al proceso debe realizarse en los términos en los que se previenen en la LEC para la intervención de terceros en el proceso. La LEC regula en los arts. 13 y 14 la intervención bajo la configuración de dos modalidades, la intervención voluntaria ( art. 13 LEC ) y la provocada ( art. 14 LEC ). En ambas, en principio, los que intervienen son considerados como parte, al menos formal. La primera exige tener un interés directo y legítimo, no provoca la retrocesión de las actuaciones, aunque sí permite hacer las alegaciones necesarias para su defensa. La intervención provocada exige una previsión legal de esa intervención legal ( art. 14.2 LEC ), y se impone aquí sí un tratamiento como si de demandado se tratase, pues se debe hacer la solicitud dentro del plazo de alegaciones. En ambos tipos de intervención la misma se produce por decisión judicial. La que aquí se examina debe encajarse en el supuesto de intervención provocada.

Llegados a este punto la cuestión a resolver sería pues si la comunicación que se les hace vía burofax (folios 268 y 265) unos días antes de la vista del juicio es suficiente para entender satisfecho ese derecho. Y la respuesta que debe darse es negativa, pues se les conmina a que comparezcan como testigos. Y en la intervención, sea voluntaria sea provocada, el tercero interesado ostentará la condición de parte, aunque sea formal.

SEXTO.- No habiéndose ejercitado la acción de saneamiento podrían parecer ociosas estas reflexiones, pero para el Tribunal son determinantes pues la cuestión pasa por resolver si no respetada esa garantía es factible pretender aplicar unas reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones y basarse en un incumplimiento cuando no se ha respetado esa garantía procesal y sustantiva.

Pero no son consideraciones ociosas. Por cuanto esa acción no ejercitada, la de saneamiento, no debe entenderse que, por su falta de ejercicio y porque la misma no puede hoy ya ejercitarse, sea excluyente de las acciones que competen al comprador conforme a las reglas generales sobre los derechos y obligaciones al cumplimiento íntegro e indivisible de la obligación que resultan de los arts. 1157 , 1161 y 1258 C.Civil .

Hoy puede afirmarse que la polémica sobre el alcance obligacional (no solo entregar sino transmitir la propiedad) de la compraventa debe entenderse superada, y que en cualquier caso fue lo querido por las partes en el contrato.

En el contrato privado queda clara la finalidad de transmitir la propiedad cuando en su cláusula cuarta se imponen al vendedor el deber de preservar la misma hasta que se otorgue la escritura, con lo que el cumplimiento de los dos requisitos, título y modo, la propiedad se debería entender transmitida al comprador.

SÉPTIMO.- En esa tesitura este tribunal considera que la acción de saneamiento por evicción prevenida en el art. 1461 y 1474 y ss del Código Civil no es excluyente de las que asisten al comprador en orden a exigir el derecho de la prestación íntegra que resulta de los arts. 1096 y 1157 C.Civil , ni de su derecho a ser indemnizado conforme a los arts. 1101 , 1106 y 1107 C.Civil , y en particular del art. 1468 C.Civil , existiendo pues un concurso de normas conforme al cual el acreedor puede acudir a la acción de saneamiento por evicción o a las que se acaban de citar derivadas del régimen general del cumplimiento de las obligaciones, sin que el régimen especial representado por el saneamiento sea excluyente de las reglas y acciones que nacen del conjunto normativo general de las obligaciones y de su cumplimiento. Acaso, como es el supuesto, pueda reproducirse en el proceso en el que se ejercitan las acciones generales, las prevenciones que se disciplinan en el saneamiento en orden a que el vendedor pueda hacer valer frente al 'verus dominus' lo que pudo oponer en el anterior proceso, es decir, excluir una confabulación entre comprador y tercero.

OCTAVO.- Porque es incontestable que nada puede obstar a que el comprador utilice, como al final ha hecho, la facultad resolutoria del art. 1124 C.Civil cuando se genera, como ha sido el caso, un grave incumplimiento de la obligación del vendedor, entendiendo desde el punto de vista de la frustración del interés del comprador.

Porque en efecto este interés, como se ha anticipado al principio de esta resolución, ha quedado anulado por mor de la acción reivindicatoria que ejercitó un tercero.

No comparte la Sala las consideraciones que se contienen en la sentencia de primera instancia en orden a la identidad y aprovechabilidad de la finca vendida, que se tilda de regadío en la escritura. A las fechas del documento privado (20 de julio de 2006) y de la escritura pública y de su addenda privada (27 de julio de 2006) la finca era susceptible de un aprovechamiento urbanístico que pasaba, ciertamente, por una reparcelación formando dos nuevas parcelas, con la que se lograra determinar el aprovechamiento urbanístico y con una determinada edificabilidad que permitió redactar un proyecto técnico sobre una de las parcelas resultantes de esa reparcelación (la 'A', urbana, de 519,65 m2), que tras el éxito de la acción reivindicatoria la finca vendida, la parcela NUM000 , sufre una merma de 133,55 m2, reduciéndose la edificabilidad de 181,88 m2 a 135,13 m2, esto es una merma de 25,7%. Se exigiría un nuevo proyecto con una reducción de la edificabilidad del 25,7% y con una minoración de la fachada que modifica sustancialmente la viabilidad de la edificación. Hay una evidente frustración del interés y de las legítimas expectativas de la parte compradora. Por ello debe prosperar la acción resolutoria del contrato.

NOVENO.- Cuestión distinta es el alcance de los daños y perjuicios. Al margen de la restitución del precio, (48.081 euros) efecto propio de l resolución, gastos de notaría (187,18 €) y Registro (48,80 €) y fiscales (350 €) lo que la Sala no considera puedan incluirse en la consideración de daño imputable al incumplimiento del vendedor son los gastos relativos a la preparación del proyecto de edificación inicial y los costes del proceso de concreción del aprovechamiento urbanístico. De estos últimos, porque son específicos de la acción de saneamiento ( art. 1478.3º C.Civil ) que la parte compradora no ha ejercitado. Y los gastos de proyecto de edificación y asociados al mismo porque no se trata de un incumplidor de mala fe. Al margen de que esta última no se puede presuponer, la prueba practicada en el juicio desveló con estable claridad que el vendedor desconocía cualquier incertidumbre sobre el alcance y el carácter pacífico de la propiedad de la parcela NUM000 , de suerte que la aplicación del art. 1101 y, en particular, del art. 1106, ambos del C.Civil , el daño del que se responde es el previsto o que se haya podido prever al tiempo de constituirse la obligación, pero no de todos los que se deriven conocidamente de la falta de cumplimiento de la obligación, arrojando luz en este sentido la previsión contenida en el art. 1478.5 C.Civil que hace responder al vendedor de los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato si se vendió de mala fe.

DÉCIMO.- La Sala considera que la dificultad jurídica que puede presentar el asunto en razón a la compatibilidad de acciones hace que no sea pertinente hacer una especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias conforme a las previsiones de los arts 398 y 394 LEC .

VISTASlas disposiciones legales de general y pertinente aplicación,

Fallo

Primero:Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Carmen Redondo Martínez en nombre y representación de D. Modesto y Dª Adriana , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza y recaída en el juicio declarativo ordinario nº 695/2014, la que se revoca y se deja sin valor ni efecto jurídico alguno.

Segundo:Se estima parcialmente la demanda interpuesta por los recurrentes contra D. Sixto , y en su virtud,

a) Se declara la resolución del contrato de compraventa otorgada por las partes en la escritura pública otorgada el 27 de julio de 2006, y que tenía por objeto la parcela NUM000 del Polígono NUM001 , finca registral NUM002 .

b) Se condena al demandado a devolver a los actores la cantidad de 48.081 € del precio, más 585,98 € de daños y perjuicios, más los interses legales.

Sin costas en ninguna de las dos instancias, y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad.

Ciudad de Zaragoza, a fecha anterior.