Sentencia CIVIL Nº 397/2018, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 1012/2017 de 19 de Abril de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 397
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Rafael Morales Ortega
MAGISTRADOS
Dª Elena Arias Salgado Robsy
D. Luis Shaw Morcillo
En la ciudad de Jaén, a diecinueve de Abril de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio
Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 640 del año 2015, por el Juzgado de Primera Instancia nº
3 de Úbeda, rollo de apelación de esta Audiencia nº 1012 del año 2017 , a instancia de D. Bernardino
Y D. Blas , representados en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Antonio ángel Martínez
López y defendidos por el Letrado D. Eliseo Rodríguez Fernández; contra ANALEX HOSTELERÍA, S.L. ,
representada en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª Ana Belén Moreno Arredondo y defendida
por el Letrado D. Nicolás Ankersmit Alcántara.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 3 de Úbeda, con fecha 1*9 de Abril de 2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta, debo condenar y condeno a ANALEX HOSTELERÍA SL a que abone a los demandante la cantidad de SEIS MIL CIENTO DIECIOCHO EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS DE EURO (6.118,24 euros), compensable con el crédito a favor del demandado de 15.000 euros, más intereses legales en la forma dispuesta en el Fundamento Jurídico quinto. Con expresa reserva de la demandada para reclamar el sobrante de la anterior compensación por el juicio declarativo correspondiente.

Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandante, D. Bernardino y D. Blas en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Úbeda, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandada, Analex Hostelería, S.L., remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 11 de Abril de 2018 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Rafael Morales Ortega.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Contra la sentencia de instancia por la que estima parcialmente la demanda presentada en la que se reclamaban la cantidades correspondiente a diversas partidas o conceptos previstos a cargo del arrendatario, tras la resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio destinado a restaurante, sito en la C/ Cristo Rey s/n de Úbeda, suscrito el 15-2-08 con la anterior arrendadora INVERAR. JH S.L., en cuya posición se subrogaron los actores en virtud del Anexo de 1-11-12, compensando la cantidad concedida de 6.118,24 euros con parte de la fianza -15.000 euros- prestada en su día y no cobrada, como se oponía en la contestación a la demanda, se alza la representación procesal de los actores y esgrimiendo como motivo la existencia de error en la valoración de la prueba, con infracción de las reglas de interpretación de los contratos del art. 1.281 y stes. Cc , así como el propio art. 1.255 y 1.091 Cc , entendiendo vulnerados tales preceptos tanto en lo que a la reclamación de desperfectos y ajuar o elementos que faltan del local se refiere, como del IBI, diferencia por la renta no abonadas o el importe de la recaudación de las dos máquinas tragaperras tipo B reclamadas, por estar así previsto en el clausulado del contrato y recogidos tales utensilios en el inventario anexo realizado con fecha 1-11-12, al momento de la subrogación, solicitando en definitiva se estimen todos los importes reclamados por los diversos conceptos expuestos en su escrito de demanda, aunque en puridad se contradice con la alegación séptima del propio escrito de apelación en el que excluye la impugnación de la no concesión de la suma de 5.929,29 euros correspondiente al importe del rótulo luminoso del local, aceptando su denegación.

Segundo.- Centrado así el objeto de discusión en esta alzada y denunciada la errónea valoración de la prueba, hemos de partir como se ha pronunciado reiteradamente esta Audiencia Provincial -Ss. Secc. 2ª de 27-2-06, 6-7-06, 7-5-07, 12-5-09, 29-6-10 o en las más recientes de 17-1-12, 14-6-13 ó las de esta Secc. De 20-2-14, 27-11-15, 17-3 y 13-10-16 o las más recientes de 26-4, 3-5 y 30-11-17, entre otras muchas-, de que no es admisible al apelante tratar de imponer su lógicamente parcial e interesada valoración, frente a la más objetiva y crítica del juzgador de instancia, pues es reiterada la jurisprudencia ( SSTS de 21-9-91 , 18-4-92 , 15-11-97 y 26-5-04 , entre otras muchas) que atribuye a éste en principio plena soberanía para la apreciación de la prueba, salvo como hemos expuesto, ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, únicos supuestos en que cabe su revisión, supuestos que desde luego no sólo no concurren en el enjuiciado, sino que lejos de ello hemos de compartir la conclusión alcanzada por la Juzgadora de instancia por su corrección, a salvo de alguna imprecisión.

Para justificar tal conclusión, hemos de partir de que el objeto de la litis se centra en definitiva en la interpretación del documento de resolución adjuntado como doc. nº 5 de la demanda, fechado el 1-7-14, en relación con el contrato de arrendamiento de 15-2-08 y Anexo al que se adjunta inventario suscritos por las partes el 1-11-12, al inicio citados, a fin de determinar, al margen de si la valoración de desperfectos del local y de los enseres, utensilios y máquinas que faltan efectuada por el perito de los actores es la correcta y no la acogida en la instancia, la procedencia de las partidas que fueron denegadas y se insiste en reclamar, correspondientes al IBI de los años 2.012 y 2.013, diferencias de renta no abonadas y recaudación de las máquinas Tipo B instaladas en el local.

Al efecto, es jurisprudencia uniforme -por todas, STS de 9-2-09 -, la que declara que 'La calificación e interpretación de los contratos, según reiterada doctrina de esta Sala, corresponde a los tribunales de instancia sin posible acceso a la casación salvo que se revele como ilógica o absurda o claramente vulneradora de los preceptos legales', y que según esa misma doctrina jurisprudencial relativa a la interpretación de los contratos - SSTS de 15-2-02 , 20-10-04 ó 19-5-05 , 30-3-07 y 1-10-09 , entre otras muchas-, las normas o reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 Cc , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 24-5-91 , 1-7-97 ó 23-1-03 ).

Tercero.- Así pues, partiendo de las anteriores premisas, lo primero que procede aclarar es que efectivamente la cantidad de 16.939,79 euros consignada en el hecho cuarto de la demanda, sí resulta de la suma de las partidas incluidas en la misma, lo que ocurre es que en la misma, al relacionar lo reclamado en el requerimiento notarial efectuado el 22-7-14 - doc. nº 7 demanda-, incluye el IBI de los años 2.012 y 2.013, aunque nada tengan que ver con desperfectos o faltas, razón por la que posteriormente no se reclama como tal concepto independiente en el suplico y sí englobado en entre las cantidades de dicho hecho cuarto.

Hecha la anterior declaración, la Juzgadora de instancia en lo que se refiere a los desperfectos o faltas, acoge el informe pericial emitido por el Ingeniero Técnico Industrial Sr. Eulogio a instancia de la demandada, en lugar del emitido por el perito Sr. Evaristo propuesto por los actores y las facturas de compra adjuntas.

Pues bien, en este apartado lo que realmente se impugna es la valoración de la prueba pericial practicada y al efecto habremos de tener en cuenta, la doctrina jurisprudencial referida a la valoración de dicho medio probatorio, plasmada entre otras en la STS de 18-6-10 - que declara que 'la prueba pericial debe ser apreciada por el juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 LEC , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13-2-90 , 29-1-91 , 11- 10-94, 1-3 y 23-4-04 , 28-10-05 , 22-3 y 25-5-06 , 29-11-07 , 29-5-08 y 22-7-09 ), de modo que no procederá la revisión que de dicha valoración se pretenda, atendida la flexibilidad en la vinculación del Juez a la prueba pericial, cuando el mismo no se aparte de dichas reglas o directrices o cuando acuda a una de las periciales practicadas sin acoger criterios más o menos amplios o restrictivos de otros informes aportados en los autos, siempre y cuando la opción efectuada sea lógica y responda a las reglas de la experiencia expresadas y en consecuencia no arbitraria.

A la luz de dicha doctrina pues, ya de principio no procedería la revisión de la prueba pretendida, pues lejos de apartarse de las conclusiones de las periciales practicadas, la sentencia viene a acoger las del perito Sr. Eulogio , y no se puede decir, al margen de que fue el único perito que acudió al acto de juicio a aclarar aquellas, que las mismas sean ilógicas o contrarias a las reglas de la experiencia, por un lado, porque por más que se pretenda en lo que a la reparación de la visera exterior se refiere, manifestó que el deterioro de la misma lo era por la acción de los agentes climatológicos a lo largo del tiempo sin intervención del arrendatario, aceptando el resto de los desperfectos; y en cuanto a la reposición de equipos, mobiliario y otros enseres, a virtud de la cláusula séptima del inicial contrato de arrendamiento, la arrendataria se hace responsable lógicamente de los desperfectos que no sean consecuencia del uso normal del local, como alegaba la demandada, y por la misma razón habrá que interpretar y convenir en consecuencia, que la reposición no puede ser del valor de nuevo de cada efecto o utensilio a la fecha de la resolución, sino como razonadamente se concluye por el perito cuya conclusión se acoge, teniendo en cuenta la depreciación del bien por el transcurso del tiempo y por el simple uso, pues de otra forma se favorecería un enriquecimiento injusto de los actores, que no pueden pretender incluir en el arrendamiento una serie de utensilios para su uso y que habiendo sido éste el ordinario para el que estaban destinados, el compromiso fuese a entregarlos nuevos, y por la misma razón la reposición de aquellos que falten -sillas, taburetes, enseres de cocina, etc.-, y no hacerlo en idéntico estado, sino realmente en el mismo buen estado de conservación y funcionamiento en que se recibieron, y en la pág. 6 del informe se aclara que además de faltar algunos, los inspeccionados tenían un deterioro propio del uso, teniendo algunos de ellos más de diez años de antigüedad.

En resumen, parece lógico haber optado por el resultado de la pericial demandada en tanto que como explicó el Sr. Eulogio habría de descontarse el valor de depreciación, incluyendo no sólo la comercial tras la venta, por la tenencia de la cosa, sino además su antigüedad vida útil, valor residual, etc., debiendo además excluir el IVA al poder ser recuperado, sin que por otro lado, la apelante pueda apoyarse como quiere, en la cláusula decimoséptima del contrato originario, pues en la misma lo único que se establece es la obligación de contratar seguro de responsabilidad civil para cubrir los daños y perjuicios causados a terceros y al propio inmueble por la explotación del negocio, pero nada más.

Cuarto.- En cuanto al resto de las partidas, la Juzgadora se apoya para justificar el rechazo de las cantidades en cuya procedencia se insiste, básicamente en los dos argumentos proporcionados por la demandada, esto es, en que el documento de acuerdo de resolución no recoge tal concepto, aun teniendo el carácter liquidatorio, además de en la falta de reclamación anterior desde que los actores se subrogaron en la posición del arrendador, pese a tratarse de cantidades importantes.

Pues bien, habremos de coincidir con dicha interpretación, pues en lo que se refiere a la recaudación de las dos máquinas Tipo B, es cierto como afirma la apelante, que en la estipulación decimoctava del contrato, la demandada se comprometía a instalar las mismas, siento el total de la recaudación para la arrendadora, y que se mantenía la vigencia de dicho pacto por la cláusula genérica que se recogía en el anexo de 1-11-12, ahora bien, ello no empece para que se deban tener en cuenta tres hechos transcendentales posteriores a dicho pacto - art. 1.282 Cc -: a) la admisión por el Sr. Blas que expresamente fue él el que personalmente llevó la gestión contable y fiscal de Analex desde 2008 a 2.010, reconociendo que la misma se llevó hasta el año de la resolución en la gestoría que tiene junto con su esposa; b) que desde su subrogación como arrendador en el contrato y hasta su resolución, durante dos años y nueve meses nada menos, no conste se efectuara ninguna reclamación fehaciente por tal concepto, por más que se diga que se efectuaron en atención a la confianza entre las partes algunas reclamaciones verbales y; c) al dato no menos importante de que, pese a la importancia de la cantidad que se reclama y que se concretó según la contestación de Juegomatic S.A., empresa que instaló las máquinas, nada menos que en un importe de 17.275,80 euros, nada se hiciera constar respecto de dicha deuda en el documento de resolución de 1-7-14, pese a admitir en el mismo que el anuncio de dar por finalizada la relación arrendaticia la comunicó la demandada el 30-4-14, esto es, con tres meses de antelación, refiriéndose en la misma solo a la compensación o abono en caso de ser superior la cantidad, con el segundo de los cheques de 15.000 euros entregado para la devolución de la fianza con fecha de vencimiento de 30-7-14, sólo de las facturas pendientes relativas a las cantidades asimiladas de suministros de agua, basura, luz, etc., más los desperfectos y daños que pudiera haber en las instalaciones, mobiliario, enseres y utensilios como en el continente y; d) tampoco se puede dejar de tener en cuenta que en el mismo acto se entregaron dos cheques, cada uno por importe de 15.000 euros para devolver los 30.000 euros de la fianza prestada al inicio, el primero para su cobro a la fecha de vencimiento de 2-7-14 y el segundo para la compensación por los desperfectos y facturas antes mencionados.

Pues bien, de la apreciación conjunta de dichos hechos o datos que conforman el actuar de las partes durante su relación negocial, si pese a estar pactada expresamente la entrega de la recaudación, nunca se reclamó la misma, ni se incluyó en el documento de resolución, que además por más que se diga lo contrario, merece también el carácter de liquidación de las deudas recíprocas a la finalización del contrato, hasta el punto de adjuntar firmado de nuevo el inventario de los diversos utensilios y muebles del local, es lógico concluir, que la voluntad de las partes fue la de dejar a los arrendatarios lo obtenido por tal concepto.

Y en dicha voluntad abundan las propias manifestaciones del Sr. Blas de que por la mala marcha del negocio optaron por reducir la renta a que venían obligados a abonar, de modo que sus propios actos posteriores durante la vigencia del arrendamiento, hacen inferir que también decidieron no cobrar dicha recaudación, pues además no es cierto que el actor no conociera el importe de dichas recaudaciones, pues además de su deber de contabilizarlas, no es cierto que las facturas llegaran a destiempo para su declaración fiscal y lo hicieran por aproximación como declaró, pues a la contestación de Juegomatic SA se adjuntan todas las facturas pudiéndose observar que la facturación era mensual, emitiéndose las mismas al final de cada mes.

Lo mismo se puede decir del IBI reclamado, de modo que aun siendo cierto que la Juzgadora no debió incluir siquiera en congruencia con su argumentación el 50% del IBI del ejercicio 2.014, nada puede hacer esta Sala al respecto sin vulnerar la prohibición de la reformatio in peius, pero es lo cierto que igualmente, nunca se reclamó dicho impuesto pese a estar previsto su pago a cargo de la demandada en la estipulación décima del contrato y tampoco se incluyó en el documento de resolución-liquidación tantas veces mencionado cuando tampoco era desdeñable la cantidad de más de 4.000 euos correspondiente a los años 2.012, 2.013 y 2.014, que posteriormente a dicho documento se vino a reclamar vía notarial.

Finalmente y en cuanto a las rentas, es más significativa aun su omisión en el referido documento, cuando en el 2º acuerdo del mismo se hace constar que la parte arrendataria entrega en este acto la cantidad de 2.200 euros en concepto de arrendamiento del mes de junio de 2.014, sin hacer la más mínima observación ni a que fuese parte de dicha mensualidad y no el total, y menos aún de que se debieran las diferencias de renta desde el mes de enero de 2.014, desde el que efectivamente se pactó la renta volvería a ser la de 2.563,11 euros que se venía abonando antes de la subrogación, de modo que parece lógico inferir que la voluntad de las partes fue de nuevo modificada cuando a partir de dicho mes e incluso se siguiera abonando la renta reducida acordada para anualidades anteriores, máxime si tenemos en cuenta que hubo un periodo de tres meses para previo para confeccionar dicho documento con la suficiente reflexión para incluir las deudas que pudieran quedar pendientes y atendiendo además a la condición de gestor de uno de los arrendadores.

Se estiman pues correcta la exclusión de las partidas que se efectúa en la instancia y en cuya reclamación se insiste, así como en la compensación efectuada de las mismas con los 15.000 euros de fianza que se oponía en la contestación, pues ambas son deudas líquidas, vencidas y exigibles recíprocamente por ambas partes conforme previene el art. 1.196 Cc , pues además se trata de una compensación pactada entre las partes de forma voluntaria, sin que el hecho de que no haya entregado el cheque como soporte físico del crédito compensado pueda oponerse a ello, ni puede causar indefensión por una doble reclamación, es fácil acudir al fallo de la sentencia dictada para oponer cuanto menos el pago parcial del mismo y además por más que se diga a lo sumo y tratándose de un pago parcial, no se puede exigir la devolución del cheque, sino a lo sumo como dispone el art. 45 LCCH , exigir que este pago se haga constar en el cheque y que lo es a cuenta del total, lo que ni siquiera es necesario ante la constancia judicial, pero en cualquier caso ello no impide ni mucho menos la compensación.

Se desestima pues, por todo lo expuesto y por los propios razonamientos de la resolución recurrida, la apelación interpuesta.

Quinto.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Sexto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Úbeda, con fecha 19-4-17 , en autos de Juicio Ordinario, seguidos en dicho Juzgado con el nº 640 del año 2.017, debemos confirmar la misma, con imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada, declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 1012 17.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de Febrero, siempre que se trate de personas jurídicas.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Úbeda, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.