Sentencia CIVIL Nº 397/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 393/2019 de 14 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Rollo nº 000393/2019

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 397

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDÁN VILLALBA.

DOÑA MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a catorcede octubre de dos mil diecinueve.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000248/2017, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE CATARROJA, entre partes; de una como demandado - apelante/s BANCO SABADELL S.A., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. TERESA RECATALA CHORDA y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARMEN RUEDA ARMENGOT, y de otra como demandante - apelado/s Juan Francisco, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. LUIS VICENTE CHAMORRO PINAZO y representado por el/la Procurador/a D/Dª VICENTE JAVIER MARTÍNEZ MESTRE.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE CATARROJA, con fecha 15 de junio de 2018, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando la demanda promovida por D. Juan Francisco representado por el Procurador D. Vicente Javier Martínez Mestre contra el BANCO SABADELL SA representado por la Procuradora Dña Carmen Rueda Armengot debo declarar y declaro la anulabilidad por error como vicio del consentimiento del contrato de compraventa celebrado entre las partes mediante escritura de compraventa otorgada en fecha 14 de mayo de 2015 ante el Notario del Colegio de Valencia D. Luís Calabuig De Leyva con número 457 de su protocolo y que tiene por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Catarroja inscrita en el Registro de la Propiedad de Torrent nº 2 en el tomo NUM002, libro NUM003 de Catarroja, folio NUM004, finca NUM005. La parte actora deberá restituir a la demandada el inmueble objeto de la compraventa y la parte demandada deberá restituir a la actora el precio de la compraventa (15.000 euros) más los intereses legales que correspondan desde la celebración del contrato. Con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 2 de octubre de 2019 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-D. Juan Francisco formuló demanda contra BANCO SABADELL SA ejercitando acción de nulidad contractual por vicios del consentimiento y subsidiariamente anulación por cláusulas abusivas, en relación a la compraventa de una vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 de Catarroja. La entidad demandada se opuso alegando en esencia la existencia de una expresa estipulación de renuncia a reclamar vicios ocultos, así como su desconocimiento del posible vicio oculto que referido a la aluminosis se alegaba.

La sentencia estimó la demanda, declarando la anulabilidad de la compraventa por vicio de consentimiento, al considerar que existía un vicio oculto y grave como era la aluminosis, y que la cláusula de renuncia no era válida, pues no costaba que el comprador conociese previamente dicho vicio.

Se recurre por la entidad demandada que insiste en sus previos argumentos, mientras que el demandante se opone por los contrarios y los que recoge la sentencia.

SEGUNDO.-Como datos a tener en cuenta para resolver consideramos los siguientes:

1º.-En fecha 14-5-2015 se otorgó escritura pública de compraventa, por parte del BANCO SABADELL SA a favor del comprador D. Juan Francisco, de la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 de Catarroja. Se trataba de vivienda ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal con dos bajos, cuatro plantas y dos viviendas en cada una de ellas. Tenía asignada una cuota de participación del 11,40 %.

El precio de la compraventa fueron 15.000 euros.

En orden al valor de la finca se consignaba:

'1.Valor de la finca.-Quince mil euros (15.000,00Euros).El presente valor no se ajusta al valor de referencia o valor medio de mercado de los bienes inmuebles de su naturaleza de conformidad con los criterios de valoración establecidos por la legislación tributaria.En consecuencia, Yo el Notario, hago las reservas y advertencias legales, en particular y a efectos fiscales advierto a los otorgantes de un posible expediente de comprobación de valores que motive el pago de recargo, intereses fuera de plazo e intereses de demora. Los otorgantes advertidos insisten en este otorgamiento.'

En su estipulación Tercera sobre situación física y urbanística a lo siguiente ' La finca objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto, en las condiciones físicas y jurídicas en que se encuentra el inmueble que el adquirente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en Derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a Banco de Sabadell. S.A por la finca que se transmite.La parte vendedora adquirió la finca Referencia NUM006 en procedimiento 'Adjudicación judicial' no habiéndola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situación física, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente a la vendedora por saneamiento y/o vicios ocultos.'

Según la certificación catastral incorporada a la escritura el valor del suelo era de 8.643,18 euros, el valor de la construcción 16.100, 38 euros, y el valor total 24.743,56 euros.

La escritura no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, constando todavía a fecha 26-1-2018 a nombre de la vendedora.

La vivienda está en la actualidad gravada con Anotación Preventiva Urbanística de las resoluciones 1729/2015 566/2016 y 1982/2016 del Ayuntamiento de Catarroja.

2º.-Enexpediente 925/2014 del Ayuntamiento de Catarrojaconsta lo siguiente:

a) Enfecha 8-7-2015 Resolución de la Alcaldía n.º 1729/2015que reseñaba como hechos ' 1.Girada visita de inspección, se emite informe técnico municipal en el que se observa que se ha desprendido una parte del antepechode protección de la terraza, así como que los cantos del los forjados de voladizose encuentran muy deteriorados, pudiéndose desprender en algunas zonas parte del recubrimiento de mortero de cemento, por lo que se deberá reiterar lo antes posible el recubrimiento de mortero con más peligro de caída a la vía pública y las zonas de antepecho sueltas.'

Y resolvía:

'PRIMERO. Ordenar a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Catarroja, finca catastral NUM007, que adopte las siguientes medidas para mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro:-

Adoptar urgentemente las medidas mínimas de seguridad para evitar riesgos mayores, con un plazo máximo de 48 horas.- Posteriormente ejecutar las reparaciones necesarias, de conservación o rehabilitación del edificio, previa obtención de las licencias que procedan, con un plazo máximo de UN MES.- Una vez finalizados los trabajos de reparación se deberá certificar por técnico competente la correcta realización de los trabajos ejecutados reuniendo las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigidas en el art.180 de la Ley de Ordenación , Urbanismo y Paisaje (Ley 5/2014 de 25 de julio de la Generalitat Valenciana). -Debido a que la edificación tiene una antigüedad superior a 50 años deberá realizarse la Inspección Periódica de la Edificación por técnico competente, en cumplimiento del artículo 180 (Deber de conservación y rehabilitación e inspección periódica de edificaciones) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat , de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.

SEGUNDO. Comunicar a los interesados que la falta de cumplimiento en plazo de la presente ordenpodrá implicar la adopción de las correspondientes medidas de ejecución forzosa sin perjuicio de las actuaciones sancionadoras que resulten procedentes, dándose traslado a la autoridad judicial competente a los efectos oportunos, así como proceder a la anotación preventiva registral. Se fija como valor inicial estimado de la ejecución de las obras a realizar en cinco mil euros (5.000Euros), sin perjuicio de la liquidación definitiva que procediera en el supuesto de ejecución subsidiaria.'

b) En fecha 7-3-2016 Resolución n.º 566/2016, en la que tras aludir a la falta de cumplimiento de la anterior Resolución acordaba imponer una primera multa coercitiva de 500 euros, con apercibimiento de una nueva multa si persistía el incumplimiento.

c) En fecha 14-6-2017la aportación por la CP de un informe de ruina elaborado por el arquitecto técnico D. Indalecio con certificación emitida por el mismo en fecha 11-6-2017en la que manifestaba:

'El inmueble inspeccionado en fecha 10/11/2016, se considera en situación de ruina dado que la edificación presenta un agotamiento generalizado de los elementos estructurales, debido fundamentalmente por presencia de aluminosis. Del mismo modo se considera que el inmueble le es RUINA porque el coste de devolver al edificio a su estado de habitabilidad (185.176,84 euros) supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación (330.682,5 euros).Se acompañaban diversas fotografiás en las que se evidenciaba el notorio estado de deterioro del edificio, con vistas de la cornisa y otros elementos y el estado de gran degradación con riesgo de caída, estando afectado de aluminosis. El presupuesto que incluía por la rehabilitación del edificio ascendía a 185.176,84 euros. En dicho momento el edificio ya había sido desalojado por parte del Ayuntamiento por su peligrosidad.'

d) En fecha 29-6-2016 Resolución n.º 1982/2016en la que a la vista del informe anterior resolvía:

'PRIMERO. Ordenar a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000, NUM000 de Catarroja, referencia catastral NUM007, que adopte las siguientes medidas urgentes para mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro: Adoptar urgentemente las medidas mínimas de seguridad para evitar riesgos mayores, dentro de un plazo máximo de 48 horas, ordenado el inmediato desalojo de los ocupantes del inmueble hasta que se certifique por técnico competente que no existe peligro para los ocupantes y viandantes, así como las medidas necesarias para el vallado de protección y el apeo y apuntalamiento de la edificación si fuese necesario.- Así mismo, a la mayor brevedad, se deberán ejecutar las reparaciones necesarias, de conservación o rehabilitación del edificio, debiéndose mantener en necesarias condiciones de seguridad y salubridad, previa obtención de las licencias o autorizaciones que procedan, en su caso, con un plazo máximo de UN MES. Deberá aportar copia de la Inspección periódica de edificaciones suscrita por técnico competente, en cumplimiento del artículo 180 (Deber de conservación y rehabilitación e inspección periódica de edificaciones) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat , de ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje. Una vez finalizados los trabajos de reparación se deberá certificar por técnico competente la correcta realización de los mismos a los efectos de acreditar que el inmueble en cuestión reúne las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigidas por la legislación anteriormente citada.

SEGUNDO. Comunicar a los interesados que la falta de cumplimiento en plazo de la presente orden implicará la adopción de las correspondientes medidas de ejecución forzosasin perjuicio de las actuaciones sancionadoras que resulten procedentes, dándose traslado a la autoridad judicial competente a los efectos oportunos, así como proceder a la anotación preventiva registral.

TERCERO. Se dará traslado a la Policía local de la presente resolución para que se acordone y señalice la zona de peligro.'

e) En fecha 21-9-2016 Resolución n.º 2581/2016que ordena la anotación preventiva de la orden de ejecución de obras.

3º.-En fecha 19-7-2016consta acta de conclusión de ensayos por la mercantil C2C Servicios Técnicos de Inspección SL, que refiere la recogida de una vigueta el día 11-7-2016 para estudio de aluminosis.

4º.-En fecha 16-9-2016consta un presupuesto de reparación de la mercantil Degeser Demoliciones SL de 61.680 euros sin incluir IVA

5º.-En fecha 26-1-2017consta una propuesta de reparto económico, cuya eficacia y destino se desconoce, de la cantidad de 88.262,79 euros entre todos los copropietarios en proporción a su coeficiente, correspondiendo a la vivienda puerta 6 por el 11,4% 10.061,96 euros.

6º.-El7-2-2017el demandante y su letrado dirigieron al banco de Sabadell una carta en la que le reprochaban haber trasmitido una vivienda inhábil que no podía ser destinada a la finalidad para la que se había adquirido, y que si se le hubiese informado no la habría comprado.

TERCERO.-A la vista de lo anterior consideramos que la esencia de la cuestión a debate es el alcance y eficacia de la cláusula de renuncia a la reclamación de vicios ocultos que el compradorllevó a cabo en la escritura pública de venta. Y ello porque se estima probado que efectivamente la finca a la que pertenecía la vivienda adquirida por el demandante, construida en 1965, esto es 50 años de antigüedad en la fecha de su adquisición, estaba afectada de aluminosis, a tenor de la naturaleza de dicho problema de deterioro progresivo en el tiempo, siendo una patología que no puede ser detectada a simple vista sino que precisa de análisis específicos. También que dicho vicio tiene reconocido jurisprudencialmente la naturaleza de vicio oculto y grave. Así lo considera por ejemplo las STS de 2 de marzo de 2007 y 17 de octubre de 2005 al decir que ' la construcción de toda la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto , grave, desconocido e irreconocible para el comprador'.

Ahora bien, resulta que la acción deducida por el comprador demandante es expresamente la de nulidad por vicio en el consentimiento con cita del art. 1261.1º (No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:1º) Consentimiento de los contratantes);y también la de nulidad por abusividad con cita del art.1.281 del CC ('Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquélla').

Y desde esta perspectiva y a tenor de la clara, literal y expresa estipulación pactada de renuncia , no puede alegar vicio del consentimiento ni abusividad, quien adquiere una vivienda del modo en que el demandante lo hizo. Y así resulta;

a)que no consta que fuese el banco quien le indujese a la compra;

b) la compra se hace por un valor que supone un 40% menos de su valor catastral, desconociéndose el valor de mercado;

c) el comprador conocía la antigüedad de la vivienda y sin duda se pudo percatar de su deteriorado estado con el riesgo que ello conllevaba;

d) también sabía que desde su adjudicación en fecha 27-11-2009, esto es hacia seis años, el banco no la había ocupado ni tenido conocimiento exhaustivo de su situación física;

e) se desconoce si el comprador tenía o no la intención de ocuparla en calidad de domicilio personal o familiar, pues nada consta al respecto, es más a la vista de su deterioro resulta difícil imaginar tal intención;

f) tampoco resulta probado que el banco conociese, al menos hasta la fecha de la notificación de la Resolución de fecha 29-6-2016, los problemas de forjados que presentaba la vivienda, que eran los únicos a que se refería la citada Resolución, ni que el comprador los desconociese;

g) se ignora porque el comprador no inscribió su compra en el Registro de la Propiedad.

Ante estas circunstancias, la parte vendedora debe quedar exenta de toda responsabilidad por la existencia de aluminosis en el edificio de autos, pues el comprador renunció a la posible indemnización que la ley le reconocía, y tal renuncia es eficaz pues aunque el comprador desconocía la aluminosis, también era desconocido por la parte vendedora.

Se trata de circunstancias especiales que concurren en el presente caso, y que nos permiten aceptar la tesis del banco demandado, de que la renuncia al saneamiento del comprador fue libremente emitida, conociendo perfectamente el alcance de la misma, sin que la entidad vendedora llevase a cabo alguna conducta de ocultación y abuso. Por ello se está en el caso de estimar el recurso y revocar la sentencia acordando desestimar la demanda.

CUARTO.-Costas. Al estimarse el recurso no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia. Respecto a las costas de la primera instancia se acuerda no hacer expresa imposición la estimar que concurren serias dudas de hecho y de derecho. ( art.394 y 398 Lec)

Fallo

Estimamosel recurso de apelación formulado por BANCO DE SABADELL S.A.contra la sentencia de fecha 15 de junio de 2018dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Catarroja revocánola, y en su lugar acordamos la desestimación de la demanda formulada por D. Juan Francisco contra BANCO SABADELL SA, con imposición de costas al demandante.

No se hace expresa imposición de las costas de este recurso.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interés casacional conforme a los arts. 477.2.3º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011, y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptimade la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a 14 de octubre de dos mil diecinueve.