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Última revisión
08/11/2021
Sentencia CIVIL Nº 397/2021, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1440/2019 de 17 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 17 de Junio de 2021
Tribunal: AP - Malaga
Ponente: NOGUÉS GARCÍA, JAIME
Nº de sentencia: 397/2021
Núm. Cendoj: 29067370042021100055
Núm. Ecli: ES:APMA:2021:1653
Núm. Roj: SAP MA 1653:2021
Encabezamiento
Málaga, diecisiete de junio de dos mil veintiuno.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios PARQUE000, representada por el procurador don Fernando Gómez Robes, defendida por el letrado don Enrique Jurado Grana, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 292/2018, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 13 de Málaga. Son parte recurrida Juan Cruzado 1945 S.L. y Fundación Juan Cruzado- Vértice Salud, representadas por la procuradora doña Purificación Casquero Salcedo, defendidas por el letrado don Juan Alcalá Vázquez.
Antecedentes
QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador Sr. Gómez Robles en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios PARQUE000 contra la mercantil Juan Cruzado 1954, S.L. y la Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a las codemandadas; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte actora.
Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.
Fundamentos
Las entidades demandadas se han opuesto al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia por ser ajustada a derecho.
I.- La Comunidad de propietarios PARQUE000 formuló demanda de procedimiento ordinario frente a Juan Cruzado 1945 S.L. y Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, alegando en síntesis que a partir del mes de julio de 2017 la Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, en su condición de arrendataria del local ubicado en la planta baja del bloque Dos, unida a un cuerpo solo de planta baja situada entre los bloques Uno y Dos, propiedad de Juan Cruzado 1945 S.L. e integrado en la Comunidad de propietarios, ha realizado una serie de obras que alteran la configuración del inmueble y menoscaban su seguridad sin contar con la preceptiva autorización. Solicitaba el dictado de sentencia que declare la ilicitud de las obras realizadas por las demandadas, consistentes en apertura de puertas y ventanas en las fachadas del local que lindan con zonas comunes, perforación del forjado del techo del local y colocación de cables y tuberías con su obra correspondiente, colocación en el techo del local de aparatos de aire acondicionado y perforación del forjado del suelo del local y colocación de tubos en el techo del garaje, condenando las demandadas a la demolición de dichas obras restableciendo a su estado primitivo los elementos comunes afectados, con imposición de costas.
II.- Juan Cruzado 1945 S.L. y Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud se opusieron a la demanda, alegando falta de legitimación pasiva de la Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, arrendataria del local propiedad de Juan Cruzado 1945 S.L., y respecto del fondo del asunto rechazaban que las obras alteren la configuración del edificio, sus elementos comunes o menoscaben la seguridad, sin que los Estatutos exijan a los propietarios de los locales la autorización de la junta de propietarios para acometer las adaptaciones imprescindibles para la actividad a que vayan a dedicarlos.
III.- La sentencia ha desestimado la demanda. El magistrado de instancia rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, y analiza la cuestión controvertida partiendo de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2010, que reitera su doctrina sobre las obras en locales integrados en Comunidades de propietarios:
las obras que se efectúen sin autorización de la Comunidad de Propietarios en locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título o estatutos de la Comunidad no son contrarias a derecho siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edifico ni perjudiquen el derecho de otro propietario.
Valora la prueba practicada, en especial las periciales, concluyendo que
(...) al no necesitar las obras e instalaciones objeto de litis ejecutadas en el local comercial propiedad de la mercantil Juan Cruzado 1954, S.L. y arrendado a la Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 2º de los estatutos de la Comunidad actora y con la línea jurisprudencial expuesta, de una previa autorización de la Junta de Propietarios y no habiéndose acreditado que las mismas hayan afectado a la seguridad o estabilidad del edifico o perjudicado el derecho de otro propietario, debe concluirse que no son contrarias a derecho lo que implica la desestimación de la pretensiones planteadas entendiendo en contra de lo defendido por la parte demandada que, de conformidad con los criterios jurisprudenciales, no concurre el supuesto de abuso de derecho que atribuye a la actora.
El motivo, en su conjunto, ha de ser estimado.
Esta Sala se ha pronunciado en varias ocasiones sobre obras ejecutadas en locales integrados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En nuestra sentencia de 7 de septiembre de 2017 (recurso 63/2016) decíamos lo siguiente:
Como se recoge por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con arreglo a la interpretación de lo dispuesto en el artículo 7 del Código Civil ( sentencias de 15 y 28 de octubre de 2009), se permite una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas, respecto a la realización de obras que afectan a elementos comunes,que resultan esenciales para el desarrollo de la actividad del local y, por ello, la posición adoptada por la actora atenta contra los principios de la buena fe.
Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.
La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.
El magistrado de instancia parte de una premisa errónea tras analizar el artículo 2 de los Estatutos, que las obras no precisaban previa autorización de la junta de propietarios, pues aunque, ciertamente, el párrafo primero de dicho precepto dispone que 'Los locales comerciales situados en la planta baja del edificio, podrán ser objeto de ampliación, agrupación o agregación o disminución por segregación o división, sin necesidad de consentimiento de los propietarios ni acuerdo de la Junta a la que simplemente se informará de tal decisión caso de estimarse oportuno', añade, en el párrafo segundo que 'Sus propietarios podrán abrir huecos a la calle y decorar su fachada en la forma que tengan por conveniente incluso mediante instalaciones de letreros luminosos, sin más limitación que las derivadas de la integridad o seguridad del edificio y de las ordenanzas municipales'.
Las obras ejecutadas han consistido en la apertura de ventanas y puertas de emergencia en la fachada lateral del local, dentro del recinto de la urbanización, perforación del forjado del suelo del local para la instalación de tuberías de saneamiento y del forjado del techo del local para la instalación de aparatos de climatización, placas solares y pequeños lucernarios, que precisaban autorización, por afectar a elementos comunes, resultando intrascendente que, como concluye el magistrado de instancia tras valorar los informes perciales, no afecten a la seguridad o estabilidad del edifico, ni perjudique el derecho de otros propietarios, pues infringen el art. 7 LPH, al precisar la autorización de la junta de propietarios.
Es hecho relevante que la codemandada, Juan Cruzado 1954 S.L. formuló demanda frente a la Comunidad de propietarios, tramitada por el juzgado de Primera Instancia número 14 de Málaga, procedimiento ordinario 122/2018, instando la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 2 del orden del día de la Junta de propietarios celebrada en fecha 13 de octubre de 2017, que no autorizó las obras ejecutadas, en el que recayó sentencia que desestimó dicha pretensión, confirmada por esta Sección de la Audiencia en sentencia de 10 de junio de 2021 (recurso 1.458/2019), siendo ponente el Magistrado sr. Delgado Baena, en la que hemos dado respuesta a la cuestión ahora controvertida tras analizar las obras ejecutadas, pronunciándonos en los términos siguientes:
1) Autorización para abrir ventanas en fachada lateral del local, dentro del recinto cerrado de la urbanización. El articulo 2 de los Estatutos, establece que sus propietarios podrán abrir huecos a la calle y decorar su fachada en la forma que tengan por conveniente incluso mediante instalación de letreros luminosos, sin más limitación que la derivadas de la integridad o seguridad del edificio y de las ordenanzas municipales. De la lectura del citado precepto queda claro que el propietario del local podrá abrir los huecos que estime pertinentes que den a la calle, pero no al recinto privado de la comunidad de propietarios. Por tanto las ventanas abiertas infringen lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya que modifican la configuración exterior del edificio, en su parte trasera habiendo llegado los demandados, ahora apelantes, a abrir un acceso directo, desde las ventanas de sus respectivas viviendas existentes en la fachada de dicho edificio, a la zona por ellos acotada como zona comun, sin haber demostrado la existencia de la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios para la ejecución de esas obras.
2) Autorización de puertas de emergencia en la fachada lateral del local dentro del recinto de la urbanización. Sirviendo la anterior argumentación para este apartado, en el que además ha abierto una puerta para la retirada de residuos solidos que da a la zona común. Ya que todos estos huecos estan realizados en la pared lateral que da al recinto comunitario.
3) Autorización para perforar el forjado del suelo del local para la instalación de las tuberias de saneamiento. Como se recoge en la sentencia de la A.P. de Sevilla de 28 de noviembre de 2012 'esta diferencia trascendental en orden a las posibles obras que puede realizar el propietario de cada piso o local, mientras que en éste podrá realizar todas las que estime conveniente, siempre y cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, en los elementos comunes no podrá realizar obra alguna, sin que sea necesario valorar si afectan o no a la seguridad, estructura general o configuración, ya que se estaría infringiendo lo dispuesto en el artículo 7-1º de la Ley de Propiedad Horizontal, que expresamente prohíbe estas intervenciones. En definitiva, se trataría de una alteración de un elemento común, que sólo sería admisible si cuenta con el preceptivo consentimiento de todos y cada uno de los copropietarios, es decir, la unanimidad, en los términos que establece el artículo 17-1º de la Ley de Propiedad Horizontal . Aunque sobre esta cuestión, es mayoritaria la jurisprudencia partidaria de la interpretación flexible de dichas normas. En este sentido, la Sentencia de 23 de julio de 2.004 declara que: 'La línea jurisprudencial seguida últimamente por la Sala de Casación Civil está orientada a sostener un criterio flexible interpretativo, que alcanza pleno sentido y amparo interpretativo correcto en la procura de una convivencia normal y pacífica, tratándose de evitar y menos fomentar las frecuentes guerras de comunidades con la alteración inevitable de la convivencia que ha de estar presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades efectivas de la comunidad, debiendo predominar sobre empeños y caprichos personales o actuaciones egoístas y abusivas por falta de justificación racional, conforme a una adecuada aplicación sociológica ( Sentencia de 13-7-1994 )'. En parecidos términos la Sentencia de 5 de mayo de 2.000 declara que: 'En vista de tales circunstancias cabe estimar que se trata de un supuesto encajable en la suficiencia de la mayoría (acto de administración), sin necesidad de la unanimidad, solución que responde a la adopción de un criterio flexible, en armonía con las líneas directrices de la Ley de 21 de julio de 1960 (atención a la realidad social de los hechos; función económico-social del régimen de propiedad horizontal; logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de la justicia; y contemplación de las relaciones de vecindad, trascendencia de la materia y necesidades de la colectividad como factores valorativos para la decisión de problemas); criterio flexible, por cierto, al que no es ajena la propia jurisprudencia (como es de ver en las Sentencias de 19 enero y 23 diciembre 1982 y 25 febrero 1992 ), incluso acudiendo a la interpretación sociológica (S. 13 julio 1994 ), o a la aplicación de la doctrina de los actos de emulación (Ss. 20 marzo 1989 y 14 julio 1992 ) justificada por el rechazo jurídico que merecen las conductas antisociales y abusivas que sin interés reconocible causan un perjuicio a los demás; y criterio flexible, en definitiva, también contemplado en la reciente redacción de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril (art. 17 , antes 16)'. Esta tendencia interpretativa, no puede servir de justificación para relajar o soslayar, la exigencia de la unanimidad, que establece la Ley de Propiedad Horizontal, cuando se trata de la modificación del título constitutivo, sino que exigirá un exhaustivo y detallado examen de las circunstancias concurrentes en cada caso concreto.
En parecidos términos, declara la Sentencia de 17 de enero de 2012 que: 'Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16LPH , en relación con el artículo 11LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.
Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12LPH en relación con la regla primera del artículo 17LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 , de 15 de diciembre de 2008 y de 17 de febrero de 2010 .
Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ((RC núm. 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010)'.
Estos criterios anteriormente expuestos hacen que se rechace la postura del apelante, ya que las obras realizadas se perforó el forjado del suelo para la instalación de tuberías que se hicieron pasar por el techo del garaje, siendo incuestionable que esta obra afecta a elementos comunes, sin contar con la oportuna autorización, bien por unanimidad o por mayoría, conforme a las consideraciones jurisprudenciales mencionadas. Siendo incontrovertido que se realizaron perforaciones en el forjado, considerando que, este elemento constructivo es común es indiscutible e incuestionable, dado que forma parte de la estructura del edificio. Como nos dice la Sentencia de 17 de febrero de 2.010 : 'Dentro de lo que se denomina 'estructura' del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados; la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12 ), sino también al principio básico de la copropiedad, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca'.
Por tanto, si esas conexiones entendían que era necesarias e indispensable para la nueva actividad que se pretendía desarrollar en el local, aún cuando se tratara de conducciones privativas, dado que conllevaba realizar perforaciones en el forjado y sujetarla al techo del garaje, necesitaba contar con la autorización expresa de la comunidad, ya que supone una clara y patente alteración de elementos comunes que está expresamente prohibido por el artículo 7-1º de la Ley de Propiedad Horizontal . Como nos dice la Sentencia de 17 de febrero de 2.010 : 'Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios'. En definitiva, se ha tratado de un comportamiento unilateral, sin contar con el consentimiento de los demás comuneros.
4) Autorización para perforar el forjado del techo del local para la instalación de aparatos de climatización, placas solares y pequeños lucernarios, para el caso que los cuatro propietarios de los pisos de la primera planta que tienen atribuido el usufructo así lo autoricen. Sobre esta cuestión es aplicable lo dispuesto en el punto anterior, pero a mayor abundamiento el articulo 8 de los Estatutos dispone Las viviendas de las primeras plantas de los bloques números 1 y 2 de esta parcelación, tendrán el uso y disfrute exclusivo de las zonas que abarquen sobre las cubiertas de los locales comerciales de la planta baja, siendo de su exclusiva cuenta y cargo los gastos de mantenimiento conservación y reparación de dichas zonas. Por lo tanto además de la perforación del forjado han instalados unidades de aire acondicionado y placas fotovoltaicas en una zona en la que solo los propietarios de las primeras plantas tienen el uso y disfrute, y han instalado esos aparatos sin el consentimiento de la comunidad ni de los propieatarios afectados.
5) Autorización para mantener la terminación que han dado a la fachada lateral dentro del recinto cerrado de la urbanización. Siendo aplicable la misma solución respecto a la terminación de esta fachada lateral que da a la zona comun, y cuyo revestimiento altera la homogeneidad del edificio.
En coherencia con dichos pronunciamientos, hemos de concluir que las obras ejecutadas por las demandadas infringen lo dispuesto en los arts. 7. 9.1 a) y 17.6LPH, al no contar con la preceptiva autorización de la Junta de propietarios pese a que afectan a elementos comunes, lo que implica revocar la sentencia recurrida, estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de propietarios PARQUE000 frente a Juan Cruzado 1945 S.L. y Fundación Juan Cruzado- Vértice Salud, en los términos solicitados en el suplico de la demanda, imponiendo a las demandadas las costas devengadas en la instancia.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho
Fallo
Estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Fernando Gómez Robles, en representación de la Comunidad de propietarios PARQUE000, frente a la sentencia dictada el 4 de octubre de 2019 por el Magistrado-juez del juzgado de Primera Instancia número 13 de Málaga, en el procedimiento ordinario 292/2018, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar estimar la demanda formulada por la representación procesal de la Comunidad de propietarios PARQUE000 frente a Juan Cruzado 1945 S.L. y Fundación Juan Cruzado-Vértice Salud, declarando la ilicitud de las obras realizadas por las demandadas, consistentes en apertura de puertas y ventanas en las fachadas del local que lindan con zonas comunes, perforación del forjado del techo del local y colocación de cables y tuberías con su obra correspondiente, colocación en el techo del local de aparatos de aire acondicionado, perforación del forjado del suelo del local y colocación de tubos en el techo del garaje, condenando a las demandadas a la demolición de esas obras a su costa restableciendo a su estado original los elementos comunes afectados, imponiéndoles las costas devengadas en la instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las devengadas por el recurso.
Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma es susceptible de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal siempre que concurra alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo interponerse en el plazo de veinte días ante esta Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Lo pronuncian y firman los magistrados de sala.