Sentencia Civil Nº 398/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 215/2011 de 10 de Octubre de 2011

Encabezamiento

1

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 215/11

JUZGADO GRANADA 9

ORDINARIO Nº 410/09

PONENTE SR JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ

S E N T E N C I A Nº 398/11

============================== =

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ

============================ =

En la Ciudad de Granada a diez de octubre de dos mil once. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Ordinario nº 410/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 9 de Granada, en virtud de demanda de "PROMOCIONES TRIURBI S.L.", representada por el Procurador D. Juan Luis García-Valdecasas Conde, contra Dª Tomasa , Dª Carmela , Dª Nieves , Dª María Rosario , Dª Eloisa , Dª Melisa , Dª María Cristina , Dª Diana , D. Constancio y Dª Milagrosa , representados por el/a Procurador/a Sr/a. Pascual León.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 26/9/10 , contiene, literalmente, el siguiente fallo: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por Promociones Triurbi S.L. contra Dª Tomasa y Dª Carmela , contra Dª Nieves , Dª María Rosario , Dª Eloisa , Dª Melisa , Dª María Cristina , Dª Diana y D. Constancio y Dª Milagrosa debo declarar y declaro firme y ajustada a derecho la resolución notificada por Promociones Triurbi s.L. con fecha 4 de febrero de 2.008 y por tanto se declara resuelta la compraventa formalizada en contrato de 7 de febrero de 2.007 entre la citada sociedad y los demandados, declarando la obligación de los demandados de devolver a Promociones Triurbi s.L. la cantidad de 186.313'75 €, condenándoles a su inmediata devolución así como al abono del interés legal mencionado en el fundamento de derecho segundo de esta resolución. Todo ello sin expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- Con carácter previo hemos de inadmitir el motivo del recurso que denuncia infracción de normas o garantías procesales por no haberse practicado la prueba de interrogatorio de la parte actora a través de su representante legal. A este respecto nos remitimos al contenido del Auto de denegación de dicha prueba dictado en el presente rollo de apelación, que damos por reproducido en su integridad.

De otra parte, hemos de proceder a la rectificación del antecedente de hecho 3º de la sentencia, tal y como solicita la parte apelante en el apartado 6º del recurso, al aparecer un error de trascripción que se corresponde con los antecedentes de hecho de otro procedimiento. De acuerdo con el artº 214 de la Ley de Enjuiciamiento Civil los errores materiales manifiestos pueden ser rectificados en cualquier momento, por lo que procede suprimir del citado antecedente toda referencia salvo la relativa a la celebración de la audiencia previa y a la admisión de las pruebas propuestas.

SEGUNDO .- Acerca de la configuración del denominado incumplimiento contractual es uniforme la jurisprudencia que ha dado paso al aspecto objetivo de la frustración del fin del contrato frente a la trasnochada voluntad deliberadamente rebelde el cumplimiento que exigía un comportamiento doloso para que cualquiera de las opciones o alternativas del Art. 1124 del código Civil (cumplimiento o resolución) pudieran hacerse efectivas.

Es reiterada la doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencia de 29 de marzo de 1.993 , 30 de junio de 1.997 y 10 de julio de 1.998 - que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una "questio facti", relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una "quaestio iuris", relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que "como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1.998 , 28 de febrero de 1.999 , 16 de abril de 1.991 , 8 de febrero de 1.993 y 18 de noviembre de 1.994 , el artº 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996 , con cita de las de 24 de octubre de 1.983 y 31 de diciembre de 1.992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementaria que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( STS de 27-2-2.004 ).

Relacionado con lo que venimos diciendo se encuentra el principio jurídico relativo al cumplimiento de los contratos del denominado "aliud pro alio" que reconoce el incumplimiento contractual cuando es entregada una cosa diversa a la convenida inhabilidad del objeto que genera una verdadera insatisfacción del contratante ( STS de 20-2-84 y 4-4-2005 ), pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio rehabilitorio.

Para pretender tanto el cumplimiento como la resolución del contrato, al amparo del Art. 1124 del CC , es preciso que quien lo exija haya cumplido previamente lo que le correspondía, con la salvedad de que su incumplimiento venga motivado por un incumplimiento anterior de la contraparte ( STS de 20-12-93 y 7-7-94 ).

TERCERO .- las partes, que conforman este proceso celebraron el día 7 de febrero de 2.007 contrato de compraventa de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 , aunque la causa objetiva del mismo fueron los derechos edificatorios que correspondían a ambas fincas. Prueba de ello es que con el citado contrato se acompaña la ficha urbanística suscrita por las partes, así como informe urbanístico de la Gerencia de Urbanismo de 26 de diciembre de 2.006, que aparece referenciado en eL expositivo 2º del contrato. De igual modo, los mismos interpelados han venido reconociendo en sus respectivas contestaciones a la demanda, que "es de suponer que los derechos urbanísticos eran una de las razones de la compra" , estableciendo la cláusula primera que las fincas se vendían como cuerpo cierto y "con todos los derechos que les corresponden".

La ficha urbanística junto con el informe de la Gerencia indicaban que las fincas formaban parte del Área de Reforma 7.03 VI AR c/ San Jerónimo B S. Francisco del PGOU de Granada, en cuyas condiciones de desarrollo tenía previsto coMo sistema de actuación el de compensación y como aprovechamientos urbanísticos materializable en el Área de reforma 1.368 UAS y un exceso de aprovechamiento de 1341 UAS a compensar en el Area de Reforma 3.07 VI Villa Pineda, excedentaria de aprovechamiento, donde se deberá ceder suelo para materializar el exceso de aprovechamiento del AR 7.03.

Pues bien, tras la firma del contrato fueron aconteciendo determinados hechos que alteraron sustancialmente lo que era el objeto del contrato (con sus correspondientes derechos edificatorios) que han dado lugar a la frustración de la finalidad esencial del mismo.

Por acuerdo de la Gerencia de Urbanismo de 9 mayo de 2.007 se inició procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación del AR 3.07 Villa Pineda, que fue aprobado definitivamente por acuerdo de 14 de septiembre de 2.007, desestimando las alegaciones efectuadas por la compradora y los vendedores.

En dicho proyecto no se comprendían los derechos urbanísticos a compensar a los propietarios de terrenos del AR 7.03, lo que significaba que la promotora demandante no podía edificar en la zona de Villa Pineda, próxima al Camino de Ronda, que suponía la parte de mayor valor en cuanto a las UAS correspondientes a las fincas adquiridas.

Pero no solo se negaba la posibilidad de compensar antes referida, sino que por acuerdo de fecha 19 de septiembre de 2.007 se inicia expediente de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos modificando el sistema de actuación inicialmente contemplado en la ficha urbanística de compensación, que fue tenido en cuenta por las partes a la hora de perfeccionar el contrato, por el sistema de expropiación mediante gestión indirecta, que fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada de 20 de marzo de 2.009.

El origen de ambas actuaciones por parte de la Gerencia no es otro que el incumplimiento de deberes urbanísticos en relación al AR 7.03, pues no se ha realizado por los propietarios de los terrenos incluidos en esta Área de Reforma planeamiento de detalle ni la gestión de la unidad de ejecución. Como señala el acuerdo de 19 de septiembre de 2.007 de inicio de expediente de incumplimiento de deberes, el estudio de detalle hubo de ser presentado antes de 9 de febrero de 2.006 y la obligación de presentar Proyecto de Estatutos y de Bases de Actuación para constituir la Junta de Compensación y del correspondiente Proyecto de Reparcelación finalizaba el 9 de febrero de 2.007, tan solo dos días después de suscribir el contrato. El mencionado incumplimiento provocó que al no existir proyecto de reparcelación del AR 7.03 en el que se hubieran recogido los derechos a compensar en el AR 3.07 Villa Pineda, no existe el instrumento o título público, sin el cual es imposible ponderar los derechos derivados de los aprovechamientos no materializados en su área de reforma, por lo que el Ayuntamiento no incluyó los aprovechamientos de estos, aprobando el Proyecto de Reparcelación del AR 3.07 Villa Pineda. De otra parte, los meritados incumplimientos dieron lugar, como antes señalamos, al cambio de sistema de actuación de compensación por el de expropiación.

Los incumplimientos que dieron lugar a las citadas actuaciones urbanísticas solo pueden imputarse a los vendedores pues tuvieron lugar en un periodo anterior a la firma del contrato. En modo alguno puede responsabilizarse de ellos a la compradora, ni siquiera por su concreta actuación con posteridad a la celebración de la compraventa, en cuya cláusula 7ª la vendedora autorizaba a la compradora a realizar todas las gestiones para la obtención de proyectos y licencias de obras, así como mediciones y estudios geotécnicos. Es decir, la compradora quedaba facultada para efectuar tales gestiones, pero no asumía obligación alguna de llevarlas a cabo, ni se subrogaba en las obligaciones que correspondían a la propiedad, la cual se reservaba la entrega de la posesión de las fincas hasta el total cobro del precio y el otorgamiento de la escritura.

A la vista de los anteriores antecedentes no puede sostenerse que los derechos de edificación que servían de causa al contrato no se hubieran alterado de forma sustancial, cuando en el mismo escrito de alegaciones al Ayuntamiento de fecha 27-6- 2007 manifiestan compradora y vendedores que, como consecuencia del proyecto de reparcelación , han perdido su derecho legítimo al 90 % del aprovechamiento tipo del Área de Reparto en que se incluyen los terrenos de su propiedad. Además, en la propia demanda se indica que el AR 3.07 Villa Pineda se encuentra actualmente en proceso de ejecución de las obras de edificación que no han sido paralizadas y de comercialización y venta de los pisos que se construyan.

Aunque el exponendo 3º del contrato establezca que la compradora conoce la situación física, registral y urbanística de las fincas vendidas, no por ello se le puede hacer partícipe del incumplimiento, ante la potestativa y eventual actuación de la entidad municipal de iniciar expediente por incumplimiento de deberes urbanísticos. Desde luego, en el contrato no consta que asumiera riesgo alguno en tal sentido. Tampoco puede objetarse que al tiempo del otorgamiento de la escritura establecido en el contrato (7 de junio de 2.007) no había existido actuación alguna de la Administración que alterara de forma significativa lo que había sido objeto de la venta. Sin embargo, fue a principio del mes de mayo cuando se aprobó el inicio del proyecto de reparcelación del AR 3.07 Villa Pineda, que dejaba sin compensar los aprovechamientos urbanísticos excedentarios del AR 7.03, que posteriormente fue aprobado de forma definitiva dando lugar a la perdida de los derechos de edificación.

Consecuencia de todo lo expuesto es la procedencia de la resolución del contrato de compraventa al quedar frustrada la finalidad principal del mismo, sin que pueda alegarse el incumplimiento de la compradora del pago del precio que le inhabilite para pretender aquella resolución, pues hicimos antes la salvedad de que el incumplimiento venga motivado por el incumplimiento anterior de la contraria.

Los efectos de la resolución contractual vienen contemplados en el artº 1.295 en relación al artº 1.303 ambos del Código Civil , que obliga a las partes a restituirse recíprocamente lo recibido en virtud del contrato, en este caso, la devolución del precio obtenido con la venta, sin que sea de aplicación la cláusula penal recogida en la estipulación 4ª para el caso de que la compradora no comparezca al otorgamiento de la escritura o no abone la cantidad acordada, cuando dicha conducta ha venido motivada por la frustración del fin del contrato, por los motivos que se han expuesto.

Por último, las sentencias que se han aportado pocos días antes de la deliberación, dictadas por diversos Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de esta capital por las que se anulan los acuerdos municipales relativos al expediente de incumplimiento de deberes urbanísticos, proyecto de reparcelación y aprobación de convenio urbanístico, más bien por motivos formales, no obstan a lo que venimos diciendo acerca del incumplimiento contractual y sus causas, ni hacen injustificada la resolución pretendida, más aún cuando dichos pronunciamientos han tenido lugar más de cuatro años después del momento en que debería haberse dado cumplimiento a la obligación de entrega de lo que era objeto del contrato y finalidad esencial del mismo.

CUARTO .- Las costas de esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante, de conformidad con el artº 398, 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Número 9 de esta ciudad, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá prepararse ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.