Sentencia Civil Nº 399/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 535/2007 de 31 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00399/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 535 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a treinta y uno de octubre de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1420 /2005 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID seguido entre partes, de una como apelantes Dª Gabriela y Dª Leticia , representados por el Procurador Sr. García Sevilla y de otra, como apelados Dª Mercedes , Dª Rebeca y D. Iván , representados por la Procuradora Sra. Delgado Cid, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 28 de febrero de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la procuradora Dª. Amalia Josefa Delgado Cid en nombre de Mercedes , Rebeca y Iván contra Gabriela en su consecuencia: 1- Declaro resuelto el denominado contrato de arras suscrito en Madrid el 12 de diciembre de 2004. 2- Condeno a las demandadas a la devolución de 12.000.- euros a los actores de la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa. 3.- Condeno a las demandadas al pago de los intereses desde la presentación de la ddemanda y al pago de las costas". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª Gabriela y Dª Leticia , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 30 de octubre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la demanda origen del presente procedimiento se pretende hacer valer el contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes en fecha 12 de diciembre de 2004, alegándose en esencia que las demandadas vendedoras del inmueble cuya compraventa se acordó en el referido contrato, lo habrían incumplido, no presentándose en la Notaría el día convenido ni cancelando las cargas del inmueble como se habría pactado, por lo que se solicita con carácter principal la declaración de que las arras entregadas por importe de 12.000 euros serían penitenciales, de modo que las demandadas deberían ser condenadas al pago de 24.000 euros, más sus intereses legales y costas; con carácter subsidiario se solicita la resolución del contrato y la devolución de la cantidad entregada, también con intereses y costas.

La parte demandada se opone a la demanda alegando en síntesis que por su parte no habría habido el incumplimiento alegado de contrario, sino que antes al contrario habrían realizado en la vivienda las obras comprometidas en el contrato, habrían acudido a la Notaría el día convenido como último del plazo, y seguirían dispuestas a cumplir, por lo que solicita la desestimación de la demanda con imposición a la actora de las costas causadas.

En la sentencia de instancia se califican las arras entregadas como confirmatorias y no penitenciales, y se concluye que las partes no se pusieron de acuerdo sobre la compraventa suscrita, por lo que estima la pretensión subsidiaria y condena a la parte demandada a devolver el dinero entregado como parte del precio, más sus intereses, y con condena en costas.

Recurre esta resolución la parte demandada alegando que las arras entregadas no serían confirmatorias, que la actora habría desistido del contrato por su voluntad y que esa actitud le habría perjudicado al haber tenido que asumir los gastos de hipoteca más tiempo del previsto y vender finalmente el inmueble a precio menor que el inicialmente estipulado.

La actora se opone al recurso interpuesto interesando la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-En realidad el recurso centra todos sus argumentos en reflexionar sobre la actitud de las partes ante el contrato de arras suscrito en su día, lo que vendría a suponer que la juez de instancia no habría valorado correctamente la prueba practicada en cuanto al incumplimiento del referido contrato y sus consecuencias, sobre la base de estimar que las arras establecidas serían penitenciales y no meramente confirmatorias como establece la sentencia de instancia.

Ciertamente la consideración jurídica de la naturaleza de las arras que por importe de 12.000 euros fueron pagadas por las compradoras a las vendedoras al suscribirse el contrato de 12 de diciembre de 2004 que es el origen de este proceso, resultaba esencial desde la divergente postura de las partes, y ha sido resuelto por la juzgadora de instancia entendiendo que las arras serían confirmatorias, acudiendo para ello a la verdadera intención de las partes, jurisprudencia sobre la interpretación restrictiva de las arras penitenciales, y constancia de que la cantidad entregada era parte del precio convenido para la compraventa.

Compartimos desde luego esta doctrina que invoca la sentencia para resolver la cuestión, aun cuando resulte difícilmente aplicable al supuesto la teoría de la interpretación restrictiva y verdadera intención de las partes en un supuesto en el que antes del proceso, en las comunicaciones remitidas entre las partes, e incluso durante el proceso formando parte de la postura procesal y jurídica de cada una de ellas, ambas definen las arras como penitenciales, hasta el punto que la demandada ante la pretensión de la actora de resolver el contrato, documento nº 3 de los aportados con la demanda, contesta con precisa invocación del artículo 1454 del Código Civil, documento nº 5 de la demanda, y este mismo artículo es invocado por el Abogado representante de las actoras en la Notaría, documento nº 13 de la demanda, para reclamar las arras duplicadas una vez que entendió resuelto el contrato.

Más aún, la actora en su demanda reclama, como petición principal, la declaración de que las arras son penitenciales, y pide por ello la entrega de 24.000 euros sobre los 12.000 que ella abonó en su día; y la demandada funda ahora su recurso en entender que en efecto se estaría ante arras penitenciales.

En estas condiciones, no ya es que el contrato se titulara precisamente de arras penitenciales, sino que no cabe mayor voluntad en las partes para otorgar a las arras este carácter, punto por tanto en el que discrepamos de la sentencia de instancia.

TERCERO.-Tal discrepancia sin embargo no es relevante para resolver el recurso ni la cuestión de fondo planteada pues fuera cual fuera la calificación que merecieran las arras, y aun partiendo de que pudieran considerarse como penitenciales por ser esta la decidida voluntad de las partes, es lo cierto que por encima de esta calificación surge en el supuesto enjuiciado la necesidad de resolver la premisa que puede hacer eficaz la invocación del artículo 1454 , ya desde la perspectiva solo de la demandada recurrente, al haberse aquietado la actora a la desestimación de su petición principal, perspectiva que no es otra que la determinación de si hubo o no incumplimiento por la demandada, lo que esta rechaza en el recurso, o de la actora, lo que la recurrente mantiene para pretender la retención del importe que le fue entregado en su día.

En este punto si compartimos el criterio de la sentencia de instancia en que se examina la prueba practicada y se motiva en términos de razonabilidad sobre su resultado, por el cual ambas partes habrían incumplido el contrato al no ponerse de acuerdo sobre la ejecución del mismo.

Es verdad que fue la parte actora la que desde el inicio casi del contrato empezó a ver problemas en su efectividad, pretendiendo la resolución ya con fecha 11 de febrero de 2005 según el documento nº 4 de la demanda alegando ser la superficie del piso menor que la convenida, cuando lo cierto es que el contrato de arras no contiene dato alguno sobre medidas del inmueble, resolución a la que se opuso la demandada; a partir de este momento la conflictividad se lleva a la obligación de que el inmueble ha de entregarse libre de cargas, lo que si consta en el contrato, ya que ante la existencia de una carga hipotecaria a favor de Caja de Ávila la insistencia de la parte compradora es la de que tal carga ha de estar cancelada antes de hacerse la escritura de compraventa.

Esta situación da lugar a la convocatoria de la actora a la parte demandada para elevar a escritura pública el contrato el 18 de marzo, último día fijado contractualmente para ello, en una Notaría de San Sebastián, documento nº 9 de la demanda, lo que fue aceptado por la parte demandada mediante burofax, documento nº 10 de la demanda.

No obstante ello ante la exigencia de realizar la escritura una vez cancelada la carga hipotecaria, con fecha 16 de marzo, documento nº 2 de los aportados con la contestación a la demanda, la demandada remite a la actora un burofax ofreciéndole alguna solución como sería la retención por las compradoras del importe de la hipoteca, o gestionar la presencia de algún apoderado de Caja de Ávila en el acto de la firma para así zanjar la cuestión. A su vez se convocó a las compradoras para realizar la firma de la escritura en una Notaría de Madrid.

Es así que llegado el día 18 de marzo cada parte se personó en la Notaría de su elección, pues la fecha inicialmente errónea de la escritura realizada en la Notaría de San Sebastián fue corregida posteriormente por el propio Notario, haciendo manifiesto el total desencuentro existente entre ellas, e imputando cada una a la otra el incumplimiento de lo pactado, hasta el punto de dar lugar a la interposición de la demanda, y a la posterior venta del inmueble a otras personas por parte de la demandada.

Con estos antecedentes debidamente acreditados como se ha expuesto no puede hablarse de que se esté en presencia del supuesto que prevé el artículo 1454 del Código Civil que anuda las consecuencias de las arras penitenciales al desistimiento unilateral del contrato por la parte que será perjudicada en su patrimonio por ello, y no existiendo este desistimiento no pueden imponerse las consecuencias que la norma prevé, pues ello no es sino trasunto de la norma general en materia de obligaciones y contratos recogida en el artículo 1124 por el cual en las obligaciones recíprocas no puede reclamar su cumplimiento aquel que a su vez no ha cumplido con su obligación.

Como señala la sentencia ambas partes han sido incapaces de llevar a buen término el contrato y ambas son susceptibles de recibir un reproche por el incumplimiento final; la actora por poner trabas a la firma y pretender casi desde el origen la resolución del contrato; y la demandada por no agotar su actividad para cumplir, al no liberar la carga hipotecaria existente, por mas que sea cierto que ofreciera la solución negocial habitual en estos casos aun no en términos que sea dado imponer, y por vender finalmente el inmueble con las consecuencias que ello haya tenido y que no han sido objeto de este proceso.

Todo lo cual ha de llevar a la solución acogida por la juez de instancia de declarar resuelto el contrato con la obligación de devolución de la cantidad entregada, por no ser aplicable la pérdida de tal cantidad en un supuesto como el que nos ocupa en el que no se ha declarado el desistimiento de la compradora.

CUARTO.-La desestimación del recurso hace que deban imponerse a la apelante las costas de la apelación según el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Dº Gabriela Y Dª Leticia , contra la sentencia de fecha 28 de febrero de 2007, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 70 de Madrid , confirmamos dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta apelación.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.