Sentencia Civil Nº 399/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 579/2012 de 27 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 579/2012-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 849/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SABADELL (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A N ú m. 399/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 27 de junio de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 849/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Sabadell (ant.CI-3), a instancia de D. Jesús Carlos , contra Dª. Sofía , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de octubre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Elena Rivera Ortun en nombre y representación de D Jesús Carlos contra Dª. Sofía debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos contra ella formulados con expresa imposición de las costas del juicio a la parte actora.

Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Carme Calvet Gimeno en nombre y representación de Dª. Sofía contra D. Jesús Carlos debo condenar y condeno a la demandada a satisfacer a la actora reconvenional Dª. Sofía la cantidad de 420 euros, más el interés legal que se devengue hasta la efectiva entrega de la citada cantidad y con expresa imposición de las costas del juicio a la demandada reconvencional D. Jesús Carlos . '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 19 de junio de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Sofía a abonar a D. Jesús Carlos la suma de 819 €, importe de la reparación de desperfectos en el local arrendado, descontada la fianza, tras su devolución una vez expirado el plazo contractual. A dicha pretensión se opuso la demandada, y previamente formuló reconvención en reclamación de la fianza arrendaticia más el interés legal, negando la existencia de desperfecto alguno en el local, más allá de los normales del desmontaje del negocio que tenía en el local (centro de peluquería y estética).

La sentencia de instancia (en base a la testifical del Sr. Emiliano , quien desmontó el local), desestima la demanda y estima la recnvención, con expresa imposición de todas las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste por error en la apreciación de la prueba, en base a que al arrendar el local (ya en el 2001), éste era nuevo, como admite la propia demandada, que fue la primera y única arrendataria, y se devolvió por la demandada a los 10 años de su ocupación con desperfectos, constatados en las fotografías y acta notarial. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-La presente resolución impone partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Las partes, actor como arrendador y demandada como arrendataria, se hallan vinculadas por el contrato de arrendamiento de 1.2.2005 sobre el local sito en la C/ Montserrat 25, local 2 de Sentmenat, destinado exclusivamente a 'centro de peluquería y estética' por 6 años y una renta mensual de 210 €, en el que constan entregadas en concepto de fianza, la suma de 420 € (f. 4 y ss), si bien con anterioridad la arrendataria ya lo era en virtud de un contrato de 2001, arrendándose cuando se estaba construyendo (admisión de la demandada en el interrogatorio). 2) la relación arrendaticia duró hasta el 1.2.2011 (f. 4 y ss), fecha de vencimiento del plazo contractual, en que la demandada entregó las llaves y la posesión del local, entando presentes actor, demandada y la Sra. Gloria - actual pareja del actor -suscribiendo las partes un escrito en el que dejaron constancia de que quedaba 'pendiente de evaluarel estado del local a los efectos de llevar a cabo la devolución de la fianza en su día consignada, si procede' (f. 9); consecuentemente, la relación arrendaticia duró 10 años. 3) a instancia del actor se realizaron una serie de actuaciones en el local por determinados industriales, abonádose a los mismos la suma de 1239 € (f. 25 y 26). 5) El actor reclamó extrajudicialmente el importe de las reparaciones, primero según presupuesto (f. 27 y ss )y después, conforme a lo que abonó, descontada la fianza; la demandada, contestando a esta última comunicación, negó la existencia de desperfectos en el momento de la entrega y reclamó la devolución de la fianza (f. 30).

TERCERO.-Según la demanda, en el momento de la entrega del local, estando presentes él mismo, la demandada y la pareja de aquél, Stra. Gloria , pudieron constatarse una serie de desperfectos en suelos, zócalos y paredes (fotografías obrantes al f. 10 y ss ,efectuadas el mismo día de la entrega, en relación con el acta notarial de presencia del día 16.2.2011, f. 20 y ss); en este sentido, según el contrato, la arrendataría debía devolver el local en las mismas condiciones en que fue recibido (era nuevo, según la demandada) y conforme a la cláusula 5ª...; Se devuelve a los 10 años del inicio de su ocupación por la arrendataria; en el momento de la devolución, se hallan presentes la partes y Doña. Gloria Sánchez, pareja actual del actor (lo admiten ambas partes); se firma el documento y se relega la devolución de la fianza,'si procede' a la evaluación del estado del local, y así se constata; pero no se hace referencia a ningún desperfecto concreto. No se ha acreditado que las manchas de humedad existentes en alguna placa del techo procedan del piso superior al local.

En las facturas que aportan con la demanda, constan las siguientes actuaciones: a) 'desconectar instal.lació rentacaps i canvi extractor' (200 €), b) 'suministre rajoles (6'4) terra igual o similars model actual' (240'19 €), c) recanvi 30 rajoles terra (302'81 €), d) suministre i recanvi plaques fals sostre (30, a razón de 6 €, 180 €), e) 'reparar forats a les partes' (32 €), f) 'repassar sòcol' (40 €), g) 'arreglo de tanca en finestra d'alumini' (55 €).

CUARTO.-Tal y como se alega por la apelante, es doctrina reiterada de esta Sala que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda (o local, como es el caso) con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO.-Pues bien, de aquella prueba se infiere que:

1) Los alegados 'desperfectos' son consecuentes al desmontaje del negocio de peluquería y estética (lava cabezas, mueble de recepción, plancha de metacrilato,...) que dejan al descubierto agujeros de tornillos descollados, puntos de luz sueltos,... consecuentes al uso normal y habitual del inmueble conforme al destino pactado.

2) En orden a las grietas en baldosas, zócalos y placas en el techo...conforme a la testifical Don. Emiliano , manifiesta que no los vió al desmontar el local, que desmontó el tocador (fotografía 3.1 de la actora), y vio dos cajas dos cajas enteras de baldosas para cambiar.

3) dicho testigo (no tachado, sujeto a contradicción y sin que se revelen méritos para dudar de su testimonio) manifiesta asimismo que, al desmontar el local no se rompió ninguna baldosa (manifiesta que las baldosas no estaban muy bien colocadas), ni dejaron grietas, aunque quedaron agujeros debidos a los tacos de los muebles - tocador, secadoras, lavacabezas,..- antes sujetos al suelo o paredes (admite la demandada que tales agujeros afectaban a unas 10 baldosas).

4) la factura doc. 5, alude a la reparación de 30 baldosas, que ni se aprecia en las fotografías, ni por el referido testigo; aparte que consta en aquella, el desmontaje del lava cabezas y del estractor, cuando fueron realizados por el referido testigo.

5) En orden al arreglo del cierre de la ventana (maneta) por parte del Sr. Samuel : no consta ni en las fotografías, ni se alude al mismo en el acta notarial y el Don. Samuel admite que el arreglo venía motivado por el uso que se le había dado y 'le habían salido los tornillos'.

6) existían baldosas de recambio y sin embargo se facturan (f. 25), y la cantidad de 30 baldosas no se aprecia en ninguna de las fotografías que se aporta con la demanda, aparte de lo declarado por Don. Emiliano .

7) el acta notarial es posterior en 15 días al momento de la entrega

De cuyos datos se infiere que se trata de menoscabos producidos por el tiempo (10 años de relación contractual), y la demandada cumplió con su obligación de devolución 'tal y como debe entregarla', y los demás no consta sean imputables a la arrendataria.

SEXTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Jesús Carlos contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.