Sentencia Civil Nº 399/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 38/2012 de 07 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidenta

Dª. EMMA GALCERÁN SOLSONA

Magistrados

D. JESÚS ANGEL SUÁREZ RAMOS

Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de noviembre de 2013.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 22 de julio de 2011

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D. /Dña. COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 . y EXCLUSIVAS REARNAS S.L.

VISTO, ante Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido tanto a la parte demandante como a la demandada , en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 22 de julio de 2011 , seguidos a instancia de D. /Dña. COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 . representados por el Procurador D. /Dña. RITA MARIA RODRIGUEZ GUERRA y dirigidos por el Letrado D. /Dña. JULIA MARIA BRAVO DE LAGUNA MUÑOZ, contra D. /Dña. EXCLUSIVAS REARNAS S.L. representados por el Procurador D. /Dña. ANTONIO LORENZO VEGA GONZALEZ y dirigidos por el Letrado D. /Dña. DEMETRIA HERNANDEZ GUERRA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de lo Mercantil Nº 1 de Las Palmas de G.C., se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D./Dña. Rita Rodríguez Guerra, en nombre y representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 ., contra EXCLUSIVAS REARNAS, S.L., representados por el Procurador D./Dña. Antonio Vega González, debo:

1.- Condenar a la parte demandada a que abone a la actora la cantidad de 14.050 euros, más los intereses legales desde la fecha de reclamación extrajudicial.

2.- No procede efectuar especial declaración en materia de costas.

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 9 de octubre de 2013 y hora de las 10:00.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. /a. Sr. /a. D. /Dña. EMMA GALCERÁN SOLSONA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se presentó demanda solicitando que se dictara sentencia condenando a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 58.700 € por el concepto de indemnización por resolución anticipada de contrato de arrendamiento, consistente en ocho meses de renta de la que se viniese pagando, más intereses legales y costas procesales, todo ello en el suplico de la demanda.

En apoyo de su pretensión, se alegó que el 1 de marzo de 2010 suscribió contrato de arrendamiento de una nave con la demandada, por cinco años, prorrogables por periodos de un año hasta un máximo de cinco, pactándose una renta mensual de 3.850 €, y que el día 20 de mayo de 2010 la demandada le remitió un escrito comunicando su decisión de desalojar la nave a finales de dicho mes, haciendo entrega de las llaves el 10 de junio de 2010, alegándose asimismo que en el mes de julio de 2010 suscribió nuevo contrato con tercera entidad, pactándose una renta de 3.000 € mensuales y un periodo de carencia en el pago de la renta hasta el mes de octubre de ese año, fijándose en el cuerpo de la demanda la cuantía de la indemnización reclamada, por perjuicios causados, en cuatro meses de renta dejados de percibir (15.400 €, 4 meses x 3.850 €), más las diferencias de renta entre los dos contratos por los 51 meses que restaban para la finalización del contrato.

La parte demandada, tras admitir la existencia del contrato, se opuso a la demanda alegando la existencia de error al haberlo suscrito en la confianza de que el texto era idéntico al del anterior contrato firmado con la actora cuyo objeto era otra nave industrial situada en la misma calle, alegando, por otro lado, que el contrato que debe aplicarse es el suscrito inicialmente el 2 febrero de 2009 que no fue resuelto, pues las partes sólo acordaron trasladarse de un local a otro manteniendo las cláusulas fijadas en el primitivo contrato que establecía una duración inferior pero permitía al arrendatario desistir unilateralmente del contrato, alegándose asimismo que, en todo caso, la actora no efectuó reserva alguna ni formuló protesta en el momento en que se puso a su disposición el inmueble haciéndole entrega de las llaves, por lo que se considera que la demanda infringe el principio de los actos propios pues no formuló reclamación hasta que transcurren dos meses de la entrega de las llaves, añadiendo que, de fijarse una indemnización, sólo procedería una cantidad equivalente a una mensualidad de renta pues sólo estuvo un mes sin ser arrendada la nave, no pudiéndole afectar los pactos con terceros.

SEGUNDO.- En la sentencia, estimatoria en parte de la demanda, que condenó a la demandada al pago de 14.050 € más intereses legales desde la reclamación extrajudicial, se argumenta: 'Para dar respuesta a las cuestiones planteadas por las partes debe verificarse en primer lugar si, como postula la parte demandada, existió error determinante de la nulidad del contrato, cuestión que necesariamente no debió oponerse mediante reconvención, tal y como resulta del art. 408.2 LEC precepto que, no obstante, permite que el actor pueda interesar del Secretario Judicial contestar dicha alegación en el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, facultad que, en el presente caso, no fue ejercitada por la parte actora'.

'En relación a esta cuestión resulta de interés la sentencia del Tribunal Supremo núm. 754/2001 (Sala de lo Civil), de 23 julio Recurso de Casación núm. 1823/1996 que señala que 'debe recordarse que si bien el error que recae sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado motivo a celebrarlo permite invalidar el consentimiento prestado ( art. 1.266 del Código Civil ) esta Sala, a través de numerosas resoluciones ha venido precisando que tal error invalidante no ha de ser imputable al que lo padece ( Sentencia de 29 de marzo de 1994 [RJ 1994304] ) en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una regular diligencia ( Sentencia de 3 de marzo de 1994 [RJ 1994647] ) no mereciendo tal calificativo el que obedece a la falta de la diligencia exigible a las partes contratantes que implica que cada una deba informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella, en los casos en que tal información le resulta fácilmente accesible ( Sentencias de 18 de febrero de 1994 [ RJ 1994096 ] y 6 de noviembre de 1996 [ RJ 1996912])'.

'Las notas exigidas por la jurisprudencia para considerar invalidante el error no puede predicarse de la actuación de la entidad demandada pues el que suscribe un contrato sin leer previamente sus cláusulas no puede ser tenido como diligente. No desvirtúa lo anterior las excelentes relaciones que existían entre las partes sobre todo cuando ni siquiera se ha alegado por la parte demandada la existencia de dolo. Además debe tenerse en cuenta que nos encontramos ante entidades mercantiles cuyos representantes están habituados a celebrar contratos de esta naturaleza, e incluso, según se alega por el demandado, esta entidad también gestionaba intereses de una tercera sociedad. Precisamente, según se relata en el escrito de contestación, fue le representante de esta tercera entidad, La Torre, S.L., la que advirtió a la hoy demandada de que el contrato no incorporaba la cláusula que le concedía la posibilidad de desistir del contrato. Por tanto, las alegaciones de la demandada deben ser desestimadas'.

'Se invoca asimismo por la demandada que el contrato en virtud del cual acciona la entidad actora no es el que debe regir las relaciones entre las partes, señalando que tan sólo convinieron la modificación de su objeto, es decir, la sustitución de la nave inicialmente arrendada, la identificada con el nº 8, por otra nave distinta, la identificada con el nº 5, al estar interesada la parte actora en la venta del primero de los inmuebles señalados'.

'Dichas alegaciones tampoco pueden ser acogidas pues, aún cuando se admitiera la tesis de la demandada y, por tanto, no se atendiera a la literalidad de los documentos suscritos por las partes, no puede hablarse de un mera modificación del contrato cuando lo que se estipula es el cambio del objeto es decir, cuando se sustituye el inmueble al que se refieren los derechos y obligaciones de las partes, que es lo esencial en un contrato de arrendamiento'.

'Pero es que en todo caso, las partes convinieron expresamente la resolución del primitivo contrato de compraventa de 2 de febrero de 2009 y suscribieron en fecha 1 de marzo de 2010 un documento, aportado con el nº 34 al escrito de contestación y respecto del cual no se alega ningún vicio del consentimiento, en el que se literalmente 'resuelven de común acuerdo el contrato de arrendamiento (.) sin que tengan nada que reclamarse en relación al mismo' con devolución en ese acto de la fianza depositada'.

'Tampoco puede acudirse a la norma prevista en el párrafo segundo del art. 1.281 CC que se invoca en el escrito de contestación pues dicha norma tiene carácter subsidiario, de manera que sólo resulta de aplicación cuando no procede lo dispuesto en el párrafo primero de dicho precepto que obliga a interpretar los contratos según el sentido literal de sus cláusulas cuando los términos del contrato son claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, que es lo que acontece en el presente caso'.

Sentado lo precedente, debe entrarse a resolver las alegaciones de ambos recursos, y en este sentido, resultando acertada la valoración de la prueba realizada , debe señalarse que la alegación referente a la doctrina de los actos propios, del recurso de la demandada, debe ser desestimada pues no se acreditó una aceptación de la resolución unilateral por la arrendataria, y en este sentido, constan en autos el documento por el que le comunicó que iba a dejar el local y el que sólo recoge el hecho de la recepción de las llaves, no habiendo suscrito las partes ningún documento de liquidación de las relaciones derivadas del nuevo contrato, existiendo únicamente manifestaciones unilaterales de la demandada, sin que quepa equiparar el no haber hecho reserva expresa u objeción expresa en la entrega de llaves con una aceptación de la resolución unilateral, que no se acreditó.

Tal y como indica la parte, la sentencia parte como cantidad reclamada de la fijada en el suplico de la demanda, procediendo desestimar las alegaciones de dicho recurso relativas al lucrocesante y al daño emergente, sosteniendo la parte que, como mucho, debería fijarse en 4.106 €, desglosados en 3.850 € por una mensualidad de renta, del 10 de junio al 10 de julio de 2010, y 256 € por los dos días siguientes hasta el 12 de julio, fecha del nuevo alquiler de la nave, a la que habría que deducir el importe de la fianza, 5.500 €, y decimos que deben ser desestimadas ya que, por un lado, no pudiendo repercutirse sobre la demandada como si de un perjuicio causado se tratara, la existencia del periodo de carencia referido, la Sala comparte el criterio del Juzgador de fijar una mensualidad de renta, 3.850 € por el mes que permaneció desocupada, más 10.200 €, por la cantidad dejada de percibir durante un año por la actora como consecuencia de haberse estipulado una renta inferior, es decir, 850 € por 12 meses, considerado como plazo prudencial para que pudiera ser alquilado de nuevo, sin que quepa compensación alguna con la fianza por no haberse alegado en la contestación a la demanda, que era el momento procesal oportuno para que la parte contraria pudiera realizar actividad alegatoria y probatoria, a este respecto, argumentación que implica asimismo la desestimación de las alegaciones del recurso de la parte actora, relativo a la cuantía de la indemnización, considerando que el criterio aplicado por el Juzgador es el correcto en el caso de autos atendidas las circunstancias concurrentes, analizadas en la sentencia recurrida, la cual debe ser confirmada íntegramente, con desestimación de ambos recursos, pues como señala la S.TS. de 18 de marzo de 2010 (rec. 1593/05 ), 'para evitar una notoria desproporción y un enriquecimiento injusto por parte del arrendador, la jurisprudencia de esta Sala ha considerado necesario una prudente moderación (SSTS de 3 de febrero de 2006 , 5 de julio de 2006 y 12 de junio de 2008 ), y ha venido a establecer los elementos a tener en cuenta para esta posible moderación, que pasan por valorar las expectativas legítimas del arrendador, que no deben quedar frustradas, y del arrendatario, que no debe ser gravado con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución anticipada del contrato (.). Así pues, reconocida la validez de la moderación por parte de los órganos judiciales en la determinación de la indemnización en supuestos como el presente en el que se extingue una relación arrendaticia iniciada bajo la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 por la sola voluntad del arrendatario, deben ser valoradas, como se indicó anteriormente, las expectativas legítimas del arrendador y del arrendatario. En el presente caso, no cabe duda del notable enriquecimiento con el que, sin causa justificada, se vería favorecida la arrendadora de ser estimada su pretensión íntegramente (indemnización de 131 mensualidades de renta), pese a la más que notable duración de la relación arrendaticia (en torno a los 30 años) y pese a las altas probabilidades de encontrar un nuevo inquilino, tal y como considera probado la Audiencia, que asuma el pago de una renta por importe igual o superior a la que hacía frente el ahora recurrido. Por todo ello, esta Sala considera conveniente moderar la indemnización procedente, que debe quedar establecida, en atención al principio de congruencia, en doce mensualidades de renta, a razón de 1.207,08 euros por cada una de ellas, dado que este período de tiempo se considera, ante la naturaleza y ubicación del inmueble , más que suficiente para encontrar un nuevo arrendatario que de respuesta a las justificadas pretensiones económicas de la arrendadora, sin que, por otro lado, el importe total de la indemnización (14.484,96 euros) suponga un perjuicio desproporcionado para la parte arrendataria, la que, en todo caso, reconociendo desde el inicio del pleito los hechos configuradores de la pretensión del actor, se mostraba conforme con el abono de una compensación económica por tal importe'.

TERCERO.- Procede imponer a cada apelante las costas derivadas de su recurso ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 . y la entidad EXCLUSIVAS REARNAS, S.L., contra la sentencia de fecha 22 de julio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 8 de Las Palmas de Gran Canaria , confirmándola íntegramente, con imposición a cada apelante de las costas de su recurso de apelación.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario/a certifico.