Sentencia Civil Nº 399/2013, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 504/2013 de 19 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 504/2013.

Autos núm. 388/2012.

Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a diecinueve de diciembre de dos mil trece.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Santa Cruz de Tenerife , en los autos núm.388/12, seguidos por los trámites del juicio Ordinario, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad promovidos, como demandante, por DON Carmelo , representado por el Procurador don Alejandro Obón Rodríguez y dirigido por el Letrado don Pedro Ángel González Delgado, contra INVERSIONES INMOBILIARIAS MOLISE S.A., representado por la Procuradora doña Esther Martín García y dirigido por el Letrado don Manuel A. Corral Franco, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada doña Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma.-. Sra.-. Magistrada-Juez doña María Carmen Serrano Moreno, dictó sentencia el cuatro de Junio de dos mil trece cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Carmelo contra Inversiones inmobiliarias Molise SA absolviendo al demandado de todos los pedimentos de contrario. Se condena en costas a la parte actora.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por interpuesto por escrito recurso de apelación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; por Auto de 9 de octubre de 2.003 se admitió la prueba testifical solicitada por la parte apelante; seguidamente se señaló el día 18 de Diciembre de 2012 para la vista en la que se llevó a cabo la práctica de dicha prueba, informando las partes a continuación sobre su resultado y relevancia; posteriormente se procedió a la deliberación, votación y fallo del presente recurso.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Aunque en el suplico del escrito de recurso se pide la revocación de la sentencia de primera instancia con estimación íntegra de la demanda, todos los argumentos y alegaciones que se hacen en el mismo son referentes al segundo contrato suscrito entre los litigantes, el de fecha 12 de marzo de 2.010, sin mencionarse el de opción de compra de 27-2-06.

En realidad, el segundo contrato, más que una novación del primero, es un negocio jurídico distinto por el que las partes dejan sin efecto el primero, manifestando el comprador que 'no desea adquirir la vivienda objeto de ese contrato de opción de compra', y en el que se acuerda que el aquí demandante Sr. Carmelo vendería la vivienda, de la que se dice que estaba en posesión, ('elevará a público el contrato de opción de compra a favor de un tercero'), en el plazo de dos meses, por el importe de la hipoteca que gravaba la finca, pactando que, de no formalizarse la correspondiente escritura a favor de ese tercero comprador en el referido plazo, el Sr. Carmelo 'pierde el dinero entregado en la opción, sin tener nada más que reclamar a Inversiones Inmobiliarias Molise S.A.'.

En el contrato de opción referido, el futuro adquirente hizo entrega de la suma de 22.470 euros, como anticipo del precio (107.000 euros), pactándose que en caso de imposibilidad de cumplimiento del contrato imputable al promitente comprador (entre otras causas, por impago del precio) 'la vendedora podría optar entre exigir al comprador su íntegro cumplimiento, o resolver, devolviendo al comprador las cantidades recibidas , reteniendo un 4.12% del importe de la venta, en concepto de gastos devengados e indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento'

SEGUNDO.- Pues bien, es claro que tal incumplimiento se produjo, al no abonar al demandante las cantidades restantes en los plazos convenidos, y sin que ello fuera consecuencia de un previo incumplimiento por parte de la vendedora, que se le imputaba en la demanda pero en el que ya (quizás ante la evidencia de que no existió el retraso en la entrega que se alegaba, según la prueba practicada).

Del segundo contrato, cuya resolución es el objeto del recurso, se sigue que la voluntad de las partes, como ya se dijo, fue la de dejar sin efecto el anterior, pero, en vez de proceder la vendedora a devolver al comprador la suma correspondiente (el 4,12% del precio de la venta que teníaderecho a retener era de 4.408,40 €, por lo que la cantidad de reintegrar sería la de 18.061,60 €), se llega a un nuevo acuerdo, mediante el cual el demandante, actuando a modo de intermediario o encargado de la vendedora (que obviamente conserva la propiedad del inmueble) debe vender el piso en un cierto plazo; si lo logra, recibirá íntegra la cantidad entregada como anticipo; si no es así, la perderá en su totalidad.

Como se ve, para el Sr. Carmelo este segundo contrato solo resultaba provechoso si llevaba a cabo la venta, pues de lo contrato perdería más que lo que hubiera perdido por incumplir sus obligaciones, lo que, prima facie, hace pensar que efectivamente contaba con potenciales compradores cuando suscribió ese contrato con la demandada. .

TERCERO.- Alega el actor que esa venta se frustró por causas imputables a la demandada, a la que interesaba que así fuera por que se este modo conservaba la propiedad y retenía la totalidad del dinero entregado por el demandante.

Y para acreditar este hecho, que supondría la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, con la correspondiente devolución del dinero que se pide, se propusieron dos testigos.

Respecto al primero, que declaró en la primera instancia, la juzgadora entiende que el Sr. Jacobo , posible comprador, 'manifiesta que estaba interesado pero que ni siquiera tramitó la subrogación de la hipoteca porque la vivienda no tenía garaje'

El recurso se basa en alegar error en la valoración de la prueba, especialmente en cuanto al interrogatorio del representante de Inmobiliarias Molise S.A., Sr. Matías , y de la citada testifical.

Revisadas las actuaciones, con visionado el DVD en que quedó grabada la vista oral, lo cierto es que de las declaraciones del Sr. Jacobo se sigue que no llevó a cabo la compra efectivamente porque la vivienda que ofrecía el demandante no tenía plaza de garaje; pero este testigo explicó que como la propietaria del inmueble, la empresa demandada, tenía plazas para vender, se puso en contrato con la misma, que 'habló con el Sr. Matías y le dijo que sin problema, que le enseñaría las plazas', pese a lo cual nunca llegó a hacerlo, motivo por el que el comprador interesado desistió de su propósito.

Y en este sentido también ha declarado el testigo que lo ha hecho en esta instancia, Sr. Sixto , que ha referido que quería comprarse una vivienda en esa zona, donde tenía un taller, con el dinero de otra que acababa de vender (luego no tenía problemas de financiación, como de hecho afirmó) y que acudió en dos ocasiones a la oficina de la inmobiliaria, para reunirse con el responsable y concertar, en su caso, la compra, sin que en ninguna de las mismas le atendieran, por lo que, como el otro aspirante a comprador, desistió. Logicamente, en estas circunstancias, no acudió al notario.

CUARTO.- En consecuencia, la Sala viene a coincidir con el apelante, por cuanto se estima acreditado que el Sr. Carmelo tenía al menos dos potenciales compradores, con poder adquisitivo e interés en el negocio, y que este se frustró por los obstáculos puestos por la propiedad/demandada.

Por tanto hay que concluir que quien incumplió el segundo contrato fue la empresa demandada, cuya cooperación, en cuanto propietaria de la vivienda, era esencial para el éxito del negocio, por lo que debe prosperar la segunda de las acciones ejercitadas por la demandante, al amparo de lo previsto en el art. 1.124 C.C .

En cuanto a los intereses deben ser los que se devenguen a partir de la notificación de esta resolución por ser la primera de condena ( art. 576.2º L.E.C .) y porque en la demanda no se especifica la fecha inicial del devengo, lo que impide al tribunal anticiparla más, so pena de incurrir en incongruencia, al dar más de lo pedido.

Pese al petitum formal del recurso, como se dijo, se entiende que no se insiste en la otra acción de resolución ejercitada, que en todo caso no podría prosperar, como también ha quedado dicho, en el entendimiento además de que el contrato de opción de compra quedó resuelto de mutuo acuerdo por las partes al suscribir el de marzo de 2.010.

QUINTO.- En materia de coatas son aplicables los arts. 394.1 º y 398.2º L.E.C .

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Carmelo , contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 6 de esta capital, en el juicio ordinario seguido al nº 388/12, revocamos dicha resolución, haciendo las siguientes declaraciones:

Con estimación parcial de la demanda formulada por el aquí apelante, declaramos resuelto el contrato de 12 de marzo de 2.010 suscrito entre las partes litigantes, por incumplimiento de la demandada Inversiones Inmobiliarias Molise S.A., condenando a la misma a reintegrar al actor la cantidad de 22.470 euros entregada en su día por este., con los intereses legales correspondientes desde la notificación de esta sentencia.

Se desestima la demanda en lo referente al contrato de opción de compra de 27 de febrero de 2.006.

- Cada una de las partes litigantes deberá hacer frente a sus propias costas en relación con las de la primera instancia, sin que proceda declaración alguna respecto de las de esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.