Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00399/2021
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
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Equipo/usuario: IS
N.I.G. 15030 42 1 2020 0001110
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000361 /2021-L
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000092 /2020
Recurrente: Dª. Rocío
Procurador: D. JOSE CERNADAS VAZQUEZ
Abogado: D. JUAN ANTONIO ARMENTEROS CUETOS
Recurrido: UNIQUE SINGULAR PROPIERTIS S.L.
Procurador: D. LUIS ALBERTO DEQUIDT MONTERO
Abogado: D. EDUARDO JOSE FERREIRO PEREZ
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Doña María-José Pérez Pena
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
En A Coruña, a 2 de noviembre de 2021.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 361-2021el recurso de apelacióninterpuesto contra la sentencia dictada el 18 de marzo de 2021 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de A Coruña , en los autos de procedimiento ordinarioregistrado bajo el número 92-2020, siendo parte:
Como apelante, la demandada reconviniente DOÑA Rocío, mayor de edad, vecina de Coirós (A Coruña), con domicilio en la parroquia de Coirós, lugar de Os Chás, 42, (Residencia 'Fonte do Santo'), habiendo designado como domicilio a efectos de notificaciones el local sito en A Coruña, calle Costa Rica, 5, 4º ('Exfis), provista del documento nacional de identidad número NUM000, representada por el procurador de los tribunales don José Cernadas Vázquez, y dirigida por el abogado don Juan-Antonio Armenteros Cuetos.
Como apelado, el demandado reconvenido 'UNIQUE SINGULAR PROPERTIES, S.L.', con domicilio en A Coruña, calle Real, 34, 1º, con número de identificación fiscal El Supremo se pronunció y Hacienda lo asume: La prestación por maternidad y paternidad están exentas del IRPF.376 306, representado por el procurador de los tribunales don Luis-Alberto Dequidt Montero, y dirigido por el abogado don Eduardo-José Ferreiro Pérez.
Versa la apelación sobre comisión por intermediación en la venta de un inmueble; ascendiendo la cuantía del recurso a 23.595 euros.
Antecedentes
PRIMERO.-Sentencia de primera instancia.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 18 de marzo de 2021, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de A Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por Ünique Singular Properties S.L., representado por el Sr. Dequidt Montero, contra Dª Rocío, representada por el Sr. Cernadas Vázquez, y condeno a la demandada a abonar a la actora 23.595 euros con más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial -el 9 de mayo de 2019-.
Ello sin imposición de costas a una u otra parte.
Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación que, en su caso, deberá interponerse ante este mismo Juzgado dentro de los veinte días siguientes al en que se notifique esta resolución.
Para la interposición del recurso de apelación será necesaria la previa constitución de depósito de 50 euros, que deberá consignarse en la Cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado debiéndose justificar la consignación en el momento de presentar el escrito de interposición. Si el recurso se estimare total o parcialmente se restituirá el depósito, que se perderá para sufragar las actividades del Ministerio de Justicia y Comunidades Autónomas en caso de desestimación total. Quedan exentos quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita, así como el Ministerio Fiscal, Administraciones Públicas y organismos autónomos.
Llévese al Libro de Sentencias.
Por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo».
SEGUNDO.-Recurso de apelación.- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por doña Rocío, dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por 'Unique Singular Properties, S.L.' escrito de oposición al recurso.
Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 1 de junio de 2021, previo emplazamiento de las partes.
TERCERO.-Admisión del recurso.- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 9 de junio de 2021, siendo turnadas a esta Sección Tercera el 10 de junio de 2021, registrándose con el número 361-2021. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 10 de septiembre de 2021 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.
CUARTO.-Personamientos.- Se personó ante esta Audiencia Provincial el procurador de los tribunales don José Cernadas Vázquez en nombre y representación de doña Rocío, en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como el procurador de los tribunales don Luis-Alberto Dequidt Montero, en nombre y representación de 'Unique Singular Properties, S.L.', en calidad de apelado.
QUINTO.-Señalamiento.- Por providencia se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.
SEXTO.-Ponencia.- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.
Fundamentos
PRIMERO.-Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones, en cuanto no difieran de los que se exponen a continuación.
SEGUNDO.-Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1.º)Los cónyuges don Virgilio y doña Rocío eran propietarios de una vivienda unifamiliar en la CALLE000 (zona DIRECCION000), y de un edificio en la PLAZA000 de esta ciudad. Los inmuebles estaban gravados con cargas hipotecarias a favor de la entidad bancaria que actualmente ostenta la denominación de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'.
2.º)En el año 2010 don Arturo, en nombre de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' ('Prelatura de la Santa Cruz y Opus Dei') contactó con don Virgilio, mostrando su interés por la adquisición del chalé de DIRECCION000, con la finalidad de trasladar allí un 'club' de la prelatura (Aunque doña Sagrario, hija del propietario, declaró en el juicio que fue en el año 2000, parece ser una confusión en la fecha, pues tanto su hermana doña Valle como el propio Sr. Arturo hicieron referencia al 2010, y cantidades en euros, no en pesetas). Según declaró don Arturo en el acto del juicio, la operación no siguió adelante porque don Virgilio le había pedido el pago de once millones de euros.
3.º)Ante el impago de los préstamos, 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' promovió procedimientos judiciales de ejecución en el año 2015, para ejecutar las garantías constituida sobre ambos inmuebles.
Se infiere que las gestiones con la entidad bancaria ya no las llevaban don Virgilio y doña Rocío, sino que, por razones de edad y salud, les representaban sus hijas doña Sagrario y doña Valle, y principalmente doña Sagrario. Y desde el 26 de agosto de 2016 ostentaban apoderamientos notariales al efecto.
4.º)Don Arturo, de la citada 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', siguió mostrando interés por la adquisición del chalé de DIRECCION000. Conocedor de la ejecución hipotecaria, en 2016 acudió a la oficina de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' con la que trabajaba habitualmente, sita en la calle Real de esta ciudad, gestionando que el director de la sucursal trasladase el 4 de abril de 2016 a la empleada de dicha entidad doña Leonor (que se encargaba de recuperación de saldos morosos de empresas) la solicitud de que facilitase a doña Sagrario el teléfono de don Arturo, a fin de ponerse en comunicación para realizar otra oferta de compra.
Mantuvieron la reunión, pero no fructificó. Doña Sagrario fijaba su precio en 1.400.000 euros, porque quería saldar la deuda y que le quedase un remanente para sus padres; y 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' no ofertaba más de 1.200.000 euros.
Don Arturo tanteó la situación con 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.', acudiendo a las oficinas de inmuebles en Madrid, pero allí le indicaron que sus pretensiones eran de unos 2.000.000 de euros, por lo que dejó las negociaciones.
5.º)Por indicación -o imposición- del gestor de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.', doña Sagrario y doña Valle, representando a sus padres, solicitaron los servicios de la agencia inmobiliaria 'Unique Singular Properties, S.L.'.
Se dijo en el juicio que 'Unique Singular Properties, S.L.' es la inmobiliaria que gestiona, prácticamente en exclusiva, inmuebles de alto valor (por sus dimensiones, situación y precio), dirigidas a clientes con significado poder adquisitivo o inversionistas. Según se expuso, 'Unique Singular Properties, S.L.' solía prestar servicios profesionales por indicación de la entidad bancaria en supuestos en que, partiendo de la singularidad del edificio, la deuda era superior al valor de mercado del inmueble a vender, pues 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' quería su realización extrajudicial y recuperar el capital prestado, y no quedarse con él en una adjudicación judicial.
Desde el primer momento se le planteó a 'Unique Singular Properties, S.L.' que:
(a)'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' exigía una operación conjunta en el tiempo, que le permitiese recuperar la deuda. Que los dos inmuebles se vendiesen más o menos a la vez, al mismo tiempo, en una operación concertada. La deuda ascendía, en grandes números, a 1.100.000 euros por la vivienda de DIRECCION000, y a 1.500.000 por la casa de PLAZA000. Lo que no aceptaba era que se vendiese DIRECCION000, y quedarse con PLAZA000. El edificio era de más difícil realización, con un valor de mercado inicialmente más bajo, tenía una inquilina con contrato antiguo, y allí vivían los vendedores. Por ello exigía una solución global, al mismo tiempo para los dos inmuebles.
(b)Por otra parte, los vendedores (realmente sus hijas doña Sagrario y doña Valle) exigían obtener un precio que superase la deuda, los gastos inherentes a la venta, y además quedase un sobrante para dar una solución habitacional a sus padres y un remanente para sus gastos, pues no tenían pensión de la Seguridad Social.
Al parecer, los precios que se barajaron fueron de 1.400.000 euros por DIRECCION000, y 1.200.000 euros por la PLAZA000.
6.º)El 11 de abril de 2017 doña Sagrario y doña Valle, actuando como apoderadas de sus padres don Virgilio y doña Rocío, encomendaron a 'Unique Singular Properties, S.L.' la venta de la vivienda unifamiliar de la CALLE000 ( DIRECCION000), y la casa en la PLAZA000. En el contrato se concertó:
(a)Régimen de exclusividad.
(b)Un tiempo inicial de un año, prorrogable automáticamente por semestres salvo oposición.
(c)Si se estuviese llevando a cabo negociaciones de venta, el plazo se prorrogaría por otros seis meses al vencimiento, con derecho al devengo de la comisión si finalmente se formalizase la venta con ese cliente.
(d)La comisión por la mediación se pactó en un 3% del precio final obtenido. Si el comprador fuese aportado por la propiedad, la comisión se reduciría en un 50%.
(e)Como cliente con el que habían contactado se citó al Dr. Rubén.
(f)Se determinó que entre otras, serían causa de resolución del contrato:
1)El fallecimiento de cualesquiera de los vendedores.
2)La inactividad en la comercialización de los inmuebles, cuando en un período de seis meses no existiesen ofertas verificables de compra de alguna de las casas.
7.º)El tan citado don Arturo ('Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'), que seguía teniendo interés en adquirir la vivienda de DIRECCION000, contactó en diciembre de 2017 con 'Unique Singular Properties, S.L.'
Según 'Unique Singular Properties, S.L.', en esa época ya tenían ofertas del Dr. Rubén, así sobre de una conocida promotora inmobiliaria que ofertó 1.100.000 euros. Tras breves aproximaciones, finalmente 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' ofreció comprar por un precio de 1.300.000 euros.
Se dice que el 19 de enero de 2018 'Unique Singular Properties, S.L.', manifestando actuar «en representación de su cliente» 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', presentó una oferta ante 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' para la adquisición del inmueble de CALLE000, por la cantidad de 1.300.000 euros. No hay constancia de ninguna aceptación por parte de la entidad bancaria.
8.º)El 19 de abril de 2018 se llevó a cabo una reunión en las oficinas de 'Unique Singular Properties, S.L.' entre doña Sagrario y doña Valle y representantes de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'. Hay discrepancias sobre el contenido de la reunión y el resultado de las conversaciones.
Se admite que, en cualquier caso, la operación se paralizó porque 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' exigía que se vendiese juntamente con la casa de PLAZA000, para la que en aquel momento no había compradores que ofertasen la cantidad que se solicitaba.
9.º)El 27 de abril de 2018 falleció don Virgilio. En lo que aquí afecta, la heredera universal del difunto es su viuda, doña Rocío, y por lo tanto titular del 100% de la propiedad a vender.
El fallecimiento se comunicó a 'Unique Singular Properties, S.L.' sobre el mes de mayo de 2018, con la mención por parte de doña Sagrario de ignorarse qué se iba a hacer en lo sucesivo.
10.º)Desde el 19 de abril de 2018 hasta el mes de diciembre de 2018 no hubo actividad alguna por parte de 'Unique Singular Properties, S.L.'. En diciembre de dicho año el representante de la inmobiliaria telefoneó a doña Sagrario, indicándole que tenía conocimiento de que se llevaban a cabo gestiones para la venta de los inmuebles, y que si bien reconocía que no había hecho nada en PLAZA000, sí quería cobrar la comisión por la venta de DIRECCION000, a lo que doña Sagrario se opuso.
11.º)En ese mismo mes diciembre de 2018, don Arturo ('Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo') se dirigió al nuevo director de la oficina de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' en la calle Real, don Antonio, a fin de que gestionase la posibilidad de impulsar la venta de la casa de DIRECCION000, pues seguían teniendo interés en formalizar la compra.
12.º)Tras diversas gestiones, en los primeros meses de 2019 se consiguió:
(a)'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' seguía ofertando adquirir la casa de DIRECCION000 por el precio de 1.300.000 euros.
(b)Doña Sagrario encontró un comprador para la PLAZA000, que le ofrecía 1.400.000 euros, con lo que se cubría una mayor cantidad de la deuda que al principio, posibilitando que quedase un remanente para los vendedores.
(c)'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' aceptó una quita de la deuda.
13.º)El 11 de febrero de 2019 doña Sagrario remite un correo electrónico a 'Unique Singular Properties, S.L.' en el que afirma que las conversaciones con 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' habían iniciado antes de contratar a 'Unique Singular Properties, S.L.'; que el contrato estaba resuelto desde el fallecimiento de su padre don Virgilio el 27 de abril de 2018; y que además no habían realizado actividad alguna en los últimos seis meses.
14.º)El 26 de abril de 2019 las hermanas doña Sagrario y doña Valle, en representación de su madre doña Rocío, y 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' otorgaron escritura pública de compraventa, transmitiendo el chalé de DIRECCION000, por el precio total de 1.300.000,00 euros, de los cuales 190.553,40 se abonaron a la vendedora, y el resto a la entidad bancaria para liberación de cargas hipotecarias.
15.º)El 20 de enero de 2020 'Unique Singular Properties, S.L.' dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía contra doña Rocío, exponiendo que consiguió localizar como comprador a 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', que había realizado una oferta vinculante por 1.300.000 euros; que pese al fallecimiento de don Virgilio, sus hijas doña Sagrario y doña Valle, como representantes de su madre doña Rocío, continuaron negociando la venta a la citada fundación con la intermediación de la demandante. Así hasta que comunicaron la resolución contractual. Alegó fundamentos legales y terminó suplicando la condena de la demandada al pago del 3% del precio de la compraventa.
16.º)La demandada opuso que:
(a)El contrato se resolvió el 27 de abril de 2018, con el fallecimiento de don Virgilio.
(b)El comprador había mantenido contactos con la propiedad antes de contratar con 'Unique Singular Properties, S.L.'. Desde 2016 se mantuvieron reuniones entre doña Sagrario y don Arturo (en nombre de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'), con ofertas en firme que no fueron aceptadas, pero nunca llegaron a romperse las negociaciones.
(c)La venta no fructificó por los esfuerzos de la demandante.
Terminó suplicando la desestimación de la demanda.
Formuló reconvención, solicitando la declaración de resolución del contrato, por fallecimiento de uno de los vendedores, con efectos del 27 de abril de 2018.
17.º)'Unique Singular Properties, S.L.' se opuso alegando que, con posterioridad al fallecimiento de don Virgilio, habían continuado la relación contractual con doña Rocío, ahora como única propietaria. Su hija doña Valle acudió a una reunión en las oficinas de 'Unique Singular Properties, S.L.' el 6 de febrero de 2019, sin que ni ella ni su hermana comunicasen nunca la resolución del contrato. También se siguieron manteniendo conversaciones con 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'. Lo que pretenden es desvincularse del contrato cuando ya era sabido que la compraventa había prosperado y se iba a otorgar la escritura. Suplicó la desestimación de la demanda.
18.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece:
(a)La actuación de 'Unique Singular Properties, S.L.' antes del 19 de abril de 2018, según el testigo don Arturo «con Abanca fue decisiva para reactivar la operación, si bien no refirió de forma precisa en qué consistió tal intervención».
(b)Con posterioridad al 19 de abril de 2018 «no consta directamente ninguna actuación concreta y directa por parte de Ünique para relanzar la operación de compraventa del inmueble de DIRECCION000». Hasta el 27 de abril de 2019 no consta contacto alguno con don Arturo por esta venta.
(c)Hubo un 'asesoramiento' entre 'Unique Singular Properties, S.L.' y doña Valle en febrero de 2019.
(d)'Unique Singular Properties, S.L.' se enteró de la compraventa, una vez otorgada la escritura, por comunicación de don Arturo; no constando que aquella tuviera relación alguna ni con las hermanas Sagrario Valle, ni con 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. 'Unique Singular Properties, S.L.' no intervino en la reactivación de la operación.
(e)Si bien no hubo actividad desde abril de 2018 (por error mecanográfico figura 2019), la compraventa se otorgó con 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', que mantuvo su oferta durante todo este tiempo.
(f)Pese al fallecimiento de don Virgilio, en el contrato se pactó un plazo de seis meses posterior a la resolución para continuar negociando. Y se considera que si bien la operación se remató transcurrido dicho plazo, fue por «causas no imputables a la agencia, cuando el contrato estaba cerrado en los términos esenciales, aunque no hubiera un precontrato documentado, o cuando la oferta cerrada por la agencia se mantiene más allá de esos 6 meses en beneficio de los compradores, la prestación del servicio habría sido efectiva... la oferta existe y está disponible para los vendedores». Por lo que procede el pago de la comisión.
(g)No obstante, se considera que el cliente fue aportado por los vendedores, por lo que reduce su cuantía a la mitad.
Estima parcialmente la demanda, condenando al abono de 23.595 euros más intereses, sin costas. Pronunciamientos que son recurridos en apelación ante esta Audiencia Provincial por la demandada doña Rocío.
TERCERO.-Resolución del contrato por fallecimiento.- Intentando poner orden en los entremezclados alegatos de disconformidad del escrito de interposición del recurso, parece obligado analizar en primer lugar el último argumento esgrimido -el cuarto es una mera recopilación a modo de conclusión-, relativo a la resolución del contrato por el fallecimiento del vendedor don Virgilio, prevista expresamente en el contrato.
Se reitera en el motivo todo el argumentario expuesto en la reconvención, con alusión a la extinción del mandato ( artículo 1732 del Código Civil), a que es una causa de resolución regulada expresamente en el contrato, que el inicial desconcierto de las hermanas Valle Sagrario no puede entenderse como renovación del mandato. A lo que debe añadirse que 'Unique Singular Properties, S.L.' no realizó ninguna actividad con posterioridad al fallecimiento. Y que la conversación con doña Valle en febrero de 2019 fue ajena al contrato.
El motivo no puede ser estimado.
No puede entremezclarse la falta de actividad con la resolución del contrato por fallecimiento de quien encarga la venta. Ni la prueba practicada evidencia que estén vinculados. Podía no haber fallecido don Virgilio, y sin embargo no seguirse haciendo gestiones para encontrar comprador. Toda la prueba practicada conduce a concluir que 'Unique Singular Properties, S.L.' deja de seguir adelante en su gestión de venta del chalé de DIRECCION000 porque 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' exige que sea una operación conjunta con PLAZA000; y el representante legal de la intermediaria reconoció que en cuanto a este inmueble no hizo gestión alguna (Dijo así habérselo expuesto a doña Sagrario en la conversación de diciembre de 2018, y por esa razón no pretendía el cobro de comisión alguna por esa venta). No hay más actividad porque no puede conformar las voluntades de los tres intervinientes (comprador, vendedor y acreedor), ni encontrar una oferta relevante para PLAZA000. Pero este obstáculo, insalvable en ese momento para la intermediaria, no tiene relación con el fallecimiento de don Virgilio. Su óbito es, simplemente, otra dificultad más, que generará más dilación temporal, por la necesidad de solventar los trámites burocráticos propios de una sucesión hereditaria.
Es obvio que el mandato, la encomienda de gestionar la venta de los inmuebles, se acaba por el fallecimiento del mandante ( artículo 1732.3º del Código Civil), siendo además una causa resolutoria expresamente pactada ( artículo 1091 del Código Civil). Es más, difícilmente puede gestionarse una venta de un inmueble cuando ha fallecido quien tiene que venderlo. Pero lo que concluye la sentencia apelada es que subsiste una vendedora: doña Rocío. Bien ella sola, bien en unión de quien resulte heredero, sí se puede continuar con la operación inmobiliaria. Y ahí es donde debe darse interpretación a la expresión de doña Sagrario de no saber qué iban a hacer. La causa de resolución contractual está pactada, pero no por ello opera automáticamente, pues el contrato puede seguir vigente si así lo quieren los contratantes o sus causahabientes. La sentencia concluye que no se produjo una comunicación resolutoria, que en ningún momento se transmitió el deseo de poner fin a la relación contractual por esa causa. Y que la consulta que realizó doña Valle en febrero de 2019 sería una confirmación de la continuidad.
Podría compartirse con el apelante que no quedó nada claro cuál fue el motivo por el que doña Valle acudió en febrero de 2019. También que el hecho de reunirse, aunque fuese a tratar la situación de las posibles ventas, pueda interpretarse como una confirmación de la vigencia del contrato; pues también puede ser recabar información sobre las gestiones realizadas.
No obstante, debe significarse que el debate de la cuestión planteada carece de trascendencia jurídica a efectos de apelación. La sentencia apelada en la práctica sí está admitiendo que desde abril de 2018 'Unique Singular Properties, S.L.' dejó de realizar gestiones tendentes a la venta. Implícitamente parece que está dando por resuelto el contrato, o bien no prorrogado, bien sea por el fallecimiento, bien porque se cumplía un año desde su otorgamiento, bien por el abandono de la actividad. Pero considera que sí se consiguió el comprador, 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', que mantuvo su oferta, por lo que el contrato se cumplió. Si esa tesis se mantiene, es indiferente que el contrato se resolviese el 27 de abril de 2018 (óbito de don Virgilio), pues se considera que sí se produjo la venta con un cliente que ya había sido captado por la intermediaria.
CUARTO.-La aportación de comprador.- En segundo lugar se cuestiona por los apelantes la afirmación de que fue 'Unique Singular Properties, S.L.' quien encontró un comprador para el chalé de DIRECCION000, y además la oferta que obtuvo era inferior a la que inicialmente había ofrecido. Así, a lo largo del recurso, en múltiples ocasiones se incide en que el comprador no lo aportó la demandante, «sino que ya estaba en contacto con la propiedad del inmueble, esto es, con los demandados desde hace años», que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' «llevaba más de diez años interesada en adquirir el inmueble», e incluso que habían realizado una inicial oferta de 1.400.000 euros «que la Fundación bajó durante la negociación, posiblemente por ser conocedora de la urgencia de la venta, retirada de oferta que motivó que no fuese aceptada la operación», lo que vendría probado por la declaración de la empleada de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' doña Leonor, cuando afirma que «hubo una cantidad inicial que se rebajó, habían hablado de cantidades, la cantidad era 1.400.000 euros, por la compra de DIRECCION000... afirmando que 'yo lo que tenía entendido por correos electrónicos que tiene es que se había hablado 1.400.000 euros y luego se debieron de bajar». Por lo que concluye que 'Unique Singular Properties, S.L.' no captó al cliente.
El argumento no puede compartirse, y no contradice la sentencia apelada.
Ante todo debe resaltarse que la sentencia apelada acepta la postura de la demandada, hoy apelante: el cliente fue aportado por los vendedores. Por esa razón reduce la cuantía de la comisión en un 50%, tal y como se pactó en el contrato. Es más, si no se plantea que también deba pagarse comisión por PLAZA000, donde el comprador también fue captado por los vendedores, es porque cuando se abandona el contrato no había captado un comprador, a diferencia de DIRECCION000, donde se considera en la sentencia apelada que ya estaba apalabrada la venta.
Se está tergiversando la valoración probatoria de la declaración testifical de doña Leonor, empleada de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' que en el año 2016 puso en contacto a don Arturo con doña Sagrario. El fallo en su memoria es obvio: Recuerda que se habló de 1.400.000 euros, pero da una interpretación a una supuesta rebaja durante la negociación. Sin embargo, ni en la contestación a la demanda, ni doña Sagrario en su testimonio, planteó que en 2016 se hubiese realizado una oferta inicial de 1.400.000 que después se rebajase. El relato coherente es el facilitado por don Arturo: La 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' ofreció 1.200.000 euros, y doña Valle le pedía 1.400.000 euros. Versión de lo acaecido que se corrobora por lo declarado por el representante de 'Unique Singular Properties, S.L.', cuando mencionó que tenían la oferta de la constructora y eso le sirvió para gestionar que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' subiese su oferta inicial de 1.200.000 a 1.300.000. Es decir, 1.400.000 es la cantidad que pedía doña Sagrario, no la que ofreció en 2016 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'; y doña Leonor citó la cifra que leyó en unos correos electrónicos que decía conservar, pero claramente confundiendo los hechos. No hay duda en la correcta valoración de este testimonio, que en modo alguno se acomoda a lo pretendido por la parte apelante. El que 1.400.000 sea la cifra que figura en el contrato entre doña Sagrario y doña Valle con 'Unique Singular Properties, S.L.' lo único que acredita es que las vendedoras querían esa cifra, pero nunca que se le hubiese llegado a ofertar en ningún momento.
Es más, el tribunal considera que el comprador fue realmente aportado por 'Unique Singular Properties, S.L.', no lo aportan los vendedores. Su nombre, ni el contacto inicial, se produjo porque lo mencionasen o indicasen las hermanas Sagrario Valle a la intermediara inmobiliaria. Realmente tampoco pueda hablarse de captación. Lo que se deduce es que es una iniciativa del propio don Arturo. Es él quien se pone en contacto con 'Unique Singular Properties, S.L.' a finales del año 2017. El mero hecho de que don Arturo se hubiese interesado antes por esa propiedad no equivale a aportación de comprador. El posible adquirente se había perdido en 2010, y se volvió a perder en 2016. El que vuelva a insistir no supone que lo aporten los vendedores. El contacto se reinicia con 'Unique Singular Properties, S.L.', y es ella quien consigue que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' esté dispuesta a elevar su oferta inicial de 1.200.000 euros a la cantidad que finalmente abonó de 1.300.000 euros. Pero dejando claro que es el comprador quien parece más interesado en la compra, quien se presenta de forma reiterada.
QUINTO.-No comunicación de la oferta.- En la tercera página del recurso se niega hasta en tres ocasiones distintas que existiese la oferta de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' por 1.300.000 euros, ya que ese ofrecimiento «no consta que hubiese sido transmitido a las demandantes ni a Abanca... no se transmitió dicha oferta de compra... no trasladó a las demandadas, ni a la entidad ABANCA dicha propuesta de compra», lo que a su vez unen a que en la reunión de abril de 2018 no se llegó a tratar ningún precio.
El motivo no puede ser estimado.
No existe inconveniente en aceptar que el documento número dos de la demanda, que se ha venido denominando como la oferta de la Fundación, no es tal. Es más, ni el documento se dice lo que se pretende que diga. No es una oferta vinculante de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'. Don Arturo dejó muy claro que nunca habían formalizado una oferta por escrito. Es una carta claramente encabezada y antefirmada por 'Unique Singular Properties, S.L.', que dice formularlo en nombre de 'su cliente' 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', y que supuestamente se habría presentado ante 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. No consta que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' hubiese sido nunca 'cliente' de 'Unique Singular Properties, S.L.'. En este caso el 'cliente' eran doña Rocío y don Virgilio. No consta autorización alguna para hablar en nombre de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'. Ni tampoco que se hubiese presentado ante 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'.
Pero lo anterior no permite concluir que, en consecuencia, doña Sagrario y doña Valle ignoraban que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' estaba interesada en comprar el chalé de DIRECCION000, y que ofrecían 1.300.000 euros. En el correo remitido por doña Sagrario a 'Unique Singular Properties, S.L.' el 13 de diciembre de 2017 (página 43) ya constan todos los cálculos que realizaba doña Sagrario sobre la suficiencia del precio obtenido para satisfacer sus pretensiones (saldar deuda, pagar gastos y obtener un remanente para sus padres), partiendo siempre de una cifra de compra de 1.300.000 euros. Y, como no le parece suficiente, es cuando propone una defraudación tributaria, en base a simular la facturación de servicios de asesoría fiscal a la Fundación. Propuesta que fue rechazada. Pero lo significativo es que siempre se parte de 1.300.000 euros. La explicación dada por doña Sagrario en el acto del juicio, como si se tratase de una cifra elegida al azar, no merece mayor consideración. Máxime cuando no puede valorarse su testimonio como si de un testigo imparcial se tratase: es la parte.
Tampoco resulta muy creíble que se acuda a una reunión en abril de 2018, donde supuestamente se discuten todos los detalles de la operación, la situación urbanística, intervienen asesores jurídicos, y nunca se plantee cuál es el precio a pagar. Máxime cuando, pese a las quejas de doña Sagrario de que se hablaba de 'una cantidad indeterminada', don Arturo declaró que creía que los vendedores sabían su oferta, pues siempre había sido la misma desde el principio, y hasta la compraventa: 1.300.000 euros.
SEXTO.-La valoración de la testifical.- Una de las constantes del recurso es la discrepancia en la valoración de la prueba testifical. Se cuestiona reiteradamente la valoración de la declaración de don Arturo (páginas 1, 2, 4, 7 y 9), alegando sus supuestas intensas relaciones personales con el titular de 'Unique Singular Properties, S.L.' e intereses económicos comunes; se resaltan las manifestaciones de doña Sagrario.
La valoración no puede ser compartida:
1.º)Como se dice en las sentencias 456/2021, de 28 de junio (Roj: STS 2580/2021, recurso 3704/2018); 141/2021, de 15 de marzo (Roj: STS 807/2021, recurso 1235/2018) de Pleno y 468/2019, de 17 de septiembre (Roj: STS 2854/2019, recurso 3575/2016); «La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración». La valoración de la prueba es la actividad intelectual que lleva al tribunal a fijar unos determinados hechos que son relevantes para la decisión del litigio y que resultan controvertidos, o a afirmar que determinados hechos alegados como relevantes no han resultado adecuadamente probados [ STS 558/2019, de 23 de octubre (Roj: STS 3377/2019, recurso 3098/2015)]. Las normas de valoración de prueba no pueden aplicarse aisladamente, sino que las pruebas deben valorarse de forma conjunta y armónica, pues en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 507/2019, de 1 de octubre (Roj: STS 3011/2019, recurso 3281/2016), 4 de febrero de 2016 (Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014)]. Valoración que supone otorgar un mayor relieve a unas pruebas frente a otras [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 39/2018 de 26 de enero (Roj: STS 138/2018, recurso 2488/2014) y 21 de diciembre de 2016 (Roj: STS 5526/2016, recurso 2334/2014)].
2.º)El recurrente trata de combatir las apreciaciones probatorias contenidas en la sentencia recurrida, discrepando de la valoración de los medios de prueba que en esta se realiza, para tratar de imponer sus subjetivas opiniones. Debe recordarse que no es posible desarticular una valoración conjunta de la prueba para que prevalezcan solo determinados elementos probatorios que sirvan a los intereses de la parte apelante, al margen de las conclusiones objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional. Lo que materialmente hace el motivo no es demostrar ningún error patente del tribunal sentenciador sino tratar de imponer, de entre todas las pruebas practicadas, la declaración testifical de doña Sagrario, atribuyendo el carácter de verdad absoluta a su opinión.
No se puede atacar una valoración conjunta de la actividad probatoria desplegada en el proceso a través de la impugnación de concretos elementos de prueba [ STS 141/2021, de 15 de marzo (Roj: STS 807/2021, recurso 1235/2018) de Pleno]. No puede pretenderse que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener unas conclusiones interesadas. La recurrente revisa la prueba, oponiéndose a la valoración hecha en instancia y defendiendo la propia conforme a sus intereses. El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes, en el subjetivo juicio de la parte recurrente, carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio, a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o el error [ SSTS 16 de junio de 2015 (Roj: STS 2980/2015, recurso 2651/2013), 4 de febrero de 2015 (Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013), 25 de noviembre de 2014 (Roj: STS 4769/2014, recurso 2264/2012), 13 de noviembre de 2013 (Roj: STS 5471/2013, recurso 2123/2011), 24 de octubre de 2013 (Roj: STS 5030/2013, recurso 1263/2011), entre otras].
3.º)El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil preceptúa que «los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado», por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 16 de marzo de 2016 (Roj: STS 1207/2016, recurso 2541/2013), 4 de febrero de 2016 (Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014), 28 de junio de 2012 (Roj: STS 5762/2012, recurso 546/2009), entre otras]. La jurisprudencia viene declarando constantemente que, por no tratarse de una prueba legal o tasada, no procede su valoración aislada, sino que se trata de un medio de prueba sujeto a valoración conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) cuyas conclusiones han de ponderarse con las que resulten del resto de las pruebas [ STS 681/2020, de 15 de diciembre (Roj: STS 4209/2020, recurso 1589/2019)].
4.º)La declaración de don Arturo ha sido correctamente valorada en la sentencia apelada. En la declaración del testigo no se observan signos que hagan dudar de su sinceridad, o, utilizando terminología del ámbito penal: el testimonio viene dotado de la denominada ausencia de incredibilidad subjetiva, esto es, de la necesaria fiabilidad para otorgar validez a lo declarado por no apreciar que dicho testimonio esté mediatizado, responda a motivos espurios o evidencie fabulaciones, falsedades o fantasías.
Las supuestas relaciones personales entre el testigo y el representante de 'Unique Singular Properties, S.L.' son una afirmación de la parte ausente de todo atisbo probatorio. No consta ninguna relación personal. Su relación profesional viene dada entre quien aparentemente debe tener puesto relevante en la Prelatura de la Santa Cruz y Opus Dei, al menos en esta provincia, encargado entre otras encomiendas de buscar grandes espacios para ubicar los 'clubs' de la prelatura, y satisfacer las demás necesidades habitacionales. Y, como explicó, tienen una nave y un local (pareció referirse al club masculino de la avenida de Alfonso Molina) que quería vender, por lo que aprovechando el contacto le ofreció la venta; pero aclarando que ni habían formalizado contrato, ni al final gestionado nada. De ahí, sostener que don Arturo no tendría inconveniente en faltar a la verdad por favorecer a 'Unique Singular Properties, S.L.', hay una gran distancia.
Por otra parte, la frase que causa la queja de la apelante ser refiere a que consideraba muy relevante la actuación de 'Unique Singular Properties, S.L.' para conseguir que culminase la compraventa del chalé de DIRECCION000. Queja en la que no se tiene en consideración:
(a)Cuando se formulan preguntas valorativas, se obtienen valoraciones. Y las valoraciones son siempre subjetivas. Es por ello que el artículo 368.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil explicita que las preguntas que se formulen «No habrán de incluir valoraciones ni calificaciones, y si éstas se incorporaran, se tendrán por no realizadas». Las preguntas deben versar sobre hechos, no sobre impresiones o valoraciones. A la pregunta de si el trabajo fue relevante, se obtiene una impresión personal.
(b)La sentencia no tiene en consideración alguna esa afirmación, en cuanto recoge que el testigo manifestó que la actuación de 'Unique Singular Properties, S.L.' con 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' «fue decisiva para reactivar la operación, si bien no refirió de forma precisa en qué consistió tal intervención». Y se destaca que se tardó un año más en culminar la operación, por la actuación de terceros. Es decir, la queja del recurrente huelga.
(c)Los hechos acreditados contradicen esa opinión, pues, como se dijo, pese a las posibles actuaciones de 'Unique Singular Properties, S.L.', a partir de abril de 2018 se paralizó la operación ante la postura de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. Y no consta más actividad de la intermediaria. Ergo, poco desbloqueó la situación.
El testigo, en cambio, sí ofreció un relato coherente de todo lo acontecido, las diversas negociaciones, las cantidades ofrecidas en cada momento. Demostró tener buena memoria, aportando múltiples detalles. Y puntualizó que el contrato se otorgó el 26 de abril de 2019, a las cinco de la tarde, a toda prisa, porque al día siguiente hacía un año de la muerte de don Virgilio, y tenían que abonar tributos por la sucesión.
5.º)Reiteradamente se invoca la condición de testigo de doña Sagrario, con la pretensión de que su testimonio goce de pleno valor probatorio. Postura que no puede compartirse. Doña Sagrario es la parte. Es la persona que, en representación de sus padres, llevó toda la negociación. Está defendiendo los intereses de su madre, en algo en lo que intervino personalmente. La valoración de su testimonio en modo alguno puede equipararse a la declaración de cualquier otro testigo imparcial, sino que debe aproximarse más a la valoración de un interrogatorio de la parte ( artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). A lo que debe añadirse que es evidente que algunas de sus declaraciones no resultaron muy veraces.
6.º)El testimonio de doña Leonor, como ya se dijo, lo único que puso de relieve es que en el año 2016 había puesto en contacto, por encargo de la oficina de la calle Real, a don Arturo con doña Sagrario. Su impresión sobre la cifra ofertada por 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' resultó desafortunada. Un error comprensible: cambió el precio pedido por la vendedora por la cantidad máxima que deseaba pagar el comprador.
7.º)Las manifestaciones de don Antonio, director de la oficina de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' en la calle Real desde finales de 2018 en adelante, que serán posteriormente valoradas en cuanto a su contenido, sí resultaron creíbles, útiles y corroboradas por los demás medios de prueba. Es más, se corroboran con las declaraciones de don Arturo y doña Sagrario.
SÉPTIMO.-Consumación del contrato por la entidad bancaria.- Una constante del recurso es sostener que la consumación del contrato se llevó a cabo por las gestiones del director de la sucursal de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' en la calle Real de esta ciudad, don Antonio. Así se expone que «ha quedado acreditado que la venta del inmueble objeto de autos se consumó por las gestiones activas del empleado» de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' don Antonio (página 1); «el trabajador de Abanca Antonio, convenció al Sr. Arturo de que tenía que mejorar su oferta» (página 3) «La operación se reactivó por gestión directa suya, como director de la oficina de la calle Real y ante la llamada de su cliente don Arturo... la operación se llevó a cabo en el año 2019 porque la Fundación Montecelo, subió su oferta... Dicho testigo fue firme en su afirmación de que la oferta anterior de la Fundación fue incrementada, porque si no era incrementada la operación no salía, que expresamente trasladó al Sr. Arturo que 'la misma oferta, no la va a aceptar un comité'» (página 5); «Los testigos empleados de Abanca, no respaldan lo afirmado por la actora, sino al contrario, la operación de venta se consumó porque se subió la oferta a instancias del empleado de Abanca Antonio» (página 6); y « está acreditado que la reactivación de la venta es resultado de las gestiones del Sr. Antonio» (página 8).
El argumento no se comparte.
1.º)Para cualquier observador ajeno es evidente que la operación finalmente prospera por la actuación esencial de don Arturo, de la 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo'. Es la persona que llevaba una década buscando un lugar para trasladar sus actividades. Desde 2010 venía insistiendo en la compra. Es quien se pone en contacto en 2016 con doña Sagrario a través de lo que hoy es 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. Es quien posteriormente vuelve a retomar el contacto sobre la compra con 'Unique Singular Properties, S.L.'. Y, por último, es quien se dirige a don Antonio para que busque la forma de reactivar la operación con sus superiores en 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'.
Y, desde luego, culmina por la actividad desplegada por doña Sagrario, como se dirá.
2.º)Don Antonio se limitó a trasladar una propuesta. No tiene ningún poder de decisión, ni tampoco mayor influencia más allá de solicitar una revisión. Así lo reconoció. Dependía de los criterios del departamento correspondiente.
3.º)No es correcto afirmar que 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo' superó la oferta inicial, que en ese momento la elevó a 1.300.000 euros. Esa era su oferta desde diciembre de 2017. Es la cantidad que ya manejaba doña Sagrario en sus cálculos en diciembre de 2017. Y es la que se mantuvo siempre, según declaró don Arturo.
La alusión a elevar la oferta se refiere a la global, incluyendo los dos inmuebles.
4.º)La clave de la reactivación y ulterior culminación de la operación la explicó perfectamente doña Sagrario, y la corroboró a grandes rasgos el director de la sucursal don Antonio: La negociación se desbloque porque ella (doña Sagrario) encontró un comprador para PLAZA000 que ofrecía 1.300.000 euros. La propuesta se eleva porque se incrementa lo que se podía obtener por PLAZA000, que unido al 1.300.000 euros de DIRECCION000 (oferta que siempre se mantuvo), más la quita que finalmente aceptó 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. Fue la conjunción de los tres intervinientes. Si doña Sagrario no encontrase el comprador, si don Arturo no mantuviese la oferta de 1.300.000, o si la entidad bancaria no aceptase rebajar la deuda, la compraventa no se habría llevado a término. La posición de don Antonio parece que no pasó de ser una mera correa de transmisión del nuevo planteamiento al departamento correspondiente, pero no que tuviese una intervención activa más allá. Ni entra en sus facultades. Es desconocer cómo funciona una entidad bancaria de esta envergadura. Son departamentos estancos por buena práctica bancaria.
OCTAVO.-Inexistencia de actuaciones.- El último argumento, también recurrente, es la falta de actividad por parte de 'Unique Singular Properties, S.L.' con posterioridad a la reunión en su oficina en abril de 2018; que sus gestiones no fueron las que «efectivamente determinaron la realización» del negocio, que «nada hizo desde el fallecimiento del esposo de mi mandante habiéndose formalizado la operación más de un año después», no intervino para nada en la formalización de la documentación y preparación de la escritura, «es erróneo e ilógico, sostener del acervo probatorio que la venta se consumó a consecuencia de la oferta de compra cerrada».
El motivo debe ser estimado.
1.º)El contrato denominado de mediación o corretaje es el negocio jurídico por el que una persona encarga a otra (mediador o agente), en exclusividad o no [ STS 263/2019, de 10 de mayo (Roj: STS 1451/2019, recurso 2013/2016)], que le indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato, o que consiga la celebración del mismo. El núcleo contractual es facilitar la aproximación de comprador y vendedor, poniendo a ambos en relación, con la finalidad de lograr la celebración del contrato. El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Todo ello a cambio de la correspondiente remuneración, normalmente en forma de porcentaje sobre el precio de la transacción económica [ SSTS 19 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8018/2012, recurso 978/2010), 14 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7676/2012, recurso 212/2010), 2 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7323/2012, recurso 2165/2009), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008), entre otras].
Es un contrato atípico, que tiene similitudes o analogías con la comisión mercantil, el mandato, o la prestación de servicios, pero no responde a una combinación de elementos de las distintas figuras contractuales típicas [ SSTS 2 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7323/2012, recurso 2165/2009), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008), 13 de octubre de 2011 ( resolución 738/2011, en el recurso 1728/2008), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 4870/2011, recurso 417/2008), entre otras]. Constituye un contrato atípico, consensual y bilateral, («facio ut des») y aleatorio, puesto que su resultado es incierto [ SSTS 8 de marzo de 2013 (Roj: STS 3846/2013, recurso 1677/2010), 19 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8018/2012, recurso 978/2010), 14 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7676/2012, recurso 212/2010)].
En cuanto a su nacimiento, contenido, desarrollo y consumación debe estarse en primer lugar a lo pactado por los contratantes, a tenor de la libertad de pactos ( artículo 1255 del Código Civil), y del principio «pacta sunt servanda»( artículo 1091 del mismo Código), en cuanto no sean contrarios a la ley, a la moral o al orden público; después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada [ SSTS 19 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8018/2012, recurso 978/2010), 14 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7676/2012, recurso 212/2010), 2 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7323/2012, recurso 2165/2009), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008)].
Salvo pacto en contra, el devengo de honorarios por comisión está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, aunque no se exige la consumación [ SSTS 30 de julio de 2014 (Roj: STS 3557/2014, recurso 2886/2012), 19 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8018/2012, recurso 978/2010), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008), 13 de octubre de 2011 ( resolución 738/2011, en el recurso 1728/2008), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 4870/2011, recurso 417/2008)]. Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa [ STS 13 de octubre de 2011 (resolución 738/2011, en el recurso 1728/2008)]. Aunque es posible que se pacte remuneración por la mera negociación, no vinculada al resultado final [ STS 11 de febrero de 2016 (Roj: STS 502/2016, recurso 1697/2013)]. Los honorarios de los agentes se devengan, salvo estipulación que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación; siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido [ STS 11 de julio de 2007 (Roj: STS 5005/2007, recurso 2905/2000)]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración, y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato [ STS 12 de junio de 2007 (Roj: STS 4257/2007, recurso 2699/2000)]. Es por ello que la sentencia de 21 de mayo de 2014 (Roj: STS 2465/2014, recurso 972/2012) establece que «Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma». En sentido contrario, se ejemplifican como supuestos en que el mediador no tiene derecho a la remuneración:
(a)Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo).
(b)Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal).
(c)Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato), a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador [ SSTS 19 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8018/2012, recurso 978/2010), 14 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7676/2012, recurso 212/2010), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008), 13 de octubre de 2011 (Roj: STS 6841/2011, en el recurso 1728/2008)].
(d)Cuando el contrato llega a celebrarse, pero bajo unas condiciones muy distintas respecto de cuya negociación no intervino [ STS 20 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7677/2012, recurso 970/2010)].
Pero si el mediador hizo su gestión, y fue aprovechada por quien se la encomendó, surge el deber del pago de la comisión [ SSTS 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005) y 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001)].
2.º)Ese pago por objetivo conseguido, y no por mera actividad, se establece claramente en la estipulación quinta del contrato («Los honorarios a percibir por Unique serán del 3% del previo de venta (IVA excluido) en todos los casos en que se formalice la compraventa o negocio jurídico asimilado»). No se remunera la mera actividad.
Condicionamiento a objetivo que se refuerza al regular las causas de resolución. La denominada como de 'inactividad' no es tal, sino de obtención de resultados. Se define esa inactividad como «cuando en un período de 6 meses continuados no existan ofertas de compra verificables de alguno de los inmuebles». Es decir, 'Unique Singular Properties, S.L.' podría desplegar una actividad importante, desde una intensa publicidad a visitas comerciales, enseñar el inmueble a potenciales interesados, que si no conseguía una «oferta verificable» se consideraría como inactividad. Se buscaban resultados.
3.º)Además, si bien el contrato se proyecta como venta de cada uno de los inmuebles, estaba bien entendido que 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.' exigía una operación global. Se sabía que no sería posible la venta de uno sí y otro no, porque no solucionaba el problema de la deuda, y sí generaba una pérdida de garantías patrimoniales para la entidad bancaria.
4.º)El tribunal no puede compartir que se considere cumplido el contrato de mediación por el mero hecho de que exista una oferta verbal de compra por parte de 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', por el mismo precio que finalmente se pagó, si no se otorga ningún contrato o de alguna forma se plasma ese compromiso. No puede decirse que se cumpla el cometido cuando por «causas no imputables a la agencia, cuando el contrato estaba cerrado en los términos esenciales». Es evidente que esa oferta no documentada, e imposible de llevar a término por la oposición de 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.', en nada comprometía a 'Fundación Galega de Iniciativas Culturais y Sociais Montecelo', que podía retraerse en cualquier momento (Y se dio a entender que si lo no hizo fue porque no encontró otro local).
5.º)La prueba practicada lo que pone de manifiesto es que con posterioridad a la reunión del mes de abril de 2018, y ante los problemas que surgían con 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.', y las dificultades para encontrar un comprador para PLAZA000, 'Unique Singular Properties, S.L.' simplemente abandonó el cumplimiento del contrato. Desde ese momento no hay ninguna actividad en relación con DIRECCION000. Se considera que ya se encontró el mejor postor, pero no se le puede vender; y nunca se buscó realmente para PLAZA000. Cesa toda actividad. Hay un abandono del contrato, una dejación de sus obligaciones. Se desentiende por completo del cometido. Solo se reactiva el interés de 'Unique Singular Properties, S.L.' en el mes de diciembre de 2018, con la única finalidad de cobrar su comisión sobre DIRECCION000, porque oyó cometarios sobre la posible venta de las propiedades, según declaró su representante al ser interrogado, y es cuando llamó a doña Sagrario. Pero aún así, no hizo ninguna gestión; su actuación es simplemente querer cobrar.
El contrato de compraventa no se consuma por su intervención, sino, como se dijo, por la actividad de otras tres personas, y principalmente por la voluntad de doña Sagrario y don Arturo. Y se otorga un año después de la última gestión llevada a cabo por la inmobiliaria.
En conclusión, el comprador fue recaptado por 'Unique Singular Properties, S.L.', pero si persiste su deseo de compra al cabo de un año es por el interés del propio comprador que viene de tiempo atrás, y es quien tiene que molestarse en acudir a 'Abanca, Corporación Bancaria, S.A.'. Si prospera la operación es porque doña Sagrario encontró un comprador para PLAZA000 que ofertaba 1.300.000 euros. Sin desconocer que 'Unique Singular Properties, S.L.' pudo llevar al principio una actividad tendente a conseguir compradores, lo cierto es que cesó en toda actuación desde abril de 2018. Es por ello que no se estima que haya propiciado eficazmente la compraventa. Antes al contrario, como se ha dicho varias veces, abandonó la operación. Hay una especie de desistimiento unilateral del contrato, y lo que se pretende es argumentar que la compraventa se culminó al cabo de un año con un cliente que había sido captado por la demandante. La operación se reactivó pasados ocho meses, y por la actuación de don Arturo (se postula a sí mismo como comprador); con la conjunción de doña Sagrario al encontrar un comprador para PLAZA000.
En estas circunstancia, no puede considerarse que 'Unique Singular Properties, S.L.' hubiese cumplido su contrato. Ni persistió en el despliegue de la actividad de buscar compradores y conseguir que la operación llegase a término; ni puede decirse en estas circunstancias que en diciembre de 2018 fuese dicha agencia inmobiliaria que aportó el cliente, pues, como se dijo, es el propio don Arturo quien vuelve a insistir en que quiere comprar. Por lo que la estimación del argumento conlleva que prospere el recurso, debiendo revocarse la sentencia apelada y dictar otra rechazando la demanda formulada.
NOVENO.-La reconvención.- En la sentencia de primera instancia no se contiene pronunciamiento alguno sobre la estimación o desestimación de la reconvención en el fallo; si bien se menciona en el apartado A) del fundamento tercero, para concluir que procede su desestimación. Pero falta de pronunciamiento expreso en el fallo. Y no se solicitó por las partes el complemento ( artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a fin de que se pronunciase expresamente. No obstante, se entiende implícitamente desestimada la reconvención. Manteniendo en esta alzada el pronunciamiento, en cuanto no se estimó que el contrato se hubiese resuelto con el fallecimiento de don Virgilio.
DÉCIMO.-Costas.- La desestimación de la demanda conlleva la preceptiva imposición de las costas ocasionadas en primera instancia a la parte demandante ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si bien implícitamente debe entenderse desestimada la reconvención, en primera instancia no consta ningún razonamiento sobre la procedencia de imponer o no imponer las costas en el fundamento cuarto, ni tampoco se recoge pronunciamiento sobre las costas generadas por su tramitación en el fallo. Al igual que en el caso anterior, no se solicitó complemento de la sentencia. Pese a que se confirma ese pronunciamiento implícito, no procede imponer las costas a la parte reconviniente por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto podría suponer una reformatio in peius(reforma peyorativa), prohibida en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues la no imposición de costas por la reconvención no fue objeto de apelación o impugnación por parte de 'Unique Singular Properties, S.L.'.
Al prosperar el recurso no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las devengadas en la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
UNDÉCIMO.-Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.
Fallo
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido:
1.º)Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandada reconviniente doña Rocío, contra la sentencia dictada el 18 de marzo de 2021 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de A Coruña, en los autos del procedimiento ordinario seguidos con el número 92-2020, y en el que es demandante reconvenida 'Unique Singular Properties, S.L.'.
2.º)Revocar la sentencia apelada; y en su lugar se acuerda:
(a)Desestimar la demanda formulada por 'Unique Singular Properties, S.L.' contra doña Rocío.
(b)Confirmar el pronunciamiento implícito de la sentencia de primera instancia en cuanto a la desestimación de la reconvención deducida por doña Rocío contra 'Unique Singular Properties, S.L.'.
(c)Imponer a 'Unique Singular Properties, S.L.' las costas ocasionadas en la primera instancia.
(d)Mantener la no imposición de las costas generadas por la tramitación de la reconvención.
3.º)No imponer las costas devengadas por el recurso de apelación.
4.º)Acordar la devolución del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a expedir mandamiento de devolución a favor del procurador de los tribunales don José Cernadas Vázquez por el importe del depósito constituido.
5.º)Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la cuantía, superando esta 3.000 euros y no excediendo de 600.000 euros, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es». Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación. Es preceptivo que el recurrente comparezca representado por procurador de los tribunales y defendido por abogado en ejercicio.
Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.
Conforme a la doctrina establecida por la Sala Primera del Tribunal Supremo, carece de función relevante la solicitud y aportación de certificación de esta resolución para interponer recursos ante dicho Tribunal [ SSTS 490/2021, de 6 de julio (Roj: STS 2707/2021, recurso 5591/2018); y 167/2020, de 11 de marzo (Roj: STS 735/2020, recurso 4479/2017) de Pleno, así como los autos que en esta se citan].
Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0361 21 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0361 21 para el recurso extraordinario por infracción procesal.
Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.
6.º)Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 5 de A Coruña, con devolución de los autos.
Así se acuerda y firma.-
PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
