Sentencia Civil Nº 4/2006, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 155/2005 de 04 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN PRIMERA

Rollo de Apelación Civil Núm. 155 del año 2.005.

Juicio Ordinario Núm. 31 del año 2.004.

Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Castellón.

SENTENCIA Nº 4

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ

Magistrados:

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

En la ciudad de Castellón, a cuatro de enero de dos mil seis.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto y examinado el presente Rollo de Apelación Civil Núm. 155 del año 2.005, incoado en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia dictada el día 25 de febrero de 2.005 por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Castellón , en los autos de Ordinario, sobre otorgamiento de escritura pública, seguidos con el Núm. 31 del año 2.004 en el citado Juzgado.

Han sido partes en el recurso, como APELANTE, la codemandada Doña Antonia, que actúa representada por la Procuradora Doña María Ramos Añó y dirigida por el Abogado Don Gustavo Gustems Manuel, y APELADA, la mercantil demandante Valle del Ebro Gestión y Promoción Inmobiliaria S.A., representada por la Procuradora Doña Concepción Motilva Casado y dirigida por la Abogada Doña Rosa Edo Sanz, y Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento de referencia, se dictó Sentencia en fecha 25 de febrero de 2.005 cuyo fallo, aclarado por Auto de fecha 20 de junio del mismo año , es del tenor literal siguiente:"Que estimando la demanda formulada por el procurador D. Concepción Valle Del Ebro gestión y Promoción Inmobiliaria SA, debo condenar y condeno a D Antonia y D Marisol a otorgar escritura publica de la venta efectuada en el contrato privado de compraventa de fecha 4 de diciembre de 2002, con apercibimiento de que si no lo hicieren dicha elevación a público será efectuado por el juzgador en sustitución de quien no cumpla la obligación, con expresa imposición de las costas procesales exclusivamente a la codemandada Antonia, no a D. Marisol de conformidad con lo dispuesto en el art. 395 LEC ."

SEGUNDO.- Publicada y notificada dicha Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación contra la misma por parte de la representación procesal de Doña Antonia que, por haberlo sido en tiempo y forma, se admitió en ambos efectos, evacuándose el trámite de oposición, tras lo cual se remitieron los autos a la Audiencia Provincial de Castellón.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, se turnaron a la Sección Primera, donde se formó el oportuno Rollo de Apelación, tramitándose el recurso y señalándose para la deliberación y votación del Tribunal el pasado día 22 de diciembre de 2.005, a las 10Ž30 horas en que ha tenido lugar.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso de apelación se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la Sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Promovida demanda de juicio ordinario por la mercantil Valle del Ebro Gestión y Promoción Inmobiliaria S.A. para compeler a las vendedoras en contrato privado de fecha 24 de diciembre de 2.002, Doña Marisol y Doña Antonia, a otorgar escritura pública del mismo ( art. 1.279 CC ) con el apercibimiento de que si así no lo hicieren sería otorgada de por el Juez de Primera Instancia en sustitución de las mismas, recayó Sentencia en primer grado jurisdiccional estimatoria íntegramente de las pretensiones de la actora, con imposición de las costas procesales exclusivamente a la codemandada Doña Antonia por haberse allanado a la demanda rectora del proceso la también demandada Doña Marisol ( art. 395 LEC ).

Contra la citada resolución se alza la demandada Doña Antonia solicitando de la Sala su revocación y el dictado de otra nueva por la que se desestime la demanda promovida con imposición de las costas a la parte actora, cuya pretensión revocatoria ampara y funda en el error en la valoración de la prueba padecido por la Juzgadora de instancia y sobre la distribución de la carga de la prueba en el proceso, así como en el vencimiento del término pactado para elevar a público el contrato privado de compraventa. Solicitud a la que se opone la mercantil demandante que interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Los dos primeros motivos del recurso se dirigen a combatir los aspectos fácticos y probatorios de la Sentencia impugnada y en concreto acusa una errónea valoración de la prueba por parte de la Juzgador a quo y una incorrecta distribución de la carga de la prueba, sobre la superficie de la finca objeto de compraventa, sobre la base de que el informe pericial emitido por el Sr. David, tras una medición hecha sobre el terreno mediante la técnica de coordenadas, arroja una superficie afectada por la UE-12 de 5.703 metros cuadrados, y no los 4.396 metros previstos en el contrato, alegando que el propio Ayuntamiento de Benicassim manifiesta que la parcela en cuestión tiene 4.924 metros cuadrados, razón por la cual la superficie de la finca es superior a la vendida, por lo que debe reconducirse la situación a lo dispuesto en el artículo 1470 CC , esto es, bien desistiendo del contrato la compradora o bien ofreciendo el precio por los 5.703 metros cuadrados, ninguna de cuyas opciones ha adoptado la mercantil compradora y que debe motivar la desestimación de la demanda con el consiguiente rechazo de la elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito por las partes en fecha 24 de diciembre de 2002.

La Sala, siguiendo la sistemática de las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso, inicia su compulsa con el estudio de la queja vertida por la recurrente sobre la incorrecta distribución del onus probadi llevada a cabo en la Sentencia impugnada, y en este sentido debemos convenir en su rechazo, puesto que si el objeto de la demanda rectora del procedimiento viene dirigido a la exigencia del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como medio de cumplir la exigencia de forma en los contratos de acuerdo con el artículo 1.279 CC , y esta pretensión, según recuerda la doctrina jurisprudencial (SSTS, Sala 1ª, de 28 Sept. 1.995 [RJA 1995, 6454] y de 30 Nov. 1.996 [RJA 1996, 8582 ], entre otras), no supone la celebración de un nuevo contrato sino que está presuponiendo la existencia de un contrato que reúna todos los requisitos necesarios para su existencia y validez que exige el artículo 1261 CC , sin que este otorgamiento de escritura entrañe la prestación de un nuevo consentimiento de las partes, debiendo recogerse en esa escritura pública a cuyo otorgamiento se solicita sean condenada la recurrente aquel contrato de compraventa documentado privadamente con todas sus circunstancias, es claro y evidente que la negativa de la codemandada y ahora recurrente, Doña Antonia a llevar a cabo tal otorgamiento con fundamento en una mayor cabida de la finca vendida y aplicación del art. 1470 CC -con una pretensión alternativa en su contestación a la demanda de abono por la mercantil actora de la cantidad por exceso que sólo a través de la pretensión reconvencional puede formularse- deberá ser probada y demostrada por ella misma en virtud de las normas sobre la distribución de la carga de la prueba recogidas en el artículo 217.2 y 3 LEC , en cuanto que es a la demandada a quien incumbe la carga de probar los hechos impeditivos, extintivos o que enerven la eficacia jurídica de los postulados en la demanda rectora del procedimiento.

Así sentado que es a la parte demandada, ahora recurrente, a quien correspondía la carga de probar, contra los términos contractualmente pactados, ese exceso de cabida del inmueble vendido, también debemos traer a colación que cuando el objeto del recurso se centra en cuestionar la valoración de las pruebas realizada en la instancia por el Juzgador a quo, como así sucede en este caso, esta Sala ha venido reiterando en multitud de ocasiones ( SSAP Castellón, Secc. 1ª, de 15 Julio 1.998, Nº 558 de 13 Noviembre 2.000, Nº 256 de 15 Junio 2.001, Nº 1 de 10 Ene. 2.003, Nº 386 de 2 Dic. 2.004, y Nº 163 de 11 Oct. 2.005 entre otras) que la apreciación de las pruebas es una facultad reservada a los órganos de instancia, sin perjuicio de que se demuestre que las conclusiones extraídas por el Juzgador del análisis de las mismas resulten arbitrarias, absurdas o contrarias a las reglas de la experiencia, en cuyo caso, este Tribunal, por la propia naturaleza del recurso de apelación, tiene competencia para revocar, adicionar, suplir o enmendar la sentencia inferior, dictando respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, a excepción de aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso hubiera quedado firme y no es, por consiguiente, recurrido, el cual deberá ser tenido por firme y no podrá volver a ser considerado y resuelto por otra sentencia de apelación. En el presente caso, en esa labor revisora que le es propia en esta alzada, no puede este Tribunal compartir las razones y argumentos que denuncia la recurrente sobre la cumplida demostración de esa mayor superficie de la finca objeto de debate, ni tampoco aprecia esta Sala que se haya producido en la Sentencia recurrida una errónea valoración de la prueba practicada. En efecto, contrariamente a lo argumentado por la recurrente: a) El contrato privado de compraventa de fecha 24.12.2002 suscrito ente la mercantil Valle del Ebro Gestión y Promoción Inmobiliaria S.A., como compradora en cuanto Agente Urbanizador de la Unidad 12 del PGOU de Benicassim, y Doña Marisol y Doña Antonia, como vendedoras y propietarias de la finca rústica registral nº 1316 de una hectárea y cuarenta y nueve áreas, no fue una parcela o finca ya formada o constituida a la que se refiere y es de aplicación el art. 1470 CC , sino que lo constituyó "la porción de la misma (de la finca registral 1316) incluida en la delimitación de la referida Unidad de Ejecución que se segrega de la finca matriz y que era la siguiente: parcela en término de Benicassim, partida del Molinás o Sequiota con una superficie de 4.396 metros cuadrados", es decir, se segregaron de aquella otra finca matriz esos 4.396 metros cuadrados para formar la finca cuya superficie ahora se cuestiona por la recurrente. b) Esa finca segregada, con la superficie contratada, al incluirse en la unidad de ejecución UE 12 Sequiota del PGOU de Benicassim fue objeto de exposición pública, según la normativa administrativa, sin que la ahora recurrente presentara alegación o reclamación alguna sobre la eficacia y validez de la extensión de la finca segregada y su inclusión en dicha unidad de ejecución. c) La validez y eficacia de ese contrato privado de compraventa suscrito en fecha 24.12.2002, también en lo relativo a la superficie del inmueble transmitido, ha sido expresamente admitida por la codemandada y que fuera también vendedora Doña Marisol, que se ha allanado totalmente a las pretensiones formuladas por la mercantil demandante y ha aceptado los hechos contenidos en su escrito de demanda. d) En el expediente administrativo, tras las alegaciones vertidas en el mismo por la codemandada Doña Antonia sobre la extensión de la finca en litigio, el Agente Urbanizador Valle del Ebro Gestión y Promoción Inmobliaria S.A. presentó escrito en el Ayuntamiento de Benicassim con entrada el día 2.02.2005 (F. 106), al que acompañó certificación emitida y plano levantado por el Ingeniero Técnico en Topografía Don Pedro Miguel (F. 107 a 109) en el que se hacía constar, en coincidencia con los datos del Catastro y con referencia a la parcela 3 según el plano levantado, que la superficie de la finca en cuestión era la de 4.395Ž9 metros cuadrados. Y e) Aunque es cierto que la recurrente aportó a los autos el informe del Ingeniero Técnico en Topografía Don David (F. 76) donde se hacía constar que la superficie de la finca en cuestión era la de 5.703Ž84 metros cuadrados, y que el propio técnico afirmó en la vista celebrada que dicho informe lo hizo a petición de ambas partes y que estaba una chica en representación de la mercantil Valle del Ebro Gestión y Promoción Inmobiliaria S.A., no lo es menos que no supo identificar a la persona que citaba como representante de la actora, y que a preguntas de la Letrada de la mercantil demandante vino en reconocer que fue la peticionaria del informe, Doña Antonia, no sólo la que le abonó sus honorarios por el informe emitido, sino también la que le indicó el perímetro de la parcela y en particular, la que le señaló dos de las cuatro líneas que definen la superficie de la finca calculada según coordenadas planas y del lugar, sin que para alcanzar tal medición tuviera los planos catastrales ni se le informara al perito que la medida de la parcela había salido a exposición pública con 4.395 metros cuadrados inicialmente segregados; ante estos datos controvertidos, no es ilógico que la Juzgadora de instancia, valorando conforme a las reglas de la sana crítica este informe pericial, le restara autenticidad y credibilidad, y diera primacía al resto de pruebas obrantes en la causa sobre la extensión de la finca en litigio. Finalmente, tampoco la superficie catastral (4.924 metros cuadrados) a la que hace referencia la Comunicación del Ayuntamiento de fecha 26.05.2004 (F. 91 y 92) puede tener valor probatorio a los efectos aquí discutidos en cuanto que viene referida a la superficie sobre la que debe garantizarse el presupuesto de ejecución material y en la que se añade un porcentaje de participación en la UE nº 12 del 7Ž13% sobre una finca no coincidente en su totalidad con la segregada de la finca matriza de las demandadas. Por ello, los motivos de apelación deben ser desestimados.

TERCERO.- El último motivo del recurso acusa el incumplimiento por la mercantil compradora del término esencial contenido en la claúsula cuarta del contrato de compraventa de fecha 24 de diciembre de 2002, en el que las partes pactaron que "elevarán a público el presente documento en el plazo máximo de tres meses", y que "a tal efecto, dentro citado plazo la compradora comunicará a la vendedora la notaría, fecha y hora para la firma de la correspondiente escritura de venta", sin que dentro de dicho plazo hubiera requerimiento alguno entre las partes, que se realizó en mayo de 2.004, por lo que según la recurrente es evidente que el contrato inicialmente previsto es ineficaz entre las partes, en cuanto que han dejado el término esencial para elevarlo a público.

Conviene dejar sentado, desde un principio, que la pretensión formulada por la demandada recurrente de la declaración de ineficacia del contrato privado de compraventa por incumplimiento por la compradora del término pactado para su elevación a público excede con mucho de un hecho extintivo o impeditivo de las obligaciones planteadas en la demanda rectora del proceso y, como tal, debió ser objeto de la correspondiente demanda reconvencional, siendo procesalmente inadmisible formular una pretensión de ineficacia contractual en la contestación de la demanda, y ahorra en el escrito de interposición del recurso de apelación que, por todo ello, debe ser directamente rechazada.

En cualquier caso, respecto a las obligaciones a plazo ( art. 1125 CC ), hay que distinguir entre término de eficacia contractual y término para el cumplimiento de las prestaciones, siendo en el caso concreto de la litis un plazo o término establecido contractualmente para el cumplimiento de la obligación asumida por la mercantil compradora-demandante de elevar a público el contrato privado de compraventa, no de aquellos de los que se hace depender la eficacia del contrato, es decir, se trataba de un témino para el cumplimiento de una específica prestación, que si en el tiempo pactado de tres meses, por virtud de las exigencias administrativas (aportación de documentación complementaria consistente en plano identificativo, nota simple registral, NIF y descripción), imposibilitaron que el requerimiento para otorgamiento de la escritura pública pudiera llevarse a cabo -se retrasó de tres a cinco meses-, que finalmente se llevó a cabo haciendo posible el cumplimiento de la prestación, por lo que no podríamos hablar en ningún caso de ineficacia contractual.

Además, en orden a la determinación de la voluntad que puede calificarse de incumplidora del contrato de compraventa, suficiente para decretar su ineficacia o resolución, aunque la STS, Sala 1ª, de 29 Sept. 1.994 [La Ley Juris 1150856, 1994 ] señale que no se exige un ánimo deliberado de causar incumplimiento, bastando, como dice la STS, de 4 Mar. 1.992 [La Ley Juris 3026, 1992 ] citada por la anterior, que pueda atribuirse una conducta voluntaria -y no sanada por una justa causa que lo origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó (SSTS, Sala 1ª, de 14 Feb. y 16 May. 1991 ), esa voluntad reacia al cumplimiento de sus obligaciones no puede predicarse de la compradora, pues al margen de existir justa causa que originó ese retraso en el requerimiento para otorgar escritura pública en función de las normas administrativas, es lo cierto que en ningún caso puede hablarse de una conducta obstativa al cumplimiento del contrato de compraventa por parte de la mercantil compradora que, en todo momento y superados los obstáculos administrativos, ha manifestado expresamente y ha realizado cuantos actos estaban a su alcance para dar exacto cumplimiento a sus obligaciones contractualmente estipuladas, por lo que nunca podríamos hablar de un contrato ineficaz por incumplimiento de la compradora, por lo que el motivo debe ser también desestimado.

CUARTO.-Por lo expuesto, y a tenor de cuantas consideraciones se han vertido anteriormente procede, con la desestimación del recurso de apelación interpuesto, la confirmación de la resolución recurrida, lo que conduce a que las costas devengadas en esta alzada se impongan a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Antonia, contra la Sentencia dictada el día 25 de febrero de 2.005 por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Castellón, en los autos de Juicio Ordinario Núm. 31 del año 2.004 , de los que este Rollo dimana, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Notifíquese esta Sentencia a las partes y expídase testimonio de la misma que, junto a los autos originales, serán remitidos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-