Sentencia Civil Nº 4/2008, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 446/2007 de 10 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000446 /2007

SENTENCIA: 00004/2008

SENTENCIA Nº 4

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En VALLADOLID, a diez de Enero de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de JUICIO VERBAL 0000446 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000446 /2007, en los que aparece como parte demandante-apelante D. Franco , representado por el Procurador D. GONZALO RODRIGUEZ ALVAREZ y asistido por el Letrado D. EMILIO ESTEBAN CASTAÑO CUENCA, y como demandada-apelante INMOBILIARIA REICH, S.A., representada por el Procurador D. JORGE RODRIGUEZ-MONSALVE GARRIGOS y asistido por el Letrado D. LUIS JOSÉ LAVIN GONZALEZ-ECHAVARRI, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 4 de Junio de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Desestimo la demanda presentada por D. Franco contra Inmobiliaria Reich S.A., e igualmente desestimo la demanda reconvencional formulada por la segunda frente al primero. Cada parte correrá con sus costas".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por ambas partes litigantes se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimaron oportuno. Igualmente por ambas partes se presentó escrito de oposición al recurso contrario. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la deliberación, votación y fallo de la sentencia recurrida el pasado día ocho de los corrientes, en que se llevó a efecto lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSE JAIME SANZ CID.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia llega a la conclusión de que ha existido un presunto pacto de carácter verbal entre las partes, por el cual daban concluido el contrato de arrendamiento, perdiendo la arrendataria la fianza prestada a cambio de que no se le exigiera la renta de los cinco meses que faltaban hasta la conclusión del contrato. A su vez la arrendadora aceptaba la renuncia a percibir la renta de los tres últimos meses, por las goteras que existía en la nave y que habría tenido que padecer la arrendataria. Y con esas premisas desestima demanda y contestación, existiendo incluso una contradicción con los propios razonamientos de la sentencia, pues en el último de los hechos probados, indica que D. Franco , de forma unilateral, decidió poner fin al contrato con anterioridad a su vencimiento.

SEGUNDO.- Pero los datos que constan en las actuaciones son otros. El 15 de Febrero de 2002 las partes firman un contrato de arrendamiento de una nave, con renta mensual de 691 Euros y con duración de dos años. El 1 de Octubre de 2003, el arrendatario, vía fax, comunica que abandona la nave para cambiarse a otra mayor, dando por cancelado el contrato de arrendamiento (folio 30). Procede a la entrega de las llaves.

Estos, y no otros, son los datos de que disponemos, todo lo demás son meras especulaciones. Los contratos deben cumplirse en sus justos términos, luego si el arrendatario abandonó la finca, de forma unilateral, y por sus propios intereses, cinco meses antes de la expiración del contrato, debe proceder a indemnizar al arrendador por el tiempo que le faltaba hasta su terminación, todo ello de acuerdo con el Art. 1.101 C.C . De acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad (1.255 C.C.), las partes fijaron una duración de dos años, por lo que ese, y no otro debió ser el plazo de la relación jurídica, sin que la validez y el cumplimiento del contrato pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (Art. 1.256 ).

La causa de la resolución del contrato esta expresada de forma clara en la carta remitida a la propiedad: "para cambiarnos a una mayor". Es decir, la resolución es unilateral, y por la mera conveniencia de una de las partes. La aparición de goteras y humedades en la nave daría lugar a una serie de derechos al arrendatario, como es su reparación, pero no al perdón de la renta, salvo en casos de que sea necesario el desalojo o así se haya pactado. Pero nada se ha acreditado sobre la existencia de dicho pacto.

No es de recibo el decir, que a pesar del tiempo transcurrido, el hecho de que la propiedad no haya procedido a reclamar la renta de los meses no pagados es la mejor prueba para acreditar la existencia de un pacto entre partes, por el cual procedía a no reclamarlos a cambio de la fianza. Y decimos que no es de recibo porque la ley concede un plazo de cinco años al arrendador para reclamar las rentas, y en cualquier momento de dicho plazo se puede efectuar la reclamación. Todo ello nos conduce a desestimar la demanda, y estimar íntegramente la reconvención.

ULTIMO.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC imponemos las costas de la demanda y de la reconvención al actor en la instancia. Las costas de la apelación, en cuanto a la cantidad reclamada en la demanda, al apelante actor, sin que, en esta apelación proceda especial pronunciamiento en cuanto a la reconvención.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso presentado por D. Franco y estimando el presentado por INMOBILIARIA REICH, S.A., debemos revocar y revocamos en parte la sentencia de 4 de Junio de 2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Valladolid , y acordamos que estimando la reconvención, procede condenar y condenamos a D. Franco , a que pague a INMOBILIARIA REICH S.A., 2.073 Euros. En cuanto a las costas procesales, se estará al último de los fundamentos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.