Sentencia Civil Nº 4/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 581/2007 de 20 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00004/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7035576 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 581 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1132 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

D.O.

De: TRUNKY S.L.

Procurador: JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN

Contra: C.P " DIRECCION000

Procurador: CAYETANA DE ZULUETA LUCHSINGER

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veinte de enero de dos mil diez. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1.132/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado y demandante reconvencional Trunky SL., y de otra, como apelado-demandante y demandado- reconvenido C. DIRECCION000 .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 21 de marzo de2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO COMO ESTIMO LA DEMANDA INTERPUESA POR COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 REPRESENTADA POR LA PROCURADORA DA. CAYETANA DE ZULUETA LUCHSINGER, CONRA TRUNKY S.L., REPRESENTADO POR EL PROCURADOR D. JOSÉ CARLOS PEÑALVER GARCERÁN, DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA CITADA DEMANDADA PAGAR A LA ACTORA LA CANTIDAD DE SIETE MIL SEISCENTOS NOVENTA Y UN EUROS ON NEVENTA CÉNTIMOS DE EURO (7.691,90 EUROS), MÁS INTERESE AL 1% MENSUAL DESDE LA FECHA DE LA DEMANDA.

QUE DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONALFORMULADA POR TRUNKY S.L., RERESENTADO POR EL PROCURADOR D. JOSÉ CARLOS PEÑALVER GARCERÁN, CONTRA OMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 , REPRESENTADA POR LA PROCURADORA DA. AYETANA DE ZULUETA LUCHSINGER, DEBO DE ABSOLVR Y ABSUELVO A LA CITADA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS E LOS PEDIMENTOS DEL SUPLICO DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL.

Y TODO ELLO CON EXPRESA CONDENA A TRUNKY S.L. EN LAS COSTAS CAUSADS EN ESTA INSTANCIA TANTO CON RELACIÓN A LA DEMANDA PRINCIPALCOMO CON RELACIÓN A LA DEMANDA RECONVENCIONAL."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y demandante reconvencional, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 23 de noviembre de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- La representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 formuló demanda de juicio ordinario reclamando a la mercantil Trunky S.L, como propietaria de la casa sita en la calle Gobelas número 1, la suma de 7.691,90 € en concepto de cuotas por ella impagadas, recibos de agua y determinadas derramas extraordinarias que no había satisfecho.

La entidad Trunky S.L se opuso a las pretensiones frente a la misma deducidas, negando que la Comunidad de Propietarios actora fuera realmente una propiedad sujeta al régimen previsto en el Art. 396 del Código Civil , por entender no existían los elementos necesarios para la existencia de aquélla, esto es elementos comunes necesarios para el uso y disfrute de su vivienda, no habiéndose constituido en debida forma tal comunidad, formulando precisamente por ello demanda reconvencional a fin de que se declarara que la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 no era comunidad sujeta a los arts 396 del Código Civil , ni Art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , o subsidiariamente que se declarara que ella no pertenecía a la mencionada Comunidad, no adeudando por ello a la misma cantidad alguna, ni pudiendo reclamarle cuota alguna.

El Juzgador de instancia dictó sentencia, cuya parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, en la que vino a estimar la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , desestimando la demanda reconvencional frente a la misma deducida por la entidad Trunky S.L, siendo precisamente esta última entidad quien ha mostrado su disconformidad con esta resolución por entender que no existían elementos comunes que justificaran la existencia de la Comunidad de Propietarios actora en la litis, manteniendo el carácter público de los viales de la comunidad, del alumbrado y el alcantarillado, refiriéndose, por otra parte, a la inexistencia de títulos de propiedad de los bienes que se decían comunes, así como al hecho de que el servicio de vigilancia de los espacios públicos era algo que correspondía a la Policía y no a los particulares, por lo que la existencia de un servicio de seguridad no debería serle en cualquier caso repercutida. Igualmente en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia, la representación de Trunky S.L se refirió a la inexistencia de una posible excepción de cosa juzgada, pese a lo indicado por el Juzgador de instancia en la resolución recurrida, entendiendo que, pese a lo que en la misma se decía en cuanto a la impugnación por su parte, y en su caso, de los acuerdos adoptados en Junta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , no pudo efectuar tal impugnación al desconocer tales acuerdos, no habiendo sido citada debidamente a tales Juntas, ni habiéndole notificado los acuerdos adoptados, pudiendo haber dejado el Juzgador de instancia para la fase de ejecución de sentencia la concreta determinación de lo que, en su caso, pudiera adeudar a la Comunidad, reiterando que no figuraban en el Registro de la Propiedad bienes inscritos a nombre de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 .

SEGUNDO.- Vistos los términos en que se ha centrado la discusión entre las partes en litigio en esta alzada, lo primero que debemos entrar a examinar es si la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 tiene o no la consideración de tal Comunidad de Propietarios.

A estos efectos hemos de comenzar por señalar que figura unida a los autos, a los folios 13 y siguientes, una escritura de constitución de la mencionada Comunidad de Propietarios de fecha 14 de Octubre de 1960, si bien tal escritura, en la que figuran los Estatutos por los que habría de regirse esta Comunidad de Propietarios, no consta inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

La representación de Trunky S.L niega validez alguna a esta escritura de constitución de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , alegando que además no figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, al margen de que desde luego en nuestro derecho la inscripción en el Registro de la Propiedad de un título como el que nos venimos refiriendo no tiene carácter constitutivo, en cualquier caso, y tal y como se ha venido manteniendo por la doctrina y recogiendo en las resoluciones de nuestros Tribunales, el título constitutivo de la propiedad horizontal no es en verdad constitutivo de la misma, en tanto que ésta existe desde el momento en que junto con la propiedad separada de un piso o un local, existe una copropiedad sobre determinados elementos, pertenencias o servicios comunes, admitiendo nuestro ordenamiento jurídico la existencia de comunidades de propietarios de hecho, indicando le son aplicables a las mismas las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, como se dispone en el Art. 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal , tras su modificación por la Ley 8/99 de 6 de Abril , y se ha venido reiterando en diferentes resoluciones de nuestros Tribunales como en las sentencias de 25 de Marzo de 2004 (recurso de casación 1569/98), 17 de Julio de 2006 (recurso de casación 3532/99) o en la de 23 de Octubre de 2007 (recurso de casación 3071/00 ).

Es pues la existencia de elementos, pertenencias o servicios comunes lo que justifica y determina la forma especial de propiedad a que se refiere el Art. 396 de nuestro Código Civil , propiedad ésta que se caracteriza porque junto con el reconocimiento de un derecho de propiedad separado, exclusivo y excluyente sobre cada piso o local, en tanto que espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente, existe un derecho de copropiedad sobre tales elementos, pertenencias o servicios comunes.

Con anterioridad a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal el 6 de Abril de 1999 , tanto la doctrina como nuestra Jurisprudencia habían venido manteniendo que el régimen de propiedad horizontal contemplado en dicha Ley debía aplicarse analógicamente y en la medida de lo posible a las urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados, y así se indicaba por ejemplo en las sentencias de 23 de Septiembre de 1991 o 26 de Junio de 1995, o en las de 15 de Abril de 2004 (recurso de casación 826/98) o 27 de Octubre de 2008 (recurso de casación 2690/03 ), refiriéndose actualmente a los complejos urbanísticos o complejos inmobiliarios privados el Art. 24 de la citada Ley de Propiedad Horizontal .

En el supuesto de las urbanizaciones o complejos urbanísticos lo que justifica la existencia de una Comunidad de Propietarios y la aplicación de las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal a las mismas es precisamente el que los propietarios de las viviendas que las integran, -desde el momento en que existen dos o mas parcelas o edificaciones independientes entre si, siendo el destino, claro es, de estas edificaciones o parcelas el de vivienda o local-, participan con carácter inherente a su derecho de propiedad sobre tales parcelas o viviendas en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, que tienen un carácter accesorio respecto de las viviendas o parcelas lo que se traduce, como han indicado algunos autores, en una dependencia funcional de estas zonas a la hora de transmitir cada propietario de una vivienda o parcela la misma, ya que junto con su propiedad privada sobre éstas, se enajena el derecho a la utilización de la zona o servicio común, lo que se produce en virtud de la conexión ob rem existente entre ambas titularidades.

TERCERO.- Reitera la parte apelante en esta alzada que lo que precisamente no existen son elementos o servicios comunes que justifiquen esta copropiedad a la que nos hemos referido sobre ellos, refiriéndose concretamente a los viales, al alumbrado y alcantarillado, al servicio de vigilancia, y a la falta de cualquier título de copropiedad sobre los posibles elementos o pertenencias comunes.

En este punto debemos indicar que, al margen de lo que consta en los Estatutos unidos a la escritura de 14 de Octubre de 1960 a que anteriormente nos referimos, de la prueba practicada y obrante en autos, en concreto de las declaraciones prestadas por la Sra. Felicisima , como administradora de la Comunidad de Propietarios actora en la litis, y el Sr. Juan Luis , como Secretario de la misma, en el acto del juicio, así como teniendo en cuenta las respuestas dadas en tal acto por los testigos Sres. Aurelio o Calixto , y en concreto de la prueba documental unida a los autos, consistente entre otras en las cuentas anuales de la Comunidad unidas a los folios 1088 y siguientes, en las que se hace referencia a la existencia de determinados elementos comunes, como un polideportivo, una capilla, jardines, zonas de juego, edificios de oficinas, etc... así como a la cierta prestación de servicios comunes como el de jardinería o vigilancia, y teniendo en cuenta los recibos de pago de IBI satisfechos y girados a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 respecto de determinadas fincas, unidos a los folios 778 y siguientes, o las inscripciones de aprovechamientos de aguas subterráneas concedidos por la Confederación Hidrográfica del Tajo a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , unida a los folios 787, etc..., entendemos que del conjunto de todas estas pruebas ha quedado suficientemente acreditada la existencia de elementos y servicios comunes que justifican la existencia de una Comunidad de Propietarios como la de DIRECCION000 .

No obsta a la cierta existencia de estos bienes comunes el hecho de que no existan los títulos de propiedad de los mismos inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente, como mantiene la parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, y ello desde el momento que de la prueba practicada se desprende la cierta existencia de aquéllos, no siendo obligada la inscripción del dominio sobre tales bienes en nuestro derecho, y sin que desde luego la falta de inscripción de los mismos a nombre de su propietaria en un registro público pueda llevar a decir que no inscritos los mismos no existen físicamente.

Por otra parte, y sin necesidad de entrar en la naturaleza pública o privada de los viales de la urbanización, a que se refiere igualmente la parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, no puede olvidar la representación de Trunky S.L que cabe que aún siendo de dominio público un vial, sin embargo su mantenimiento sea privado. En todo caso, y aún cuando dialécticamente admitiéramos que fuera el Ayuntamiento de Madrid quien ciertamente debiera encargarse del mantenimiento de los viales de la urbanización en que se integra la parcela propiedad de la entidad Trunky S.L, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 continuaría siendo propietaria de una serie de bienes, como la capilla, el polideportivo, jardines..., bienes éstos sobre cuya realidad no se discute ya en esta alzada.

En cuanto a las manifestaciones efectuadas por la entidad apelante referidas al servicio de suministro de agua y sobre quien debe prestarlo, desde luego las mismas carecen de entidad para desvirtuar la existencia y prestación por parte de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de una serie de servicios comunes en la urbanización litigiosa, en tanto que con independencia de con quien pudiera haber contratado Trunky S.L. el servicio de suministro de agua en la vivienda de su propiedad, y aún cuando de su propia prueba documental se desprende que no paga por el consumo de agua través del servicio que dice al efecto contratado, bastando al efecto con observar el documento unido al folio 493, en cualquier caso, lo cierto es que la Comunidad de Propietarios actora en la litis es titular de una serie de pozos de agua, que se encarga de distribuir dentro de la misma Comunidad y satisface las necesidades de la misma y de los propietarios de viviendas o parcelas en ella integrados, lo que no puede desconocer la hoy apelante quien precisamente denunció la salubridad de esta agua suministrada por la Comunidad de Propietarios, tal y como consta la folio 799 de las actuaciones.

Por último y en cuanto al servicio de vigilancia, a que igualmente se refiere la parte apelante en su escrito formalizando recurso de apelación, de la prueba documental unida a los autos y a que antes nos referimos, consta la cierta y efectiva prestación de este servicio de vigilancia, sin que Trunky S.L., por otra parte, dude que se preste en beneficio de la Comunidad, de forma que con independencia de a quien corresponda garantizar la seguridad pública, y aún garantizada la misma de forma efectiva por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, nada obsta a que los ciudadanos que lo deseen puedan contratar seguridad privada en protección de sus intereses, como así hizo la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , igual que los ciudadanos pueden decidir circular por autopistas de peaje, aún existiendo vías públicas con el mismo trayecto, o acudir a la sanidad privada o a centros de educación igualmente privados, pese a que el Estado garantiza la sanidad y educación obligatoria para todos los españoles, no entendiendo esta Sala que el argumento utilizado por la parte apelante en su recurso sirva para justificar su no colaboración en el mantenimiento de este servicio común, prestado por un servicio particular porque así lo decidió la Comunidad de Propietarios, sin que conste oposición alguna por los propietarios integrados en la misma a su contratación.

CUARTO.- Llegados a este punto, y pese a que en el recurso de apelación a que nos venimos refiriendo la parte apelante indica que el Juzgador de instancia no debió apreciar una excepción de cosa juzgada, al no haber sido alegada la misma, ninguna consideración debemos efectuar sobre este punto, en tanto que en la resolución recurrida, y pese a lo que mantiene la representación de Trunky S.L, no se acoge excepción alguna de cosa juzgada, sin perjuicio de que ciertamente en el fundamento jurídico tercero de la resolución recurrida se haga referencia a la existencia de un procedimiento seguido contra quien fuera propietario de la casa de la calle Gobelas número 1, hoy propiedad de Trunky S.L, refiriéndose precisamente al procedimiento 393/97 de los seguidos ante el Juzgado de 1ª instancia nº 19 de los de Madrid, instado contra D. Rogelio , relatando la postura adoptada por éste en tal procedimiento, en el que de facto reconoció la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , para terminar hablando, y ello, aludiendo a principios de seguridad jurídica, y no a la existencia de cosa juzgada, de "las especiales vinculaciones", como dice la sentencia, entre los diferentes propietarios de la casa de Gobelas número 1, para ratificar el fundamento de su decisión en cuanto a la desestimación de las pretensiones deducidas por la parte demandada, ahora apelante, en su demanda reconvencional.

Es cuanto menos curioso que D. Rogelio , como propietario de la casa de la calle Gobelas número 1, vendiera la misma por contrato privado de 17 de Julio de 1997, que se elevó a público el 5 de Septiembre de ese mismo año, a Fondo Común S.L, entidad ésta que transmitió tal inmueble a Trunky S.L el 21 de Mayo de 1998, tal y como se desprende de los documentos unidos a los folios 1260 y 496 de las actuaciones, habiendo venido siendo el Sr. Rogelio administrador único de la entidad Trunky S.L hasta Octubre de 1997, siendo en la actualidad administradora de esta sociedad su hermana, como reconoció en el acto del juicio.

En cualquier caso, reiteramos que la decisión adoptada en el procedimiento a que nos referimos al inicio del presente fundamento jurídico, no impidió una respuesta a las pretensiones ante el Juzgado planteadas, en virtud de la cosa juzgada, habiendo fundamentado el Juzgador de instancia su resolución en serios argumentos, al margen de las consideraciones por él recogidas en el tercero de los fundamentos jurídicos de su sentencia.

QUINTO.- Finalmente debemos indicar que esta Sala comparte los razonamientos efectuados por el Juzgador de instancia en cuanto a que no impugnados los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios actora en la litis, y constando aprobadas las cuentas y debidamente justificados los gastos cuyo importe, en la parte que corresponde a Trunky S.L se le reclaman, no procede sino que haciendo nuestros los razonamientos al efecto realizados por el Juzgador de instancia, desestimemos también en este punto el recurso de apelación que nos ocupa, no sin recordar a la parte apelante que conforme a lo dispuesto en el Art. 219 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil no podía dejar el Juzgador de instancia para ejecución de sentencia la determinación del cuantum debido.

SEXTO.- En base a las consideraciones hasta el momento expuestas, y dando en cualquier caso por reproducidos los acertados razonamientos realizados por el Juzgador de instancia en la resolución recurrida, que hacemos nuestros, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, confirmando la sentencia dictada.

SÉPTIMO.- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo dispuesto en los arts 394 y 398 de la LECv .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Peñalver Garcerán, en nombre y representación de Trunky S.L, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 77 de los de Madrid, con fecha veintiuno de Marzo de dos mil siete, debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.