Sentencia Civil Nº 4/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 735/2011 de 16 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0003935

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000735/2011- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 001880/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 14 DE VALENCIA

Apelante: Dª. Palmira .

Procurador.-D. JUAN ANTONIO RUIZ MARTIN.

Letrado.-Dª MARIA CRISTINA PUERTAS BALLESTER

Apelado: D. Feliciano .

Procurador.- JOSE VICENTE FERRER FERRER.

Letrado.-Dª MARIA CRISTINA GOMEZ LLOBELL

SENTENCIA Nº 4/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D.MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS

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En Valencia, a dieciseis de enero de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS, los autos de Juicio Ordinario - 1880/2009, promovidos por Dª. Palmira contra D. Feliciano sobre "resolución de contrato de Arras", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Palmira , representado por el Procurador D. JUAN ANTONIO RUIZ MARTIN y asistido del Letrado Dña. Mª.CRISTINA PUERTAS BALLESTER contra D. Feliciano , representado por el Procurador D. JOSE VICENTE FERRER FERRER y asistido del Letrado Dña. Mª CRISTINA GOMEZ LLOBELL.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 14 DE VALENCIA, en fecha 20 de abril de 2011 en el Juicio Ordinario - 001880/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador D. Juan Antonio Ruiz Martín, en nombre y representación de Dª Palmira , contra D. Feliciano , y debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas procesales a la parte demandante. "

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dª. Palmira , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Feliciano . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 9 de enero de 2012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, que la Sala hace suyos y complementa como a continuación se expone:

PRIMERO.-

Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda, se alza en apelación la actora, Dña. Palmira , sosteniendo, en síntesis, 1) infracción del art. 1285 del Código civil en orden a interpretar la cláusula 6ª del contrato de señal y arras de 27 de abril de 2009 (al folio 16 y sig.) de forma independiente al resto del clausulado, imposibilitando así conocer la voluntad real y la intención de las partes al formalizar el contrato, que no fue otra que atribuir a la entrega de arras una función esencialmente confirmatoria; 2) que la perfección del contrato se hallaba condicionada en los términos del art. 1123 del Código civil a la obtención de autorización por parte de la Comunidad de Propietarios en la que se enmarcaba la vivienda para abrir un despacho de administración de fincas, todo ello para prevenir eventuales problemas de convivencia con los vecinos, lo cual ha sido obviado por la resolución dictada por el Órgano a quo ; 3) infracción de los arts. 1281 y concordantes así como la doctrina del Tribunal Supremo que los interpreta, como también de los arts. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , 33 de la Constitución Española y 348 del Código civil , pues, si bien la Comunidad de Propietarios autorizó la instalación de un despacho profesional, prohibió la celebración de Juntas de Propietarios pertenecientes a otras Comunidades, siendo una actividad implícita en la profesión de Administradora de Fincas, lo que denota cómo las palabras son contrarias a la intención, siendo constatable la voluntad obstativa por parte de la Comunidad al ejercicio de la actividad, al margen de constituir una limitación injustificada de las facultades dominicales sobre el inmueble; y 4) errónea interpretación del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , puesto que la celebración de Juntas de Propietarios no estaba prevista explícitamente en los Estatutos como una actividad prohibida con anterioridad a la celebración del contrato de arras ni tiene tampoco la consideración de actividad molesta, insalubre o nociva.

SEGUNDO.-

Y procede la íntegra desestimación del recurso a la vista de la prueba practicada, considerando en primer término lo reflejado por las partes en el contrato de señal y arras celebrado el 27 de abril de 2009. La Cláusula Quinta establecía que "la parte compradora entrega en concepto de señal o arras, artículo 1454 del Código civil , sirviendo el contrato de dicha fecha como la más eficaz carta de pago, a Don Feliciano , la cantidad de cinco mil euros", cuya restitución pretende la actora en esta alzada. La cláusula Sexta establecía que "es objeto de pacto expreso la constitución de arras penitenciales en los términos que previene el art. 1454 del Código civil , en el sentido de que el presente contrato podrá rescindirse en el plazo que resta hasta el 4 de junio de 2009". Concluye la Cláusula señalando que si llegado el término no se formalizase la venta ante Notario, si ello fuere imputable al comprador, se allanaría a perder la cantidad entregada en concepto de señal o arras. Por pacto especial, ambos contratantes acordaban adicionalmente que "la cantidad entregada a la parte compradora (erróneamente expresado por ser obvio que la referencia es a la parte vendedora) será devuelta a la parte vendedora (esto es, a la compradora) por las siguientes causas: 2ª.- La no autorización por parte de la comunidad de propietarios para el establecimiento en la vivienda de un despacho profesional". En consecuencia, la pretensión de restitución de la cantidad entregada en concepto de arras ha de ampararse precisamente en la negativa de la Comunidad de Propietarios a autorizar el establecimiento en la vivienda objeto del contrato (puerta NUM000 de la escalera NUM001 del nº NUM002 de la AVENIDA000 , situado en la NUM003 planta). Y tal negativa no ha tenido lugar, como resulta de la prueba practicada, objeto de revisión en esta alzada. En efecto, consta en Autos de fecha 21 de mayo de 2009 la autorización firmada por Dña. Inocencia , por entonces Presidenta de la Comunidad de Propietarios, "para usar la vivienda señalada para oficinas y despachos, sin cambios en las estructuras de las zonas comunes, buzones, puertas, etc. ni reuniones de vecinos de otras comunidades en nuestra comunidad" (al folio 37), autorización que, comunicada a la actora por la Agencia Inmobiliaria el 27 de mayo, no fue aceptada por entenderla limitativa de su actividad profesional como administradora de fincas (al folio 38). Dicha autorización, adoptada por la Junta Directiva, fue ratificada por la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios en fecha 18 de junio de 2009, matizando que no se extendía a la autorización "ni de Juntas Ordinarias ni Extraordinarias de comunidades, aunque sí las reuniones con sus clientes, dentro de los horarios de oficina, según documento firmado el 21 de mayo de 2009" (al folio 52). De todo lo referido puede desprenderse que el evento al que estaba condicionado resolutoriamente el contrato de señal y arras no ha tenido lugar, puesto que queda acreditado que se obtuvo la autorización impuesta por la compradora en el contrato, esto es, la autorización por parte de la Comunidad de Propietarios para el establecimiento en la vivienda de un despacho profesional, sin mayores exigencias o indicaciones que permitan considerar cumplida la condición resolutoria contemplada por las partes en el contrato y sin que sea lícito por su parte imponer condiciones adicionales a las inicialmente convenidas, si no se quiere dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno solo de los contratantes, como prohíbe el art. 1256 del Código civil , lo cual tendría lugar en el caso de que correspondiese a la compradora evaluar unilateralmente a través de su aprobación cuándo tal condición se deba entender como cumplida. Ni del contrato ni de ningún otro documento complementario cruzado entre los contratantes puede desprenderse que la condición resolutoria, en los términos en los que había sido convenida, pudiera ser comprensiva de la necesidad imperiosa de la compradora de celebrar Juntas Ordinarias o Extraordinarias fuera del horario de oficina, porque si ésa era su pretensión así debería haberse reflejado en el contrato de señal y arras. Como tampoco puede compartirse la aseveración de que se hace patente en el asunto enjuiciado una clara divergencia entre la voluntad real y la voluntad declarada documentalmente por parte de la Comunidad de Propietarios en el sentido de que la intención no era otra que la de prohibir el establecimiento del despacho interesado por Dña. Palmira . Más bien la autorización contiene, además de la prohibición de alteración respecto de elementos comunes, la indicación preventiva de que la actora habrá de abstenerse de orientar su actividad profesional por la senda de actividades que puedan ser molestas o incómodas para los vecinos y tal limitación es expresiva de lo que le fue planteado por Dña. Palmira , puesto que, tal como refirió la Presidenta, Dña. Inocencia , en el acto del juicio, tuvo dos conversaciones con la actora: en la primera solicitó autorización para abrir un despacho y en la segunda pidió permiso para llevar a cabo reuniones de vecinos, que es lo único que le fue denegado con vistas a no ocasionar incomodidades al vecino de abajo, lo que permitiría reconocer una cierta voluntad rebelde por parte de la actora a tener por cumplida la condición, al imponer limitaciones adicionales o complementarias a las manifestadas de principio. Por lo demás, no pueden ser considerados los fundamentos de derecho aducidos en el recurso a propósito de las limitaciones del derecho de propiedad por cuanto la actora no ha alcanzado la condición de propietaria al no haber celebrado la venta por causa que le es imputable, interpretando unilateralmente la cláusula Sexta del contrato suscrito con el demandado como habilitante para resolver el mismo con derecho a la restitución de los 5.000 euros entregados, con la consecuencia de que ha de tenérsele por allanada a perder las arras, no sólo de carácter confirmatorio, como en esta alzada sostiene, sino penal y penitencial en los términos del artículo 1454 del Código civil , al que expresamente se refería el contrato. No es, por tanto, el caso de examinar si compete o no a la Comunidad de Propietarios limitar el uso que de la vivienda objeto de interés de la actora puede hacerse en relación con los normas reguladoras del derecho de propiedad y de las restricciones que puedan contener los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sino si la limitación que encierra la solicitud requerida es de tal intensidad como para facultar a Dña. Palmira al desistimiento unilateral del contrato con derecho a la devolución de lo entregado en concepto de arras. Y, a juicio de esta Sala, ha de resolverse en sentido negativo, considerando de este modo que no se produce infracción de las normas del Código civil en materia de interpretación de los contratos ni de la doctrina jurisprudencial vertida a propósito, puesto que la actividad interpretativa sólo resulta imprescindible cuando los términos del contrato no dejan traslucir la intención de los contratantes, cosa que no sucede en el supuesto enjuiciado, siendo que se hizo constar en el contrato, sin mayores detalles, que lo pretendido era el establecimiento de un despacho profesional, sin que, por lo demás, la actora haya propuesto ni, en consecuencia, se haya practicado prueba alguna ordenada a acreditar el carácter esencial o imperioso de la celebración de Juntas en todo despacho de Administrador de Fincas hasta el punto de que sin tal facultad no podría en puridad hablarse de un despacho de tal naturaleza, puesto que a nadie escapa, como ya refería el Órgano a quo en la sentencia apelada, cómo es habitual que tales Juntas se celebren en los zaguanes de las propias Comunidades de Propietarios, constando, por lo demás, la expresa autorización de la Comunidad de Propietarios a conducir en la vivienda reuniones con clientes que no tengan carácter multitudinario ni se lleven a cabo en horarios extemporáneos incompatibles con el normal funcionamiento del régimen especial de propiedad horizontal, que tantas cautelas impone en el ejercicio del propio derecho.

TERCERO.-

Por todo ello procede la íntegra confirmación de la Sentencia de instancia, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, tal como preceptúa el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales y la doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dña. Palmira contra la sentencia dictada el 20 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Valencia en Juicio Ordinario núm. 1880/2009 .

SEGUNDO.-

Se confirma íntegramente la citada resolución.

TERCERO.-

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.