Sentencia Civil Nº 4/2013, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 624/2012 de 15 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00004/2013

SENTENCIA NÚMERO 4/13

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ANGEL SALVADOR CARABIAS GRACIA

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a quince de enero de dos mil trece.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 195/12del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 624/12;han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DON Baltasar representado por la Procuradora Doña Carmen Vicente Pérez y bajo la dirección del Letrado Don Rodrigo Martín Sánchez y como demandada-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por el Procurador Don Enrique Hernández Santos y bajo la dirección del Letrado Don Javier Castaño Casanueva, habiendo versado sobre acción de nulidad de acuerdos comunitarios.

Antecedentes

1º.-El día 22 de octubre de 2012 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por la procuradora Sra. Vicente Pérez en nombre y representación de Baltasar contra al Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , número NUM000 - NUM001 de Salamanca, representada por el procurador Sr. Hernández Santos. Se declara la nulidad del acuerdo consistente en la aprobación de una cuota extraordinaria para pago de gasóleo adeudado en ejercicios anteriores fijándose por coeficientes y en su lugar se establece que a actor se le distribuirá dicho gasto correspondiente a ejercicios anteriores al 1 de Marzo de 2010 en un 45% en proporción a su coeficiente y el 55% restante en proporción al consumo que haya existido en su vivienda, condenando a la comunidad a la devolución de lo ingresado en exceso. Se declara la nulidad del acuerdo que establece un mínimo por propietario de dos metros cúbicos al mes de agua caliente condenando a la demandada a la aplicación de los estatutos en relación al agua caliente. Se absuelve a la demandada del resto de los pedimentos y sin hacer declaración expresa sobre las costas procesales.'

2º.-Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando la revocación parcial de la sentencia de instancia, debiéndose estimar íntegramente todas las peticiones efectuadas en el escrito de demanda, con la condena a la comunidad tal y como se expuso en el suplico de la demanda y con imposición de las costas de Primera Instancia a la demandada y que cada parte abone sus propias costas en el recurso de apelación.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando íntegramente el recurso planteado. Y ello con imposición de las costas al apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día ocho de enero de dos mil trecepasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.-Por la representación procesal del demandante Don Baltasar se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 22 de octubre de 2.012 , la cual, estimando parcialmente la demanda promovida por el mismo contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 , número NUM000 - NUM001 , de Salamanca, declaró la nulidad: 1) del acuerdo consistente en la aprobación de una cuota extraordinaria para pago de gasóleo adeudado en ejercicios anteriores fijándose por coeficientes y en su lugar estableció que al actor se le distribuirá dicho gasto correspondiente a ejercicios anteriores al 1 de marzo de 2.010 en un 45 % en proporción a su coeficiente y el 55 % restante en proporción al consumo que haya existido en su vivienda, condenando a la comunidad a la devolución de lo ingresado en exceso; y 2) del acuerdo que establece un mínimo por propietario de dos metros cúbicos al mes de agua caliente, condenando a la demandada a la aplicación de los estatutos en relación con el agua caliente, sin imposición de las costas. Y se interesa por el referido recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en las alegaciones realizadas por su defensa en el escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación parcial de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se estimen en su integridad las pretensiones de la demanda con imposición a la Comunidad de Propietarios demandada de las costas correspondientes a la primera instancia.

Segundo.-En el escrito de demanda se solicitó por el demandante Don Baltasar que se 'acuerde la declaración de nulidad de los siguientes acuerdos aprobados en junta de propietarios de fecha 13/1/2012 en el siguiente sentido:

1.-) Nulidad de la aprobación de cuentas del ejercicio que va desde el 1/3/2010 a 31/10/2011, exclusivamente en el reparto de gastos de calefacción, y se acuerde que la cantidad que adeuda la Comunidad a mi representado el 31/10/2011 es de 7,84 euros, tal y como figura en el acta de la reunión de 26/10/2011, en lugar de deber mi mandante a la Comunidad 382,25 euros. Por lo anterior, se condene a la Comunidad demandada a abonar a mi representado la cantidad de 382,25 euros, además de los 7,84 euros.

2.-) Nulidad del acuerdo consistente en la aprobación de una cuota extraordinaria para pago de gasóleo adeudado en ejercicios anteriores fijándose ahora por coeficientes y suponiendo para el demandante la cantidad de 679,74 euros, y que se acuerde que se ha de calcular conforme estatutos posteriormente modificados, a la vista de la fecha en que se generó la deuda, el importe de dicha deuda por periodos de liquidación, y en proporción a lo gastado por mi representado en cada uno de los periodos, teniendo en cuenta el mínimo. Que se condene a la Comunidad demandada a la devolución de lo ingresado en exceso por el demandante.

3.-) Nulidad del acuerdo que declara que mi representado ha de abonar una cuota extra de 400 euros (se supone que para gastos de gasóleo a consumir en fechas futuras) acordándose que se ha de calcular tal cantidad conforme a las horas de calefacción que consuma el demandante en un futuro y conforme a estatutos. Que se condene a la Comunidad demandada a la devolución de lo ingresado0 en exceso por el demandante.

4.-) Nulidad del acuerdo que fija como cuota extra a abonar para el siguiente ejercicio 2011 a 2012 en 162,04 euros mensuales, y que se declare que dicha cuota se fija a reserva de liquidación a fin de ejercicio y con aplicación de estatutos en lo referente a agua caliente y calefacción. Que se condene a la Comunidad demandada a la aplicación de los estatutos.

5.-) Nulidad de acuerdo que establece un mínimo por propietario de dos metros cúbicos al mes de agua caliente, condenando a la Comunidad demandada a la aplicación de los estatutos en relación al agua caliente'.

Tercero.-La sentencia de instancia desestimó las pretensiones de la demanda relativas a la declaración de nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2.010 y el 31 de octubre de 2.011 en el particular referente al reparto de los gastos de calefacción así como del acuerdo consistente en el establecimiento de una cuota extraordinaria para pago del gasóleo adeudado en ejercicios anteriores porque consideró que, si bien era cierto que, conforme a lo establecido en los estatutos y acuerdos posteriores, el gasto de calefacción y agua caliente había de abonarse en un porcentaje según el coeficiente de participación y el resto en función del consumo de cada una de las viviendas, existía una razón objetiva que justificaba el reparto de la totalidad del gasto en función de los coeficientes de participación, como era el hecho debidamente acreditado por el informe pericial del incorrecto funcionamiento de algunos de los contadores instalados con tal finalidad. Sin embargo, tal razonamiento y conclusión de la sentencia impugnada no pueden ser compartidos, y ello por las razones siguientes:

1ª.-) efectivamente en el artículo 3º, apartados C y D, de los estatutos se establece que 'en cada una de las viviendas está instalado un contador para medida del agua caliente central, y cualquiera que sea la cantidad de ésta que se consuma, se pagará un mínimo fijo por contador del 25,00 % del consumo total', y que 'igualmente en cada una de las viviendas están instalados otros contadores horarios de calefacción, y el mínimo a abonar por contador, será del 25,00 % del consumo total. El resto se pagará con arreglo a las horas de consumo de cada uno y metros cuadrados de las respectivas fincas'. Por tanto, es indudable que, según los estatutos, el gasto correspondiente al agua caliente y calefacción ha de ser distribuido entre los copropietarios en un porcentaje del 25,00 % (posteriormente elevado, según reconoce el propio demandante, a un 35 % en el caso del agua caliente y a un 45 % en el supuesto de la calefacción) en función del coeficiente de participación y el porcentaje restante en función del consumo realizado por cada una de las viviendas según la lectura de los correspondientes contadores. Y por ello es incuestionable que los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de fecha 13 de enero de 2.012, tanto el referente a la aprobación de las cuentas del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2.010 y el 31 de octubre de 2.011 estableciendo que el gasto de calefacción se reparta por coeficiente no teniendo en consideración la lectura de contadores, como el relativo al establecimiento de una cuota extraordinaria por la cantidad resultante de distribuir la cuantía de 32.910,45 euros, por deuda de gasóleo de años anteriores, entre los copropietarios en función de su coeficiente de participación, vulneran lo establecido al respecto en los correspondientes estatutos;

2ª.-) de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17, regla 1ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , se exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad. Por tanto, el reparto de los gastos de calefacción en forma distinta a la expresamente establecida en los estatutos implica una modificación de éstos, para cuya validez se requiere el voto unánime de todos los copropietarios, unanimidad que no existió en el presente caso, ya que, aparte la impugnación que ahora realiza el demandante, en la propia Junta de fecha 13 de enero de 2.012 votaron en contra del referido acuerdo dos de los copropietarios presentes, ignorándose, por otro lado, si con relación a los propietarios no asistentes se cumplió o no con lo establecido en el párrafo cuarto de la regla 1ª del mencionado artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ; y

3ª.-) es verdad que en el informe pericial practicado en el procedimiento se concluye que algunos de los contadores no funcionan correctamente; en concreto, se afirma que de los 29 contadores analizados (equivalentes a poco más del 50 por 100), 24 de ellos funcionan correctamente (es decir, el 83 %) y 5 fallan (o sea, el 17 %); pero, sin embargo, esta circunstancia no puede ser considerada como causa bastante y suficiente que justifique una consecuencia tan importante como es la inaplicación de una norma expresa de los estatutos, imponiendo la mayoría por la vía de los hechos una modificación para la que legalmente es requerida la unanimidad de todos los copropietarios. Y ello porque además, con independencia de que se desconoce la verdadera causa del incorrecto funcionamiento de algunos contadores (si se debe a defectos de los mismos o a su manipulación por terceras personas o incluso por los mismos propietarios, al ser accesible la instalación), tampoco puede decirse, como sostiene la Comunidad de Propietarios demandada, que se trate de una situación puntual y temporal que pueda justificar transitoriamente la distribución del gasto total de calefacción por coeficientes, cuando la misma se viene prolongando ya desde hace mucho tiempo (y así las cuentas que se aprueban en el acuerdo impugnado se extienden desde el 1 de marzo de 2.010 al 31 de octubre de 2.011, es decir, a un periodo incluso muy superior al año) y cuando, por otro lado, tampoco se adoptó acuerdo alguno tendente a remediar dicha citación, bien mediante la reparación de los contadores defectuosos o bien mediante su sustitución.

En consecuencia, han de ser acogidas las referidas pretensiones de la demanda, declarando la nulidad de los indicados acuerdos en la forma solicitada por el demandante, condenando a la Comunidad de Propietarios demandada a devolver al referido demandante las cantidades de 382,25 euros y de 679,74 euros abonadas por éste en ejecución de los acuerdos que se declaran nulos.

Cuarto.-Por el contrario, no puede ser acogidas las pretensiones de la demanda referidas a que se declare la nulidad de los acuerdos referidos al establecimiento de una cuota extraordinaria de 400,00 euros y a la elevación de la cuota ordinaria en un 15 %, ya que los referidos acuerdos se adoptaron con la mayoría necesaria, según la regla 3ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Quinto.-Al ser estimado en parte el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con devolución al recurrente del depósito constituido, en aplicación de lo prevenido en la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución,

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el demandante DON Baltasar , representado por la Procuradora Doña Carmen Vicente Pérez, revocamos parcialmente la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 22 de octubre de 2.012 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, y en su consecuencia declaramos asimismo la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de fecha 13 de enero de 2.012 relativos a la aprobación de las cuentas del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2.010 y el 31 de octubre de 2.011, exclusivamente en lo referente al reparto de los gastos de calefacción, y a la aprobación de una cuota extraordinaria para el pago de la deuda de gasóleo de ejercicios anteriores, condenando a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 , representada por el Procurador Don Enrique Hernández Santos, a devolver al demandante las cantidades de 382,25 euros y de 679,74 euros abonadas por éste en ejecución de los referidos acuerdos, manteniéndose los restantes pronunciamientos de la sentencia impugnada, sin hacer especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta segunda instancia y con devolución al recurrente del depósito constituido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-