Sentencia CIVIL Nº 4/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 557/2018 de 10 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00004/2019
Modelo: N10250
C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3-3
-
Tfno.: 985/968737-38-39 Fax: 985.96.87.40
Equipo/usuario: PBG
N.I.G. 33044 42 1 2017 0001144
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000557 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.8 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000113 /2017
Recurrente: Penélope
Procurador: MARIA AKEMI FUKUI ALONSO
Abogado: MARIA ELENA GARCIA FANJUL
Recurrido: COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000
Procurador: FERNANDO CAMBLOR VILLA
Abogado: MANUEL ANGEL GARCIA MANCEBO
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 557/18
NÚMERO 4
En OVIEDO, a diez de enero de dos mil diecinueve, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial
de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos
Llavona Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A
En el recurso de apelación número 557/18, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 113/17, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Oviedo, promovido por DOÑA Penélope , demandante
en primera instancia, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE OVIEDO
, demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Juzgado de Primera Instancia nº8 de Oviedo se ha dictado sentencia de fecha 5 de octubre de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente las pretensiones de la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña María Akemi Fukui Alonso, en nombre y representación de Penélope contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Oviedo, debo absolver a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra.

Todo ello con imposición de costas procesales a la parte demandante'.



SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día 9 de enero de dos mil diecinueve.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Penélope , en su condición de propietaria de cuatro locales distintos del edificio señalado con el nº NUM000 de la DIRECCION000 , de esta ciudad de Oviedo, ejercita una acción de impugnación y nulidad de los acuerdos comunitarios adoptados en junta de 13 de octubre de 2016, principalmente por atribuirle el deber de contribuir a los gastos de reparación de las fachadas y medianeras del edificio, de los que afirma estar exenta. El juzgador de instancia acogió la excepción articulada por la Comunidad demandada de no estar la actora al corriente del pago de las cuotas al tiempo de interponer la demanda, por lo que, siendo este un requisito de procedibilidad indispensable, desestimó íntegramente la demanda.



SEGUNDO.- Se da la circunstancia de que ni en el acta de la referida junta de propietarios ni en ninguna otra anterior, aparece aprobado cómo debía distribuirse entre los distintos propietarios las obras que la Comunidad había decidido realizar en la fachada del edificio, que la Comunidad distingue entre fachada propiamente dicha, que sería únicamente la que da a la vía pública, y medianeras, que serían las paredes o muros de cerramiento exterior del edificio que lindan con fincas contiguas de otros propietarios. Lo único que se dice tratado en la Junta de 13 de octubre de 2016 sobre este tema fue la forma de pagar dicha obra, acordándose por unanimidad que fuera enviada 'a cada propietario una encuesta con el cálculo de las cuotas a 6,8 años y quien desea pagar al contado. Una vez obtenidos los resultados de la encuesta, se remitirá a los vecinos el plazo y cuota exactos por coeficientes, que corresponderá pagar por la ejecución de la obra'. En el apartado 'ruegos y preguntas' quedó reflejada la alegación de quien actuaba en representación de la actora en el sentido de que 'los bajos están exentos del pago de obras en fachadas y medianeras'.

Ahora bien, no obstante ese tenor literal, la Comunidad en ejecución de tales acuerdos repercutió a la demandante, de acuerdo con su coeficiente de participación, los gastos de las obras de las paredes medianeras (no de las fachadas), como si tal distribución hubiera sido aprobada en la Junta indicada. De ahí que el análisis que debe hacerse aquí ha de alcanzar a sí es o no correcta esa distribución del gasto con relación a la demandante, superando la estricta literalidad de lo acordado para atender a lo que los litigantes entienden que fue aprobado implícitamente en esa reunión, según se deduce inequívocamente del planteamiento seguido por ellos tanto tras la celebración de esa junta como en este proceso.



TERCERO.- Conforme a las normas de comunidad del edificio, explicitadas en las correspondientes escrituras de venta, 'los predios sótanos y los locales de la planta baja no participarán en los gastos de las fachadas del edificio, si bien serán de su cuenta exclusiva los de conservación y ornamentación de la parte de aquélla correspondiente a los mismos, así como los muros de cierre de los sótanos, y los accesos a estos, incluidos los de rampa y escalera de bajada'. La demandante justifica su oposición al pago que le es reclamado en la cláusula que acaba de transcribirse, cuya existencia admite la demandada, pues a su juicio la Comunidad pretende modificar las reglas establecidas para la contribución a los gastos generales de inmueble.



CUARTO.- Siendo esto así, debe rechazarse las excepciones que opone la Comunidad a la viabilidad de la acción ejercitada. Y así: 1º) La de no estar la demandante al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas, por cuanto el propio artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excluye expresamente de esta exigencia los casos en los que la impugnación de los acuerdos verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. En tanto, en la tesis mantenida en la demanda, lo que hizo la comunidad es alterar el régimen de distribución de gastos establecidos en el título constitutivo, es claro que resulta de aplicación la exclusión dicha, que incluye aquellos acuerdos que modifiquen el sistema de distribución de gastos aunque sea para un caso particular o para una determinada ocasión ( sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 , ya citada en la recurrida).

Consta, además, que tanto al tiempo de celebrarse la Junta como al interponer la demanda, la actora estaba al corriente del pago de las cuotas al menos respecto de uno de los locales de su propiedad (de tres de ellos en la fecha de la Junta). Como titular de ese local debe merecer el mismo tratamiento que el resto de los copropietarios que estuviesen en la misma situación de cumplimiento con relación a sus respectivos predios, sin que el incumplimiento respecto a los otros espacios privativos pueda extenderse en perjuicio de los derechos que la ley le reconoce.

2º) La de falta de legitimación activa por haber votado la actora a favor del acuerdo y no haber salvado su voto, frente a lo que exige el mismo artículo 18.2 citado, por cuanto es patente que sí salvo el voto con la expresa alegación de disconformidad que hizo al final de la reunión, en el apartado de ruegos y preguntas, mientras que el voto favorable lo fue al envío de 'una encuesta' a cada propietario, lo que en nada implica conformidad con la distribución del gasto que pretende la Comunidad. Y 3º) La de caducidad de la acción por haber transcurrido el plazo de tres meses desde la celebración de la Junta, porque no es este el plazo aplicable sino el de un año, pues lo que plantea la demandante es que el acuerdo es contrario a los estatutos comunitarios, o, lo que es lo mismo, al título constitutivo ( artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Plazo que no había transcurrido al tiempo de interponerse la demanda (7 de febrero de 2017).



QUINTO.- Con relación al fondo de la controversia, la interpretación de la exención de gastos contenida en el régimen de comunidad no deja lugar a dudas. Los propietarios de los locales quedan excluidos de participar en los gastos de las fachadas, sin distinción, lo que incluye tanto los ordinarios como los extraordinarios, los de simple mantenimiento, los de reparación o los de rehabilitación. La interpretación gramatical es clara ( artículo 1281 del C.C .). La única excepción que contempla son los muros de cierre de los sótanos, accesos a estos y rampa y escalera de bajada, que no son ahora objeto de controversia, y los 'de conservación y ornamentación de la parte de aquélla correspondiente a los mismos'. Excepciones que lejos de avalar la tesis de la Comunidad, refuerzan la de la actora, en tanto prevén los únicos supuestos en los que los titulares de esos predios deben contribuir a tales gastos; supuestos que son distintos de los que aquella reclama, pues tampoco se refieren a la conservación y ornamentación de las fachadas de los locales, sino a la parte de las mismas que vuelan a un nivel superior.

Es más, esa interpretación gramatical encuentra su explicación en el hecho de que es usual que los bajos cuenten con sus propias fachadas, distintas de las del resto del edificio, realizadas por cada uno de los propietarios con diferentes tipos de acabado según instalan sus propios negocios y cierran esos elementos privativos. Esta razón lógica se corresponde, además, con un principio de equidad, pues el nuevo revestimiento exterior que pretende realizar la Comunidad en nada incide en los locales, sobre los que no está previsto actuar, y sí en las viviendas, a las que proporcionará mayor aislamiento y confort, pese a lo cual la propietaria del local sería quien mayor coste habría de asumir dado su elevado coeficiente de participación.

Incluso la propia postura que mantiene la Comunidad avala esta conclusión, cuando admite la no repercusión de lo que ella considera fachadas, si bien crea artificiosamente un tercer género que denomina 'medianeras', cuando no existe razón alguna para diferenciar estos elementos de cierre del edificio de los anteriores tal y como puso de manifiesto el perito traído por la actora, Señor Maximiliano , al menos cuando, como sucede aquí, lindan con el espacio exterior y no son comunes a otro edificio.

Es cierto que las cláusulas de exoneración de gastos merecen una interpretación restrictiva. Pero ello no permite llegar a conclusiones contrarias a su sentido y alcance. Las resoluciones que cita la demandada hacen referencia a supuestos en los que los titulares de los locales solo estaban exentos del sostenimiento o conservación de fachadas, por lo que los tribunales entendieron que la total rehabilitación o renovación de ese elemento común no estaba incluida en tal exención. Pero eso no es lo aquí pactado ya que, como se ha visto, fue establecida una exclusión absoluta y total de los gastos de la fachada, salvo en los puntuales aspectos que recogía.



SEXTO.- Añade la demandante que impugna los acuerdos en lo 'referente al incumplimiento al no haber aportado el estudio económico ni encuesta como se recoge en el acta de la misma fecha', sí bien nada dice en el escrito de recurso acerca de esta pretensión. Fácilmente se observa que no está impugnando ningún acuerdo sino únicamente denunciando su incumplimiento. La acción que le asistiría en tal caso sería la tendente a obtener el cumplimiento, que no es la que ejercita, y no la de pedir la nulidad respeto de un acuerdo que ella misma admite como válido, aunque incumplido.

SÉPTIMO.- Traduciéndose lo anterior en la estimación sustancial de la demanda, pues el pedimento rechazado es claramente secundario y de muy escasa trascendencia respecto del que antes fue examinado, las costas causadas en primera instancia han de imponerse a la demandada. Sin que proceda hacer expresa declaración de las del recurso, que se acoge ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

estimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Penélope frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Oviedo en autos de juicio ordinario seguidos con el número 113/17, la que revocamos y, en su lugar, estimamos sustancialmente la demanda interpuesta por dicha recurrente frente a la Comunidad de Propietarios del edificio señalado con el número NUM000 de la DIRECCION000 de esta ciudad de Oviedo, y declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el día 13 de octubre de 2016 en tanto impliquen atribuir a la demandante la contribución al pago de los gastos de reparación de fachadas y medianeras del edificio, de los que está exenta.

Imponemos a la demandada las costas causadas en primera instancia, sin hacer expresa declaración de las del recurso.

Devuelvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.