Sentencia Civil Nº 400/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 776/2010 de 21 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00400/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7012488 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 776 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 888 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID

De: GES SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.

Procurador: ANTONIO Mª ALVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS

Contra: COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID-CONSEJERIA DE EDUCACION

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a veintiuno de julio de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante GES SEGUROS Y REASEGUROS S.A., representado por el Procurador D. Antonio María Alvarez-Buylla Ballesteros y asistido del Letrado D. Pascual Taillefer Martos, y de otra, como demandado-apelado COMUNIDAD AUTÓNOMA DE MADRID, representado y asistido por el Letrado de la Comunidad de Madrid.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 42, de los de Madrid, en fecha quince de abril de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo DESESTIMAR y desestimo la demanda formulada por el Procurador D. Antonio María Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de la entidad Ges Seguros y reaseguros, S.A., contra la Comunidad de Madrid, absolviendo a la referida demandada de los pedimentos contra ella deducidos, con expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a la actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha uno de diciembre de 2010 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinte de julio de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Ges Seguros y Reaseguros S.A., actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 42 de Madrid con fecha 15 de abril de 2.010 , desestimatoria de la demanda de indemnización de daños y perjuicios por importe de 487.951,92 euros interpuesta por la referida actora contra la demandada y hoy apelada Comunidad Autónoma de Madrid con base en las alegaciones que luego se expondrán.

SEGUNDO.- Resumidamente en la demanda iniciadora del procedimiento la actora exponía que con fecha 9 de mayo de 1.983 arrendó a la demandada la planta tercera del nº 38 de la c/ Conde Peñalver de Madrid asi como los sotanos 2º y 3º destinados a plaza de garaje de dicho inmueble. Que el 1 de diciembre de 2.003 y el 15 de diciembre de 2.004 requirió a la demandada de desalojo, por entender que el contrato vencía el 31 de diciembre de 2.004. Que ante su negativa, presentó demanda de desahucio que fue acordado por sentencia de 16 de abril de 2.008 de la Sección 21ª de esta Audiencia . Que hasta el 30 de julio de 2.008 la demandada no desalojó la finca arrendada, por lo que desde el 1 de enero de 2.005 hasta la fecha del desalojo había venido ocupando ilegítimamente los locales arrendados, impidiéndole percibir el precio de mercado de los mismos. Por todo ello pedía la condena de la demandada al pago de la cantidad total de 487.951,92 euros, diferencia entre la cantidad abonada por la demandada durante el periodo de ocupación y la que podría haber percibido según los informes de tasación de las entidades Savills e Inmoseguros Tasación S.A. que acompañaba.

La demandada se opuso alegando que en procedimiento de desahucio instado por la arrendadora había defendido su derecho de legitima ocupación de los locales arrendados como arrendataria de los mismos, y que el Juzgado de 1ª inscia. nº 10 de Madrid dictó sentencia desestimatoria de la demanda por entender que la duración del arrendamiento alcanzaba hasta el 31 de diciembre de 2.009, siendo luego revocada dicha sentencia por la de 18 de abril de 2.008 de la Sección 21ª de esta Audiencia que le fue notificada el 20 de mayo de 2.008, procediendo al desalojo el 30 de junio de 2.008 tras haber satisfecho hasta entonces todas las rentas correspondientes.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso, la apelante muestra su disconformidad con la sentencia apelada insistiendo en su derecho al cobro de una justa contraprestación por la ocupación de los locales arrendados desde el periodo comprendido entre la extinción del contrato (31 diciembre 04) hasta el desalojo (30 junio 08) una vez que la Audiencia, revocando la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª inscia. nº 10, estableció que el contrato debió extinguirse el 31 de diciembre de 2.004 por expiración del termino. Añade que si esto es asi a partir de entonces no regía lo pactado, porque lo contrario sería admitir la prórroga del mismo, y por ello la demandada debe indemnizar a la actora por la posesión y disfrute de las fincas hasta su entrega efectiva. Dice tambien que la Comunidad se ha enriquecido ocupando una oficina durante tres años y medio a precio muy inferior al de mercado, sin que se pueda por ello hablar de prueba de expectativa de ganancia cuando estamos ante un hecho cierto y objetivo. Y concluye diciendo que quedo sobradamente probado la renta media de mercado por el alquiler de una oficina y plazas de garaje por medio de los informes que aportó.

CUARTO.- El recurso debe ser rechazado. Esta Sala comparte íntegramente los razonamientos y conclusiones del Juzgador de instancia, por lo que se limitará a abundar en ellos. Es cierto que resuelto el contrato de arrendamiento por expiración de plazo, dejan de devengarse las rentas, pasando a constituir su importe la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la obligación del arrendatario de desalojo. Pero como ha sostenido reiteradamente la jurisprudencia aunque en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen ex tunc, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera "ex nunc", produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual ( S.T.S. de 6 de noviembre de 2.009 citando la de 10 de julio de 1998). En el mismo sentido la Sentencia de 9 de octubre de 2003 , ha indicado que "este principio general de retroactividad y de eficacia ex tunc de la resolución contractual, cede cuando la acción resolutoria se dirige a poner fin a un contrato de tracto sucesivo, que da lugar a relaciones duraderas entre las partes, cuando las recíprocas prestaciones de las partes han sido ya, total o parcialmente, realizadas, imponiéndose a las partes la simple obligación de liquidar la situación resultante tras la resolución", y también la S.T.S. de 10 de julio de 1.998 cuando dice que la resolución de los contratos produce efectos ex tunc, no obstante producen efectos "ex nunc" en los contratos en que se producen relaciones duraderas que en todo o en parte han sido consumadas, arrendamiento..., En estos supuestos la resolución del vínculo contractual opera "ex nunc", produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual.

Como consecuencia de lo expuesto debe rechazarse una vez mas la pretensión indemnizatoria de la actora respecto del periodo comprendido entre el 31 de diciembre de 2.004, fecha en la que el contrato de arrendamiento concertado entre las partes debió quedar extinguido, y el 30 de junio de 2.008 fecha en la que le fue notificada a la demandada la sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia revocando la dictada por el Juzgado de 1ª inscia. nº 10 de Madrid.

Finalmente aunque nada se dice en el recurso respecto del periodo comprendido entre la fecha de notificación de la sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia (30 de junio de 2.008 ) y la de desalojo efectivo por la demandada del local arrendado (3º de junio de 2.008), periodo en el que la demandada también abonó el importe correspondiente a la renta pactada en el contrato, esta Sala muestra igualmente su conformidad con los razonamientos y conclusiones del Juzgador de instancia para rechazar la petición de la actora por lucro cesante. Por ello nos limitamos a redundar en sus razonamientos diciendo que tal y como expone la STS de 5 de noviembre de 1998 "el lucro cesante tiene una significación económica; trata de obtener la reparación de la pérdida de ganancias dejadas de percibir, concepto distinto del de los daños materiales (así, sentencia de 10 de mayo de 1993 ), cuya indemnización por ambos conceptos debe cubrir todo el quebranto patrimonial sufrido por el perjudicado (así, sentencia de 21 de octubre de 1987 y 28 de septiembre de 1994 ). El lucro cesante, como el daño emergente, debe ser probado; la dificultad que presenta el primero es que sólo cabe incluir en este concepto los beneficios ciertos, concretos y acreditados que el perjudicado debía haber percibido y no ha sido así; no incluye los hipotéticos beneficios o imaginarios sueños de fortuna. Por ello, esta Sala ha destacado la prudencia rigorista (así, sentencia de 30 de junio de 1993 ) o incluso el criterio restrictivo (así, sentencia de 30 de noviembre de 1993 ) para apreciar el lucro cesante; pero lo verdaderamente cierto, más que rigor o criterio restrictivo, es que se ha de probar, como en todo caso debe probarse el hecho con cuya base se reclama una indemnización; se ha de probar el nexo causal entre el acto ilícito y el beneficio dejado de percibir -lucro cesante- y la realidad de éste, no con mayor rigor o criterio restrictivo que cualquier hecho que constituye la base de una pretensión (así, sentencias de 8 de julio de 1996 y 21 de octubre de 1996 )".

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Antonio María Álvarez-Buylla Ballesteros en nombre y representación de Ges Seguros y Reaseguros S.A. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª inscia nº 42 de Madrid con fecha 15 de abril de 2.010 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las costas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 776/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico