Sentencia Civil Nº 400/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 117/2011 de 24 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0000620

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000117/2011- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000550/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE XATIVA

Apelante: KERMA PROMOKAT, S.L..

Procurador.- Dª Mª TATIANA DESCALS VIDAL.

Apelado: RESIDENCIAL VALDEMAR, S.L. y BANCO PASTOR, S.A..

Procurador.- D. CARLOS JAVIER AZNAR GOMEZ y Dª JUANA MARIA FERRER SILVESTRE.

SENTENCIA Nº 400/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS

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En Valencia, a veinticuatro de junio de dos mil once.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario nº 550/2008, promovidos por KERMA PROMOKAT, S.L. contra RESIDENCIAL VALDEMAR, S.L. y BANCO PASTOR, S.A. sobre "resolución de contrato de compraventa por incumplimiento", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por KERMA PROMOKAT, S.L., representado por el Procurador Dña. Mª TATIANA DESCALS VIDAL y asistido del Letrado D. DANIEL VOSSELR contra RESIDENCIAL VALDEMAR, S.L. y BANCO PASTOR, S.A., representados por los Procuradores D. CARLOS JAVIER AZNAR GOMEZ y Dª JUANA MARIA FERRER SILVESTRE y asistidos de los Letrados D. LUIS MIGUEL ROMERO VILLAFRANCA y D. DAVID SERVER ANTELO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE XATIVA, en fecha 14-9-10 en el Juicio Ordinario nº 550/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por la entidad Kerma Promokat S.L. representada por la Procuradora Sra. Descals y con la asistencia del letrado Sr. Vosseler contra la entidad Residencial Valdemar S.L. representada por el procurador Sr. Santamaría y asistida por el Letrado Sr. Romero y contra la entidad Banco Pastor S.A., representada por la Procuradora Sra. Torregrosa y con la asistencia del letrado Sr. Server, absolviendo a las entidades Residencial Valdemar S.L. y Banco Pastor S.A. de las pretensiones deducidas en su contra. Estimar la reconvención planteada por la entidad Residencial Valdemar S.L. contra Kerma Promokat S.L., declarando resuelto el contrato suscrito por incumplimiento de la compradora de su obligación de pago dentro del plazo establecido con la pérdida de los 18.579'53 euros pagados a cuneta del precio como indemnización de daños y perjuicios así como los intereses legales. Con expresa imposición de todas las costas a la parte actora.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de KERMA PROMOKAT, S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentaron en tiempo y forma escritos de oposición por la representación de RESIDENCIAL VALDEMAR, S.L. y BANCO PASTOR, S.A.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 30 de Mayo de 2.011.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

La mercantil Promokat S. L., como compradora, presentó demanda frente a las entidades Residencial Valdemar S. L.., como vendedora, y Banco Pastor S. A., como avalista, instando la condena de las demandadas al pago de la suma principal de 18.579,53 euros, e intereses del artículo 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio y D. Adicional 11ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, por incumplimiento de la primera demandada en la entrega dentro del término convenido, el 1 de abril de 2008, de la vivienda comprada mediante contrato privado de fecha 11 de julio de 2006, transcurridos 4 meses desde aquella fecha, y proponiendo la demandada la firma de la escritura de compraventa para el día 3 de octubre de 2008, sobrepasados 6 meses de la misma.

Y frente a dichas pretensiones se alzan las demandadas oponiéndose a la demanda y, además, reconviniendo Residencial Valdemar S. L. frente a Promokat S. L. por el cumplimiento del contrato por la reconviniente, e incumplimiento de la reconvenida en cuanto a la firma de la escritura, solicitando la declaración de resolución del contrato por tal motivo, con pérdida de la cantidad pagada a cuenta de 18.579,53 euros, como indemnización de daños y perjuicios.

Y se dicta sentencia en la instancia por la que se desestima la demanda principal y se accede a la reconvencional.

Resolución que es apelada por la actora-reconvenida.

SEGUNDO .-

Con carácter previo, como presupuesto necesario para determinar la admisibilidad o inadmisibilidad del recurso planteado, corresponde analizar, puesto de manifiesta tal circunstancia por la mercantil apelada Residencial Valdemar S. L en su escrito de oposición a la apelación, si debió no tenerse por preparada dicha apelación por no especificar el correspondiente escrito de preparación los pronunciamientos de la sentencia que se impugnaban en los términos que exige el artículo 457-2º de la LEC .

Y, al respecto, siendo que dispone el aludido precepto que en el escrito de preparación de la apelación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna. Y de acuerdo con lo establecido en el precepto siguiente, el apelante habrá de interponer la apelación por medio de escrito en el que se expondrán las alegaciones en que se base la impugnación, impugnación que no es otra que aquélla que se anunció al preparar el recuso, quedando limitado el ámbito del remedio precisamente a los pronunciamientos que se impugnaron al prepararlo y no pudiendo, en consecuencia, ampliarse posteriormente el objeto de apelación a pronunciamientos diversos, cabe entender, como decíamos, que la hoy recurrente en su escrito de preparación de la apelación fue lo suficientemente expresiva de los pronunciamientos que pretendía recurrir, aunque no los concretara en el suplico del mismo, puesto que delimitaba a tales efectos la totalidad de los fundamentos de derecho y el segundo fundamento de hecho, lo que unido a que en la solicitud se indicaba que la apelación era de la sentencia, cabía inferir, que aludía a los pronunciamientos de la misma con aquellos relacionados, esto es, a todos, cumpliendo, por lo tanto, el mínimo exigible que impedía rechazar la apelación por la razón formal que se opone de contrario.

Y salvado el anterior inconveniente, y entrando a conocer de las cuestiones sustanciales debatidas, aduce la recurrente infracción de los artículos 1089 y 1254 del Código Civil en función de no haber tenido en cuenta la sentencia la estipulación del contrato privado suscrito entre las partes el 11 de julio de 2006, conforme a la cual se tendría por resuelto si se producía la no entrega de llaves y existía incumplimiento sustancial de las obligaciones del vendedor, cuando la firma de la escritura pública se contemplaba para el segundo trimestre de 2008 y a fecha 30 de junio de ese año, como tope, la vendedora no entrega las llaves ni formaliza la escritura, tratándose de plazo esencial. Y siendo que el Ayuntamiento de Xátiva realiza una recepción parcial de las obras de urbanización que no están finalizadas, solicitando la demandada licencia de primera ocupación el 16 de septiembre de 2008, pero careciendo de energía eléctrica en ese momento, por lo que no sería total, no estando la vivienda en condiciones de ser habitada por esta falta, incumpliéndose por ello el contrato, y justificando la resolución instada por la compradora mediante burofax de fecha 4 de julio de 2008 de acuerdo con el principio "pacta sunt servanda". Y con base a similares razones alega también error en la valoración de la prueba, falta de motivación y exhaustividad, e infracción de los artículos 3__h6_1127art>1124 del Código Civil y 218 de la LEC, y no ser las causas del retraso en la entrega debidas a caso fortuito o fuerza mayor, por no resultar ajenas al control de la demandada, así como no poder quedar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento del contrato conforme al artículo 1256 del Código Civil . Y sin que tenga que soportar las consecuencias de la oscuridad de las cláusulas de un contrato redactado por la demandada que sería de adhesión a la que habría contribuido la demandada conforme al artículo 1288 del mismo Cuerpo Legal.

Y tales argumentos ceden desde el momento que el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes, de fecha 11 de julio de 2006 (folio 20 de las actuaciones), contempla en su estipulación 6ª como plazo de entrega previsto el del 2º trimestre del año 2008, descartada la tesis que se sustentaba en la demanda de ser el día 1 de abril de ese año de acuerdo con la referencia que se contiene a la entrega de llaves en ese día en la cláusula 3ª relativa al pago del precio, por lo que se debe partir de aquella fecha, y además, en la misma estipulación 6ª se recoge la salvedad para entenderse incumplido sustancialmente el contrato por la vendedora para el supuesto de retraso, el que fuera superior a 4 meses, además de por causas imputables al vendedor, por lo que solo a partir del transcurso de este nuevo plazo, de acuerdo con lo pactado por las partes, podía el comprador resolver el contrato por la causa indicada, significativa dicha prórroga, por lo demás, de no ser esencial, por sí sólo, el plazo del 2º trimestre de 2008 . Y siendo que la demandante comunica la resolución a la vendedora mediante burofax de fecha 4 de julio de 2008 (folio 36), resultaba en ese momento precipitada la solicitud, al disponer la vendedora todavía de margen para su cumplimiento al encontrarse dentro del periodo ordinario convenido puesto que alcanzaba hasta el día 30 de junio de 2008. Y finalizadas las obras el 22 de abril de 2008, según certificación final de las mismas de la dirección facultativa, referenciada en el acuerdo concediendo el Ayuntamiento de Xátiva la licencia de primera ocupación, se obtiene esta autorización administrativa el 28 de septiembre de 2008 (folio 84), por lo tanto dentro del periodo de prórroga aceptado por la actora en el contrato, y licencia dentro de la que se menciona la existencia de certificación de la dirección técnica de las obras de urbanización en la que consta que la parcela sobre la que se ha realizado la construcción cuenta con todos los servicios urbanísticos necesarios para la ocupación, a excepción del suministro de energía eléctrica, que queda garantizado de forma transitoria por el promotor, y subsidiariamente por el urbanizador, hasta la ejecución de la conexión exterior eléctrica y se ponga en servicio la red ejecutada, con el compromiso de la demandada de instalar un grupo electrógeno, y con acta de recepción parcial de las obras de urbanización; y también del informe del arquitecto municipal, donde se especifica que la edificación se encuentra dentro del ámbito del sector de la urbanización recepcionado parcialmente. Por lo que no cabe considerar que la licencia de primera ocupación que se otorga hubiera sido parcial sino plena, siendo lo limitado la recepción las obras de la urbanización. Y sin que conste que las salvedades que se recogen en cuanto al abastecimiento de energía eléctrica o a la falta de recepción total de la urbanización supongan inconvenientes relevantes para la ocupación de la vivienda vendida, sino al contrario, puesto que no lo son para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación.

Por lo que resultando claro el tenor literal del contrato que evita acudir a normas interpretativas para el caso de ser dudosas sus cláusulas, y que no estaba justificado el retraso significativo para la resolución del contrato a instancias del comprador, pero sí circunstancia relevante para entenderlo incumplido por éste, cual era su negativa a otorgar escritura pública con abono del resto del precio aplazado, al no acudir a la notaria cuando se le cita a la misma, disponiendo ya la vendedora de licencia de primera ocupación, mediante burofax de 22 de septiembre de 2008, para el día 3 de octubre siguiente (folio 486), esto es, dentro de plazo prorrogado de 4 meses que finalizaba el 31 de octubre de 2008, dando por resuelto la compradora a continuación el contrato mediante acta notarial del 23 del mismo mes y año (folio 487), resultaba procedente esta última resolución.

Y siendo que, aún en el caso de aceptarse como fecha efectiva en la que la demandada debió entregar la vivienda el del segundo trimestre de 2008, y por la existencia de dificultades en la terminación de la urbanización y suministro de energía eléctrica, tampoco cabría considerar la existencia de un retraso suficientemente relevante para justificar la resolución contractual. Ya que, como igualmente ha señalado este Tribunal en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( SS. T. S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4-76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( SS. T. S. 25-11-83 , 19-4-89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 26-9-94 , 23-2-95 , 2-10-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5-4-06 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SS. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3-12-91 , 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( SS. T.S. 2-7-92 , 24-2-93 , 10-3-93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato ( SS. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9-92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 22-5-03 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero : Cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos : a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

Razones que llevan a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO .-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO .-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Promokat S. L. contra la sentencia dictada el 14 de septiembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de los de Xátiva en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 550/2008.

SEGUNDO .-

SE CONFIRMA la citada resolución.

TERCERO .-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º , procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.