Sentencia Civil Nº 400/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 715/2011 de 19 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00400/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 400/2012

RECURSO DE APELACION Nº 715/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

En MADRID, a diecinueve de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 335/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 715/2011, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada Dª Modesta , representada por la Procuradora Sra. Dª María José Rodríguez Teijeiro; y de otra, como demandada y hoy apelante Dª María Purificación , representada por la Procuradora Sra. Dª Margarita López Jiménez; sobre reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid, en fecha siete de junio de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Fallo : Que ESTIMANDO la demanda interpuesta en nombre de Dª Modesta : A.- Condeno a María Purificación , a que pague a la anterior la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 euros más sus intereses legales desde la demanda y costas. B.- Declaro resuelto el contrato de arras celebrado entre las dos partes procesales con fecha de 7 de junio de 2007".

Segundo .- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día dieciocho de julio del año en curso.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Segundo .- Las partes concertaron con fecha 7 de junio de 2007 contrato que es calificado por la sentencia de instancia como precontrato o promesa de venta con pacto de arras penitenciales, por el que la demandada apelante Dª María Purificación se obligaba a vender a la actora apelada Dª Modesta la vivienda sita en Madrid, CALLE000 , nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 . Se pactó un precio de 360.607 euros. Dª Modesta entregó a Dª María Purificación "a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de 6.000 euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores". En la demanda, Dª Modesta alega el incumplimiento de Dª María Purificación , reclamando el pago por esta de 12.000 euros, pretensión que fue estimada en la instancia.

Dicha sentencia consideró que la vendedora había incumplido por no haber inscrito en el Registro de la Propiedad de Madrid la escritura de adjudicación de la herencia del fallecido marido de Dª María Purificación , lo que impedía inscribir la escritura de compraventa que se otorgase e impedía que la compradora financiase la adquisición con un préstamo hipotecario.

La sentencia ha sido apelada por la demandada Dª María Purificación .

Tercero .- La vivienda objeto del contrato aparecía inscrita a la fecha del contrato como bien ganancial a nombre de D. Lucas y de Dª María Purificación , habiendo fallecido D. Lucas el 6 de enero de 2004. Consta en autos que con fecha 3 de noviembre de 2005 se otorgó escritura pública por la que se liquidaba la sociedad de gananciales mencionada y se adjudicaba la herencia de D. Lucas ; en su virtud, pasaron a ser copropietarios indivisos de la vivienda tanto Dª María Purificación como sus tres hijos. Aunque esta escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Escalona (Toledo) y se practicaron en él los correspondientes asientos con fecha 22 de junio de 2007, no fue sin embargo presentada en el Registro de la Propiedad de Madrid, practicándose los asientos oportunos, hasta el 6 de mayo de 2008. Desde esta fecha, por tanto, el Registro publicaba la realidad jurídica de la vivienda objeto del contrato de autos y nada hubiera impedido formalizar la compraventa concertada entre Dª María Purificación y Dª Modesta . Con anterioridad, el 11 de marzo de 2008, la actora Dª Modesta remitió burofax a Dª María Purificación en el que le comunicaba la resolución del contrato porque no constaba en el Registro de la Propiedad la titularidad real de la finca (y eso impedía que le concedieran el préstamo hipotecario).

Cuarto .- En el contrato las partes fijaron como fecha límite para el pago del resto del precio y otorgamiento de la escritura pública el 1 de noviembre de 2007. Después lo prorrogaron hasta el 31 de enero de 2008. Tras esta fecha no firmaron ninguna prórroga más, pero ambas partes admiten, y así lo manifiestan expresamente en el recurso y en la oposición al mismo, que prorrogaron indefinidamente el plazo para la firma de la escritura pública. Así, en la oposición al recurso de la actora Dª Modesta se dice que la fecha límite "fue prorrogada sine die por ambas partes" (final pág. 8, principio pág. 9).

Por tanto, no había un plazo concreto que actuase como límite para firmar la escritura de compraventa, luego solo se justificaría la resolución del contrato por incumplimiento en caso de que la actuación de la futura vendedora (Dª María Purificación ) hubiese provocado de forma definitiva la imposibilidad de otorgar la escritura de compraventa o se hubiesen frustrado las expectativas de la futura compradora. En este sentido, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado (Sentencia del Tribunal Supremo núm. 812/2007, de 9 julio, Recurso de Casación núm. 2863/2000 ) que "la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato, «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 [RJ 19836488 ], 31 de mayo de 1985 [RJ 19852830 ], 13 de noviembre de 1985 [RJ 19855607 ], 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 [RJ 19937740 ], 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 [RJ 20054731 ], 20 de septiembre de 2006 [ RJ 20068401] , 31 de octubre de 2006 [RJ 20068405 ] y 22 de diciembre de 2006 [RJ 2007307] , entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 )".

Estos requisitos no concurren en la conducta de la apelante Dª María Purificación . Como se ha visto, la operación de compraventa era perfectamente posible, pues el obstáculo registral (la no constancia en el Registro de los propietarios reales de la finca, Dª María Purificación y sus tres hijos) era fácilmente salvable, solo requería presentar en el Registro de la Propiedad de Madrid la escritura de adjudicación de herencia que se había otorgado años atrás, en 2005, y así se hizo muy poco después (6 de mayo de 2008) de la resolución del contrato por parte de la actora (11 de marzo de 2008). Este retraso inferior a dos meses es irrelevante, por un lado, porque las partes no pactaron fecha límite para el otorgamiento, como se dijo, y por otro, porque el contrato de promesa de venta con pacto de arras se firmó en junio de 2007, luego la espera hasta marzo de 2008 (nueve meses) es muy superior, por lo que no se justifica la resolución del contrato como si el mismo hubiera devenido imposible. Es más, a tenor de la nota simple acompañada como documento 7 de la demanda queda patente que cuando se presenta la misma (29 de enero de 2009) la parte actora conocía que había sido eliminado el obstáculo registral y la compraventa podía celebrarse.

Quinto .- Es cierto que en el contrato de promesa de venta con pacto de arras solo intervino Dª María Purificación y no sus tres hijos, pero tampoco esta circunstancia impide la formalización de la compraventa, pues bastaba que comparecieran al otorgamiento los cuatro (en persona o representados). Solo en caso de que, citadas al otorgamiento ambas partes, este no fuera posible (por no comparecer todos los propietarios) podría hablarse de incumplimiento de la parte vendedora. Por otro lado, consta en autos que la compradora Dª Modesta conocía la irregularidad registral (que la vivienda seguía inscrita a nombre de Dª María Purificación y de su fallecido esposo) desde que pidió nota simple el 19 de diciembre de 2007, sin que desde esa fecha requiriese a Dª María Purificación su subsanación, como exige la buena fe en el cumplimiento de los contratos ( artículo 1.258 del Código civil ), limitándose a resolver el contrato el 11 de marzo de 2008.

En consecuencia, no se aprecia incumplimiento por parte de la apelante, luego no procede aplicar la cláusula contractual segunda, que obligaba a la vendedora a abonar 12.000 euros a la compradora en caso de incumplimiento (por esta razón, por anudarse el pago al incumplimiento, se trata de arras penales, no penitenciales, ya que estas facultan para desistir del contrato). Ha de estimarse el recurso y revocarse la sentencia de instancia, debiendo desestimarse la demanda.

Sexto .- Al estimarse el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En cuanto a las costas de primera instancia, han de imponerse a la parte actora ( artículo 394.1 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación presentado por Dª María Purificación contra la sentencia dictada con fecha siete de junio de dos mil diez por el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid , revocando dicha sentencia y acordando en su lugar:

1º. Desestimar la demanda presentada por Dª Modesta contra Dª María Purificación , absolviendo a esta.

2º. Condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en primera instancia.

3º. No hacer imposición de las costas causadas por el recurso y con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber a las parte que contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.