Sentencia Civil Nº 400/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3049/2011 de 15 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00400/2012AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N18910

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

-

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2011 0600064

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003049 /2011

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000376 /2010

Apelante: Asunción

Procurador: MARIA TAMARA UCHA GROBA

Abogado:

Apelado: INMOBILIARIA VISTA AL MAR S.A.

Procurador: ROSA DE LIS FERNANDEZ

Abogado:

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, Presidente; DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 400/12

En Vigo, a quince de Mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000376 /2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0003049 /2011, en los que aparece como parte apelante, DOÑA Asunción , representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA MARIA TAMARA UCHA GROBA, asistido por el Letrado DOÑA MARIA ELENA TORRES CARRO, y como parte apelada, "INMOBILIARIA VISTA AL MAR S.A.", representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA ROSA DE LIS FERNANDEZ, asistido por el Letrado DON BALBI NO IRISARRI CASTRO.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo, con fecha 1-10-2010, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

" DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por Asunción frente a INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A. DEBO DECLARAR Y DECLARO que no procede declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes objeto de litis, ABSOLVIENDO a la demandada de los pedimentos formulados frente a ella.

No se hace declaración de condena en costas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de doña Asunción , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 10-05-12.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia dictada en la instancia se desestimó la demanda planteada por Doña Asunción en la que se instaba la resolución del contrato de compraventa de 3 de julio de 2009 celebrado con la entidad "INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A." y la condena a esta sociedad a abonar a la demandante la suma de 39.715,09 euros en concepto de devolución del precio entregado, intereses y daños. Se reiteran en esta alzada por la parte demandante las pretensiones planteadas en la instancia.

En primer lugar resulta preciso determinar los hechos declarados probados a la vista de la prueba obrante en las actuaciones. Y así se constata que con fecha 14 de febrero de 2007 Doña Asunción adquirió a la entidad "INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A." la vivienda NUM004 sita en el piso NUM000 del edificio en construcción en la CALLE000 nº NUM001 - NUM002 - NUM003 de esta ciudad por el precio total de 109.324,04 euros, de los cuales han sido efectuadas dos entregas por importe de 15.325 euros cada una, dando cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato y quedando pendiente el abono del resto del precio (por importe de 78.674,04 euros) a la entrega de llaves y formalización de la escritura pública. Con fecha 16 de marzo de 2009 la compradora requirió notarialmente a la sociedad vendedora a fin de que en 15 días procediese a la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, siendo contestado el requerimiento por la entidad demandada el 20 de marzo de 2009 indicando que en un plazo estimado, desde esa fecha, de 90 a 120 días aproximadamente se procedería al otorgamiento de la escritura, lo que se notificaría con la debida antelación. Posteriormente con fecha 3 de julio de 2009 se firmó entre las partes nuevo documento privado en el que se acuerda la sustitución del piso NUM000 NUM004 por el piso NUM000 NUM005 , por el mismo precio del anterior contrato e imputándose a la nueva vivienda las cantidades ya entregadas, señalándose de forma expresa en el pacto tercero que en todo lo no dispuesto en dicho documento se entenderá vigente el contrato firmado con fecha 14 de febrero de 2007, pero referidas todas sus estipulaciones al piso NUM000 NUM005 .

SEGUNDO.- Sentados los hechos anteriores, debemos valorar si ha existido un retraso en la entrega de la vivienda y si el mismo tiene relevancia suficiente para justificar la resolución del contrato.

Para que la acción de resolución del contrato pueda prosperar se precisa que quien la interese haya cumplido escrupulosamente por su parte aquello a que el contrato le obligase (así SSTS, entre otras muchas, de 20 de octubre de 1985 , 17 de marzo de 1986 , 31 de marzo de 1986 , 14 de abril de 1986 , 30 de junio de 1986 , 29 de febrero , 26 de abril , 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 ), donde se resalta que la resolución exige cumplimiento propio e incumplimiento contrario

Ciertamente, el Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de "recíprocas", se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La doctrina suele citar como efectos característicos de esta clase de obligaciones: el especial régimen de constitución en mora regulado en el último párrafo del art. 1100 Cc , la excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido, la resolución del contrato por incumplimiento establecida en el art. 1124 del mismo cuerpo legal y la incidencia en el reparto de los riesgos por pérdida de la cosa o imposibilidad sobrevenida de la prestación.

Es norma en las obligaciones recíprocas, tal y como se afirma en la STS Sala 1ª, de 27 de diciembre de 1990 , que "nadie puede exigir sin haber cumplido", reiterando la STS Sala 1ª de 4 de diciembre de 1993 que el cumplimiento de su obligación por el demandante es presupuesto para que al demandado se le pudiere exigir la suya, por lo que si aquélla no ha sido cumplida no procede tampoco acordar el cumplimiento de ésta.

Por lo tanto es necesario que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación incumplidora, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - SSTS Sala 1ª, de 21 de octubre de 1994 y 7 de junio de 1995 -. Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de imposibilitar la consecución del mismo, como se concreta en la STS Sala 1ª, de 14 de febrero de 2007 , en la que se señala que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo.

En los supuestos en que el plazo de entrega no se fija como esencial por no anudar su incumplimiento a una causa resolutoria expresa, a salvo los supuestos de mero retraso sin virtualidad resolutoria del contrato ( STS Sala 1ª, de 29 de septiembre de 2006 , con cita en las SSTS de 22 de marzo de 1985 , 6 de julio de 1989 y 8 de noviembre de 1997 ), y al igual que cuando el contrato prevé el retraso como causa de indemnización (cláusula penal) y compensatorio a la aceptación previa de la posibilidad de incumplimiento del plazo previsto ( STS Sala 1ª, de 29 de septiembre de 2006 ), la resolución contractual será procedente cuando, fuera de uno y otro supuesto, el vendedor incurra en un retraso excesivo e injustificado en el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda que incida en la economía del contrato, frustre las aspiraciones del comprador y revele el incumplimiento propio ( STS Sala 1ª, de 21 de febrero de 2007 ) pues la entrega de la vivienda en el plazo pactado o previsto constituye, en este tipo de compraventas, una obligación contractual esencial de la parte vendedora (por todas, STS de 10 de diciembre de 2009 ), tal y como se desprende también del contenido de la Ley 57/68 que atribuye a tal incumplimiento efectos resolutorios, teniendo en cuenta, a su vez, que los contratos de compraventa de viviendas en construcción han de reflejar, necesariamente, con toda claridad la fecha de entrega y así lo exige el R.D. 515/89, de 21 de abril (art. 5.5 ). En base a lo expuesto cabe concluir que, como se afirma en la STS Sala 1ª, de 14 de noviembre de 1998 , "el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales;...".

En el presente supuesto la compradora procedió a efectuar los pagos parciales del precio en los plazos y por las cantidades reseñadas en el contrato mientras que la entidad vendedora ha incumplido la obligación de entrega de la vivienda. Ciertamente ni en el contrato de fecha 14 de febrero de 2007 ni en el 3 de julio de 2009 se hizo constar fecha alguna de entrega de la vivienda, pero obviamente no puede quedar tal dato al mero arbitrio de la parte vendedora. La parte demandada alega que no se fijó fecha de entrega de la vivienda, que el plazo de ejecución es normal, que nada se indicó en el segundo contrato de fecha 3 de julio de 2009 y que este dejó sin efecto el requerimiento notarial al haber existido nuevo acuerdo entre las partes. Sin embargo hay que señalar que sí se fijó una fecha por parte de la propia promotora en su contestación al requerimiento notarial para otorgar la escritura pública de compraventa, ya que en fecha 20 de marzo de 2009 indicó que en un plazo estimado, desde esa fecha, de 90 a 120 días aproximadamente procedería al otorgamiento de la escritura, lo que se comprometía a notificar a la compradora con la debida antelación. Eso supone fijar en el 20 de julio de 2009 la fecha límite para la formalización del contrato de compraventa, sin que la misma haya tenido lugar en el momento de presentación de la demanda, ni conste que haya existido notificación de la vendedora a la compradora citándola para llevar a cabo dicho otorgamiento. La existencia del segundo documento fechado el 3 de julio de 2009 no implica que quede sin efecto el requerimiento notarial efectuado con fecha 16 de marzo de 2009 y la fecha de entrega de la vivienda señalada por la promotora en la contestación a dicho requerimiento, ya que al declarar en la vista Doña Elena manifestó de forma expresa que sí existió demora en la entrega, pues alegó que ese fue el motivo por el cual cuando se procedió al cambio de la vivienda NUM000 NUM004 a la NUM000 NUM005 se mantuvo el precio aunque el nuevo piso era mejor (extremo este por lo demás que no ha sido en modo alguno acreditado). El hecho de que en el nuevo documento no se haya señalado fecha de entrega no implica que tal cuestión quede a la exclusiva voluntad de la vendedora, máxime cuando ya existía una fecha límite que estaba fijada para el día 20 de ese mismo mes. En cuanto a la alegación de que un plazo de ejecución de 3-4 años para esta obra entra dentro de la normalidad, tal y como manifestó el arquitecto Don Evaristo al declarar como testigo en juicio, resulta preciso señalar que la licencia municipal de la obra se otorgó el 18 de febrero de 2005 por lo que cuando se concertó el contrato de compraventa la obra se encontraba en pleno proceso constructivo, no habiendo aún obtenido la licencia de primera ocupación pese a haber ya finalizado. Respecto a los suministros de luz y agua hay que indicar que ambos suministros disponen sólo de contador de obra otorgados, respectivamente, el 22 de marzo de 2006 y el 7 de octubre de 2005, pero sin que a mes de junio de 2010 se hayan concertado ya los contratos de suministros individualizados con contadores independientes.

Por lo tanto cabe concluir que a la fecha de presentación de la demanda en el mes de febrero de 2010 la vendedora no había requerido a la compradora para que compareciese ante notario a fin de proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal y como se obligó en su escrito de fecha 20 de marzo de 2009; y en el momento del dictado de la sentencia de primera instancia la entidad promotora no se encontraba aún en condiciones de hacer una entrega de la vivienda pues no se ha obtenido la licencia de primera ocupación del inmueble, no constando la presentación de su solicitud formal aunque sí que la certificación final de obra se emitió el 20 de noviembre de 2009, por lo que la compradora no puede tampoco concertar contratos de suministro de energía eléctrica y agua con las compañías suministradoras.

En base a las razones expuestas debemos estimar el recurso de apelación interpuesto y declarar la resolución del contrato de compraventa de fecha 3 de julio de 2009 celebrado entre Doña Asunción y la entidad "INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A." sobre la vivienda NUM005 sita en el piso NUM000 del edificio en construcción en la CALLE000 NUM005 NUM001 - NUM002 - NUM003 de esta ciudad, lo que conlleva igualmente la resolución del anterior contrato de compraventa de fecha 14 de febrero de 2007 del que el actual trae causa, por incumplimiento imputable a la parte vendedora al no haber hecho entrega a la compradora de la vivienda que constituye el objeto del contrato concertado entre ambas.

TERCERO.- La declaración de resolución contractual conlleva la devolución de las respectivas prestaciones, por lo que la entidad demandada deberá reintegrar a la demandante la suma de 30.650 euros ya entregada como parte del precio.

La reclamación de indemnización de daños y perjuicios se basa en el incumplimiento contractual contemplado en el art. 1106 Cc y la indemnización por el valor de la pérdida sufrida exige un nexo causal directo entre el incumplimiento contractual y el daño causado. Se reclama la suma de 5.234,14 euros en concepto de intereses abonados a la entidad La Caixa por el préstamo concertado el 14 de febrero de 2007 (fecha del otorgamiento del contrato de compraventa inicial) con dicha entidad de crédito por importe de 30.000 euros, lo que se corresponde con los dos primeros plazos del precio por importe de 15.325 euros cada uno que se entregaron a la firma del contrato y en el plazo de un año desde dicho instante. La condena al pago de los daños y perjuicios causados se concretan en los gastos e intereses por la concertación del préstamo personal para hacer frente a la cantidades señaladas en el contrato privado, tal y como se fijó también en la SAP Vizcaya, sec. 4ª, de 17 de diciembre de 2009 .

Se reclama asimismo la cantidad de 3.830,95 euros por los intereses legales devengados desde la fecha de las respectivas entregas realizadas el 14 de febrero de 2007 y el 21 de enero de 2008; sin embargo debemos desestimar dicha pretensión, ya que la parte demandada incurrió en mora desde el instante en que fue requerida notarialmente con fecha 16 de marzo de 2009, pues en dicho acto se le intimó bien para que otorgase la escritura pública en el plazo de 15 días o bien, de no ser así, para que se tuviese por resuelto el contrato. Toda vez que la parte vendedora se comprometió a entregar la vivienda en un plazo determinado y dicho plazo fue incumplido cabe fijar en la fecha del requerimiento notarial el dies a quo para el devengo de los intereses moratorios, por aplicación de lo establecido en los arts. 1101 y 1008 Cc .

Debemos por todo lo expresado estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto, lo que nos lleva a estimar parcialmente la demanda planteada por Doña Asunción y condenar a la entidad "INMOBILIARIA VISTAS AL MAR, S.A." a abonar a la misma la suma de 35.884,14 euros correspondiente a la devolución de las cantidades entregadas y a los intereses abonados por el préstamo personal concertado para abonar dicho importe, así como los intereses legales desde el 16 de marzo de 2009 por aplicación de lo establecido en los arts. 1101 y 1008 Cc .

CUARTO.- En relación con las costas causadas en primera instancia, al estimarse sustancialmente la misma procede imponer a la parte demandada las costas procesales causadas, de conformidad con lo establecido en el art. 394-1 LEC ; dicha estimación sustancial se basa en que existe una exigua diferencia entre lo pretendido y lo obtenido, por lo que procede imponer las costas a la parte reconvenida, siguiendo así el criterio establecido en la STS, Sala 1ª, de 18 de junio de 2008 , que afirma que "Esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003 , 24 de enero y 26 de abril de 2005 , y 6 de junio de 2006 . Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003 , esta Sala ha mantenido a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total".

QUINTO.- En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC , conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Tamara Ucha Groba, en nombre y representación de Doña Asunción , contra la sentencia de fecha 1 de octubre de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Vigo , revocamos la misma y al estimar sustancialmente la demanda planteada por Doña Asunción declaramos la resolución del contrato de compraventa de fecha 3 de julio de 2009 celebrado entre Doña Asunción y la entidad "INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A." sobre la vivienda NUM005 sita en el piso NUM000 del edificio en construcción en la CALLE000 nº NUM001 - NUM002 - NUM003 de esta ciudad, así como el anterior contrato de compraventa de fecha 14 de febrero de 2007, y condenamos a la entidad "INMOBILIARIA VISTA AL MAR, S.A." a pagar a Doña Asunción la suma de TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON CATORCE CENTIMOS (35.884,14 euros), así como los intereses legales desde el 16 de marzo de 2009 y las costas procesales causadas en primera instancia; y sin que proceda hacer especial imposición en cuanto a las costas causadas en el recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .