Sentencia Civil Nº 400/2013, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 4, Rec 699/2012 de 03 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

BIZKAIAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:4ª/4.

BARROETA ALDAMAR 10-3ªplanta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016665

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. / IZO: 48.04.2-10/016105

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 699/2012

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Jdo. 1ª Instancia nº 4 (Bilbao) / Lehen Auzialdiko 4 zk.ko Epaitegia (Bilbo)

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 722/2010 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Nicolasa y Juan Pablo

Procurador/a/ Prokuradorea:BEGOÑA URIZAR ARANCIBIA y BEGOÑA URIZAR ARANCIBIA

Abogado/a / Abokatua: JOSE ANDRES MARTINEZ FERNANDEZ y JOSE ANDRES MARTINEZ FERNANDEZ

Recurrido/a / Errekurritua: PROYECTOS Y PROMOCIONES LAURENDI S.L.

Procurador/a / Prokuradorea: GERMAN APALATEGUI CARASA

Abogado/a/ Abokatua: JOSEBA EGUIA ISPIZUA

S E N T E N C I A Nº 400/2013

ILMOS. SRES.

Dña. ANA BELÉN IRACHETA UNDAGOITIA

Dña. REYES CASTRESANA GARCÍA

D. JOSÉ ÁNGEL ODRIOZOLA FERNÁNDEZ

En BILBAO (BIZKAIA), a tres de julio de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de Bilbao, Sección Cuarta, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados, los presentes autos de P. ORDINARIO Nº 722/10, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Bilbao y seguidos entre partes:

Como partes recurrentes los demandantes D. Juan Pablo Y D.ª Nicolasa , representados por la Procuradora Sra. Urizar Arancíbia y dirigidos por el Letrado Sr. José Andrés Martínez Fernández.

Y como parte recurrida, que se opone al recurso, la demandada PROYECTOS Y PROMOCIONES LAURENDI S.L.,representada por el Procurador Sr. Apalategui Carasa y dirigido por el Letrado Sr. Joseba Eguia Ispizua.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-La Sentencia de instancia de fecha 31 de mayo de 2012 es del tenor literal siguiente:

'FALLO:

1.- DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Urizar Arancibia, en nombre y representación de D. Juan Pablo y Dª. Nicolasa , frente a la mercantil 'PROYECTOS Y PROMOCIONES LAURENDI, S.L.', absolviendo a esta última de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda.

2.- ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Apalategui Carasa , en nombre y representación de la mercantil 'PROYECTOS Y PROMOCIONES LAURENDI, S.L.', frente a D. Juan Pablo y Dª. Nicolasa , declarando resuelto y sin efecto el contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 8 de Noviembre de 2.007 y condenando a esta última a satisfacer a la parte demandada-actora reconviniente la cantidad de 750.465,36 €.

3.- Todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora-demandada reconvenida'.

SEGUNDO.-Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de los demandantesse interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el nº 699/12 de Registroy que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.

TERCERO.-Hecho el oportuno señalamiento quedaron las actuaciones sobre la Mesa del Tribunal para la votación y fallo.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª ANA BELÉN IRACHETA UNDAGOITIA.

Fundamentos

PRIMERO.-D. Juan Pablo y D.ª Nicolasa formulan demanda contra Proyectos y Promociones Laurendi, S.L., en la que ejercitan acción resolutoria de contrato de compraventa del terreno sito en el lugar conocido como DIRECCION000 , de 1554 m2 de superficie, identificado registralmente como finca nº NUM000 de Algorta, municipio de Getxo, que suscribieron con Proyectos y Promociones Laurendi, S.L., formalizado en contrato privado suscrito el 8 de noviembre de 2007, por incumplimiento de la demandada de la obligación de abono del precio, así como indemnización de daños y perjuicios que cuantifican en 500.310,24 euros, con los intereses legales y costas.

Como fundamento de la demanda se alega que después de mantener negociaciones con Laurendi, S.L., y aceptar la oferta de compra de la mercantil demandada, ésta redactó el borrador del contrato, que le fue remitido con una copia de la oferta; que el contrato de compraventa se firmo el 8 de noviembre, y que en el contrato se fijó el precio en la cantidad que resultase de multiplicar 1.860 por los metros cuadrados de vivienda libre que finalmente se asignasen al terreno en el Proyecto de Reparcelación debidamente aprobado por el Organismo competente para el desarrollo urbanístico de la Unidad de Ejecución 36.1 Zubilleta de Getxo en la que se encuentra encuadrado, pero que provisionalmente se tuvieron en cuenta los metros cuadrados de vivienda libre que a la fecha de contrato se preveía iban a resultar asignados al terreno, estimándose un precio del 1.250.775,60 euros; que el pago se estableció en la siguiente forma: 10% de la cantidad acordada -125.077,56 euros-, a la firma del contrato; otro 10% a los seis meses, y el 80% restante -1.000.620,48 euros- en un plazo de veinticuatro meses desde la firma del contrato, si es que antes no se hubiera producido la inscripción en el Registro de la Reparcelación, en cuyo caso el pago se produciría a los quince días de dicha inscripción, sin que en la fecha de interposición de la demanda se hubiese producido tal actuación; que en la cláusula séptima del contrato, donde se establecen las posibles causas de incumplimiento del contrato y las consecuencias, se dispone que en el caso de que la vendedora no acuda a la firma de la escritura y la parte compradora opte por la resolución, deberá indemnizar los daños y perjuicios, que se cuantifican en el triple de las cantidades recibidas hasta el momento, y que si fuera la compradora quien no acudiera a la firma o no abonara el precio, la vendedora también podrá optar entre la resolución del contrato o exigir su cumplimiento. En caso de resolución, la vendedora hará suyas las cantidades entregadas a cuenta, quedando obligada a abonarle adicionalmente la misma cantidad multiplicada por dos, como indemnización de los perjuicios causados; que a día de la fecha no se ha producido la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y al haber transcurrido veinticuatro meses desde la firma del contrato, el comprador está obligado a abonar la cantidad fijada provisionalmente, sin perjuicio del precio que resultara una vez aprobado el contrato; que en las comunicaciones recibidas de la actora ha quedado de manifiesto la interpretación unilateral del contrato y de abonar una suma notablemente inferior a la prevista, habiendo ofrecido el pago de 417.169,49 euros, y que en tal situación ha requerido resolución del contrato por incumplimiento.

La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención con el postulado de resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores y condena al abono de la suma de setecientos cincuenta mil euros en concepto de indemnización daños y perjuicios, y, subsidiariamente, resolución del contrato con restitución del principal de la suma entregada a cuenta, 250.155 euros, con los intereses desde la fecha de recepción de cada cantidad.

En apoyo de la pretensión se aduce que desde que se firmó el contrato de compraventa se han producido diversas modificaciones en la Unidad de Ejecución Urbanistica 36.1 ' Zubilleta' respecto a las disposiciones establecidas en su aprobación provisional por acuerdo de 24 de abril de 2007, que han determinado sucesivas modificaciones en los parámetros urbanísticos, que suponen que el precio de la compraventa no sería el previsto inicialmente, sino un precio notablemente inferior; que ha puesto en conocimiento del vendedor las variaciones habidas en todo momento y que el 17 de marzo de 2009, ocho meses antes de que llegara el plazo para la ejecución del contrato, ya se anticipó a los vendedores que el precio final de la finca sería inferior al inicial; que el 28 de abril de 2009 se comunicó a los vendedores la estimación del nuevo precio de la compraventa partiendo de los parámetros de urbanísticos de la denominada Alternativa VII del Estudio K; que el 7 de octubre de 2009, un mes antes del vencimiento del plazo para pago del precio, ofreció a los vendedores la posibilidad de resolver el contrato de mutuo acuerdo, liberándose las partes de los respectivos compromisos, o la suspensión de la obligación de pago de la cantidad de 1.000.620,48 euros; que los demandantes en carta de 22 de octubre de 2009 se refieren a la pura dicción del contrato y reclaman el pago de la suma prevista, ignorando que la finca no va tener el mismo valor y que el precio es el resultante de multiplicar por 1.860 el metro cuadrado de edificación; que el requerimiento fue respondido con el ofrecimiento del pago de la suma que resultaba de multiplicar de la Alternativa VII por el precio metro previsto en el contrato, deducido el dinero entregado a cuenta, los que hace 417.169 €, sin perjuicio de los ajustes finales, y que se citó a los vendedores el día 16 de noviembre en la notaría para el otorgamiento de la escritura; que los vendedores no aceptaron la resolución de mutuo acuerdo y que formularon sendos requerimiento con fecha 6 de noviembre de 2009 en el que reclamaron el abono de la cantidad fijada en el contrato y el ulterior de 10 de noviembre de 2009 en el que resuelven el contrato y exigen en el plazo de quince días la indemnización por resolución de 500.310,24 euros, sin dar tiempo a que los demandados contestaran al requerimiento anterior; que la resolución contractual por incumplimiento instada por los vendedores fue rechazada y que se les citó de nuevo para que comparecieran en la notaría el 16 de noviembre para el otorgamiento de la escritura pública y pago de 416.835,05 euros, con expreso apercibimiento de ejercicio de acciones de cumplimiento, resolutorias e indemnizatorias en caso de desatención, requerimiento que no fue atendido por los demandantes, y añaden que la disminución de valor de la finca y consecuentemente del precio queda demostrada en el informe pericial que aportan.

La sentencia de primera instancia considera que la parte vendedora es quien ha incumplido el contrato al haber rechazado las distintas propuestas de revisión de precio realizadas por la compradora y la suspensión de la entrega de la cantidad pendiente de pago (según el precio provisional) y persistir en la reclamación de la diferencia del precio provisional y rechazar la suma ofrecida por la demandada acorde con los últimos parámetros de edificabilidad del terreno, y desestima la demanda y estima la reconvención y condena a la demandada a la cantidad de 750.465,36 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Frente a dicha sentencia se alzan los demandantes con la pretensión de revocación de la sentencia de primera instancia y el dictado de otra en su lugar que estime la demanda.

SEGUNDO.-En los contratos con obligaciones recíprocas, como es del compraventa, la resolución del contrato prevista en el art. 1124 CC unicamente puede ser reclamada por la parte que haya cumplido su obligación, o en el caso de que no hubiera cumplido que la falta de cumplimiento derive por incumplimiento previo de la contraria. (TS 28 de febrero de 2012, entre otras).

Las conclusiones que extrae del fáctico, que es incontrovertido, la sentencia apelada, que como se ha dicho considera que la parte vendedora ha sido la incumplidora y ha provocado con su comportamiento la frustración del contrato, no se comparten.

Del contrato privado de compraventa de fecha 8 de noviembre de 2007, celebrado entre D. Teodulfo y D. Juan Pablo , el primero, en nombre y representación de 'Proyectos y Promociones Laurendi, S.L.' y el segundo, en su propio nombre y derecho y en el de su esposa D.ª Nicolasa , que tiene como objeto el terreno sito en DIRECCION000 , Anteiglesia de Getxo, con superficie aproximada 1554 metros, merecen destacarse entre otras las siguientes cláusulas:

Segunda 'El precio que pactan los intervinientes por la compra antedicha es de 1.860 euros por cada uno de los metros cuadrados con aprovechamiento en vivienda libre que el Proyecto de Reparcelación que finalmente resulte aprobado para la Ejecución 36,1 Zubilleta, de Getxo, aprobado por el organismo competente que otorgue a los 1972,48 metros... .Es decir que el precio final se establecerá multiplicando el precio unitario por metro cuadrado de mil ochocientos sesenta euros (1860) por los metros cuadrados edificables de vivienda libre que finalmente se asignen a D. Juan Pablo y a Dª Nicolasa en el Proyecto de Reparcelación que finalmente resulte aprobado por el organismo competente (...). En aplicación de los parámetros urbanísticos actualmente definidos para la Unidad de Ejecución 36.1 Zubilleta, de Getxo, los contratantes estiman un precio final aproximado de 1.250.775,6, obtenido de la siguiente manera ...). Forma de pago: el 10% de la cantidad acordada, 125.077,56 euros será entregado mediante cheque bancario por la compradora en el momento de la firma del presente contrato. Otro 10% de la cantidad acordada 125.077,56 será entregado mediante cheque bancario por la compradora a los seis meses de la firma del presente contrato. El 80% restante, 1.000.620,48 será entregado mediante cheque bancario por la compradora en un plazo máximo de veinticuatro meses de la firma del presente contrato, si es que antes no se ha producido la inscripción en el Registro de la aprobación definitiva de la reparcelación, en cuyo caso el pago se producirá a los quince días de dicha inscripción.

La séptima cláusula dice: Si la parte vendedora no acudiera a la firma de la escritura en el plazo mencionado, la compradora podrá optar entre la resolución del contrato o exigir su cumplimiento. En caso de que opte por la resolución, la vendedora deberá abonar a la compradora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados el triple de las cantidades que haya recibido hasta el momento. Si fuera la compradora la que no acudiera o no abonará el precio aplazado, la vendedora podrá optar entre la resolución del contrato o exigir su cumplimiento. En caso de resolución, la vendedora hará suyas las cantidades entregadas a cuenta, quedando la compradora obligada a entregarle adicionalmente la misma cantidad multiplicada por dos como indemnización de los perjuicios causados.

TERCERO.-El art. 1258 CC dispone que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no solo al cumplimiento de los expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Por su parte, el art. 1256 CC dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Del tenor de la cláusula segunda del contrato, que fue redactada por el comprador, resulta con meridiana claridad que si en el plazo de veinticuatro meses desde la firma del contrato (9 de noviembre de 2009), no se había producido la inscripción en el Registro del Plan de Reparcelación el comprador estaba obligado a satisfacer al vendedor la diferencia pendiente de abono respecto al precio del terreno estimado en el contrato según los parámetros urbanísticos contenidos en la Aprobación Provisional de la Unidad de Ejecución Zubilleta, que asciende a la suma 1.000.620,48.

Y como en el plazo de veinticuatro meses desde la firma del contrato no se había producido el Registro de la aprobación del Plan, ni siquiera había sido aprobado el día 9 de noviembre, el comprador debía abonar la suma 1.000.620,48, sin perjuicio del exceso o defecto que pudiera resultar a su favor, en razón de los parámetros urbanísticos que resulten de la aprobación definitiva del Plan de Ejecución.

Sin embargo el comprador, sabedor de la disminución del volumen edificabilidad de la Unidad de Ejecución en la que se encuentra la parcela en las sucesivas modificaciones producidas antes del vencimiento del plazo de veinticuatro meses, en vez de atenerse al tenor del contrato y abonar al vendedor la cantidad pactada, a la espera de la aprobación del plan para la fijación definitiva del precio, ha pretendido imponer al vendedor el abono de la diferencia entre la valoraciones provisionales del terreno que resultan de las sucesivas modificaciones (provisionales) y las cantidades recibidas a cuenta del precio, la resolución del contrato de mutuo acuerdo o la suspensión de la obligación de suma determinada establecida en el contrato. Es decir, que el comprador ha tratado de imponer al vendedor distintas alternativas al cumplimiento del contrato ventajosas o neutrales para el mismo y perjudiciales para el vendedor: resolver el contrato con mutua devolución de prestaciones, suspensión de la obligación de pago o pago de la valoración provisional a esa fecha trasladando así al vendedor la perdida provisional de valor la cosa vendida en propio beneficio propio y perjuicio de aquel, cuando según el contrato el incremento o disminución de valor de la cosa vendida con relación al fijado provisionalmente en el contrato se trasladarían a las obligaciones del comprador de pago del precio una vez fueran definitivas (aprobación del plan de reparcelación), mientras que el vendedor se ha limitado a exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos. Y la cuestión del abono de una ú otra cantidad -el valor provisional fijado en el contratado, que es de 1.250.776,60 euros, o la cuantificada por la compradora como valor del terreno según volumen provisional a dicha fecha, 667.324,12 euros, no es baladí pues el contrato no contempla el abono de intereses a cargo de quien resulte acreedor o deudor.

En tales circunstancias, es claro, a criterio del Tribunal, que es el comprador quien ha incumplido el contrato y habiendo formulado este el requerimiento resolutorio al que se refiere el art. 1504 CC es conforme a derecho la resolución reclamada por este.

CUARTO.-La parte vendedora reclama el abono de quinientas mil euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados.

El art.1152 CC dispone que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento si otra cosa no se hubiera pactado. Es criterio jurisprudencial pacífico que la pena convencional prevista en la cláusula penal tiene una función liquidadora de daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento, criterio expresado entre otras en la STS 10 de diciembre de 2009 .

Por su parte, el art 1554 CC dispone que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación hubiera sido irregularmente cumplida o cumplida en parte.

La cláusula séptima del contrato dice: (...) Si fuera la compradora la que no acudiera o no abonará el precio aplazado, la vendedora podrá optar entre la resolución del contrato o exigir su cumplimiento. En caso de resolución, la vendedora hará suyas las cantidades entregadas a cuenta,quedando la compradora obligada a entregarle adicionalmente la misma cantidad multiplicada por dos como indemnización de los perjuicios.La cuantía de la cláusula penal está en relación con el contenido económico del contrato, -representa en total un setenta por ciento sobre el valor provisional de la finca que se cuantifico en 1.250.776, 60 €, (importe de cantidades entregadas a cuenta que suponen el 20% del valor provisional, que se retienen más la cantidad que resulte de multiplicar por dos dicha cifra, que supone un 40% más).

Las linea seguida por las sucesivas variaciones del plan, lleva a un pronóstico de disminución de valor del terreno relevante, en razón de la disminución del volumen de edificabilidad, que estaría en torno a los 700.00 euros según la última modificación del Proyecto de Reparcelación del Plan de Zubilleta anterior a la interposición de la demanda. Y las cantidades entregadas a cuenta por la compradora -250.000 euros-, que lo fueron en tiempo y forma previstos en el contrato, representan una parte importante, algo más de un tercio del valor del terreno según la última valoración provisional.

En tales circunstancias, atendida la entidad del incumplimiento, se considera que procede la moderación de la cláusula penal y limitar el importe de la indemnización de daños y perjuicios a las cantidades entregadas a cuenta por el comprador al vendedor, que suman 250.000 euros.

QUINTO.-En aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LEC , dado que lo expuesto y razonado comporta la estimación parcial de la demanda con base en el ejercicio de la facultad moderadora y la desestimación de la reconvención y la estimación parcial del recurso, se imponen a la demandada reconviniente las costas de la primera instancia y no se efectúa especial pronunciamiento respecto a las causadas en apelación.

SEXTO.-La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso que si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Vistos los artículos citados y los de legal y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, y su Constitución.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D.ª Nicolasa y D. Juan Pablo contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Bilbao en el Procedimiento Ordinario nº 722/10, del que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos la sentencia apelada, y en su lugar, declaramos resuelto el contrato de compraventa suscritos por ambos con fecha 8 de noviembre de 2007 sobre la finca registral nº NUM000 de Algorta por incumplimiento de la compradora y sin expreso pronunciamiento de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a D.ª Nicolasa y D. Juan Pablo el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Secretario Judicial del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto (Banco Español de Crédito) con el número 4704 0000 00 0699 12. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Al escrito de interposición deberá acompañarse, además, el justificante del pago de la tasa judicial debidamente validado, salvo que concurra alguna de las exenciones previstas en la Ley 10/2012.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente el día 3 de septiembre de 2013, de lo que yo la Secretario Judicial certifico.