Sentencia Civil Nº 400/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 633/2015 de 15 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 633/2015 3ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 1388/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 10 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 400/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a quince de septiembre de dos mil dieciseis .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 1388/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 10 Barcelona, a instancia de D/Dª. INVERSIONES ARCARAN, S.L. contra D/Dª. GRUP FRES CO, SL los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por INVRSIONES ARCARAN, SL contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de marzo de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando integramente la demanda interpuesta por Inversiones Arcaran ,SL contra Grupo Fresc CO, SL debo absolver y absuelvo a la demandada de todo pronunciamiento en contra, condenando a la actora al pago de las costas del proceso.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de septiembre de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad GRUPO FRES CO SL (arrendataria) a (1) abonar a INVERSIONES ARCARAN SL (arrendadora), la suma de 112.722'64 € más los 'intereses moratorios y legales' (por los daños y perjuicios en bienes, enseres e instalaciones en local y desaparición de una serie de elementos, por el arrendatario, tras resolución del contrato: según la demanda, en relación con el estado del local tras la devolución, la de restauración 'es una actividad que es imposible seguir desarrollando, atendido el estado de total saqueoen que ha sido devuelto el total y sus instalaciones por la demandada', sic), (2) a transmitir lalicencia municipal de aperturapara la actividad de Restaurante C-3 otorgada en el expediente 02-1997-1075 (doc. 8 de la demanda) a favor de INVERSIONES ARCARAN SL, firmando al efecto cuanta documentación sea menester. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada alegando: (a) falta de legitimación activa en cuanto que la actora no es titular de los activos del local ni de la licencia que reclama, (b) falta de prueba sobre la titularidad de la licencia, la propiedad sobre los activos que afirma sustraídos, (c) falta de previsión contractual sobre que los activos existentes en el local o las mejoras realizadas por la demandada debiesen quedar en beneficio del mismo, (d) la estimación de la demanda supondría un enriquecimiento injusto (cuando fue la demandada la que adquirió los activos), (e) infracción de la prohibición de ir contra los propios actos.

La sentencia de instancia desestima la demanda (por no constar acreditada la titularidad de los elementos que se afirman sustraídos por la demandada, sin que en el contrato se pactase devolución de los mismos, constando a la actora su adquisición por la demandada; la actora nunca fue titular de la licencia, y no consta la realidad de daños y perjuicios, más allá de 3.980'01 €, a deducir de la fianza), con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta por error en la apreciación de la prueba, al considerar que de ésta deriva 'el desastroso estado en que fue entregado el local' que no permitía destinarlo 'a ninguna actividad y mucho menos a la de hostelería' tal y como se había obligado contractualmente, causando daños pericialmente tasados según el informe acompañado a la demanda al que se remite, más los días en que, para la reparación, no pudo arrendarse (lucro cesante), daños, incluso reseñados en la sentencia, habiéndose admitido por la demandada algunos gastos asumidos por la actora (por 3.980'01 €), y, en fin, mal podía vender la subarrendataria MIQCAT una serie de bienes de que nunca fue propietaria. Salvo la cuestión de la licencia (consta que el local, con nuevo arrendatario, goza de nueva licencia, si bien en el recurso se interesa la revocación de la sentencia sin más, sin aludir a esta circunstancia), queda planteado el debate en los mismos términos que en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento de 3.5.2006 sobre el local de negocio sito en Barcelona, C/ Pau Claris, 151, local 1 de 434'5 m2, concertado por INVERSIONES ARCARAN SL, como propietaria arrendadora (f. 28 y ss,21), con la entidad CARXOFA VERDA SA como arrendataria, por 20 años, terminando el 3.5.2026 (f. 31 y ss), cuya sociedad arrendataria fue absorbida por 'GRUPO FRES CO SL', que se subrogó en el contrato (f. 40), con una renta mensual inicial de 4800 € más IVA, acomodable conforme al IPC, y asumiendo la arrendataria el importe de los gastos comunitarios y el IBI que corresponda (entonces, 443'66 y 262'35 €, respectivamente); se pacta la posibilidad de desistimiento mediante preaviso por escrito de tres meses de antelación, con abono de las rentas hasta el efectivo desalojo y entrega de llaves.

2) Al arrendarse el referido local se trataba de un restaurante, provisto de las instalaciones correspondientes, maquinaria y enseres necesarios para dicha actividad que se había ejercido ininterrumpidamente desde el año 1998, cuando el local se arrendó a la entidad CAPICÚA 151 SL, solicitante y posterior titular de la licencia municipal de Restaurante C-3 concedida en 18.9.1998 (f. 76 y ss), en la que no aparece la actora en ningún concepto, ni siquiera como titular de los bienes que obran en la misma (f. 449), cuya sociedad lo estuvo explotando hasta que tuvo que ser desahuciada por falta de pago de la renta según sentencia de 25.6.2003 confirmada por otra de esta sección de 22.12.2004 (f. 100 y ss), dejando en el local maquinaria e instalaciones, sin que conste que - como afirma - la actora adquiriese la propiedad de dichas instalaciones y maquinarias 'abandonadas' por CAPICÚA, merced al embargo de los mismos, en virtud de adjudicación a su favor; posteriormente fueron varios los arrendatarios, sin que consten las instalaciones y maquinaria que se transmitían, explotando la actividad de restaurante: así, con la sociedad RESTAURANTES COMARRUGA SL, a quien se transmitió la referida licencia, cuyo contrato (que no se aporta) se resolvió (f. 107 y 108), con la entidad CLARIS RESTAURACIO SL (contrato que tampoco se aporta), que, a su vez, subarrendó el local en 2004 a la entidad MIQCAT CONSULTING EN RESTAURACIÓN 2005 SL que lo destinaba a bar hawaiano (f. 109 y ss), sociedades éstas que fueron desahuciadas, en procedimientos de desahucio y reclamación de cantidad (f. 115 y ss); posteriormente - al menos un mes después - se concertó el contrato de autos.

3) Efectivamente, y así lo certifica el Ayuntamiento (f. 449) la licencia para la actividad de restaurante C-3, fue concedida en 7.9.1998 a la entidad CAPICÚA 151 SL, que la traspasó en 6.5.2002 a RESTAURANTES COMARRUGA SL, que a su vez la traspasó en 24.8.2006, directamente, a CARXOFA VERDA SA, pasando después a ser titular (por cambio de denominación social en 20.2.2007) el GRUPO FRES CO SL, de forma que la titularidad de la licencia se ha ejercido desde su concesión hasta junio de 2013 sin interrupción; no obstante, ya no se conceden licencias con la denominación 'Restaurante C-3' por el cambio de normativa. De forma que a la última arrendataria (FRES CO) le fue transmitida la licencia directamente por parte de COMARRUGA SA (sin que participasen en dicha transmisión ni MIQCAT - que no fue titular de la misma - ni la actora).

4) al concertarse el arrendamiento la demandada adquirió de MIQCAT una serie de activos (que no constan en la licencia) mediante contrato de compraventa de 3.5.2006 (en cuya fecha se suscribió el contrato de arrendamiento de autos), relacionados en el anexo I adjuntado (que constan en el fundamento 2º de la resolución recurrida), por 174.000 € IVA incluido (f. 308 y ss), y entre tales bienes, los aparatos de aire acondicionado, maquinaria de frio, cocción, elementos de cocina, de comedor interior, muebles de servicio,... que después se llevó al finalizar el arriendo; la actora participó en el precio de la compraventa (llegando a cobrar su deuda con arrendataria y subarrendataria - por rentas y costas -, del precio), motivando la entrega de una serie de cantidades a la actora y a la transmitente, todo lo cual se produjo como consecuencia de negociaciones previas incluso con la propia actora (f. 311 y 312, no impugnados), constando un talón por el importe de la fianza arrendaticia (9600 €) y otro por los honorarios de la Sra. Bárbara (3.480 €) por la redacción del contrato (lo que no se niega por la misma); ninguna referencia se hace en la demanda a dicha compraventa.

Con independencia de ello, y según se ha dicho, no constan qué bienes y enseres se transmitían a los sucesivos arrendatarios (no constan los contratos, y en el de subarriedo a MIQCAT no existe referencia alguna)

5) Del referido contrato merecen destacar los siguientes extremos: (1) 'La arrendataria declara conocer y aceptar las características y estado de conservación de los locales, que conocen y han examinado previamente en este acto, y en especial las condiciones de idoneidad para el destino pactado'; el local se arrienda 'exclusivamente para ser destinado a la actividad de hostelería en general'. (2) la arrendataria asume los costes de modificaciones en las instalaciones generales por suministros, los gastos por desperfectos que se produzcan, obligándose a hacer a su cargo en el local, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido. (3) Se autoriza expresamente la ejecución de obras de adecuación del local a la actividad y decoración por el plazo contractual, previa obtención de los permisos y licencias, debiendo entregar a la arrendadora, previamente, proyecto de ejecución; no constando pacto sobre que las obras y mejoras realizadas quedaran en beneficio de la propiedad. (4) se entregan 9.600 € en concepto de fianza, más aval bancario por dos mensualidades de renta (f. 39). (5) en el objeto del arrendamiento no consta la entrega de ningún activo (bienes, enseres, instalaciones) propiedad de la actora (tampoco en el plano que se adjuntaba al contrato, aportado por la demandada, al f. 307), ni la cesión de la licencia de actividad; respecto de la licencia, se establece que: 'la arrendadora no asume responsabilidad alguna, si por los organismos competentes, estatales o municipales, no se concediera a la arrendataria permiso de apertura o se prohibiera la misma una vez autorizada' (sic). (6) no consta pacto alguno referido a que la demandada debiera dejar los activos que había en el local y adquiridos por la demandada a MIQCAT, a disposición de la actora y al concluir el arriendo.

6) En el curso del arrendamiento, aparte de las actuaciones de la demandada encaminadas a adaptar el local a la imagen de la cadena FRES CO, existieron otras derivadas de la existencia de filtraciones y humedades (f. 319 y ss y pericial a los f. 393 y ss), otras de mantenimiento (f. 353 y ss), y, en fin, de desinsectación periódica (f. 363 y ss).

7) en 28.6.2013 se procedió a resolver el contrato, previa comunicación en 25.3.2013 (f. 41 y ss), suscribiéndose un documento, por el que a las 12 horas se entrega la posesión y llaves, se constata el estado de contadores; previamente se había procedido por la demandada a las pertinentes operaciones de desmontaje y limpieza del restaurante (f. 373 y ss).

8) Se levantó acta notarial, a los 30 minutos, sobre el estado del local en el momento de su entrega a la arrendadora (f. 45 y ss), haciéndose 92 fotos de diferentes zonas, incorporadas al acta, constatándose una serie de desperfectos como la falta de limpieza del local, en pintura, pavimento, placas de aluminio, falsos techos, tubos de desagüe y tuberías sin tapar (que supusieron la entrada de insectos), y aludiéndose a la inexistencia de aparatos de aire acondicionado y de una serie de elementos según manifestaciones de la apoderada de la actora.

9) En todo caso, la demandada reconoce que en el proceso de salida del local se produjo una entrada de insectos en el mismo, aceptando las facturas abonadas por la actora por los trabajos de 8 y 11.7.2013 y los costes de limpieza; así como los 288'78 € por suministro de agua de mayo y junio 2013, que considera deben deducirse de la fianza (si bien, con reserva de acciones para reclamar el resto)

10) Por la actora se requirió a la demandada a fin que restituyese la salida de humos y los aparatos de aire acondicionado (f. 129).

11) existieron reclamaciones extrajudiciales (f. 222 y ss),contestado por la demandada en el sentido de que entregó el local en perfecto estado de conservación y reclamando la fianza (f. 226, 315 y ss)

12) Se da la circunstancia de que la actora fue condenada en sentencia firme de 17.6.2013 a devolver a la demandada el importe de unos recibos (gastos comunitarios) que pasó al cargo en la cuenta de ésta (f. 293 y ss).

TERCERO.- En base a la referida acta, se adjunta a la demanda informe pericial del arquitecto técnico Sr. Aureliano (f. 124 y ss, ratificado en el juicio) que, según dicha demanda, 'describe los daños sufridos en el local y en ... sus instalaciones', en cuyo informe se alude a que 'la situación del local es desastrosa, ya que no se ha realizado ningún tipo de mantenimiento...originando graves desperfectos que solo y exclusivamente pueden ser atribuidos a la parte arrendataria', cuantificándose los daños en bienes, enseres e instalaciones en 97.383'39 €, preveiéndose un mínimo de '84' días para reparaciones, limpieza y desinfección, lo que implica lucro cesante cuantificado en 18.333'22 €, a lo que deben añadirse los costes por los trabajos ya ejecutados por 3980'01 € (f. 203 y ss), de cuya suma descuenta la actora la fianza de 10.823'48 €, para formular la reclamación antedicha.

Por escrito de 28.3.2014 la actora, en cuanto a la visita del perito de la demandada, manifiesta que 'muchos de los daños que sufrió el local y que han sido reflejados en el acta notarial y peritaje adjuntado a la demanda, han sido reparados, así como desinsectado y limpiado en profundidad dicho local, por lo que el estado actual ... nada tiene que ver con la (sic) que presentaba en la fecha de su devolución por parte de la demandada. Caso de no haberse realizado dichas reparaciones y limpieza, era totalmente imposible proceder a ofertarlo nuevamente en arriendo', si bien no consta la fecha de tales actuaciones ni su importe.

Efectivamente, se aportó informe a instancia de la demandada, del arquitecto Sr. Candido (f. 394 y ss, en base al dictamen de la actora, solicitud de licencia de actividad de diciembre de 1997, demanda y contestación, licencia concedida en 17.9.1998 y transmisiones de la misma, proyecto básico de la demandada), cuya valoración es más que relativa, cuando parte de los desperfectos constatados en el acta notarial (que no tuvo en cuenta el perito) habían sido solucionados (así, el local se ve limpio, sin cables colgando, sin insectos, con las tuberías arregladas y sanitarios correctos), por las actuaciones antedichas de la actora, llegando el perito a las conclusiones de que el local no había sido objeto de obras ni actuaciones con posterioridad a la marcha de la demandada, a excepción de labores de limpieza y desinsectación, adjuntando una serie de fotografías, presentando el local un estado general correcto y ajustado al habitual de los locales de restauración, así como que los elementos retirados lo fueron con el cuidado suficiente para no romper el alicatado de la pared ni deteriorar ningún otro elementos; puede afirmarse que, inspeccionado en 28.4.2014, en dicha fecha aún no se había arrendado el local; asimismo, las empresas que confeccionaron los presupuestos no consta que llevasen a cabo los trabajos presupuestados (así, el Sr. Constancio , en testifical, respecto del aire acondicionado)

CUARTO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presuncióniuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolversecuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto,se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, sepresume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.

En base a ello, se ejercita la acción por incumplimiento contractual imputable al arrendatario del art. 1101 CC con la consecuente indemnización de daños y perjuicios, requiriendo dicha pretensión indemnizatoria ( STS 2.4.1986 , 10.10.1990 , 29.9.1994 , 22.10.1996 , 13.5.1997 , 30.6.1999 ,....): (1) Incumplimiento contractual, (2) Realidad de un daño efectivo, probado en su existencia y cuantía, referido tanto al daño emergente como al lucro cesante ( art. 1106 CC ), éste, más allá de la simple posibilidad, duda o contingencia, requiriendo una prueba rigurosa, (2) Relación causal entre la conducta negligente del demandado y los daños y perjuicios.

QUINTO.- Por de pronto, de aquellos hechos básicos, considerados acreditados se infiere la falta de legitimación de la actora para reclamar por los activos que se afirman sustraídos por la demandada y la licencia de actividad: a) la actora ni acredita que sea propietaria de los activos del local (no consta su adjudicación tras el embargo aludido) cuya sustracción denuncia, ni identifica qué bienes ni enseres tenía el local cuando fue alquilado (en el contrato de autos no consta inventario alguno, ni previsión alguna sobre que, al concluir el arriendo la demandada tendría que dejar bienes en el local en beneficio de la propiedad; tampoco en el contrato con MIQCAT), ni cuáles de los mismos se llevó la demandada; es más, la actora se refiere a activos que constan en la licencia de 1998, es decir, han transcurrido 15 años desde la devolución de los locales, y que, en su caso, habrían sido aprovechados ininterrumpidamente por los sucesivos arrendatarios y amortizados; sin embargo, no se tiene en cuenta - aparte de la falta de prueba de titularidad de la actora - el tiempo transcurrido, ni las necesidades de cada arrendataria de adecuación de local y elementos a su concreta actividad, aparte de valorarse, en la pericial de la actora como 'nuevos' (cuando se afirma en la demanda que eran los de 1998 y que fueron utilizados por las sucesivas arrendatarias), lo que supone (y así se afirma en la recurrida, lo que se comparte) absoluta falta de rigor; en definitiva, en el importe total de 97.383'39 € ('desperfectos y sustracciones), se incluyen - mayor parte de dicha suma - elementos que la demandada adquirió de MIQCAT (según el contrato de compraventa antedicho): la maquinaria e instalaciones de la cocina (campana, cocina industrial, freidora industrial, etc...) y los tres aparatos de aire acondicionado....€; el resto corresponden a 'desperfectos'; y el perito se basa en su inspección personal, las fotografías del acta y la versión de la actora (su declaración en el juicio) sobre la sustracción de diversos elementos que constaban en la licencia de actividad de 1998 y que eran propiedad de aquella (así como la licencia), sin tener en cuenta la duración 'ininterrumpida' de la ocupación, ni la existencia de humedades; b) lo mismo ocurre con la licencia, en cuya reclamación no parece insistirse: se solicitó por y se concedió para, la primera arrendataria, y la actora la adquirió directamente de otra de las arrendatarias; ello, aparte de lo que se dirá sobre la existencia de una nueva licencia, que, definitivamente supone la inutilidad de la pretensión.

SEXTO.- Se ha dicho que, ante la visita al local del perito de la demandada, puso en conocimiento del Juzgado (en 28.3.2014) que 'muchos de los dañosque sufrió el local y que han sido reflejados en el acta notarial y peritaje adjuntado a la demanda,han sido reparados, así como desinsectado y limpiado en profundidad dicho local, por lo que el estado actual ... nada tiene que ver con la (sic) que presentaba en la fecha de su devolución por parte de la demandada. Caso de no haberse realizado dichas reparaciones y limpieza, era totalmente imposible proceder a ofertarlo nuevamente en arriendo', si bien no consta la fecha de tales actuaciones ni su importe.

Pues bien, el local volvió a ser arrendado por la actora, disponiendo de nueva licencia.

Según la apoderada de la actora (a preguntas de la demandada en el interrogatorio), Sra. Genloch, el local volvió a arrendarse 'hace unos meses' (sin concretar más) como restaurante japonés, así como que 'se ha arreglado todo, habiéndose obtenido nueva licencia', afirmando que, como consecuencia de lo sucedido, la renta es menor; sin embargo no consta: a) la fecha del contrato, ni se ha aportado éste, ni se ha intentado la testifical del nuevo arrendatario; b) qué tipo de actuaciones se han llevado a cabo (reparación de los 'desperfectos denunciados' o transformación atendida la especialidad que supone un restaurante japonés); c) el coste que le ha supuesto 'haberlo arreglado todo', no habiéndose aportado ninguna factura al respecto ni si ha sido sufragado por la misma actora o por el nuevo arrendatario (que pudiera justificar la alegada, que no acreditada, rebaja de la renta; ni si se pactó, a cambio, un período de carencia); de hecho, parece vincular la rebaja de la renta, a la realización por el nuevo arrendatario de las actuaciones de adaptación a la nueva actividad.

Recordemos que en cuanto a la reclamación por los desperfectos, la actora se basa en el informe pericial acompañado con el escrito inicial, en la fecha de cuya redacción no constaban reparados.

Sin embargo, el local se arrendó de nuevo, de lo que se infiere que dichos desperfectos han sido reparados previamente, y en todo caso, con actuaciones adecuadas a la concreta actividad del nuevo arrendatario; el hecho del nuevo arrendamiento, aparece por primera vez en el juicio, a través del interrogatorio de la apoderada de la actora.

Ni consta el coste de dicha reparación ni si ha sido efectuada por la actora o por la nueva arrendataria, ni el contenido del nuevo contrato de arrendamiento, según se ha expuesto, con lo que falta uno de los presupuestos para que prospere la acción.

SEPTIMO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrido, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad INVERSIONES ARCARAN SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.