Sentencia CIVIL Nº 400/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 473/2016 de 29 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46131-42-2-2014-0008607

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 473/2016- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 001591/2014

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GANDIA

Apelante: DÑA. Rosaura , DÑA. Celestina , D. Melchor Y D. Jose Daniel .

Procurador.- Dña. ANA ISABEL CAPELLINO CLIMENT.

Apelado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , GRAO DE GANDIA.

Procurador.- D. JOAQUIN MANUEL VILLAESCUSA SOLER.

SENTENCIA Nº 400/2016

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En Valencia, a veintinueve de diciembre de dos mil dieciseis.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario 1591/2014, promovidos por DÑA. Rosaura , DÑA. Celestina , D. Melchor Y D. Jose Daniel contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , GRAO DE GANDIA sobre 'impugnación de acuerdos en el ambito de la propiedad horizontal', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DÑA. Rosaura , DÑA. Celestina , D. Melchor Y D. Jose Daniel , representados por el Procurador Dña. ANA ISABEL CAPELLINO CLIMENT y asistidos del Letrado D. SALVADOR TORMO TERRADES contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , GRAO DE GANDIA, representado por el Procurador D. JOAQUIN MANUEL VILLAESCUSA SOLER y asistido del Letrado Dña. BLANCA FEMENIA QUILES.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GANDIA, en fecha 12 de febrero de 2016 en el Juicio Ordinario 1591/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Rosaura , DOÑA Celestina , DON Melchor Y DON Jose Daniel CONTRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 NUM000 DEL GRAO DE GANDIA DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A ESTA ULTIMA DE TODOS LOS PEDIMENTOS DIRIGIDOS EN SU CONTRA CON EXPRESA IMPOSICION DE COSTAS A LA PARTE ACTORA.'.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DÑA. Rosaura , DÑA. Celestina , D. Melchor Y D. Jose Daniel , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , GRAO DE GANDIA. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 24 de noviembre de 2016.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en ejercicio de la acción en declaración de nulidad del punto 4º del orden del día de la Junta General celebrada el 25 de agosto de 2014, que aprobó la liquidación e importe de la deuda, conculcando el sistema de distribución de gastos de los estatutos, por entender que conculca lo dispuesto en los artículos 5 y 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal y artículos 3.1 y 7 del Código Civil .

Dictada Sentencia en la cual se desestimó la demanda, explicando en el fundamento de derecho primero 'in fine', que'... supuesto aplicable al caso de autos pues en primer lugar, de la lectura no sólo de las actas que reseña la actora sino de las que acompaña la demandada, si bien en determinados ejercicios la comunidad no incluyó a las cuatro viviendas unifamiliares en la asunción de estos gastos no es menos cierto que tampoco existe ningún acuerdo expreso adoptado por la demandada de modificar los Estatutos exonerando a estos cuatro propietarios de su pago sin que la mera tolerancia durante unos años pueda conllevar a una modificación implícita de los estatutos por no reunir los requisitos que exige la Ley de Propiedad Horizontal en los términos establecidos en el artículo 5 y 17 de la misma. Y, es de destacar el contenido del Acta de fecha 22 de agosto de 2013 (documento número 4 de la contestación) a la que asistió una de las actoras (doña Rosaura ) y que acordó el reparto de los gastos entre las veinticinco viviendas (punto 3º del orden del día) en íntima relación con la anterior junta celebrada el 4 de octubre de 2012 a la que asistieron los cuatro actores (documento 2 de la contestación) donde se hacía referencia al pago de estos gastos entre las veinticinco viviendas y no las veintiuna sin que conste que contra dicha acta los ahora demandantes procedieran a ejercitar acción de impugnación alguna ni tampoco la anterior de 4 de octubre de 2012 donde no se aprobó la segregación por ellos planteada y se hacía constar que según los estatutos estaban obligados al pago de los gastos generales consintiéndolas en todos sus extremos tal y como reconocieron los cuatro demandantes en el interrogatorio practicado e impugnando la posterior de 2014. Por tanto, del examen de la prueba practicada, se debe concluir que el punto 4º aprobado por la Junta de Propietarios celebrada el 25 de agosto de 2014 no es contrario a derecho pues se ajusta a lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad demandada al distribuir los gastos y por ende las deudas frente a los propietarios que no los pagan entre las veinticinco viviendas que conforman la comunidad entre las que se encuentran incluidas los cuatro unifamiliares de los demandantes por lo que procede el dictado de una sentencia desestimatoria de la demanda...'.

Ante esta resolución, por la representación de la parte demandante se formuló recurso de apelación entendiendo que en la sentencia recurrida se habia dado una indebida aplicación de la interpretación literal y gramatical.

SEGUNDO.-

La resolución del recurso atiende a que conforme la demanda el acuerdo fue impugnado, según el hecho octavo, porque:'.... 2º.- altera el sistema de distribución de gastos que se establecen los estatutos o normas de copropiedad...3º.- No existe ningún acuerdo comunitario previos y simultánea a dicha liquidación de la deuda en la que se acuerde por unanimidad una nueva forma de distribución de los gastos generales del edificio, que modifique la que se establece en el título constitutivo... 4º- Dicha liquidación va contra los acuerdos de la junta de propietarios que aprobaron los sucesivos presupuestos anuales desde 1989 ... 5º- Dicho acuerdo causa un perjuicio grave y directo a los propietarios demandantes...', en base a estos presupuestos se solicitó la nulidad del acuerdo recogido en el punto cuarto de la junta general de propietarios, celebrada el 25 de agosto de 2014. Dicha impugnación se sustentó en que el acuerdo era contrario al título constitutivo de la comunidad propietarios causando un perjuicio inmediato y directo.

En este sentido, el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal '...Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos. a)Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios...'. Por ello, en primera instancia se analizó, en el fundamento de derecho primero, si el acuerdo infringía los estatutos concluyendo en sentido contrario.

Para resolver el recurso debemos tener en consideración como presupuestos:

a- Según la copia de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, (folio 18 a 47), en el capitulo de normas de copropiedad, en el extremo 'c' se reguló'... pago de gastos: quedan exentos de contribuir a los gastos producidos por el zaguán, escalera de los altos y ascensor el titular o titular de los locales en planta baja, y por tanto los gastos de su conservación y uso serán pagados por partes iguales entre las 25 viviendas de los altos ...'.

b- En el acta de la junta de 25 de agosto de 2014 (folios 282 a 284), en su punto cuarto se concretó la deuda que mantienen los propietarios de los duplex 1, 2, 3 y 4, se aprobaron estas liquidaciones, con facultad al Presidente para proceder judicialmente contra ellos. En la misma acta se incluyó, como anexo 1, escrito de los citados propietarios (hoy demandantes), en el cual señalan que las liquidaciones no se han practicado correctamente e infringen el título constitutivo dado que ellos no están obligados al pago de gastos de conservación del zaguán, escalera y ascensor.

La Sala coincide en gran medida con la argumentación sustentadora de la Sentencia, pues que no puede calificarse dicho acuerdo de infracción de las normas estatutarias de la comunidad, si atendemos a que la regla general establecida en el artículo 9.e '... contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', de la Ley de Propiedad Horizontal , impone a todo los propietarios la obligación del sostenimiento de aquella con la contribución a los gastos generales, sin vincular esa contribución al uso o no de los elementos comunes. Según la escritura de declaración de obra nueva los citados duplex forman parte del edificio y por tanto su cuota de participación incluye también estos elementos comunes: ascensor, zaguán y escalera. Ahora bien, esta regla general viene matizada por el artículo 5 de la LPH que, al referirse al título constitutivo, establece'... el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad....'. La correlación de ambos preceptos nos lleva a constatar que la interpretación de la exclusión a la contribución de determinados gastos no puede efectuarse de una manera extensiva sino que en tanto que excepción al principio general debe ser interpretada de manera restrictiva. En este sentido, en la exención que se aduce no se incluye en momento alguno los duplex de los demandantes, ya que únicamente se habla de 'locales de planta baja', luego por tanto debe mantenerse el mismo criterio que se expuso en la Sentencia, la delimitación de aquellos inmuebles que están excluidos en esta contribución, al mencionados expresamente, impiden ampliar con la inclusión de las viviendas duplex.

Ahora bien la Sala no desconoce, como destaca el recurrente, que en el apartado 'c' de las normas de copropiedad, ' in fine' se dice'... serán pagados a partes iguales entre las 25 viviendas de los altos...'. Según el recurrente ello debe interpretarse como un error, por cuanto según la descripción la obra nueva el edificio consta de cuatro plantas y solo tiene 21 viviendas. Sin embargo, la Sala no comparte la citada conclusión, al omitirse que en la descripción del edificio se hace constar que esta compuesto por dos cuerpos unidos entre sí, en uno están las 21 viviendas, tipos A, B, C, D, E, F y F1 y en el otro se encuentran los locales de planta baja tipo 'C', y cada una de las 4 viviendas tipo 'G' de forma duplex, que están desarrolladas en dos plantas. Como es de observar no existe la indicada divergencia, dado que según la descripción recogida existen 25 viviendas, y además la utilización del término 'alto' lo es en contraposición a las plantas bajas que están ocupadas por los locales. Por tanto, vista la correlación entre la descripción de la finca y la redacción del apartado 'c' de las normas de copropiedad, no se concluye en que hubo ni intención de excluir a los duplex de pago de estos gastos generales, ni existe contradicción alguna por calificar a las cuatro viviendas duplex de altos conforme la descripción de la finca, realizada al principio del capítulo de obra nueva.

En el recurso se ha expuesto, primeramente, que existía discrepancia entre lo previsto en el apartado 'c' de las normas de copropiedad y la descripción del edificio. En el párrafo anterior ya se ha explicado por qué la Sala no aprecia que concurra esa contradicción, partiendo de que en el apartado de obra nueva se describe un edificio con dos cuerpos, que aparte de los locales comerciales, uno estaba compuesto de 21 viviendas y otro de cuatro viviendas duplex. Sin omitir que, a los efectos del recurso, entiende la Sala que es indiferente si los demandantes usan o no las instalaciones comunes, pues la impugnación del acuerdo exige que aquél se califique contrario a los estatutos, la Sentencia del Tribunal Supremo de de 29 de mayo de 2009 , declaró como doctrina jurisprudencial que'.... la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad...', por cuanto'... los gastos, cuya exención pretende la parte recurrente, son considerados como gastos comunes por más que el recurrente insista en que él no disfruta de algunos de los servicios que se prestan por esta razón la contribución de cada uno de los copropietarios deba fijarse en atención a su cuota de participación. La afirmación del recurrente de que no recibe estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada por esta Sala, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STS de 22 de julio de 1999 citada por el recurrente, o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente...'(Sentencia Tribunal Supremo n.º 85/202 de 20 de febrero).

El recurrente ha analizado los diversos criterios legales que contienen los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , que en relación a los contratos enumeran las reglas para poder determinar cuál fue la voluntad de los contratantes, al predominar la real frente a la escrita. Ahora bien, como se ha indicado en los párrafos anteriores si partimos de que que no existe contradicción en la escritura entre la descripción de la finca en el apartado de obra nueva, ni tampoco en la exención indicada, al incluir los cuatro duplex como viviendas de los altos, la interpretación de esa cláusula debe hacerse al amparo del artículo 1281.1 del Código Civil , al ser los términos claros y no dejar duda sobre los limites de la citada exención. Pues el resto de los criterios interpretativos, recogidos en los artículos 1282 a 1289 del Código Civil , son de aplicación subsidiaria, como recoge el párrafo segundo del citado precepto'... si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas', criteriopor demás, mantenido por la jurisprudencia, de modo que solo cuando el primer párrafo no pueda ser aplicado, deberá realizarse la interpretación de acuerdo con el segundo ( SSTS de 16 enero 2008 y 22 de junio de 2010 ). Por consiguiente, la interpretación hecha por la Sala de los términos empleados en la cláusula, no observando en ella ni oscuridad ni contradicción, impide por lo explicado acudir al resto de los preceptos para determinar la intención que quedó claramente fijada en sus palabras.

Por último, en el recuro se ha recogido como argumento para constatar la voluntad de la Comunidad, la histórica conducta de aquella en la distribución de los gastos lo que se ha enlazado con la figura de los actos propios. Para que dicha argumentación tuviera trascendencia deberíamos aceptar que se ha producido una modificación de los estatutos de manera tácita, dado que como hemos indicado anteriormente que sus términos son claros y que de ellos no puede deducirse la exoneración a los demandantes. En este sentido debe tenerse en cuenta que no existiendo exención en los estatutos, no se observa, en los acuerdos citados en el recurso, que se establezca ésta, mas allá de efectuar una distribución de los concretos gastos, a que se refiere cada uno de los distintos acuerdos recogidos en el recurso, de manera distinta a lo establecido en los estatutos. Ahora bien, la falta de un acuerdo unánime que establezca esa exención, impide que en virtud de los acuerdos indicados pueda aceptarse la constitución de la misma de manera obligatoria para la Comunidad demandada; ni derivarse dicha exención acudiendo a la doctrina de los actos propios, pues entorno a ella exige la jurisprudencia en atención al el artículo 7.1 CC , la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, ( Sentencia del Tribunal Supremo n.º 50/2014 de 6 de febrero ), y en aplicación de ello,'.... el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo'( Sentencia Tribunal Supremo n.º 184/2013 de 7 de marzo ).

En base a lo anterior se concluye en la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia.

TERCERO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Isabel Capellino Climent, en nombre y representación de doña Rosaura , doña Celestina don Melchor y don Jose Daniel , contra la Sentencia nº 84/2016 de 12 de febrero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Gandia , en el juicio ordinario seguido con el numero 1591/2014.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.