Sentencia Civil Nº 401/2005, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 476/2005 de 17 de Noviembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00401/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000476 /2005

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a diecisiete de Noviembre de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario número 1083/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Oviedo, Rollo de Apelación número 476/05, entre partes, como apelante y demandante RÚSTICA 1.953 S.L., y como apelado y demandado EL ESTADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 14 de Junio de 2.005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Muñiz Solís, en nombre y representación de la entidad GESTIONES INMOBILIARIAS RÚSTICAS 1953, SL, contra EL ESTADO, debo declarar y DECLARO no haber lugar a las pretensiones de la parte actora, por las razones que han quedado expuestas en la fundamentación de la presente resolución, y todo ello con expresa condena en las costas del presente procedimiento a la referida parte actora, GESTIONES INMOBILIARIAS RÚSTICAS 1953".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Rústica 1.953, S.L., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- Gira el debate entorno al documento privado de fecha 5 de Septiembre del año 2.001 por el que Don Eloy, actuando como mandatario y en nombre y representación de Don Juan Ignacio, vende a la sociedad limitada Gestiones Inmobiliarias Rústicas 1953 sendas fincas propiedad del mandante (Las Flojeras y La Terrona) por precio de cincuenta millones de pesetas, de los que cinco se tienen por satisfechos a la firma del contrato y el resto aplazadamente, el último el 30 de mayo del año 2.004, y en el que, también, se pactó una reserva de dominio a favor del vendedor hasta el completo pago, así como el usufructo vitalicio de la finca que en ese momento ocupaba y contrato en atención al cual accionó la compradora informando de que el vendedor, Don Juan Ignacio, había fallecido el día 9 de Mayo del año 2.002 e interesando la elevación a escritura pública del contrato de venta y su derecho a tomar posesión plena de las fincas una vez abonado el precio, dando por extinguido el derecho de usufructo del finado, así como que por la parte vendedora se promoviesen los trámites necesarios a fin de que en el Registro de la Propiedad apareciesen inscritas como a nombre del finado las fincas objeto de venta.

Según se ha dicho, Don Juan Ignacio falleció el 9 de mayo de 2.002 y a medio de auto fechado el 20-12-2004, recaido en el procedimiento de declaración de herederos seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Gijón con el número 633/03, se declaró como único heredero al Estado, quien compareció en juicio y se opuso a la demanda, resolviendo el juzgador "a quo" su desestimación porque carecía el mandatario de poder expreso para enajenar (artículo 1.713 C.C.), no habiendo sido ratificado dicho acto por el mandante ni en forma expresa ni tácita (artículo 1.727 C.C.), no pudiendo, siquiera, tener por acreditado el pago de la parte del precio que se dice ya recibida (5.000.000 pesetas) en el documento privado de venta.

Lo así resuelto no satisface al actor que formuló recurso afirmando la suficiencia del poder y el pago negado y el demandado se opuso aduciendo, en suma, que, como bien afirma la sentencia recurrida, carecía el Sr. Eloy de poder para enajenar, el acto de disposición no fue ratificado por el mandante ni acreditado el pago de la parte inicial del precio y, aún y además, con amparo en lo dispuesto en el artículo 1.227 del Código Civil, puesto en relación con el artículo 1.732.3 del mismo cuerpo legal, afirma inexistente el poder por fallecimiento del poderdante a la fecha del otorgamiento del contrato de venta, reprochando al mandatario infracción de lo dispuesto en los artículos 1.719 y 1.726 del C.C.

SEGUNDO.- En un intento de armonización de los artículos 1712 y 1713 del C.C. explica la doctrina qué poder general es aquél que faculta al representante para afectar con sus actos la totalidad de los bienes o intereses del principal o bien un conjunto suficientemente amplio de los mismos, con independencia de que, respecto de ellos, se confiera o no un número limitado de facultades para realizar actos jurídicos de diferente naturaleza, viniendo referido, precisamente, el artículo 1713 a la indicación de tales facultades, exigiendo que sea expresa para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio, de suerte que cabe pensar en un mandato general para la totalidad de todos los asuntos del mandante, pero concebido de modo expreso, esto es, para los actos que entrañen situaciones dominicales. Y así, y como explica la Sentencia de 15-03-1996 (RH 2367), "conviene distinguir el concepto y alcance del apoderamiento o mandato concebido en términos generales de aquel otro que abarca una generalidad de negocios perfectamente determinados. Respecto del primero, la Ley aclara que sólo comprende los actos de administración exigiéndose la condición de la determinación específica para el resto de los actos de disposición.".

En el apoderamiento otorgado el día 16-05-91 por Don Juan Ignacio a favor de Don Eloy, y en atención al cual este último suscribió el contrato privado de venta con la condición de vendedor, se lee, entre las facultades, las de "comprar, vender y permutar pura o condicionalmente a retro, con precio confesado al contado o a plazos toda clase de bienes muebles o inmuebles" y de donde que, entonces, siendo que la venta con pacto de reserva de dominio viene concebida por nuestra doctrina mayoritaria y jurisprudencia como un supuesto de venta sometida a condición, el Sr. Eloy actuó en razón de un mandato general y expreso para actos de disposición y sin, por tanto, haberse extralimitado al así actuar (artículo 1727 C.C.), ni menos desoyendo las instrucciones del mandante (artículo 1719 C.C.), pues no se conoce hubiese recibido ninguna y todo ello sin perjuicio de su posible responsabilidad si incurrió en dolo o culpa (artículo 1726 C.C.), que nada de eso aquí se discute y que pertenece al ámbito de la esfera interna de las relaciones entre mandante y mandatario no afectando a tercero (artículo 1727 C.C.), a salvo del supuesto de entendimiento colusorio o fraudulento entre éste y el mandatario.

Por lo mismo que entonces decae la objeción a la eficacia del contrato basada en la falta de ratificación de lo hecho por el mandatario y los argumentos del recurrido al respecto, como también su insistencia en situar la fecha del contrato privado en momento posterior a su otorgamiento y al fallecimiento del mandante, trayendo en su apoyo y a colación lo dispuesto en el artículo 1227 del C.C. atribuyéndose la condición de tercero respecto del negocio que documenta, pues llano es que, dada su condición de heredero del mandante, obligado por lo allí suscrito, no la tiene al suceder a aquél a título universal en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 C.C. y Sentencias 22-04-80 RA 1528 y 26-10-85 RA 5082) y viniendo, además, demostrada la existencia real del contrato por otros medios de prueba distintos del tan dicho documento, como es la testifical depuesta en juicio (Sentencia 7-11-02 RA 9684), de forma que, al fin, el debate queda circunscrito al cumplimiento de sus obligaciones de pago por el comprador pues, como es sabido, pactada la reserva de dominio, su incumplimiento determina la facultad de resolución por el vendedor y la inexigibilidad del cumplimiento de las obligaciones de su cargo por el comprador.

Y, en cuanto a esto, debe de tenerse por acreditado el pago inicial pactado a la firma del contrato pues así se recoge en el texto del propio documento privado de venta, cuya autenticidad no viene discutida y cuyo ajuste al poder ahora se declara, y también porque así lo afirmaron los testigos Sres. Eloy y Juan Pablo, quienes dijeron conocer el pago de boca del propio mandante, no cabiendo, respecto del resto, atribuir al accionante una voluntad objetivamente recurrente y obstativa del pago, pues si bien venía pactado el siguiente para el 30 de noviembre del año 2002 y los sucesivos en los años 2003 y 2004, falleció el vendedor antes de esa fecha, el 9 de mayo del 2002, sin parientes, como resulta de la condición de heredero del Estado que, de otro lado, no fue declarado como tal hasta el año 2004 y habiendo el actor formulado la presente demanda en octubre del año 2002 (es decir, después de fallecido el vendedor y antes de la fecha prevista para el segundo pago), de suerte que por ignorancia de la persona del acreedor se vio imposibilitado para realizar el pago en los plazos pactados y todo lo que aleja el supuesto del caso de conducta obstativa del deudor al cumplimiento de sus obligaciones (Sentencia 2-02-05 RA 1552).

En conclusión, que debe de ser estimada la demanda, aunque no en un todo. Debe de serlo en cuanto a la pretensión del actor de elevar a escritura pública el documento privado de venta y consumación plena de la propiedad en su favor, eso sí, con simultáneo pago del resto del precio al otorgamiento de aquélla, pues tal es la condición que del pacto de reserva de dominio resulta (Sentencia 12-06-98 RA 5886 y 14-10-03 RA 6498), así como en cuanto a la declaración de extinción del usufructo vitalicio, pero no en cuanto a su pretensión de que el vendedor realice los trámites para reanudación del tracto sucesivo registral, pues no viene tal obligación asumida por el vendedor en el contrato ni se explica el fundamento normativo en que se apoya tal pretensión.

Por lo mismo y entonces que en cuanto a las costas de la instancia no procede expreso pronunciamiento, como tampoco respecto de las de esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Rústica 1953, S.L. contra la sentencia dictada en fecha catorce de Junio de dos mil cinco por la Iltma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Oviedo, en los autos de los que el presente rollo dimana, REVOCANDO la sentencia recurrida y en su lugar se dicta otra por la que, con estimación parcial de la demanda, se declara extinguido el usufructo vitalicio del fallecido Sr. Don Juan Ignacio y se condena a la demandada a elevar a público el contrato de venta de fecha 5-09-01, suscrito por Don Eloy en nombre de aquél y consumar al actor en la propiedad y plena posesión de los bienes a que se refiere, con simultánea entrega del resto del precio al otorgamiento de aquélla, rechazándola en lo demás y sin que proceda expreso pronunciamiento tanto respecto de las costas de primera instancia como de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.