Sentencia Civil Nº 401/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 537/2012 de 19 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00401/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 493 3815-16-86-87 Fax: 91 493 38 85

N.I.G. 28000 1 4008963 /2012

RECURSO DE APELACION 537 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2213 /2010

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 89 de MADRID

Apelante/s: Balbino

Procurador/es: MARIA MERCEDES ROMERO GONZALEZ

Apelado/s: Eloy , Camila , Horacio , Nemesio , DAVID FERNANDEZ MOIRON VERAREN S.L.

Procurador/es: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, MARIA LUISA IGLESIAS LOPEZ , MARIA LUISA IGLESIAS LOPEZ , MARIA LUISA IGLESIAS LOPEZ , SIN PROFESIONAL ASIGNADO , MANUEL DE BENITO OTEO

SENTENCIA NÚM. 401

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En Madrid a 19 julio 2012.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 2213/2010, provenientes del Juzgado de Primera Instancia número de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 537/12, en el que han sido partes, como apelante-demandado, al tiempo que reconviniente, don Balbino , que estuvo representado por la procuradora doña Mercedes Romero González y defendido por letrado; y de otra, como apelados-demandantes, D. Horacio , doña Camila , y don Nemesio , que estuvieron representados por la procuradora doña María Luisa Iglesias López y defendidos por letrado; fueron también demandantes, aún cuando no comparecieron en la alzada, don Jesús Luis y don Eloy . Compareció en los autos en primera instancia, como reconvenida, la entidad Veraren sociedad limitada, a la que representó el procurador don Manuel de Benito Oteo, y que su defensa corrió a cargo de letrado, ocupando el alzada la posición jurídica procesal de apelada.

Visto, siendo ponente el Magistrado ilustrísimo señor don EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuando se relacionen con esta resolución, y

PRIMERO : Con fecha 8 de marzo 2102 el Juzgado de Primera Instancia número 89 de Madrid, en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuya parte dispositiva es el del tenor literal siguiente:

" PRIMERO .- Debo estimar y estimo parcialmente la demanda principal interpuesta por DON Jesús Luis , DON Eloy , DON Horacio , DOÑA Camila Y DON Nemesio (ostentado su representación DOÑA MARIA-LUISA IGLESIAS LÓPEZ); frente a DON Balbino (actuando por medio de DOÑA MERCEDES ROMERO GONZÁLEZ), condenando a DON Balbino a: 1.º rendir cuentas a la COMUNIDAD del período 2009-2010 en que fue presidente de la misma; y 2.º a entregar al actual presidente de la COMUNIDAD la totalidad de la documentación de la misma que obre en su poder (el sello de caucho, el libro de actas, una chequera de Caja de España, una cartilla de ahorro a plazo, y extractos bancarios y la formalización de contratos de arrendamiento que en su caso posea),

Declaro igualmente la validez del nombramiento de DON Nemesio como presidente de la COMUNIDAD con consiguiente cesación en ese cargo de DON Balbino , una y otra cosa el 15 de junio de 2010.

SEGUNDO .- Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por DON Balbino contra DON Nemesio y la mercantil VERAREN, S.L. (representada por DON MANUEL DE BENITO OTEO), condenando al demandante reconvencional al pago de las costas generadas por esta demanda reconvencional en la instancia. "

SEGUNDO : Notificada la sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la representación procesal del señor Balbino , que formalizó adecuadamente (folios 372 y siguientes), y, del que, tras ser admitido a trámite, se dio traslado a las demás partes personadas, oponiéndose al recurso D. Nemesio y otros (folios 388 y siguientes) y la sociedad de Veraren (folios 393 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente al rollo de Sala.

TERCERO : En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 16 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan, y

PRIMERO.- Problemática suscitada en el litigio y contenido de la sentencia dictada en la instancia y motivos del recurso:

D. Nemesio , doña Camila , don Horacio , don Eloy y don Jesús Luis , formularon, a través de su representación procesal, demanda frente a don Balbino , interesando del Juzgador de instancia se condenase a quien ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal, como presidente que fue de la comunidad de bienes La Brisa, a la rendición de cuentas del periodo de su mandato como presidente en años 2009-2010, a la devolución de la totalidad de la documentación de la comunidad de bienes que obre en su poder, revocando judicialmente el cargo del anterior presidente don Balbino , al tiempo que se solicitaba también la declaración de nulidad de cuantos actos jurídicos hayan sido realizados por don Balbino en nombre y representación de la comunidad, con posterioridad a su cese como presidente, acaecido en 15 junio del año 2010; también deberá declararse la validez del nombramiento del nuevo presidente de la comunidad de bienes, tras aquella junta ordinaria de la comunidad de propietarios, que lo es don Nemesio . A la demanda se opuso don Balbino que solicitó la desestimación de todos y cada uno de sus pedimentos con imposición de costas a los demandantes, pero, al propio tiempo el señor Balbino reconvino frente a don Nemesio y la sociedad de responsabilidad limitada Veraren, interesando la condena de estos dos últimos a abonar a mis mandantes (inicialmente reconvinieron con el señor Balbino , doña Magdalena y doña Verónica , viuda de D. Luis Miguel , si bien se admitió tan sólo la reconvención articulada por el citado señor Balbino ) la cantidad de 21.977,34 €, incrementando el interés legal desde el mes de octubre del año 2008, en concepto de los daños y perjuicios (que había individualizado en la citada reconvención), sin perjuicio de que mis clientes repercutan parte del dinero a favor de la comunidad de bienes, descontando gastos.

El Juzgador de instancia estimó parcialmente la demanda acogiendo la rendición de cuentas, la entrega de la totalidad de la documentación de la comunidad a los demandantes, para declarar, como declaró, la validez del nombramiento de don Nemesio como presidente de la comunidad con el consiguiente cese de don Balbino , al tiempo que desestimaba íntegramente la reconvención, en este caso concreto, con pago de las costas al reconviniente.

SEGUNDO.- Hechos acreditados en el procedimiento :

Están acreditados en los autos los siguientes hechos:

Constitución de la comunidad de bienes La Brisa en 13 noviembre del 2003 a la que posteriormente se incorpora don Balbino en 20 noviembre del mismo año, con anexo uno para la modificación del contrato de constitución de aquella comunidad de bienes, que obra al folio 44 de los autos principales.

En el contrato de comunidad de bienes, a cuyos integrantes, folio 39 de los autos principales, luego se sumó don Balbino , se recogen como cláusula esenciales la número dos (finalidad de la comunidad de bienes), la sexta (determinación del órgano rector de la comunidad) y la séptima (facultades del Presidente, que de forma mancomunada junto con otros dos vocales cualesquiera, pueden realizar y ejecutar todos los actos de gestión, representación y administración de la comunidad de bienes).

Aceptan las partes, sin ningún género de dudas, la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 20 noviembre del año 2003 concertado entre don Nemesio , como presidente de la comunidad de bienes La Brisa y la sociedad de responsabilidad limitada Veraren (121 y siguientes de los autos principales) para una extensión de 4500 m² de la finca, situada en el paraje Prados del Henar y de Navia, parcelas NUM000 , NUM001 y NUM002 del polígono NUM003 de Vallecas (Madrid) con una renta anual de 32.454,65 €, que luego se incrementa hasta 40.958,78 € en anexo de 10 febrero 2004 (folio 124).

Reciben los comuneros con normalidad la renta pactada según su coeficiente de participación en la comunidad hasta que tiene lugar el enfrentamiento que se plasma en los autos durante el periodo en que asumió la presidencia don Balbino , que es cesado en junta de la repetida comunidad del 15 junio del año 2010, para ser sustituido por don Nemesio , tras distintos intentos de convocatoria de juntas que se recogen en el apartado B del fundamento jurídico primero de la sentencia dictada en la instancia y que se da por reproducido.

En la junta repetida se adopta el acuerdo del nombramiento de D. Nemesio como presidente y el cese de don Balbino con cinco votos de los comuneros que pasan luego a ser demandantes, tras ausentarse, antes de la votación, el propio don Balbino , doña Magdalena y don Luis Miguel .

La existencia de dos bloques de comuneros, con posicionamiento distintos, se evidenció a lo largo de todas las actuaciones procesales y especialmente en la junta de 15 junio del año 2010; enfrentamientos que impedirían ejercitar por cualquiera de ellos acciones individuales en beneficio de la comunidad.

Con fecha 17 septiembre 2008 el representante legal de la mercantil Veraren Sociedad limitada, " solicitó" de don Nemesio , entonces presidente de la comunidad de bienes La Brisa el alquiler de la superficie anexa a la parcela arrendada, por una cuota de 0,45 € el metro cuadrado, con una duración de 15 años, alargando el periodo de arrendamiento en cinco años más de la superficie (primitiva) de 4500 m² arrendados; seguía diciendo el documento repetido, que obra al folio 224 de los autos principales y que afirma el representante legal de Veraren y don Nemesio , como presidente de la comunidad de bienes a que nos estamos refiriendo, que " debido a la fuerte inversión que vamos a hacer en el suelo rústico según presupuesto solicitamos asimismo un periodo de carencia de la cuota de 12 meses desde la firma del contrato".

El proyecto para materializar el alquiler de la zona anexa a la parcela arrendada, según el documento del folio 224 del 17 de septiembre de 2008, no llegó a buen término por cuanto se terminó por emitir informe desfavorable por la Dirección General de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid, habida cuenta que la zona a que se venía a ceñir la solicitud de arrendamiento complementario se iba a dedicar a planta de almacenamiento y transferencia de residuos de construcción con independencia, decía la repetida comunicación, de las actuaciones sancionadoras que pudiesen resultar de aplicación y que la actividad se desmantelará para restaurar la parcela a su estado inicial (folios 229 y 230 de los autos principales).

Consta en los autos la remisión por don Nemesio a Veraren sociedad limitada de carta en 29 de abril del año 2010 (folio 232) para solucionar definitivamente el problema relativo a la solicitud del incremento de la superficie arrendada a que hacía mención el documento de 17 de septiembre de 2008 (224), tras comprobar la ocupación de los terrenos por la precitada sociedad, interesando que deje libre la parte que no tiene alquilada por contrato o que se concrete el precio del alquiler, y "si no quiere esta opción deje realmente libre los metros cuadrados que no tiene arrendados para proceder por nuestra cuenta a su alquiler".

TERCERO.- Régimen de la comunidad de bienes en el Código Civil:

El Código Civil se ocupa de la regulación de la comunidad de bienes en sus artículos 392 y siguientes, resaltando el primero de los preceptos, que para nosotros es de sumo interés, que a falta de contrato o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad de bienes por las prescripciones de este título (título tercero del libro segundo del mismo código). Pues bien, en nuestro caso, habrá de ser el contrato del 13 de noviembre del año 2003 (39) el que determine el régimen jurídico de la comunidad de propietarios La Brisa y en su defecto los preceptos a que acabamos de hacer mención.

La cláusula sexta del contrato por el que se constituye la comunidad resalta la importancia de la junta de comuneros- propietarios como máximo órgano rector de la comunidad y que estará formado por la totalidad de los condominios, pudiendo ser aquellas juntas ordinarias o extraordinarias. Importante es, a nuestros efectos dejar constancia de que los acuerdos de la junta se adoptarán por mayoría simple de participación y serán válidos, en primera convocatoria, cuando estén presentes o representados condueños que ostenten la titularidad de participaciones en la propiedad que sumen el 50% de la totalidad; y en segunda convocatoria los acuerdos se adoptarán por simple mayoría de los asistentes; únicamente cuando los acuerdos adoptados supongan contravención o modificación de las normas contenidas en el documento constitutivo, se requerirá el acuerdo de copropietarios que representen el 80% de la propia.

Las funciones del presidente de la comunidad se recogen en la cláusula séptima del contrato de constitución de la comunidad que se expresa así: queda expresamente facultado el presidente para que, de forma mancomunada junto con otros dos vocales cualesquiera, puedan realizar y ejecutar todos los actos de gestión, representación y administración de la comunidad de bienes, que en este acto constituye, sin perjuicio de que en lo sucesivo pueda modificarse el sistema de administración.

Se comprenderá, desde lo expuesto, que los comuneros, al constituir la comunidad, y una vez examinadas las competencias de la junta de propietarios y de su presidente están dando entrada al artículo 398 del Código Civil que dispone, como es sabido, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, con posibilidad de acudir al juez cuando no resultase aquella mayoría.

Distinto del régimen de administración, en el marco de la comunidad de bienes, a que se refiere el artículo 398 del Código Civil , es el sistema relativo a la disposición de las distintas cuotas de propiedad que correspondan a cada partícipe, a que se refiere el artículo 399 del mismo código , que afectara exclusivamente a la cuota o porción que se adjudique a cada comunero en la división al cesar la comunidad; en consecuencia enajenar la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los partícipes, con independencia del derecho a disponer de la propia cuota, que siempre será factible para su individualización al finalizar o cesar la situación de comunidad.

Desde lo expuesto y relacionando el contenido del contrato de comunidad de bienes y los preceptos aludidos del Código Civil, podríamos sentar esta conclusión:

La adopción de acuerdos en el marco de la comunidad de propietarios se regirá por la voluntad de la mayoría de los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, con facultades al Presidente para realizar todos los actos de gestión, representación y administración, cuando cuente con el asentimiento de otros dos vocales comuneros.

CUARTO.- La subsunción de los hechos acreditados en la normativa aplicable y la consiguiente desestimación del recurso.

No plantea problema alguno en el litigio la existencia del primitivo contrato de arrendamiento, que aceptan todos los litigantes y que dio lugar al reparto sucesivo, y para cada comunero, de la cuota correspondiente en su participación en la renta abonada por Vararen sociedad limitada, surgiendo los problemas, hasta el punto que motiva la reconvención, con el documento del folio 224 los autos principales, fechado en 17 de septiembre del año 2008, que ha de valorarse como una simple solicitud de ampliación del contrato primitivo de arrendamiento celebrado, al quedar condicionado al hecho de que la arrendataria pudiese obtener las oportunas licencias para un proyecto técnico de almacenamiento y transferencia de residuos, que no fue homologado por las autoridades administrativas, lo que viene a explicarse, ciertamente, con la carta que don Nemesio dirigió a Vararen Sociedad limitada y que obra al folio 232 del procedimiento.

Pero ya se entienda que estamos en presencia de una solicitud de contrato de arrendamiento o, al estar firmado el documento del folio 224 de los autos principales por don Nemesio , de un precontrato de arrendamiento, que nunca de un contrato propiamente locativo, siempre habría actuado D. Nemesio desde las facultades contenidas en el contrato de constitución de la comunidad de bienes, siendo válida, en consecuencia, la aceptación de la solicitud de la cesión de terrenos efectuada Vararen porque habría contado con el beneplácito de al menos dos los vocales de la que podríamos denominar junta rectora (presidente y cuatro vocales), que se contienen en el inciso segundo de la estipulación sexta del contrato de constitución de la comunidad; pero es que aún cuando se entendiera que el documento referido constituye un contrato de arrendamiento siempre concurrirían las facultades del Presidente que en aquel momento plasmó su firma en el documento en cuestión.

Consecuentemente, y desde lo expuesto, el recurso devolutivo interpuesto, en cuanto solicitaba el acogimiento de la reconvención por haber tenido lugar una ampliación indebida del contrato de arrendamiento, tiene que desestimarlo esta Sala, pues el juzgador de instancia no incurrió en error en la apreciación de la prueba como tampoco el error de derecho, habida cuenta que don Nemesio tendría facultades para recepcionar la solicitud de ampliación del arrendamiento e incluso la adopción del precontrato que parece deducirse del documento del folio 224, vistas las facultades de gestión, representación y administración que corresponden al presidente mancomunadamente con otros dos vocales.

Al interpretar el tan citado documento del folio 224 será preciso acudir a los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , dando a la interpretación gramatical la prioridad que le ha atribuido la jurisprudencia, para acudir, en su caso, al criterio sistemático o al del "canon de la totalidad".

De otra parte el cese de don Balbino y la designación de don Nemesio en la junta de 15 junio del año 2010 se ajusta plenamente a derecho porque se operó con las necesarias mayorías que recogen los estatutos de la comunidad y el propio Código Civil en su artículo 398 , y en este sentido también debe de ser desestimado el recurso devolutivo interpuesto cuando solicitaba "casar" (así se expresan suplico del tan citado recurso) la sentencia dictada en la instancia.

No ha habido infracción alguna de normas procesales o de garantías de esta clase, a que se refiere el apelante en el primero de los motivos de su recurso, pues la sentencia es plenamente congruente en la forma que recoge el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pues dio respuesta al suplico de la demanda y de la reconvención teniendo en cuenta la causa de pedir que sirve de soporte, en cada caso, a aquellos escritos esenciales de la fase alegatoria del proceso.

El Juzgador de instancia estima parcialmente la demanda y resalta, lo que es esencial a los fines de este litigio, la validez del acuerdo de la junta en que se adopta el cese de don Balbino y la designación de don Nemesio , con las consecuencias propias del cese repetido, como son la rendición de cuentas y la entrega de la documentación esencial del periodo en que rigió la comunidad don Balbino , que carecía y carece de legitimación ad causam para reclamar en nombre de la comunidad los perjuicios que dice se le causaron desde el contrato del folio 224 de los autos principales que es, más que un propio contrato, una simple solicitud de la sociedad de responsabilidad limitada Veraren o un específico precontrato, que luego no puede ultimarse en razón de la prohibición administrativa para el establecimiento de una zona de almacenamiento y transferencia de residuos; no es posible pensar en una reclamación en favor de la comunidad cuando quien están demandando son la mayoría de los comuneros, de manera de don Balbino sí podía haber reclamado los perjuicios que dice se le causaron individualmente pero no en nombre de la comunidad y menos aún pretender percibir una concreta cantidad de dinero en concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio (así se expresa en el suplico de la reconvención) de que repercuta luego a favor de la comunidad parte del dinero que se le asigne, descontando los gastos. Aquella falta de legitimación hacía inviable la pretensión ejercitada por don Balbino , pero es que aun cuando se salvase la problemática de la legitimación, el demandado-reconviniente nunca habría acreditado el hecho constitutivo de la pretensión ex artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pues, como hemos reiterado, el documento fechado el 17 septiembre del año 2008 y que está unido al folio 224 de los autos principales no encierra, propiamente, un contrato de arrendamiento del que pudiesen surgir obligaciones recíprocas entre quienes firman el citado documento. Insistimos en que el documento del folio 224 no da soporte a la pretensión ejercitada en la reconvención, que en el mejor de los casos afectaría tan sólo a Veraren Sociedad limitada, que no a don Nemesio que perfectamente, desde la representación que ostentaba en el año 2008, podía, con el beneplácito de los vocales de la junta, aceptar la solicitud que se contiene en el citado documento o participar en la gestación de un precontrato, que quedaba condicionado, ciertamente, a la obtención de las autorizaciones administrativas de rigor.

QUINTO. - Régimen de costas en la alzada :

Las costas producidas en la alzada se imponen a su promotor desde cuánto establece el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil .

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás del general aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Balbino , que estuvo representado por la procuradora doña Mercedes Romero González , al que se opusieron don Horacio , doña Camila , don Nemesio y la sociedad de responsabilidad limitada Veraren, representados los tres primeros por la procuradora doña María Luisa Iglesias López y la precitada sociedad de responsabilidad limitada por el procurador don Manuel de Benito Oteo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 89 de Madrid (autos de juicio ordinario 2213/2010) en 8 marzo 2012, debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución con expresa imposición de las costas producidas en la alzada a su promotor.

Al notificar esta sentencia las partes dese cumplimiento al artículo 248-cuatro de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala y a los autos de que dimana, lo pronunciamos mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.