Sentencia Civil Nº 401/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 19/2012 de 20 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00401/2012

Fecha: 20 DE JULIO DE 2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 19/2012

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelantes y demandados: D. Benito Y D. Conrado

PROCURADOR: D.IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA

Apelados y demandantes: Dª Carmela Y D. Evelio

PROCURADORA: DªMª ISABEL HERRADA MARTÍN

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1455/2007

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veinte de julio de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1455/2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 19/2012, en los que aparece como parte apelante: D. Benito y D. Conrado , representados por el procurador D. IGNACIO MELCHOR ORUÑA, y como apelada: Dª. Carmela y D. Evelio representados por la Procuradora: Dª. MARIA ISABEL HERRADA MARTIN, sobre resolución de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ .

Antecedentes

PRIMERO .- Que los autos originales núm. 1455/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO .- Que por la Ilma. Sra. Dª. Cristina Fernández Gil Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid se dictó sentencia con fecha 16 de Octubre de 2009 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda promovida por D. Evelio y Dª Carmela , representadas por el procurador DªISABEL HERRADA MARTIN y asistidas por el letrado D.ARMANDO PALEMRIN AMICIS contra D Benito y D. Conrado , representados por el procurador D.IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA y asistidos por el letrado D.FRANCISCO DE BORJA MENÉNDEZ-PIDAL EIRAS, debo declarar y declaro la resolución del contrato suscrito entre las partes condenando solidariamente a los demandados al pago de 12.000 euros, más intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y costas causadas. Que desestimando la demanda promovida por D. Evelio y Dª Carmela , representadas por el procurador DªISABEL HERRADA MARTIN y asistidas por el letrado D.ARMANDO PALERMIN AMICIS contra Dª Benita , representada por el procurador D.IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA y asistida por el letrado D.FRANCISCO DE BORJA MENENDEZ-PIDAL EIRAS debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas, sin hacer expresa imposición de costas."

TERCERO .- Que contra dicha sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, el Procurador Sr. D. Ignacio Melchor de Oruña, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 18 de Julio del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Se recurre la sentencia nº 199 de 16 de octubre de 2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid dictada en el juicio ordinario nº 1455/07, en que se estimó la demanda de la parte compradora, contra los vendedores, con relación al contrato de arras o señal de de 16 de octubre de 2006, folio 28, que precedió al contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006, folios 26 y 27, por las razones expuestas en el primer fundamento de derecho de dicha resolución judicial. En el Auto de 22 de septiembre de 2009, folios 123 a 125 de autos de desestimaron las excepciones planteadas en el escrito de oposición a la demanda y ratificadas en la Audiencia Previa de 17 de septiembre de 2009 (cuya Acta obra a los folios 117 a 119) por la parte demandada, debiendo entenderse que al tratarse del litisconsorcio, también se estaba atendiendo la supuesta falta de legitimación pasiva, por hallarse ambas excepciones vinculadas al fondo del asunto controvertido.

SEGUNDO.- Según la relación de hechos probados que consta detallada en el cuarto antecedente fáctico de la sentencia recurrida, la parte vendedora no cumplió su obligación de tener regularizada registralmente la titularidad del bien inmueble que se trataba de enajenar, porque quienes firmaron el contrato de reserva no eran los únicos copropietarios del local, antes de otorgar la escritura pública de compraventa, cuyo término se prorrogó hasta el día 15 de enero de 2.007, plazo acordado el 11 de diciembre de 2006, para permitir a los compradores terminar de tramitar la concesión del préstamo hipotecario. Mediante burofax de D. Benito se concedió a la agencia intermediaria: Estudio Fanjul, S.L. el plazo límite para concluir la operación de compraventa pactada el 2 de noviembre de 2006, el día 16 de marzo de 2007 del local comercial ubicado en la planta baja, a la derecha del portal, de la C/ Aldeanuela de la Vera nº 33 de Madrid.

Sólo suscribieron el contrato de reserva de compraventa, los futuros vendedores que resultaron condenados: D. Conrado y D. Benito , quienes no podían vender el objeto litigioso, porque, también son copropietarias del inmueble, en razón al 50% de pleno dominio con carácter presuntivamente ganancial (Nota registral de los folios 24 y 25 de autos), respecto a sus respectivos cónyuges: Dª Benita , absuelta y Dª Sagrario , divorciada de D. Conrado , y que había fallecido el 17 de abril de 2000, dejando herederos.

El incumplimiento contractual primero en el tiempo y de mayor transcendencia fue sin duda el de ambos futuros vendedores, firmantes condenados y apelantes, al haber intentado la compraventa, sin tener la plena propiedad del local litigioso, impidiendo al no tener regularizada registralmente la titularidad registral de la finca que pudiera concederse el préstamo hipotecario solicitado por los futuros compradores. La agencia inmobiliaria no fue demandada por lo que en este pleito no se le puede responsabilizar de su mediación en este caso, aunque se critica que no debiera haber permitido la suscripción de dicho contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006, folios 26 y 27, sin haberse regularizado antes dicha situación registral, quedándose en su poder con el depósito constituído en concepto de arras o señal, conforme al documento de señal sobre la venta del inmueble de 16 de octubre de 2006, folio 28. La resolución contractual fue intentada mediante burofax nº NUM000 de 29/06/2007, que no fue entregado al resultar el destinatario desconocido, folios 30 a 33, y por burofax nº NUM001 de 25/07/2007, folios 34 a 38, entregado a persona autorizada de la agencia intermediaria.

TERCERO.- Los motivos del recurso de apelación son la discrepancia con los hechos relatados en la sentencia y en la aplicación jurídica que se presta a los mismos, omitiéndose determinadas circunstancias que la parte apelante considera relevantes para su derecho, no habiéndose resuelto la falta de legitimación pasiva de los demandados, porque no percibieron las arras, discutiéndose la supuesta falta de motivación de la sentencia recurrida.

La parte apelada se opuso a los motivos de la contraparte defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida , insistiendo en que los vendedores condenados carecían de suficiente título de propiedad registrado.

CUARTO.- Se discute en el primer motivo del recurso, si hay falta de legitimación pasiva, por cuanto según se expone la reclamación de la cantidad entregada debe dirigirse únicamente contra la parte que la recibió y se lucró con ella que no son los codemandados, condueños y futuros vendedores del piso, y si contra la sociedad que actuó como mediadora, pero esta opinión queda contrarrestada por la doctrina de las SSAAPP de Sevilla, sección 5ª, de 6 de junio de 2005 , de Madrid, sección 18ª, de 18 de octubre de 2006 , de Alicante, sección 5ª, de 21 de febrero de 2007 , de Valladolid, sección 1ª, de 6 de julio de 2009 , de León, sección 2 del 19 de Abril del 2012 (ROJ: SAP LE 575/2012), Recurso: 25/2012, según la cual son los mandantes y no la mediadora los que vienen obligados a la devolución de la cantidad entregada, así como las de Salamanca, sección 1 del 26 de Abril del 2012 (ROJ: SAP SA 248/2012), Recurso: 616/2011, y A Coruña, sección 3 del 15 de Mayo del 2012 (ROJ: SAP C 1353/2012) Recurso: 376/2011. En efecto, de acuerdo con los arts. 1717 , 1725 y 1727 CC , cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula por la parte recurrente para obtener la restitución del importe de las arras. En el contrato de agencia inmobiliaria, la función del agente, es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio, y estar a las consecuencias económicas de las arras ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ), lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General. En este sentido, es doctrina comúnmente admitida en sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2001 , y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2004 , entre las más recientes, que, de acuerdo con los artículos 1717 , 1725 , y 1727 del Código Civil , cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil .

QUINTO.- La Sala considera que los apelantes, en su calidad de futuros vendedores, incumplieron en primer lugar su prestación recíproca de ser titulares registrales del local en cuestión, lo que les impedía exigir el cumplimiento de la obligación de pago de la contraparte según el artículo 1124 del CC . Es norma en las obligaciones recíprocas, que "nadie puede exigir sin haber cumplido" . Y que además, en esta clase de obligaciones "y por la dinámica del sinalagma funcional, la parte que no ha cumplido la obligación que a ella le incumbe y le es exigible, no puede pretender que la otra cumpla la suya" ; y, de hacerlo, "ésta siempre podrá oponerse a ello, alegando la excepción de contrato no cumplido o cumplido defectuosamente" . En definitiva, como se ha apuntado, "la regla parece que debe formularse en términos de incumplimiento, no en términos de cumplimiento: no puede resolver quien ha incumplido salvo que su incumplimiento traiga causa del anterior incumplimiento de la otra parte" . La jurisprudencia parece inclinada a aceptar la oponibilidad de la "exceptio non adimpleti contractus" a la acción resolutoria, aplicando también a ésta última la exigencia de que quien la insta "haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían" . No es necesario, por tanto, que la parte apelante haya incurrido en un incumplimiento de alcance resolutorio; al éxito de la excepción basta que a la fecha de su reclamación no haya cumplido, ofrecido formalmente o puesto a disposición de la otra parte la prestación que le corresponde.

El art. 1.454 del C.C . dispone que: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas". Como es sabido es doctrina reiterada del T.S. que las arras pueden desempeñar una triple función: Dice al respecto el T.S. en Sentencia de 24 de octubre de 2.002 que: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 ). En esta línea se han pronunciado entre otras la S.T.S. de 4 de noviembre de 1991 , que expresaba: "Al estar incluida en el contrato de compraventa la cantidad recibida con anterioridad de señal, dentro ya del precio total, como un elemento parcial del mismo, no es posible mantener la calificación de meras arras penitenciales, ya que la percepción, según señala la Sentencia de 9 de mayo de 1990 , como señal o parte del precio convenido por un piso en determinada fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio".

En el presente caso, sin embargo, en la cláusula o estipulación segunda, obrante en el folio 27 de autos, del contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006, se califica a las arras entregadas como "penitenciales" al margen de que las mismas sirvieran también como señal y parte del precio tal y como figura luego en el folio 28, documento de señal sobre la venta del inmueble, en el que se recoge la cantidad entregada como parte del precio. Por lo tanto deben ser calificadas como tales, por venir así definidas contractualmente, según la doctrina contenida en las sentencias del Tribunal Supremo núm. 1016/2002 (Sala de lo Civil), de 24 octubre Recurso de Casación núm. 936/1997 , RJ 20028974, núm. 408/2004 (Sala de lo Civil , Sección 1), de 20 mayo Recurso de Casación núm. 1959/1998, RJ 20043529 y núm. 1063/2006 (Sala de lo Civil , Sección 1), de 25 octubre Recurso de Casación, RJ 20066704 . Y, teniendo en cuenta la referencia de la doctrina expuesta y mediante la lectura de los documentos contractuales, que figuran unidos a los folios 26 a 29 de autos, resulta que la relación de hechos probados que consta en el Antecedente de Hecho cuarto de la sentencia recurrida, no fue desvirtuado de contrario, por lo que también por esta vía deductiva, las arras fueron penitenciales, formando parte del precio convenido de compraventa y quedando supeditado al cumplimiento del contrato, lo que no se hizo por los vendedores, con carácter previo, quienes debían tener la titularidad registral del local litigioso, por lo que no podían, mientras no la obtuvieran, exigir a los compradores, su obligación de pagar el resto del precio antes de firmar la escritura, como venía así convenido en el contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006. Además la demanda fue interpuesta por los futuros compradores, evidenciando esta prioridad temporal, siendo precisa la titularidad inequívoca de quienes pretendían vender el bien inmueble. En consecuencia, no puede estimarse el motivo de la apelación por supuesta falta de resolución de la falta de legitimación pasiva de los demandados, ni por falta de suficiente motivación, porque dicha excepción está vinculada al fondo del asunto controvertido, y quedó resuelta al ser decidido éste, pues la necesidad de interpretación restrictiva de la institución de las arras o señal se confirma con la circunstancia de que en dichos documentos se consigna el precio del local, cuya compraventa se proyecta, y con la circunstancia de que en el contrato de señal simultáneo a la compraventa se hace mención de la cantidad en cuestión, que razonable y forzosamente tiene que entenderse como parte del precio adelantado para la compra del local, puesto que para la existencia de los contratos se necesita el elemento imprescindible del acuerdo sobre el precio y las arras; cualquiera que sea su especie tiene que referirse a un contrato en el que se especifique tanto el objeto de la compraventa, como el precio, por quienes pueden vender la cosa.

SEXTO.- Los contratos asociados que han sido enjuiciados, como ha mantenido reiteradamente la jurisprudencia, son lo que son y no lo que las partes pretenden que sean. La interpretación de la literalidad de los mismos, conforme al artículo 1.281 del Código Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica, contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( sentencias de 10-5-1991 , 30-3-1992 , 1-3-1993 y 29-3-1994 ). En el caso de autos el documento de 2 de noviembre de 2.006 es claramente un documento que refleja una compraventa con arras penitenciales, pues conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 3 marzo 1992, Recurso núm. 1291/1990 (RJ 19922156); según tiene declarado la Sala 1 ª en SSTS. 24-11-1926 , 11-10-1927 , 8-7-1933 (RJ 1933222 ), 5-6-1945 (RJ 1945695 ), 22-10-1948 (RJ 19481211 ), 22-10-1956 (RJ 19563410 ), 1-4-1958 (RJ 19581465 ), 20-6-1967 (RJ 19672535 ) y 16-12-1970 (RJ 19705593), las arras o señal, que como medio de garantía permite el art. 1454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca, de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, de conformidad con lo precedentemente expuesto; se cumplen las precisas exigencias de conformidad con la cosa y en el precio, configuradoras de la promesa de vender, regulada en el art. 1451 del Código Civil que da derecho a reclamar el cumplimiento de dicho contrato. Por lo que la sentencia debe ser confirmada en el sentido de que debió estimarse la demanda, y desestimarse la reconvención, estando suficientemente motivada la sentencia recurrida, no incurriendo en incongruencia alguna, conforme a la doctrina contenida entre otras, en las Sentencias del Tribunal Constitucional, Sala 2ª. 107/1998, 18 de mayo ; Sala 2ª. 154/1998, 13 de julio ; Sala 2ª. 108/2001, 23 de abril; Sala 1ª. 5 / 2002, 14 de enero; Sala 2ª. 21 / 2004, 23 de febrero; Sala 2ª. 70 /2004, 18 de abril; que se resume por la Sentencia de Tribunal Constitucional de la Sala 1ª. 111/2004, de 12 de julio , en el sentido de que la juez "a quo" ha tenido en cuenta los argumentos de los recurrentes y que la resolución a la que se refiera la motivación resuelva fundadamente la cuestión planteada, ( Sentencias del Tribunal Constitucional 174/1987 , 11/1995, de 16 de enero ; 24/1996 , 115/1996 y 116/1998 de 2 de junio ). En sentido análogo las Sentencias del Tribunal Supremo de cinco de octubre de 1.998 , diecinueve de octubre de 1.999 , tres de febrero y cinco de marzo de 2000 , dos de noviembre y veintinueve de diciembre de 2.001 , veintiuno de enero y veinticinco de noviembre de 2.002 , dos de julio de 2.004 , dieciocho de febrero y veintisiete de septiembre de 2.005 , dieciséis de noviembre de 2.006 y Auto de treinta de octubre de 2.007 .

SÉPTIMO.- Al confirmarse la sentencia apelada, procede la imposición de costas de esta alzada a la parte apelante, al no prosperar su recurso conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Benito Y D. Conrado , contra la sentencia nº 199 de 16 de octubre de 2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid dictada en el juicio ordinario nº 1455/07, que confirmamos, por lo que procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.