Sentencia Civil Nº 401/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 488/2012 de 01 de Julio de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.: 28.079.00.2-2012/0008052

Recurso de Apelación 488/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1792/2010

APELANTE:AVANZA PROMOCION Y DISEÑO, S.L.

APELADO:C.P. AVENIDA000 NUM000 , NUM001 , Y NUM002 DE MADRID

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D.. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. AGUSTÍN GÓMEZ SALCEDO

Dª. BEATRIZ PATIÑO ALVES

En Madrid, a uno de julio de dos mil trece.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1792/2010 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , AVENIDA000 NUM000 , NUM001 , Y NUM002 DE MADRID, como parte apelada, representado por la Procuradora Doña Ana María Ariza Colmenarejo, contra AVANZA PROMOCIÓN Y DISEÑO, S.Lcomo parte apelante, representado por Procurador Don José Luis Barragues Fernández, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/01/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/01/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente:"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE LA AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 , DE MADRID contra AVANZA PROMOCIÓN Y DISEÑO, SL, condeno a AVANZA PROMOCIÓN Y DISEÑO, SL, a que, mediante la realización de las obras correspondientes:

1º restituya la fachada principal a su estado originario.

2º restituya la segunda fachada del local, con orientación a zonas comunes, a su estado originario, cerrando los huecos abiertos para puertas y ventanas.

3º retire la antena de la azotea y el cable de la chimenea, restituyendo esta a su estado originario.

4º repare el contador eléctrico y accesorios y retire cualquier cable o conexión que hubieran efectuado.

5º Y, en general, proceda a restablecer el edificio a su estado anterior, con apercibimiento de que, de no hacerlo, se llevará a efecto a su costa.

6º Con imposición a AVANZA PROMOCIÓN Y DISEÑO, SL de las costas de esta instancia".

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de AVANZA PROMOCIÓN Y DISEÑO, S.L. , que fue admitido, en ambos efectos dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidas las actuaciones a esta Sección, se señalo para la correspondiente deliberación, votación y fallo del mismo el pasado 26 de junio de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En la demandaque da inicio a este procedimiento la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandante solicitaba que se condenase a la demandada AVANZA PROMOCION Y DISEÑO S.L. a que restableciese a su situación anterior la fachada y demás zonas relativas al local de su propiedad dividido en tres viviendas y a retirar la antena y contador instalado, así como cualquier otra conexión.

La sentencia de primera instanciaestimó íntegramente la demanda al considerar, fundamentalmente, que la demandada, aunque tenía el derecho a dividir su local y destinarlo a vivienda, había actuado con abuso de derecho.

La demandada interpuesto recurso de apelacióncontra dicha sentencia alegando los siguientes motivos de impugnación: 1) Inexistencia de abuso de derecho; 2) Legalidad de las cláusulas estatutarias que permiten la segregación; 3) Legalidad del cambio de uso del local a viviendas; y 4) Existencia de jurisprudencia sobre los efectos de las transformaciones de los locales, permitiendo realizar las correlativas obras de adaptación a la finalidad perseguida.

SEGUNDO.- Sobre el abuso de derecho.

Antes de proceder al enjuiciamiento del recurso propiamente dicho, conviene poner de relieve el contexto fáctico en que surge la controversia entre la comunidad demandante y la empresa demandada.

AVANZA propietaria del local en cuestión decide dividirlo en tres unidades y hacer en las mismas las correspondientes modificaciones arquitectónicas y funcionales para que puedan ser utilizadas como otras tantas viviendas (3). Ello supone abrir huecos en las fachadas principal y trasera del local, instalar TRES contadores, un portero automático, una antena de televisión y conectar el agua.

Se superponen aquí varias actuaciones: primero, la división del local en tres espacios, luego la conversión de su destino en tres viviendas, y, posteriormente, la realización de varias obras complementarias para conseguir el uso adecuado de dichas viviendas (apertura de puerta en fachada, apertura de huecos de ventanas, portero automático, antena de televisión.)

Las dos primeras actuaciones no son objeto de discusión en este pleito, como bien se deja explicado en al Fundamento Primero de la sentencia. De modo que en el telón de fondo del proceso hay que colocar una realidad que refleja una actuación conforme a ley. Dicho de otra manera, la entidad demandada podía dividir el local y lo podía convertir en vivienda. Actuó conforme a derecho. Eso ya no se puede discutir.

El objeto de la controversia gira, entonces, solo en torno a si -como sostiene la parte actora en su demanda- estamos ante una obra inconsentida en elementos comunesy, en consecuencia, la demandada debe proceder a restituir los elementos comunes a su anterior situación (fachadas) y a retirar los elementos instalados (antena, contador y conexiones).

Lo que ocurre es que la sentencia de instancia, después de hacer una acertada exposición de la evolución de la doctrina jurisprudencial en torno a los derechos que asisten a los propietarios de locales de negocio para realizara obras de adaptación de conformidad con la naturaleza o características del negocio, concentra la motivación en la apreciación de un abuso de derechopor parte de AVANZA al no haber procurado y obtenido el correspondiente permiso o autorización de la comunidad para la realización de las obras posteriores a la segregación.

Este tribunal de segunda instancia considera, sin embargo, que no era ese el enfoque jurídico correcto. La actuación de AVANZA podrá ir o no en contra de los Estatutos de la comunidad, o vulnerar los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, pero en modo alguno se puede analizar con el prisma del abuso de derecho porque, de acuerdo con la jurisprudencia que la propia sentencia cita, es lógico que el propietario de un local (o en este caso, de una vivienda por segregación) pretende obtener la finalidad propuesta con la segregación.

El abuso de derecho sólo deber invocado cuando existan circunstancias objetivas y subjetivas que apunten hacia un ....En el ámbito específico en que nos movemos, el de la propiedad horizontal, el Tribunal Supremo ha dicho en la STS, Civil sección 1ª, del 06 de Marzo del 2013

'En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho , se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no ha de ser legítima.'

En el presente caso, por las relaciones y comunicaciones habidas entre AVANZA y la comunidad de propietarios en relación con toda esa operación de segregación y de realización de obras, no hay indicio de que el propósito de la demandada fuera el de perjudicar a la comunidad o el de la búsqueda de su propio beneficio a ultranza, cuando la ley y los estatutos le permitían la segregación del local y cuando las obras a realizar tenían como finalidad el uso efectivo de las viviendas resultantes.

Debe, pues, estimar el primer motivo de, al no haber base fáctica para entender que ha existido abuso de derecho.

TERCERO.- Sobre si era o no necesario el consentimiento de la comunidad para la realización de las obras.

Los hechos que están a la base de la controversia han sido reconocidos por la propia parte demandada como ha quedado reflejado en el Hecho Octavo del escrito de contestación a la demanda. Las obras realizadas por la demandada se pueden sintetizar en las siguientes:

En la fachada principal -que antes estaba de ladrillo bruto- se han instalado varias ventanas con reja y una puerta de acceso asimismo con reja (fotografía acompañada como documento 8).

En la fachada trasera, que da a la CALLE000 -que antes estaba también en ladrillo bruto- se han instalado dos ventanas con reja y una puerta de acceso (fotografías documento 10).

Se ha instalado un cable por la chimenea de ventilación para dar a las viviendas servicio de antena de televisión.

Se han alargado los cableados hasta el cuarto de contadores para conectar a los contadores que deberán instalar la empresa de distribución de electricidad.

En las puertas de acceso se ha instalado el correspondiente portero automático.

Que en un local que ha sido convertido en vivienda se abran puertas y ventanas es lo más lógico, de acuerdo con el destinoque se va a dar a tal dependencia. Hay que partir, además, de que el concepto de fachada (en el sentido estricto) quiebra en el caso de los locales de comercio. Y de hecho, como se observa en las fotografías aportadas a los autos, la apariencia primigenia de la fachada en la zona de los locales es de ladrillo bruto e informe. Cosa que normalmente se suele hacer así a fin de que luego cada propietario de local adapte esa apariencia externa o fachada a las características de su negocio. Lo que no afecta negativamente a la configuración de ese elemento común que es la fachada, que normalmente comienza a configurarse a partir de la planta primera, por encima de los locales comerciales.

Por otro lado, la actuación consistente en extender un cableado hasta el cuarto de contadores, o hasta la antena de televisión, o colocar un portero automático, está en línea con la disposición de servicios que son esenciales hoy día (acceso, comunicación, iluminación).

A consideraciones similares llega el Tribunal Supremo en la STS de 25/febrero/2013 , en la que con referencia a jurisprudencia anterior afirma:

'La STS de 15 de noviembre de 2010 RC n.º 1956/2006 declara como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salidade la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

Esta doctrina resulta de aplicación al caso que ahora se examina puesto que en la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal otorgada el 29 de abril de 1989 se establecía que «las fincas formadas podrán dividirse o agruparse entre sí, por el propietario de las mismas, y sin el consentimiento de la comunidad de propietarios de la edificación, siempre que las fincas resultantes de la división o agrupación, distribuyan o agrupen sus cuotas de participación entre las nuevas formadas, y sin alterar para nada las de las demás fincas y conforme al artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960». De esta forma efectuada la segregación de la finca matriz n.º NUM003 conforme a lo previsto y siendo indiscutible que esa facultad de segregación lleva implícita la apertura de la puerta cuestionada, se debe facilitar a la entidad demandada, como propietaria de la finca segregada n.º NUM021 , el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando, como declara la sentencia recurrida, de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando dadas las características del hueco no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior.

Lo que contribuye a concluir que, una vez admitida la segregación y el cambio de destino de los locales en viviendas, a tenor de lo autorizado en los propios Estatutos y en la LPH, hay que admitir también las consecuencias naturales de dicha autorización, tales como hacer viables esa viviendas mediante el acceso a mecanismos y servicios que son normales en el resto de las viviendas del edificio.

A mayor abundamiento, en una reciente sentencia del Tribunal Supremo, STS, Civil sección 1 del 04 de Marzo del 2013 ( ROJ: STS 1641/2013 ) ,en que se enjuiciaba un caso de transformación de un local de negocio en 8 viviendas, se sentaban los siguientes criterios:

' TERCERO.- Transformación de local de negocio en vivienda .

A) Esta Sala ha declarado que una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación el art. 1255 del Código Civil , porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones ( SSTS de 31 de enero de 1987 , 19 de julio 1993 y 15 de octubre 2009 ).

B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010)

La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. ( SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras).

C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente no infringe esta jurisprudencia. Tras constatar que en el título constitutivo no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa al cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio, pudiendo verificarse dicho cambio por la propia voluntad de los propietarios de los locales en el ejercicio de sus facultades dominicales, señala en cuanto a las obras ejecutadas para llevar a cabo la citada modificación que las mismas se proyectan sobre elementos pertenecientes al local privativo o incluidos en él y si bien se produce afectación de elementos comunes, los estatutos de la comunidad (artículo 1) lo permiten. De esta forma, estando permitida por los estatutos la apertura de huecos o ventanas y descartado que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, del forjado o de la cimentación de la edificación como concluye tras valorar la prueba pericial y así forma parte del sustrato fáctico en que se apoya y debe respetarse en casación, aun cuando se esté afectando a elementos comunes, esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, puesto que difícilmente se puede proceder a la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle sin alterar la configuración externa del edificio o la fachada del mismo ( STS 1-06-2011 )

En el presente caso, la Audiencia Provincial, atendiendo a las circunstancias concretas del caso y en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la Sala que no es otra que entender que todas las restricciones a la facultad dominical del titular de un inmueble han de interpretarse limitadamente, siempre que no quebranten alguna prohibición legal, aunque supongan un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo, resolvió en el sentido de desestimar la demanda por cuanto no consideró que el cambio de local a viviendasuponga una contravención de prohibición legal alguna.'

En definitiva, lo decisivo en este asunto era el cambio o transformación del local en viviendas. Y una vez declarado legal y conforme a los estatutos dicho cambio, el resto de operaciones (apertura de puertas, ventanas, telefonillo, electricidad, antenas) era una consecuencia natural exigida por el destino de aquel primigenio local ahora transformado.

No ha existido, por tanto, infracción legal o estatutaria alguna en la actuación llevada a cabo por la demandada. Y en consecuencia, con estimación del recurso, la sentencia debe ser revocada para no dar lugar a la estimación de la demanda.

CUARTO. -Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Mientras que las de la primera instancia deben ser impuestas a la parte actora al haber sido desestimadas todas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por AVANZA PROMOCION Y DISEÑO, S.L., frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , contra la sentencia de fecha dieciocho de enero de dos mil doce , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

'Que, desestimando la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 y NUM002 de Madrid, contra AVANZA PROMOCION Y DISEÑO, S.L, debemos absolver y absolvemos a la demandada de los pedimentos contenidos en aquella, con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte actora'.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe