Sentencia CIVIL Nº 401/2017, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 408/2017 de 14 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00401/2017
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
-
Tfno.: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Equipo/usuario: 2
N.I.G. 37274 42 1 2016 0000780
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000408 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.4 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000064 /2016
Recurrente: Erica
Procurador: MANUEL MARTIN TEJEDOR
Abogado: ANGEL LOPEZ MARTÍN
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000
Procurador: ANTONIO LUIS MARTIN GARCIA
Abogado: NURIA GONZALEZ MONTERO
S E N T E N C I A 401/2017
ILMO SR PRESIDENTE
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS SRES MAGISTRADOS
DOÑA MARÍA DEL CARMEN BORJABAD GARCÍA
DON EUGENIO RUBIO GARCÍA
En la ciudad de Salamanca a catorce de septiembre del año dos mil diecisiete.
La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Procedimiento Ordinario
Nº 64/16 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 408/17 ; han sido partes en
este recurso: como demandante apelante DOÑA Erica , representada por el Procurador Don Manuel Martín
Tejedor, bajo la dirección del Letrado Don Ángel López Martín y; como demandado apelado COMUNIDAD DE

PROPIETARIOS CALLE000 , Nº NUM000 , representada por el Procurador Don Antonio L. Martín García ,
bajo la dirección de la Letrada Doña Nuria González Montero .

Antecedentes

PRIMERO.- El día veintisiete de marzo de dos mil diecisiete, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 4 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Martín Tejedor en nombre y representación de Dª Erica , por concurrir la excepción procesal de falta de legitimación actica, y en consecuencia ABSOLVER a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 Nº NUM001 - NUM002 DE SALAMANCA de todos los pedimentos de la demanda. Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en esta instancia.

Dicha Sentencia fue aclarada por Auto de fecha siete de abril de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es como sigue: ACUERDO: Estimar la petición formulada por de aclarar la sentencia dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica: El FALLO , en su párrafo primero, queda del siguiente tenor literal: DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Martín Tejedor en nombre y representación de Dª Erica , por concurrir la excepción procesal de falta de legitimación activa, y en consecuencia ABSOLVER a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 , DE SALAMANCA de todos los pedimentos de la demanda. Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en esta instancia .



SEGUNDO.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida dictándose otra, de conformidad con el suplico de la demanda.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, con condena en costas a la apelante.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la deliberación, votación y fallo del recurso el día siete de septiembre de los corrientes , pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.



CUARTO.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO .- La parte actora fundamentó su recurso de apelación en el error de derecho, con infracción de los artículos 209 y 218 LEC , ya que la sentencia apelada no se ha pronunciado sobre el punto primero del suplico de la demanda, donde se solicitó que se declarase que el portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él y comunican con las doce viviendas de las plantas superiores están en régimen de comunidad entre las doce viviendas de que se compone el edificio. Asimismo se alegó el error de derecho por infracción del artículo 18.2 LPH ya que no consta en autos que la actora fuese convocada debidamente a las juntas cuyos acuerdos se impugnan, pues no se ha probado que en la convocatoria de dichas juntas se contuviese la relación de propietarios que no estaban al corriente en el pago de las deudas vencidas ni se advirtió de la privación del derecho de voto, y tampoco consta que la recurrente estuviese privada de tal derecho. Ni, en fin, se ha acreditado que se debiese la cantidad indicada en la sentencia, 234,60 euros, cantidad que la demandante conoció con la emisión de la certificación de la administradora de la propiedad, pero no antes. En cuanto a la junta de 19 de febrero 2015, la actora se marchó antes de debatir el acuerdo de suprimir las barreras y salvo su voto con la entrega al Presidente del escrito que se acompañó como documento número cinco de la demanda, aunque no estuviese firmado y no se hiciese constar en acta. Por lo demás, deben tenerse en cuenta la jurisprudencia del tribunal supremo sobre el último inciso del artículo 18.

2 que exime de la obligación de estar al corriente en el pago de las cuotas cuando se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. En cuanto al fondo del asunto se alegó también el error de derecho y el error de hecho en la valoración de las pruebas ya que en la junta de 26 de mayo 2015 se adoptó la decisión de instalar una silla adherida en vez de bajar el ascensor al nivel de calle sin ningún tipo de asesoramiento técnico, de manera que bajo la apariencia de suprimir barreras arquitectónicas e ignorando la normativa vigente que obliga a bajar el ascensor a cota cero, mientras que como solución preferente la comunidad decidió en la junta de 26 de mayo 2015 instalar una silla salva escaleras adherida para no empequeñecer el portal porque al no estar continuamente abierta no estorbaba. A todo lo cual debe añadirse que el Excmo. Ayuntamiento de Salamanca informó desfavorablemente la obra ejecutada por no adoptar la solución preferente de bajar el ascensor a cota cero. De manera que se ha infringido también del real decreto 1/2013 29 de noviembre 2013, por el que se aprueba el texto refundido de la ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, artículos 25 y 26 que obligan a la accesibilidad universal a partir del 4 de diciembre 2017, ya que se mantienen cinco peldaños para acceder al mismo y el botón del ascensor y los buzones no se encuentran a la altura reglamentaria.

La comunidad demandada se opuso a dicho recurso.



SEGUNDO.- Por lo que se refiere en primer lugar a la incongruencia infra petita alegada por la parte apelante hemos de indicar que como ella misma reconoce en su escrito de apelación, en realidad dicha incongruencia se refiere al punto primero del suplico de la demanda, en el que se solicita una declaración sobre una cuestión de fondo que no ha sido controvertida por las partes en ningún momento. Por lo que en realidad de verdad sobre la misma no ha habido ni puede haber litigio alguno, ya que en ella no se pretende sino que se declare lo que proclama el art.1 de los Estatutos de la comunidad. De manera que tal pretensión adolece de uno de los requisitos esenciales para el nacimiento de un juicio o proceso, cual es la existencia de pluralidad de partes contrapuestas. Pluralidad de partes contrapuestas que, como se ha dicho no existen en el presente caso, ya que ni la comunidad demandada ni nadie en este juicio se ha opuesto al contenido del art. 1 de los Estatutos de la comunidad, ni tiene, por tanto, sentido solicitar que el tribunal declare lo que dicho artículo establece imperativamente y que nadie ni antes ni en el juicio ha cuestionado.

Procede, pues, desestimar el presente motivo de apelación.



TERCERO.- En cuanto a la falta de legitimación activa Art. 18.2 LPH , hemos de tener en cuenta previamente como punto de partida para entender todo el debate que ha sido objeto del presente juicio que los acuerdos impugnados se refieren a la reforma llevada a cabo en el portal de la comunidad de propietarios para salvar las barreras arquitectónicas existentes en dicho portal, en favor de dos vecinos de dicha comunidad que necesitan silla de ruedas por su discapacidad física.

Debemos, pues, tener siempre presente la doctrina legal y jurisprudencial vigente en materia de instalación de ascensores en un edificio en el que dicho servicio no existía, y eliminación de barreras arquitectónica en el edificio comunitario.

Cuestión a cuyo respecto el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 23-4-2014, nº 202/2014, rec. 489/2012 , Pte: Orduña Moreno, Francisco Javier, declaró que existe una jurisprudencia reiterada y reciente del Tribunal Supremo, al respecto , con base en los arts.3 ; 9.1.e ); 10.1 y 17.1.3° de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto a la atribución de una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble; a la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación; a la obligación de participar a la realización de obras necesarias, y adopción de acuerdos en el establecimiento de nuevos servicios comunes con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso presente, con el establecimiento de la obligación de participar TODOS los propietarios, aunque estén exonerados estatutariamente del pago de gastos comunes, que no de instalación de nuevos servicios , citándose como doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª las SSTS de 20 de octubre de 2010 , 18 de diciembre de 2008 y 7 de noviembre de 2011 . Y añade que en efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014 ) , el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

Y el propio Tribunal Supremo Sala 1ª, S 10-2-2014, nº 38/2014, rec. 2336/2011 , Pte: Seijas Quintana, José Antonio declaró que esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013 , ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007 ), ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.» ...El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm.

2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo .

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011 .

Así como la importante STS, Civil sección 1 del 17 de noviembre de 2016 ( ROJ: STS 5102/2016 - ECLI:ES: TS:2016:5102 )Sentencia: 678/2016 Recurso: 3263/2014 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Según la cual: El recurso se estima.

1. Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1º, al final, «los dueños de la planta NUM003 o NUM004 de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»:«los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta NUM003 o NUM004 y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta NUM003 estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción...».

2. Constituye un hecho incuestionable - STS 10 de marzo 2016 - la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles partícipes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH , que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.

3. Este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera , por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH , sobre«obras necesarias de conservación y accesibilidad», en la que su artículo 10.2 c) señala expresamenteque «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».

4. Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

5. La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida.

Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.

6. La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014 , señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales .

Debe, pues, distinguirse el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias. Una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas. En el caso a que se refiere dicha STS los estatutos exoneraban del pago no ya solo del mantenimiento, sino expresamente de la nueva instalación del ascensor.

Las sentencias citadas por la comunidad demandada recurrida afectaban a aspectos distintos, pues en ambas se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos, a diferencia del presente caso, en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.



CUARTO.- Así las cosas, y partiendo de la doctrina jurisprudencial indicada, es preciso señalar en primer lugar , respecto a la excepción de falta de legitimación activa planteada por la comunidad de propietarios demandada y estimada en la sentencia apelada que la cuestión entorno a la cual gira la misma no es otra que la de determinar si debe interpretarse el art. 18,2 in fine en el sentido de que los comuneros morosos pueden impugnar los acuerdos de alteración o modificación de las cuotas de participación sin exigirles que estén al corriente en el pago de sus deudas con la Comunidad o que deban consignar lo que adeudan, o se les excluye de esta obligación que sí tienen el resto de propietarios por la redacción literal del 2º párrafo in fine en relación a la legitimación que debe reunirse para impugnar los acuerdos por la vía del art. 18 LPH .

Cuestión a cuyo respecto cabe señalar que : a) Existirá una alteración del título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado es un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son alterados, de modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayoritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposición a la cuota concreta adeudada fijada en un acuerdo.

b) El moroso en líneas generales y con carácter de habitualidad no puede impugnar. Así, no tendrá legitimación para impugnar si no consigna en los casos en los que el copropietario impugnante adeudare, además de la suma que dimanaba del acuerdo con el que muestra su disconformidad mediante la impugnación, otra que ninguna relación tuviera con el acuerdo impugnado, en cuyo caso dicha impugnación le estaría vedada al comunero en cuestión por encontrarse ante una injustificada situación de morosidad.

c) Si el comunero pretendiera impugnar un acuerdo de esta especie pero fuera deudor de deudas para con la comunidad que no tuvieran su origen en el acuerdo impugnado, y este no fuera de establecimiento o modificación de coeficiente de participación o contribución a los gastos generales, quedaría tan vinculado y limitado para su legitimación como cualquier otro comunero, de modo tal que solo podría impugnar el acuerdo de establecimiento o alteración de cuotas de participación previo abono de las deudas o de su consignación.

d) El hecho de que el art. 18,2 párrafo final deba entenderse en el sentido expuesto, no excluye que el copropietario que pretenda impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios, cuyo objeto sea alterar o fijar las cuotas de participación, deba cumplir con el resto de los requisitos que establece este precepto, como es el requisito de que hubiera salvado su voto en la junta, que hubiera estado ausente de la junta por cualquier causa, o bien que hubiera sido privado indebidamente de su derecho de voto. Debiendo también haber procedido al pago o consignación, en su caso del resto de las deudas y que no tengan su origen en dicho acuerdo.

e) Además, lo que no se podrá llevar a cabo es la impugnación, por ejemplo de las concretas cuotas asignadas a un propietario moroso si las mismas están erróneamente fijadas en el acuerdo de la junta o el comunero discrepa del importe económico que se le ha asignado. En tales casos, y en otros parecidos, el propietario que sea deudor de la comunidad estará obligado, si desea impugnar dichos acuerdos, a pagar la deuda o consignarla judicialmente, sin que en estos supuestos concretos (que no suponen ni alteración ni modificación de las cuotas) sea aplicable la excepción prevista en el art. 18,2 in fine.

Como en síntesis vienen a explicar las sentencias de la mayoría de las Audiencias Provinciales que han venido a tratar este tema (a título de mero ejemplo, AP Vizcaya en sentencia de 31 marzo 2008 , AP La Rioja de 21 junio 2006 , AP Málaga de 21 junio 2004 , AP Madrid de 17 mayo 2004 , AP Guipúzcoa de 14 marzo 2001 , AP Huelva de 20 enero 2005 , AP Tarragona de 15 junio 2004 , etc.) el párrafo segundo del art. 18 LPH dispone que para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, el disidente deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios. Lo que la norma precisa es la necesidad de impugnación judicial de los acuerdos comunitarios aunque sean notoriamente anulables, que fijan o establecen cargas económicas a los comuneros, ya que sin esa impugnación judicial, y por la mera disidencia en el acto de la Junta, no se puede eliminar el cumplimiento de lo decidido por mayoría, aunque lo fuere de modo incorrecto. Lo contrario habría conducido al fenómeno denominado de patología de las comunidades, ya que bastaba con uno o dos vecinos renuentes al pago para detener o perjudicar gravemente la estructura económica de la comunidad de propietarios en la que aquellos actuaran. Para ello se fuerza al disidente aparentemente moroso para revelar la seriedad de su oposición a la voluntad principal, abonando o consignando las cuotas que cree no deber.

Ello se ha venido a interpretar, bien como requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción, tesis inicial, bien como requisito sustantivo de la propia acción ejercitada. Esta última viene a ser la tesis que poco a poco va abriéndose camino. La falta de consignación de las cuotas afecta directamente a la legitimación del disidente para el ejercicio de la acción, entendida como un derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo de tutela judicial, siendo en consecuencia motivo de sobreseimiento del proceso, una vez advertido. (Ver por ejemplo resolución de la AP Huelva de 20 enero 2005 ) La propia Exposición de Motivos de la última reforma de la LPH ya ponía el acento en la armonización de los intereses comunes con los privativos de cada propietario, con un marcado reforzamiento de los primeros para conseguir una solidaridad necesaria para la buena marcha de la comunidad por encima de los intereses egoístas del propietario singular. Hay un equilibrio, si el propietario puede ejercer el derecho de impugnar los acuerdos de la mayoría, pero tiene que cumplir con las obligaciones que a tal fin mantiene con la comunidad.

Por otro lado esta consignación, con carácter general, se hace necesaria que exista al tiempo de adoptarse los acuerdos impugnados, por cuanto un requisito para la posibilidad de impugnar por el comunero presente, es haber verificado en la Junta su voluntad en tal sentido, no pudiendo hacerlo si está privado de voto.

Y además de cara a la interposición de la demanda, en ese momento también tiene que estar al corriente de pago para la impugnación, requisito que se ha calificado de insubsanable, por ser presupuesto de la acción, pudiéndose sólo, en caso de duda, subsanar la ausencia de la justificación del cumplimiento del requisito al tiempo de la presentación de la demanda. ( AP Tarragona, sentencia de 15 junio 2004 entre otras).

La excepción reseñada en el párrafo segundo del art. 18 LPH , sólo tiene cabida dentro de este último escalón que ha supuesto para el disidente tener previamente que haber cumplido con los requisitos anteriores para verificar esa impugnación del acuerdo que imponga ciertamente esa alteración de las cuotas.

Ahora bien, ello que tiene su justificación en la protección de las minorías, como excepción que es, no puede interpretarse de modo extensivo, y en consecuencia no tiene el sustrato que en muchas ocasiones se pretende. Así una interpretación conjunta de los arts. 9 y 5 LPH (entre otras pueden consultarse las SSAP Segovia de 24 junio 1999 y 30 junio 2005 y AP Huesca de 22 julio 1998 ) conduce a mantener que existirá una alteración del título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta en el acuerdo impugnado, un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son alterados, de modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayoritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos, como tampoco lo es la oposición a la cuota concreta adeudada fijada en un acuerdo.

Por tanto la excepción del art. 18,2 LPH para el disidente moroso, sólo tiene cabida en la exigencia de estar al corriente de pago al tiempo de presentar la demanda de impugnación del acuerdo que haya previsto la alteración de las cuotas, pero no sana las deficiencias previas en que hubiera incurrido el comunero a la hora de poder impugnar ese acuerdo, que en caso de darse afectaran a su legitimación para impugnar, y en segundo lugar el ámbito de aplicación de la excepción es muy concreto, de mucha menor extensión de lo que por lo general se pretende.

La propia sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 22-10-2013, nº 613/2013, rec. 728/2011 , Pte: Sarazá Jimena, Rafael, en sus fundamentos de derecho sexto y séptimo establece lo siguiente: Valoración de la Sala. Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm.

635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55) o el especialmente establecido en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

Por su parte la STS, Civil sección 991 del 10 de mayo de 2013 ( ROJ: STS 3127/2013 - ECLI:ES: TS:2013:3127 ) Sentencia: 242/2013 - Recurso: 1523/2009 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA fija doctrina jurisprudencial sobre la expresión salvar el voto del artículo 18.2 LPH . Y señala que «la expresión hubieren salvado su voto , del artículo 18.2 LPH , debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiere votado en contra del acuerdo sino únicamente al que se abstiene», existiendo por tanto legitimación en quien vota en contra. Se reconoce la legitimación a los propietarios que votaron en contra de los acuerdos, manteniéndose la sentencia en cuanto a la cuestión de fondo (impugnación de acuerdos) por haber sido analizada correctamente en relación a los propietarios ausentes a los que se les reconoció legitimación.



QUINTO.- Sobre la base de la doctrina jurisprudencial transcrita no cabe sino concluir, por consiguiente, que la ahora apelante carece de legitimación activa para interponer la demanda que ha dado origen al presente juicio ya que a fecha de la interposición de la misma, el 29 de enero de 2016, aún tenía pendiente de pago la cantidad en concepto de gastos comunes de 234,60 euros, que sabía que tenía que abonar desde setiembre de 2015. Sin que pueda admitirse que desconocía la existencia de dicha deuda, que claramente se refleja en el documento número 3 de la contestación a la demanda, derivada de las obras llevadas a cabo en el edificio portal por razón no sólo de la eliminación de barreras arquitectónicas, sino también de la acometida de agua y los canalones. Por lo demás, hemos de tener en cuenta que de acuerdo con la doctrina antes indicada, carece de relevancia jurídica que la demandante conozca o desconozca el importe de los gastos comunes que adeuda y/o su origen, pues, como se ha señalado, los únicos supuestos en los que resulta excepcionado el requisito previo para el ejercicio de la acción de impugnación, requisito consistente en hallarse al corriente en el pago de las deudas comunitarias, son aquellos en los que el acuerdo que se impugna lleva a cabo el establecimiento de una nueva cuota o altera la cuota de participación o coeficiente de participación del comunero en los gastos de la comunidad. Pero no aquellos en los que, como los aquí impugnados, únicamente se lleva a cabo una distribución de tales gastos, siempre de acuerdo con la cuota o coeficiente de participación fijado en los estatutos, el cual no se altera ni modifica. Por consiguiente antes de haber interpuesto la presente demanda la actora debería haber estado al corriente de pago o haber consignado el importe de todas las deudas comunitarias, incluso para solicitar que se declare la vigencia de un artículo de los estatuto, que la otra parte nunca ha discutido como se ha dicho. Y si la actora tenía alguna duda sobre cuál es la cuantía concreta de sus deudas comunitarias, antes de interponer la demanda debió solicitar que se le aclarase concretamente tal cuestión. Siempre sin olvidar, insistimos, que a los efectos de este requisito de previo para la impugnación de acuerdos sociales, hallarse al corriente en el pago de gastos comunitarios, el origen de los gastos comunitarios es indiferente, ya se trate de gastos por razón de los canales y de reforma de la acometida de agua, o de los costes de la reforma del portal para la eliminación de las barreras arquitectónicas, pues en ninguno de estos casos la comunidad ha alterado la cuota o coeficiente de participación, sino que lo que ha hecho ha sido distribuir los gastos comunes entre los comuneros de acuerdo con la cuota o coeficiente de participación fijado en los Estatutos. De modo que si el comunero afectado entiende que esos gastos han sido mal distribuidos porque se le ha asignado a él según su cuota o coeficiente, pero indebidamente puesto que no tiene que pagarlos, deberá entonces primero hacer frente a esos costes o gastos comunitarios mediante su pago o consignación y después impugnar el acuerdo correspondiente. Al no haberle hecho así y tratarse de un comunero moroso carece de legitimación para interponer la presente demanda. Sin que ello suponga ninguna indefensión ni ninguna infracción del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, sino tan sólo el cumplimiento de las normas y requisitos que establece la ley para el ejercicio de una concreta tutela judicial efectiva, cuál es la relativa a la impugnación de los acuerdos sociales. Que ha sido vetada por la ley al comunero moroso para evitar el estrangulamiento de la difícil vida de las comunidades de propietarios.

De modo que se consigue así el equilibrio y simetría entre los derechos de las mayorías y de las minorías, ya que estas últimas podrán impugnar los acuerdos mayoritarios pero siempre que respeten y cumplan los requisitos legalmente establecidos para ello, como es estar al corriente en el pago de los gastos comunitarios, de manera que se elimine todo riesgo de impedir el normal desenvolvimiento de la vida de la comunidad de propietarios al amparo del ejercicio de los unos derechos ante los tribunales de justicia.

A mayor abundamiento, hemos de insistir en que la expresión hubieren salvado su voto se refiere a los comuneros que se hubiesen abstenido en la votación del acuerdo impugnado. Lo que no sucedió en el presente caso, pues según las pruebas practicadas en juicio la actora no abandonó en ningún momento la junta de 19 de enero de 2015, en la que todos los asistentes salieron a la vez al final de la misma, y asimismo se ha acreditado que la actora votó a favor de la eliminación de las barreras arquitectónicas, por lo que el escrito presentado no tiene la eficacia pretendida de salvar el voto de dicha copropietaria aquí recurrente, ya que consta que asistió a la junta y que votó a favor del acuerdo que luego pretende impugnar.

En igual sentido, hemos de recordar también que en el presente caso, según la jurisprudencia antes citada, la aquí demandante no puede considerarse excluida del pago de los gastos de las obras realizadas en el portal para salvar barreras arquitectónicas, puesto que el art. 1 de los estatutos en el que dicha actora pretende fundamentarse, se refiere a una exclusión genérica de los propietarios de los locales respecto de los gastos generales de conservación, reparación y mantenimiento del portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él, y su distribución por partes iguales entre las viviendas. Puesto que, como hemos visto, en el caso de autos no se trata de obras de reparación y conservación del portal, sino de las obras derivadas de la instalación de un servicio antes inexistente, cuál es la colocación de una silla elevadora adherida a la pared del portal para salvar las barreras arquitectónicas existentes en el edificio. Obras estas últimas respecto de las cuales el artículo citado de los Estatutos comunitarios no contiene ninguna cláusula expresa de exención, a diferencia del supuesto contemplado en la sentencia del tribunal supremo antes citada- STS, Civil sección 1 del 17 de noviembre de 2016 (ROJ: STS 5102/2016 - ECLI:ES: TS:2016:5102 )Sentencia: 678/2016 Recurso: 3263/2014 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA-.

Por lo demás indicar que tampoco hay prueba en autos de las alegaciones de la parte recurrente sobre la ilicitud del procedimiento o protocolo seguido por la comunidad de propietarios demandada para eliminación de barreras arquitectónicas, puesto que consta en autos que se siguió el protocolo adecuado. De modo que sobre la base de los informes técnicos elaborados se adoptó la solución de colocar una silla elevadora adherida a la pared de la izquierda del portal, tal como se entra, puesto que las otras soluciones de bajar el ascensor a la cota cero afectaban e incidían sobre vigas y muros maestros del edificio con el consiguiente grave riesgo para la estructura y seguridad del mismo. Por lo que fue totalmente razonable el acuerdo adoptado por la junta de propietarios en el caso de autos para salvar barreras arquitectónicas, acuerdo que indebidamente, sin legitimación para ello ha pretendido impugnar la actora.

De manera que lo procedente no es sino desestimar el presente recurso de apelación.



SEXTO.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , se imponen las costas de este recurso la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de DOÑA Erica contra la sentencia de 27 de marzo 2.017 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 4 de Salamanca, en los autos de Juicio de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos la misma en su integridad.

No tifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.