Sentencia CIVIL Nº 401/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 459/2020 de 08 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0237108
Recurso de Apelación 459/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 169/2018
APELANTE: ARGENDOMUS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. MARIANO CRISTOBAL LOPEZ
APELADO: D./Dña. Teodulfo
PROCURADOR D./Dña. JAVIER RUMBERO SANCHEZ
SENTENCIA Nº 401/2020
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a ocho de octubre de dos mil veinte.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 169/2018
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid a instancia de ARGENDOMUS, S.L. apelante -
demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. MARIANO CRISTOBAL LOPEZ y defendido por Letrado,
contra D./Dña. Teodulfo apelado - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. JAVIER RUMBERO
SANCHEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/12/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/12/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda promovida por el Procurador Sr. Rumbero Sánchez, en representación de DON Teodulfo , contra la mercantil ARGENDAMUS, SL, declaro haber lugar al retracto sobre el local descrito en el hecho segundo de la demanda, previo abono del precio más los gastos de legítimo abono a que se refiere el artículo 1518 del código civil, contemplados en el Fundamento de Derecho cuarto de la presente, condenando en consecuencia, a la demandada, a otorgar escritura pública para la plena efectividad de este derecho, con expresa condena en costas a la demanda.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 22 de septiembre de 2020, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de septiembre de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 1 de mayo de 1985 se celebró contrato de arrendamiento entre D. Juan Manuel , como arrendador y D. Teodulfo , como arrendatario; teniendo por objeto el local sito en Madrid, calle Sainz de Baranda nº 18 (folios 9 y ss.).

El 20 de julio de 2017 se otorgó escritura de compraventa de cinco locales conjuntamente, entre ellos el local objeto de arrendamiento, por D. Abel y Doña Eva a favor de 'Argendomus, S.L.', fijándose en la estipulación segunda el precio global de 1.410.000 € (folios 11 y ss.).

Mediante acta notarial de notificación y requerimiento de 2 de agosto de 2017, D. Teodulfo requiere a 'Argendomus, S.L.' en los siguientes términos: '1.- Que el día 25 de Julio de 2017 le ha sido entregada por el Notario Don Miguel Mestanza Iturmendi cédula 'PARCIAL' de la escritura de compraventa autorizada ante el mismo Notario el día 20 de Julio de 2017, con el número 1765 de protocolo; si bien en dicha escritura se requiere al Notario para que notifique a los arrendatarios de los cinco locales 'el contenido íntegro de la escritura, por lo que entiendo que la notificación no se ajusta al requerimiento solicitado. 2.- Y, se me requiere como arrendatario del local cinco de la calle Alcalde Sainz de Baranda, número 18, de Madrid, para que pueda ejercitar, si me interesare dentro del plazo legalmente establecido los derechos oportunos. Derechos que no puedo ejercitar, al no constar el valor escriturado individual de venta de dicho local y los gastos que ello supondría, por lo que entiendo que deberá efectuar de nuevo el requerimiento con los datos omitidos y, entiendo que el plazo para ejercitar mis derechos empezarían a contar a partir de la nueva notificación' (folios 51 y ss.).

Sin embargo, la compradora no comunicó al arrendatario el precio de venta individualizado del local arrendado; por ello, D. Teodulfo formuló la demanda iniciadora del presente procedimiento, ejercitando la acción de retracto sobre el local arrendado, solicitando la condena de 'Argendomus, S.L.' a otorgar escritura pública para la plena efectividad de ese derecho. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- La parte apelante plantea la falta de motivación de la sentencia con respecto a la caducidad de la acción.

A dichos efectos, hemos de remitirnos a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, que en sentencia de 7 de mayo de 2.007, con respecto a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 de la Constitución Española), en relación con la exigencia de motivación de las resoluciones, subraya que 'a) El requisito de la motivación de las resoluciones judiciales halla su fundamento en la necesidad de conocer el proceso lógico-jurídico que conduce al fallo, y de controlar la aplicación del Derecho realizada por los órganos judiciales a través de los oportunos recursos, a la vez que permite contrastar la razonabilidad de las resoluciones judiciales. Actúa, en definitiva, para permitir el más completo ejercicio del derecho de defensa por parte de los justiciables, quienes pueden conocer así los criterios jurídicos en los que se fundamenta la decisión judicial, y actúa también como elemento preventivo de la arbitrariedad en el ejercicio de la jurisdicción; b) el deber de motivación de las resoluciones judiciales no autoriza a exigir un razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide o, lo que es lo mismo, no existe un derecho del justiciable a una determinada extensión de la motivación judicial ( SSTC 14/1991, 175/1992, 195/1997, 224/1997), sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que contengan, en primer lugar, los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( STC 165/1999, 27 de septiembre) y, en segundo lugar, una fundamentación en Derecho ( SSTC 147/1999, de 4 de agosto, y 173/2.003, de 29 de septiembre); c) La suficiencia de la motivación no puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales, sino que requiere examinar el caso concreto para ver si, a la vista de las circunstancias concurrentes, se ha cumplido o no este requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero; 139/2000, de 29 de mayo)'. En términos similares, la sentencia de 24 de julio de 2.007 declara que 'el derecho a la tutela judicial efectiva incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, por cuanto la motivación de las resoluciones judiciales, aparte de venir impuesta en el art. 120.3 CE, es una exigencia derivada del art.

24.1 CE que permite conocer las razones de la decisión que aquéllas contienen y que posibilita su control mediante el sistema de recursos', postura contenida en sentencias anteriores de 12 de junio, 10 de julio y 18 de septiembre de 2.000. En definitiva, no basta con obtener una respuesta motivada, sino que, además, ésta ha de tener un contenido jurídico y no resultar arbitraria.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este particular, entre otras, en sentencia de 22 de octubre de 2.007, en los siguientes términos: 'la motivación de las sentencias constituye una exigencia no sólo de legalidad ordinaria, sino de base constitucional para evitar la lesión del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Pero si tal cosa es vital, no menos lo es que este Tribunal ha declarado con reiteración que dicho deber no exige del Juez o Tribunal una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le ha llevado a resolver en un determinado sentido, ni le impone una determinada extensión, intensidad o alcance en el razonamiento empleado, ya que para su cumplimiento es suficiente que conste de modo razonablemente claro cuál ha sido el fundamento de derecho de la decisión adoptada, criterio de razonabilidad que, como recuerda la sentencia de 15 de febrero de 2.007, con cita de anteriores sentencias de esta Sala y de las del Tribunal Constitucional 100/1.987, 56/87 y 174 /87, ha de medirse caso por caso, que no es sino evidenciar que el fallo es una decisión razonada en términos de Derecho y en cumplimiento de los principios de prescripción de la arbitrariedad e independencia judicial, permitir la compresión de la resolución como acto de aplicación del ordenamiento jurídico, hacer posible su control jurisdiccional por medio del sistema de recurso y remedios extraordinarios provistos en el ordenamiento, y hacer posible también su crítica desde el punto de vista jurídico y su asimilación en el ámbito de los llamados sistemas jurídicos interno y externo ( sentencia de 31 de enero de 2.007, con profusa cita de sentencias del Tribunal Constitucional)'.

A la vista de la doctrina mencionada del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, consideramos que la sentencia apelada se ajusta a las exigencias referidas, habiendo llevado a cabo la exposición de los hechos y la valoración de las pruebas, ofreciendo el Juzgador 'a quo' las conclusiones a las que finalmente ha llegado, entendiendo que la parte actora ha ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo legalmente establecido.



TERCERO.- Con respecto a la caducidad de la acción de retracto, hemos de remitirnos al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, disponiendo el art. 47 lo siguiente: '1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador. 2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo derecho. 3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947. En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda'. El art. 48 del mismo texto legal establece que '1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos, resultare inferior el precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo. 2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada'.

El recurso de apelación parte de dichos preceptos y trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo 681/2010 de 10 de noviembre, en la cual se indica que 'Nada impide, en principio el ejercicio del retracto porque el demandado haya adquirido otras fincas, también independientes, ubicadas en el mismo edificio...Máxime cuando en la escritura de compraventa, pese a que se da un precio global por la adquisición de los pisos y el local de negocio, aparece cada uno de estos inmuebles perfectamente individualizado'; ahora bien, 'La efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que, conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial. En el caso examinado, el precio de venta del local de negocio sobre el que se ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la escritura de venta, donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los diferentes inmuebles que adquirió el aquí recurrido. Para su determinación, se debe acudir, como así hizo el juzgado de primera instancia, al precio establecido en el informe elaborado por el perito judicial que consta en las actuaciones'.

En base a todo ello, esta Sala considera que puede ejercitarse el derecho de retracto aunque el inmueble objeto de arrendamiento se haya transmitido conjuntamente con otros, habiéndose establecido un precio único para el conjunto de inmuebles vendidos. Ahora bien, no podemos obviar que el precio que corresponde al local objeto de arrendamiento ha de indicarse, siendo un elemento esencial y sólo a partir del momento en que el precio sea conocido por el arrendatario comenzará el plazo para el ejercicio del derecho de retracto.

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario requirió a la parte compradora para que le indicase el precio asignado al local arrendado, al efecto de ejercitar el derecho de retracto, habiendo hecho caso omiso la compradora, lo que motivó que se promoviese el procedimiento que nos ocupa, con la finalidad de que se determinase el precio y ejercitar el derecho de retracto.

En consecuencia, esta Sala considera que no ha caducado el derecho de retracto, puesto que, con carácter previo a la interposición de la demanda, no se comunicó al arrendatario el precio individualizado por el que fue transmitido el inmueble, elemento esencial, tanto en la compraventa como en el retracto, obligándole a acudir a la vía judicial para su determinación y ejercicio de su derecho.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso y la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.



CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se impondrá a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Mariano Cristóbal López, en representación de 'Argendomus, S.L.', contra la sentencia dictada en fecha 30 de diciembre de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, en autos de procedimiento ordinario nº 169/2018; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0459-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 459/2020, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.