Sentencia Civil Nº 402/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 311/2007 de 14 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00402/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000311 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO

SENTENCIA NÚM. 402/08

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (A CORUÑA), a catorce de Noviembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000272 /2006, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 1 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo 0000311 /2007, en los que aparece como parte apelante D. Pedro Enrique representado por el procurador Dª. Mª RITA GOIMIL MARTÍNEZ, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 representado por el procurador D. , y asistido por el Letrado D.; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 1 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de enero de 2007 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "ESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA PRESENTADA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " URBANIZACIÓN000 " CONTRA Pedro Enrique Y Ariadna y condeno a los demandados a reponer la fachada sur del local sito en la planta baja del edificio de la comunidad demandante, identificado como nº 4 en la escritura de división horizontal, al estado que presentaba inmediatamente antes de las obras ejecutadas y recogido en las fotografías aportadas con el informe pericial del demandante, con el apercibimiento que de no hacerlo así se mandará ejecutar a su costa. Todo ello con imposición a los demandados de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Pedro Enrique se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 26 de septiembre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los de la sentencia apelada, en tanto no se opongan a los siguientes, y

PRIMERO.- La comunidad actora solicitó la condena del demandado Sr. Pedro Enrique a reponer la fachada sur del local de que es titular a su estado original, porque entendía que las modificaciones realizadas en la misma contravienen la LPH y la normativa estatutaria. El demandado se opuso al entender que su actuación no contravenía tal normativa estatutaria ni alteraba la estética de la fachada, así como otras consideraciones que fueron rechazadas en la sentencia dictada, que estimó la demanda. En el recurso se ha vuelto a insistir en los mismos argumentos expuestos en el escrito de contestación a la demanda, a los que se ha añadido alguno relativo al contenido del Fallo, que a su juicio no es ajustado a Derecho. En cualquier caso, las cuestiones primordiales a que debe darse respuesta son las mencionadas: si los estatutos amparan cualquier modificación que se haga en el local propiedad del demandado, y en su caso si la estética de la fachada ha resultado afectada de modo no autorizado por las obras realizadas.

SEGUNDO.- En los Estatutos de la comunidad demandante se contienen una serie de previsiones específicas relativas a los locales situados en la planta baja del inmueble en los arts. 3, 5 y 6 .

El primero de ellos contiene una descripción general de los derechos que corresponden a los dueños de los locales situados en planta de sótano y planta baja, y así permite su segregación, división o unión con otros colindantes, incluso ajenos, y "realizar las obras necesarias de adaptación a los fines que se destinen (incluso con variación de accesos y fachadas), sin necesidad de dar conocimiento a la comunidad de propietarios ni a los titulares de los locales y viviendas no afectados por tales actos, con las limitaciones únicas de no perjudicar los elementos comunes del edificio, ni modificar las cuotas correspondientes a las restantes fincas del edificio. Asimismo en dichos locales podrá instalarse cualquier clase de comercio o industria".

El art. 4 permite a los propietarios de los locales en planta de sótano y planta baja realizar en todo tiempo obras siempre que no afecten a la seguridad del edificio, tales como adornos, colocar anuncios, incluso luminosos, marquesinas y toldos, abrir escaparates, ventana, ventanales y puertas y, en general, todas las que sean precisas para la normal utilización de los mismos en sus diversos usos industriales y comerciales".

El art. 6 establece que los locales de la planta baja puedan convertirse en viviendas "realizando las obras oportunas de adaptación, incluso aunque afecten a los elementos comunes, y sus fachadas deberán guardar dentro de lo posible igual o similar configuración a la de las viviendas de las otras plantas, todo ello sin menoscabo de la seguridad del edificio y sin perjudicar la estética del mismo".

Dentro de las amplias facultades que los estatutos conceden a los propietarios de tales locales de realizar obras y adaptarlos a los fines que más les puedan interesar, se puede observar un diferente régimen para los locales negociales y las viviendas. Así, a los primeros (locales de planta baja y planta de sótano) les permite realizar obras para adecuarlos a los usos industriales y comerciales a que los dediquen, y entre ellos la posibilidad de modificar la fachada y el aspecto exterior con toda amplitud, con los límites de que no afecten a la seguridad del edificio, y que se adecuen al destino elegido. Por ello las obras que se contienen en el montaje fotográfico efectuado por el demandado serían admisibles, si no afectasen a la seguridad del edificio, sin que haya que decir nada más al respecto.

En cambio, el régimen de las viviendas es más restrictivo. En primer lugar, no se refiere a todos los locales, sino sólo a los situados en la planta baja, de forma que los de la planta de sótano no pueden ser dedicados a vivienda. Como límites, que no afecten a la seguridad del edificio (como los locales comerciales), al que se añade una precisión más: que no perjudiquen la estética del mismo. El propio art. 3 se ocupa de aclarar la restricción, haciéndose eco de las dificultades que plantea la cuestión estética, tan sujeta a impresiones y sensibilidades individuales y cambios en las modas y costumbres: esos cambios en la fachada deberán guardar dentro de lo posible igual o similar configuración a la de las viviendas de las otras plantas. Tiene razón en este punto el apelante cuando insiste en que el régimen estatutario permite alterar la estética de la fachada y que no se exige que se mantenga la inicial apariencia exterior -aunque las consecuencias pueden ser coincidentes, como veremos-, en la medida de lo posible.

La razón de ese diferente régimen de locales y viviendas puede venir dada por su propio destino y concepto: cuando se ve un local comercial, el ciudadano normal ve que es un local de ese tipo y admite que haya ciertos elementos que le puedan llamar la atención, pues ese efecto es un elemento importante y esencial de una actividad negocial, que además no suele ser perdurable sino que se modifica con el tiempo y exige nuevas obras de adecuación. En cambio, cuando ve una vivienda no tiene ésta por qué llamarle la atención o destacar del resto del edificio, pues no hay ninguna razón o motivo para ello, y además en esencia sí es perdurable, pues tiene vocación de mantenerse en el tiempo.

En conclusión, el régimen aplicable en este caso a la finca propiedad del actor es el previsto en los arts. 3 (genérico en torno a la facultad de realizar obras para adaptar los locales a los fines precisos) y 6 de los Estatutos: se permite la adaptación del local a vivienda y alterar su fachada, siempre que no se vea perjudicada la estética del edificio, para lo cual se guardará dentro de lo posible igual o similar configuración a la de las viviendas de las otras plantas.

TERCERO.- La otra cuestión señalada es la de determinar si las obras realizadas en la fachada del local del demandado cumplen tal requisito, o si hay un exceso que afecta a la estética del edificio. Los informes periciales aportados a los autos no coinciden en este extremo, pues ya advertíamos que esta materia resulta influida por convicciones y sensibilidades personales, de forma que a unos les parece bien lo que otros critican.

El cerramiento actual del bajo difiere a primera vista del resto de la fachada del edificio de forma apreciable, pues no guarda armonía ni en el color ni en la forma, difiriendo notablemente del que tenía antes dicho local -aunque ya hemos señalado que tal circunstancia no es relevante si se cumplen los otros requisitos-. Así, frente a un cerramiento de fachada del edificio de granito rosa o similar, el de la vivienda litigiosa ostenta un tono varios grados más claro, lo que hace más llamativo y estridente. La fachada posee exteriormente en el cierre de elementos unas formas redondeadas que en dicha vivienda son más rectas, y mientras que antes había dos ventanales separados por un machón que guardaba esa forma redondeada, en la actualidad se han sustituido por un único ventanal, de forma que la simetría y armonía que existe en las viviendas superiores -y en el resto de viviendas de la planta baja-, y que antes se mantenía entre diferentes huecos que asemejaban la existencia de dos huecos diferentes, en la actualidad ha sido alterada pues hay uno solo, que abarca la extensión de dos huecos de las viviendas superiores. Además de ello, los ventanales de todo el edificio son en cuadrícula, mientras que ahora son de un único cristal.

El arquitecto que dirigió la reforma Sr. Alfonso insistió en que no se podía reproducir total o parcialmente la estética de las fachadas de las viviendas superiores por varias razones: a) el bajo no tiene terraza, b) también puede ser destinado a local, y debe ser un reflejo de su actividad interior, por lo que basta que su apariencia sea "correcta", c) la configuración que se hizo de la planta construida en esta vivienda no puede soportar la modulación de fachada de las viviendas superiores, d) no es adecuado introducir elementos ornamentales por sí mismos, pues no es bueno llamar la atención con estridencias o de dudosos concepto y finalidad, e) no es admisible la incorporación de cuadrículas en los vidrios térmicos porque desvirtúa la vista del mar y además produce problemas de aislamiento térmico. En estos argumentos viene a coincidir el informe del Sr. Humberto .

La solución que sostiene este técnico: hay una apariencia correcta, adaptada a la configuración de la planta y sin elementos ornamentales, puede ser adecuada desde el punto de vista puramente técnico, lo que aquí no se discute, pero no hay que olvidar que los Estatutos exigían que se mantuviese en la medida de lo posible una estética similar al del resto de viviendas (no de locales, como los del sótano, sino de las viviendas), y resulta que no se ha logrado, por las evidencias expuestas. Es cierto que no era posible respetar la misma alineación, pues ese bajo carece de la terraza que sí poseen las viviendas, pero tampoco la Comunidad lo pretende con su reclamación, pues ha solicitado el retorno a la situación anterior del hueco, cuyo cierre sí guardaba cierta armonía y apariencia con el resto de la fachada. Lo que resulta indudable es que no era necesaria una alteración exterior tan profunda como la que se ha llevado a cabo y sí cabía mantener de alguna forma esa apariencia, como sostenía el perito Sr. Jose Antonio en el informe aportado a los autos: retirada del ventanal, creando nuevos huecos acordes con la configuración estética global de la fachada, reproduciendo en lo posible las formas y proporciones de los huecos que existían anteriormente, y modificar el color exterior del cerramiento. En relación con la cristalería del ventanal, que la instalada sea más ligera o produzca menos esfuerzo térmico son argumentos de carácter técnico, que no tienen que ver con la limitación que se está analizando.

CUARTO.- Se ha suscitado en el recurso la posible colisión entre el derecho de realizar obras en el local y adecuarlo a vivienda, lo que precisa realizar una especial distribución interior de los huecos, que constituye su esencia, con la obligación de mantener la fachada con similar apariencia al resto de viviendas, de forma que el respetar este compromiso implica la imposibilidad de adecuar el local a vivienda y por tanto se coarta aquel derecho. Esta circunstancia no ha sido probada de forma suficiente, pues cabe realizar una distribución interior del hueco de diferentes formas, no constando que la realizada sea la única posible para destinar el local a vivienda. Don. Humberto sólo mencionó la necesidad de instalar el salón y los dormitorios hacia esta fachada, porque las piezas de la otra son de pequeñas dimensiones y hay que contar con la puerta de acceso, pero en ningún modo está previsto que deban caber en esta fachada el salón y dos dormitorios.

Planteado desde otro punto de vista, la cuestión es si la necesidad de mantener la fachada obliga a realizar tal distribución de una forma determinada, a lo que hay que responder en sentido afirmativo, aunque con matices: siempre que se respete en la medida de lo posible esa apariencia exterior, puede realizarse cualquier tipo de distribución de huecos en la vivienda. Éste es el requisito establecido en el art. 6 de los estatutos a que hemos hecho referencia, y que en este caso no se ha cumplido. Por tanto, hay que negar esa posible colisión de derechos, pues la facultad de adaptar el hueco al destino de vivienda no es ilimitada y absoluta, sino que tiene ciertos límites, entre ellos el que se ha señalado.

Algo semejante hay que decir del argumento empleado por el apelante, de que la vivienda es lícita desde el punto de vista urbanístico: a estos efectos resulta indiferente tal licitud, pues sólo se trata de verificar si se cumple el citado art. 6 , con independencia de que se adecúe al resto de normativa administrativa y urbanística -si no lo hiciere, son otro tipo de agentes del sistema quienes deben actuar-.

QUINTO.- Se ha alegado también el error de la sentencia de instancia, que ha acordado volver la fachada a la configuración que tenía antes de las obras, cuando la norma estatutaria sólo obliga a que presente una apariencia similar al del resto de viviendas, en la medida de lo posible. Dice también que la Comunidad actora podía haber pedido la subsanación del defecto (tal como figura en el informe presentado a su instancia) en vez del derribo y acomodación a esa anterior situación.

En principio la sentencia ha actuado de acuerdo con el principio rogatorio, pues ha dado respuesta a la petición formulada por la Comunidad, de forma que si la obra no se adecúa a la normativa y en su situación anterior sí lo hacía, ha admitido la petición de que se deshaga lo mal hecho y se vuelva a la situación anterior, toda vez que ninguna petición para acomodar la fachada de otra forma ha formulado en tal sentido el demandado mediante la oportuna reconvención.

Sin embargo, dados los términos planteados por las partes, entre derribo y mantenimiento caben indudablemente posiciones intermedias, pues quien puede lo más puede lo menos y el demandado ha pedido el mantenimiento. Por ello, si bien se acoge la petición de la demandante, cabe la posibilidad de que los demandados ofrezcan una o varias soluciones del tipo mencionado en el informe pericial acompañado con la demanda u otro similar, teniendo en cuenta las facultades que otorgan los estatutos a los dueños de los locales comerciales e incluso al de los locales de la planta baja que quieran destinarlos a vivienda y que sólo ha de guardarse una apariencia similar y no idéntica, si bien con la salvedad de que, de no lograrse la acomodación entre la fachada y el cierre de la vivienda que se acuerde en fase de ejecución de sentencia, habría que volverse a la situación anterior.

Por último habría que aludir al argumento de que el Sr. Pedro Enrique , por su condición de arquitecto técnico, podría desempeñar allí su trabajo como si se tratase de un local comercial. Ni es eso lo pretendido con las obras realizadas, ni este argumento fue empleado en la contestación a la demanda, por lo que se trata de una cuestión nueva que no puede ser examinada en la apelación.

SEXTO.- De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada, pues aunque se desestima el recurso, se advierte la posibilidad de acomodar la fachada de otra forma a modo de estimación parcial, y sólo se han convalidado parcialmente los argumentos de la sentencia apelada. En cambio, se mantiene la condena al pago de las costas de la instancia porque fueron rechazadas las pretensiones de los demandados.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Pedro Enrique contra la sentencia de 12/1/2007 dictada en los autos de juicio Ordinario nº 272/2006 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Ribeira, que confirmamos sustancialmente, dando la posibilidad a la parte demandada de ofrecer en el plazo concedido para ejecutar la sentencia, una o varias soluciones para acomodar la fachada y el cierre de la vivienda de modo que se ajuste a las previsiones estatutarias y que se pueda discutir por la otra parte en fase de ejecución de sentencia, con posibilidad de recurrir en apelación; y en su defecto habrá que volverse a la situación anterior a las obras realizadas. Todo ello sin pronunciamiento sobre las costas causadas en la alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.