Sentencia Civil Nº 402/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 90/2007 de 26 de Junio de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 402

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Iltmos. Sres:

Presidente

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistradas

Dª. MARIA FE ORTEGA MIFSUD

Dª. AMPARO IVARS MARIN

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En VALENCIA, a veintiseis de junio de dos mil ocho

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS,

los autos de juicio de Ordinario promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia de Mislata nº1 con el número de autos 90/07 por . Dª.

Beatriz , D. Adolfo y Dª. Virginia ; sobre Reclamación de cantidad, pendientes

ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Beatriz , D. Adolfo y Dª. Virginia .

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia de Mislata nº1, en fecha 20 de Diciembre de 2007 contiene el siguiente "FALLO: Estimo la demanda formulada por Beatriz contra Adolfo y Virginia y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 15.000 euros más los intereses de conformidad con el fundamento sexto. Con expresa condena en costas a la parte demandada. Desestimo la demanda formulada por Beatriz frente a Servicios Inmobiliarios y Financieros Casaban S.L. Con expresa condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª. Beatriz , D. Adolfo y Dª. Virginia , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada, señalando el día 22 de Mayo del año en curso para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Dª Beatriz se formuló, por los trámites del juicio ordinario, demanda contra D. Adolfo y Dª Virginia , así como contra la mercantil "Servicios Inmobiliarios y Financieros Casaban, S.L." solicitando en el suplico se condene a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 15.000 euros, más los intereses legales y costas. Fundamenta su pretensión la demandante en los siguientes hechos expuestos en síntesis: En fecha 29 de agsto de 2.006, la demandante suscribió una nota de encargo de compra con la entidad demandada, en virtud del cual le encargaba la mediación para la adquisición de una vivienda en la población de Xirivella, calle DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 , pactándose en dicho contrato las condiciones de la compraventa, así como la del trabajo que debía realizar la Inmobiliaria. De estas condiciones merece destacarse que la compra de la vivienda se efectuaba por el precio de 203.000 euros, que los gastos de la venta se realizaban con arreglo a ley, y que la duración del encargo lo era por noventa días a contar de la fecha de la firma del contrato. En su estipulación cuarta se establecía que las cantidades entregadas a cuenta, que ascendían a 15.000 euros, tenían la consideración de arras penitenciales, con el alcance previsto en el artículo 1.454 del Código Civil , añadiéndose la siguiente frase " sin embargo no se considerará incumplimiento por la parte compradora, si el préstamo hipotecario que se tramitara a su favor no le fuere concedido, en cuyo caso los vendedores deberán proceder simplemente a la devolución al comprador de la cantidad en concepto de arras". En fecha 13 de noviembre de 2.006, por parte de la entidad "La Caixa" denegó a la demandante la financiación para la adquisición de dicha vivienda, lo que fue notificado inmediatamente a la inmobiliaria, dándose a condición necesaria para entender que los 15.000 euros que la demandante había entregado a la inmobiliaria debían ser devueltos a la actora, lo que hasta la fecha no se ha producido, dirigiendo la demanda contra la inmobiliaria y contra los vendedores, al desconocerse si la agencia inmobiliaria entregó dichas sumas a los otros codemandados.

Por D. Adolfo y Dª Virginia se contestó a la demanda alegando que lo pactado entre las partes fue una condición resolutoria que no fue ejercitada en plazo por la actora, ya que no le fue comunicada en el plazo de 90 días, por lo que no puede pretender que se le devuelva dicha cantidad. Además, entiende que la condición resolutoria es nula por ser de imposible incumplimiento, por lo que conforme a las arras penitenciales pactadas debe perder dicha cantidad la parte compradora, siendo que además, resulta imposible acceder a lo solicitado por no haberse interesado la resolución del contrato.

Por la mercantil demandada se contestó a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación pasiva, ya que la entidad inmobiliaria entregó la suma de 15.000 euros que se reclama a los vendedores codemandados, solicitando se desestimara la demanda.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda con respecto a los demandados D. Adolfo y Dª Virginia , a los que condenó a pagar a la actora la cantidad de 15.000 euros, intereses legales (sin especificar desde cuando) y costas. Absolviendo a la mercantil demandada de los pedimentos de la demanda, condenando a la actora al pago de las costas devengadas por dicha demandada absuelta, y contra dicha sentencia interponen recurso de apelación los demandados D. Adolfo y Dª Virginia , solicitando su revocación y, en su lugar, se les absuelva de los pedimentos de la demanda. Formulando recurso igualmente la actora, solicitando no se le impongan las costas devengadas por la demandada absuelta.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida entendió que lo pactado en el segundo párrafo de la cláusula cuarta del contrato, referida a la imposibilidad de obtener financiación la compradora para adquirir la vivienda constituía una condición suspensiva, por lo que al no haberse cumplido dicha condición, debe la parte vendedora devolver la cantidad entregada a cuenta.

Los demandados discrepan de los razonamientos de la sentencia recurrida, alegando que lo pactado fue una condición resolutoria, que no fue ejercitada ni extrajudicialmente ni judicialmente por la parte actora compradora, ya que no se le comunicó en el plazo de 90 días ni en la demanda se pide que se declare resuelto el contrato, por lo que entiende que debe perder las arras entregadas, además, dicha condición deviene nula por cuanto quedaba al arbitrio del comprador ya que con un simple certificado bancario podía dejar sin efecto el contrato, por lo que la única solución para la actora era desistir del contrato allanándose a perder las arras entregadas.

La cuestión litigiosa se centra en determinar el alcance de lo pactado en el segundo párrafo de la cláusula cuarta del contrato suscrito por la inmobiliaria demandada, tanto con la demandante compradora (folio 4 de los autos), como en el párrafo segundo de la cláusula octava del contrato suscrito con la parte demandada vendedora (folio 39 de los autos). Los términos empleados son lo suficientemente claros y al sentido gramatical de las palabras hay que estar, que no es otro, según lo pactado, que para el caso de que el préstamo hipotecario que se tramitara a favor de la parte compradora no le fuere concedido, los vendedores deberán proceder simplemente a la devolución a los compradores de la cantidad entregada en concepto de arras. Pues bien, habiendo quedado acreditado que a la demandante compradora no se le concedió ese préstamo hipotecario por la edad de la solicitante, como así lo acredita con la certificación de la entidad "La Caixa" (folio 5 de los autos), surge la obligación por parte de los vendedores de reintegrar a la compradora la citada cantidad de 15.000 euros que se les reclama en la demanda y que les fue entregada a cuenta del precio y en concepto de arras penitenciales.

Se manifiesta por la parte apelante que dicho pacto constituye una condición resolutoria del contrato, cuya condición es nula al hacerse depender de la parte compradora. El argumento de la parte recurrente no puede en modo alguno compartirse por cuanto, en primer lugar, no puede calificarse a dicho pacto con el carácter de condición resolutoria, en segundo lugar, porque no se deja al arbitrio de la parte compradora el cumplimiento del mismo, al depender de la concesión o no por parte de una entidad bancaria del préstamo hipotecario, y en tercer lugar, porque dicho pacto suele habitualmente incluirse en los contratos de compraventa en el que se pactan arras penitenciales, ya que careciendo normalmente los compradores en las ventas de viviendas usadas de la totalidad del precio, y teniendo que acudir a financiar el pago del mismo, y desconociéndose si dicho préstamo le va a ser concedido, se suele conceder a la parte compradora esa facultad de desistir del contrato sin tener que perder el importe de las arras.

El contrato celebrado entre los codemandados hoy apelantes y la entidad inmobiliaria, quien lo hacía en nombre y representación de la parte compradora, debe calificarse como de compraventa y no como de contrato de señal o arras. El contrato de señal o arras no existe como contrato independiente, si no que va unido a un contrato principal como cláusula accesoria, generalmente una compraventa, y esto es lo que ha ocurrido en el presente caso, es decir, un contrato de compraventa perfeccionado con un pacto de arras penitenciales, a las que hace referencia el artículo 1.454 del Código Civil , como así se hace constar expresamente en el citado contrato litigioso. Las arras penitenciales, también llamadas de desistimiento, facultan a ambas partes para "rescindir", término que emplea el citado precepto, el contrato de compraventa, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Por tanto, se trata de una facultad rescisoria en sentido estricto, como supuesto de ineficacia contractual, que concede el ordenamiento jurídico sin otro requisito que la voluntad de cualquiera de las partes con la consecuencia penalizadora establecida. Sin embargo, las partes contratantes en el caso enjuiciado incluyeron un pacto en virtud de cual se eximía a la parte compradora de perder esa cantidad entregada en concepto de arras para el caso de que no se le concediera ese préstamo hipotecario, que es lo que ocurrió, por lo que la parte vendedora debe devolverle el importe recibido en concepto de arras. Por tanto, no puede calificarse al mismo como condición resolutoria, como pretende la parte apelante, ni tampoco de condición suspensiva, como sostiene la sentencia de primera instancia. La parte actora en su escrito de demanda no califica dicho pacto como una condición, si no que en base al mismo solicita esa devolución de la cantidad entregada. Tampoco puede aceptarse, como entiende la parte recurrente, que la falta de comunicación o la solicitud de dar por resuelto el contrato impida a la parte actora obtener esa devolución de la cantidad entregada. En el citado pacto ninguna obligación se establece en esos términos, sólo el hecho de serle denegado el préstamo hipotecario hace nacer esa obligación por parte de los vendedores, al decir "deberán proceder simplemente", es decir, sin necesidad de ningún otro requisito. Además, en el presente caso, ha quedado acreditado que la actora se lo comunicó a la entidad demandada tan pronto le fue denegado el préstamo.

Como último motivo del recurso se impugna el pronunciamiento de la resolución apelada en virtud del cual se le imponen las costas y se les condena al pago de los intereses.

Por lo que respecta al pago de los intereses la sentencia recurrida condena al pago de los mismos a los hoy recurrentes sin concretar el "dies a quo" o inicial del devengo de los mismos. En el escrito de demanda sólo se hace referencia en el suplico a los intereses legales, sin especificar desde cuándo se inicia su cómputo. En consecuencia, no concretándose en la sentencia el inicio de los mismos, debe entenderse que se trata de los intereses legales previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de primera instancia, de conformidad con dicho precepto. Sin que pueda eximirse a la parte demandada del pago de los mismos ya que la condena al pago de dichos intereses es obligatoria siempre y cuando se condena al pago de una cantidad líquida, como ocurre en el presente caso, sin necesidad de petición expresa de la parte.

Por lo que respecta a la condena de las costas, debe mantenerse dicho pronunciamiento ya que no se aprecian en el caso enjuiciado esas deudas de hecho o de derecho a las que hace referencia la parte apelante. Como antes se ha expuesto, los términos del pacto incluido en el contrato son claros y no admiten duda, por lo que era clara la obligación de los hoy apelantes de satisfacer la cantidad que se les reclama en la demanda, debiendo, por tanto desestimarse ese último motivo del recurso, lo que conlleva el rechazo del mismo y la confirmación de la sentencia apelada en cuanto condena a los demandados apelantes a pagar la suma de 15.000 euros, intereses legales y costas.

TERCERO.- Por la parte actora se impugna el pronunciamiento de la sentencia en virtud del cual se le imponen las costas devengadas por la entidad demandad absuelta, lo que fundamenta en que desconocía si dicha entidad había entregado la cantidad por ella satisfecha a los codemandados. Sin embargo, como expone la parte apelada, la demandante podía haber tenido conocimiento de que se había entregado dicha cantidad a los codemandados si con anterioridad a la interposición de la demanda se le hubiera requerido para que acreditase haber entregado dichas cantidades, por lo que esa falta de conocimiento a ella es imputable, debiendo en consecuencia ser desestimado el recurso de la parte actora y confirmar en su integridad la sentencia de primera instancia.

CUARTO .- Al ser desestimados los recursos de apelación, procede imponer a cada parte apelante las costas devengadas en esta alzada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuesto por D. Adolfo , Dª Virginia y Dª Beatriz contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 1 de Mislata, en los autos del juicio ordinario nº 90/07, la debemos confirmar y la confirmamos íntegramente.

Se condena a D. Adolfo y a Dª Virginia al pago de las costas devengadas en esta alzada por la actora.

Se condena a Dª Beatriz a pagar las costas devengadas en esta alzada por la demandada "Servicios Inmobiliarios Financieros Casaban, S.L."

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2 nº3 de la L.E.C ., en cuyo caso habrá de prepararse mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los 5 días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.