Sentencia Civil Nº 402/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 263/2010 de 13 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00402/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 263 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a trece de julio de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 321/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 73 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 263/2010, en los que aparece como parte apelante A.C.M VIDA Y PENSIONES CORREDURIA DE SEGUROS, S.A. representada por la procuradora Dña. PILAR MOLINÉ LÓPEZ, y como apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NUM000 , DE LA CALLE000 , DE MADRID, sobre impugnación de acuerdos comunitarios de junta de propietarios, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid, en fecha 25 de febrero de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 2Que desestimando integralmente la demanda formulada por la entidad ACM VIDA Y PENSIONES, CORREDURIA DE SEGUROS, S.A. representada por el procurador de los Tribunales Dª. Pilar Moline López y asistida en su defensa por el Letrado D. Javier Rivera Román, debo absolver y absuelvo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, asistida por D. Javier Vázquez Pérez, Oficial Habilitado del Procurador de los Tribunales D. Juan Torrecilla Jiménez, defendida por el Letrado D. José Andrés Díaz Guyar de cuantas peticiones se hubiesen formulado en su contra, con imposición de costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte A.C.M VIDA Y PENSIONES CORREDURIA DE SEGUROS, S.A. al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NUM000 , DE LA CALLE000 , DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de julio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por ACM Vida y Pensiones, Correduría de Seguros, S.A., contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , número NUM000 , de Madrid, pretendía la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios celebrada el día 7 de Marzo de 2005, en lo relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio de 2004 y presupuesto para el año 2005, por ser contrarios a los Estatutos. Todo ello relatando que la actora es propietaria del local comercial Tienda Uno Bis ubicado en dicho edificio, con un 0'94% de coeficiente en el total, con salida propia a la vía pública, y cuya cuota de contribución a los gastos comunes viene determinada en los Estatutos declarando que se calculará "en proporción a sus cuotas en el valor total, y cuando el servicio no sea de disfrute general en proporción a sus cuotas en el subconjunto de los usuarios", lo que significa que la demandante no tiene obligación de contribuir a las partidas denominadas gastos de portería, arbitrio de entrada de carruajes, arbitrio de miradores y vuelos, gastos de portal y escalera, y alumbrado y conservación del ascensor. Sin embargo, durante el año 2004 se cargaron a la demandante cuotas de contribución que comprendían aquellos conceptos, resultando que en Junta de 7 de Marzo de 2005 se aprobaron las cuentas del ejercicio 2004, viciadas con el expresado error, e igualmente se aprobó el presupuesto para el ejercicio 2005 sobre ese mismo criterio erróneo.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia razona que los acuerdos adoptados en el régimen de propiedad horizontal que resulten contrarios a la Ley o a los Estatutos son susceptibles de sanación por transcurso del tiempo, por ser meramente anulables, atendido el plazo de caducidad de la acción de impugnación que establece el art. 18.3 L.P.H . Que en el presente caso, la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de 7 de Marzo de 2005 se funda en supuestas irregularidades sobre imputación de gastos a la demandante, o sobre exclusión de partidas que debían abonársele, por lo que no cabe aplicar el régimen sancionador propio de la nulidad radical, sino el de la anulabilidad. Por tanto, habiéndose acreditado la notificación del acta de la expresada Junta, reconocida por la demandante mediante carta de 31 de Mayo de 2005, se entiende transcurrido con exceso el plazo establecido en la Ley, y caducada la acción, desestimándose por ello la demanda con expresa imposición de costas a la actora.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación ACM Vida y Pensiones Correduría de Seguros, S.A., razonando que el plazo de caducidad aplicable al ejercicio de la acción planteada en la demanda, es el de un año, previsto en el art. 18.3 L.P.H ., considerando que el acuerdo impugnado resulta contrario a los Estatutos de la comunidad de propietarios. Pues precisamente dichos Estatutos previenen que el reparto de gastos para los distintos pisos y locales se realizará "en proporción a sus cuotas en el valor total, y cuando el servicio no sea de disfrute general en proporción a sus cuotas en el subconjunto de los usuarios"; y dicha norma resultó infringida mediante el acuerdo objeto de impugnación, que aprobó el reparto de gastos, y de imputación de ingresos, vulnerando esa norma. En concreto, resultaron aprobadas las cuentas de la comunidad correspondientes al ejercicio de 2004, así como el presupuesto para el año 2005, incluyendo gastos por servicios no disfrutados por el local propiedad de la apelante, al igual que excluyendo a ésta de los ingresos que le corresponde percibir por alquiler de locales pertenecientes a la Comunidad.

CUARTO.- A la vista de lo dispuesto en el art. 18.3 L.P.H ., la acción de impugnación de acuerdos adoptados en Junta de Propietarios caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, lo que significa, en relación con el apartado 1 del mismo precepto, que aquel plazo de tres meses queda reservado a los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En el presente caso, el plazo de caducidad propio de la acción de impugnación ejercitada es el de un año, habida cuenta que la pretensión de anulación se fundamenta en la idea de que los acuerdos adoptados en 7 de Marzo de 2005 contravienen el art. 4 de los Estatutos, a cuyo tenor "se considerarán como gastos generales los que se produzcan como consecuencia del uso y disfrute, entretenimiento, reparación, etc., de servicios o elementos no privativos, y su coste, si no es individualizable, se sufragará por los usuarios en proporción a sus cuotas en el valor total; y cuando el servicio no sea de disfrute general, en proporción a sus cuotas en el subconjunto de los usuarios"..., especificando que "en los gastos de portería, salarios, gratificaciones, consumo de luz y gas del portero, y uniformes, se considerarán excluidos los locales comerciales que no tengan entrada desde el interior de la finca", así como que todos los locales comerciales están excluidos de los gastos por arbitrio de carruajes y arbitrio sobre miradores y vuelos, gastos de portal y escaleras y útiles de limpieza, así como alumbrado y conservación de ascensor, precisando como cláusula de cierre que "la anterior relación no pretende ser exhaustiva". Sobre esa base, argumenta el apelante que la distribución de gastos correspondiente al ejercicio de 2004 asignó al local comercial de su propiedad determinados conceptos de gasto de los que resulta excluido, por tratarse de gastos que no son de disfrute general, de cuyo uso no participa el local, no sólo por su condición de local comercial, sino además por carecer de entrada desde el interior de la finca y disponer exclusivamente de acceso desde la vía pública. Asimismo, en los presupuestos aprobados para el ejercicio de 2005 se habrían adjudicado a dicho local comercial conceptos de gasto excluidos por idénticas razones, y finalmente no se atribuye a dicho local la porción de ingreso que le corresponde por el alquiler de determinados locales pertenecientes a la Comunidad.

Por todo lo cual, fundada la acción de impugnación en la supuesta contravención del artículo 4º de los Estatutos de la Comunidad, y considerando que los acuerdos controvertidos fueron adoptados en Junta de 7 de Marzo de 2005, en tanto que la demanda fue presentada ante el Juzgado Decano de los de Primera Instancia de Madrid el día 6 de Marzo de 2006 , no cabe declarar la caducidad de la acción ejercitada, acogiendo en este extremo el planteamiento de la parte apelante.

QUINTO.- Descartada la caducidad de la acción, los motivos de impugnación esgrimidos por ACM Vida y Pensiones Correduría de Seguros, S.A., tanto en la demanda como en el escrito de recurso, adolecen de imprecisión, en cuanto no enuncian de modo específico qué partidas o conceptos de gastos reputan indebidamente asignados al local comercial de su propiedad en los ejercicios 2004 y 2005. Al respecto, se limita a apuntar, a tanto alzado, haber abonado un exceso de gastos de 142'3 ? para el ejercicio de 2004, sin mayor concreción. Esa falta de designación de partidas reputadas indebidas impide abordar un examen individualizado de las mismas, además de obstaculizar la defensa de la Comunidad demandada.

Únicamente cabe deducir como posibles partidas indebidamente imputadas a la demandante, dentro de los gastos generales del año 2004, las adicionadas a la cuota mensual constante de los recibos de ese ejercicio, es decir, "ascensores", por 10'27 ? durante cuatro mensualidades, y "electricidad", por 36'35 ? durante cuatro mensualidades y 26'08 ? de una mensualidad.

Sin embargo, de ser así, la impugnación no puede prosperar, habida cuenta que la asignación al local comercial propiedad de la demandante de los expresados conceptos trae causa de anteriores acuerdos adoptados en Juntas de Comunidad, y no impugnados. Así, en Junta de 22 de Abril de 2003 se aprobó el presupuesto de obras de instalación eléctrica de la finca, asignando al local comercial 1-Bis una contribución de 36'35 ? durante siete mensualidades, y en Junta de 29 de Septiembre de 2003 se acordó atribuir al mismo local una cuota de 10'27 ? durante cuatro mensualidades.

Sobre el Presupuesto del ejercicio de 2005, no se definen las partidas presupuestadas que se estiman contrarias a lo dispuesto en uno o varios apartados, o en la cláusula final, del art. 4º de los Estatutos, lo que impide acoger la impugnación.

Frente a la pretensión de la apelante, para que se le asigne un porcentaje de los ingresos obtenidos por el alquiler de locales, opone la Comunidad que ACM Vida y Pensiones Correduría de Seguros, S.A. no es copropietaria de dichos locales, y que las rentas percibidas se distribuyen exclusivamente entre quienes son copropietarios. Incumbe a la demandante la carga de probar los hechos constitutivos de sus pretensiones, y en este caso el de ostentar un derecho de copropiedad sobre esos locales arrendados, extremo que no ha justificado en modo alguno, por lo que de conformidad con las reglas 2 y 1 del art. 217 L.E .c. el hecho controvertido permanece incierto en su perjuicio. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Moliné López en representación de ACM Vida y Pensiones Correduría de Seguros, S.A. contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid, bajo el número 321 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.