Sentencia Civil Nº 402/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 389/2010 de 02 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 389/2.010

Procedimiento Ordinario nº 543/2.009

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia

SENTENCIA Nº 402

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. MARIA EUGENIA FERAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a dos de julio de dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 1 de Marzo de 2.010 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demadada Gupo lar Promosa S.A.U. representada por la Procuradora Dña. Mª Luisa Izquierdo Tortosa y asistida por el Letrado D. Carlos Puigcerver Asor, como apelante la demandada Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja), representada por la Procuradora Dña. Elena Gil Bayo y asistida del Letrado D. José Luis Sanchos Figueras y, como apelado la parte demandante Bloc Inmobiliari S.L., Gestora Conde Gil S.L y Berlinvers S.L., representada por el Procurador D. Antonio Barbero Gimenez y asistida por el Letrado D. Pere A. Mirabell Guerin.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:"Que ESTIMANDO la demanda formulada a instancia de BLOC INMOBILIARI S.L. que han estado representado por la Procuradora de los Tribunales D. ANTONIO BARBERO GIMENEZ contra la mercantil GRUPO LAR PORMOSA S.A.U. que ha estado representado por el Procurador DÑA. MARIA LUISA IZQUIERDO TORTOSA y contra BANCAJA que ha estado representado por el Procurador DÑA. ELENA GIL BAYO DEBO DECLARAR Y DECLARO resueltos los contratos de compraventa concertado entre demandantes y demandada en diciembre del 2006 y DEBO CONDENAR Y CONDENO:

1º. A ambos demandados a pagar solidariamente de la suma entregada de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE EUROS (38.520 €) a la entidad Bloc Inmobiliari S.L., la de DIECINUEVE MIL DOSCINETOS SESENTA EUROS (19.260 €) a la entidad Belinvers S.L. y la de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA EUROS (19.260 €) a la entidad Gestora Conde Gil S.L. y,

2º A la mercantil GRUPO LAR PORMOSA S.A.U en concepto de indemnización de daños y perjuicios la de 19.260 € a favor de Bloc Inmobiliari S.L. mientras que para las entidades Berlinvers S.L. y entidad Gestora conde Gil S.L. será de 9.630 € para cada una de ellas.

3º Dichas cantidades devengarán intereses legales correspondientes desde el 3 de noviembre del 2008.

4º Y todo ello con expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada Grupo Lar Promosa que en síntesis alegó el principio de conservación del negocio jurídico y la resolución por mora porque la causa del retraso en la concesión de la LPO fue única y exclusivamente la negativa del Ayuntamiento a concederla hasta que no se hubiera recepcionado las obras de urbanización y las licencias finalmente fueron concedidas el 18 de diciembre de 2.009 y porque las actoras son mercantiles cuyo objeto social lo constituye la inversión especulativa en inmuebles.

Sostuvo que el plazo de entrega no es elemento esencial del contrato y no frustra la finalidad del mismo.

La apelante Bancaja sostuvo también la inexistencia de incumplimiento contractual en términos similares a la codemandada y alego también que la Ley 57/1968 no admite la resolución automática por el transcurso del plazo de entrega sino que exige un verdadero incumplimiento y su responsabilidad se produce en los casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin o no se obtenga la licencia de habitabilidad.

Pidieron ambas que se estime el recurso, se revoque la sentencia y se desestime la demanda.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 28 de Junio de 2.010 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO.- La apelante Grupo Lar Promosa S.A.U. comenzó su recurso sosteniendo la aplicación del principio de conservación del negocio para sostener la improcedencia de la resolución de los contratos de compraventa.

Hemos de empezar teniendo en cuenta lo que señala la STS de 14 de noviembre de 1998 :

"Para juzgar este motivo ha de partirse de las siguientes premisas: el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor)."

A ello hemos de añadir cual fue la voluntad de la partes, plasmada en los contratos de compraventa que suscribieron el 20 de Diciembre de 2.006 que, en su cláusula decimoprimera establecieron que la fecha estimada de entrega de la vivienda sería en el mes de julio de 2.008, y de superarse ese plazo en más de tres meses, se consideraba que concurre retraso siempre que no sea motivado por causas de fuerza mayor o ajenas a la voluntad de la Promotora.

A partir de entonces podía exigir el cumplimiento concediendo nueva prórroga de tres meses o la resolución por escrito en el plazo de quince días.

Queda acreditado que la demandante, el 3 de Noviembre de 2.008, remitió escrito a la demandada resolviendo los contratos, por tanto lo hizo una vez habían transcurrido los tres meses de prórroga y dentro de los quince días siguientes tal y como estipulaban los contratos.

SEGUNDO.- Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, núm. 147/2007 , cuando indica que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 (ROJ: STS 6859/2008 ) Recurso: 2919/2002 se indica:

"Ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento (art. 1124.2 ). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento , por el hecho de la frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" (SSTS 18 octubre 2004, 3 marzo 2005 y 20 septiembre y 31 octubre 2006 , entre otras). Modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, "si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra". Este principio se repite en el art. 8.101 (1 ) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1 , al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato" (SSTS 5 abril y 22 diciembre 2006 ).

Dicho Tribunal, en la sentencia de 13 de febrero de 2009 (ROJ: STS 270/2009 ) Recurso: 1416/2004 ha señalado:

"Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse, con la Sentencia, entre otras, de 26 de noviembre de 2007 , que la jurisprudencia «a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato -Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato». Y añade la antedicha Sentencia que «cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007 , recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24-10-41, 28-1-43, 7-1-48 y 19-3-49 ».(...)

La fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, sino que constituye uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, cuyo incumplimiento es motivo suficiente para la resolución del contrato y mismo en la cláusula quinta , se refiere a una condición resolutoria pactada entre las partes expresamente y que no solo vincula al comprador y a su obligación del pago del precio en los plazos previstos, sino también a cualquier incumplimiento relevante o equivalente del vendedor.

TERCERO.- Por otra parte, entendemos que no existe la fuerza mayor alegada por la apelante pues caso fortuito o fuerza mayor, supone todo acontecimiento imprevisible, o que, previsto, fuera inevitable, extraño a las personas y a la actividad de explotación del responsable, producidos desde fuera por las fuerzas naturales o por actos de terceras personas. De ello, se deduce que ha de tratarse de un hecho o acontecimiento independiente de la voluntad del deudor, y por ello, no imputable a él; que sea imprevisto, o siendo previsible es inevitable, que dicho acontecimiento imposibilite al deudor para el cumplimiento de su obligación, y que entre el acontecimiento, la imposibilidad y el consiguiente daño exista un nexo de causalidad, sin que intervenga en la actividad ningún factor doloso o culposo por parte del deudor, es decir, será necesario que sea imprevisible, o insuperable e irresistible. En este sentido la Sentencia de 9 de febrero de 1.998 declara que: "identificado con la fuerza mayor en el artículo 1105 , es todo suceso culposo imposible de prever, o que previsto sea inevitable, y, por tanto, realizado sin culpa alguna del agente, por lo que el vínculo de causalidad se produce entre el acontecimiento y el daño, sin que en él intervenga como factor apreciable la actividad dolosa o culposa del sujeto, de forma que para que tal suceso origine exención de responsabilidad es necesario que sea imprevisible e inevitable".

En este caso, consta informe técnico del Ayuntamiento de San Antonio de Benageber de fecha 5 de Noviembre de 2.008 (folio 279 vto) que la Urbanización del Sector Montesano no había sido recepcionada por el Ayuntamiento y por ello no se podían conceder las licencias de primera ocupación. Y según el informe técnico de 3 de febrero de 2.010 (folio 330) las obras de urbanización debían tener una duración de 18 meses contados desde la aprobación de la Reparcelación y se iniciaron el 16 de mayo de 2.005, es decir, que en Noviembre de 2.006 debían estar acabadas y no fue sino hasta diciembre de 2.009 en que dichas obras se recepcionaron.

Por lo demás, la sentencia apelada ya ha recogido numerosas resoluciones de diversas Audiencias Provinciales que se refieren al plazo de entrega como elemento esencial del contrato y a la ausencia de fuerza mayor en los casos en los que el retraso se produce al no obtener la licencia de primera ocupación, y al respecto solo añadiremos la de la Audiencia Provincial de Alicante Sec. 9ª de 4 de Noviembre de 2.009 dictada en el recurso nº 563/2.009 que incide en la misma cuestión y se refiere además a la alegación como en este caso, de la condición de "inversionista de la demandante" y dijo:

"aquí lo sucedido, es sencillamente que el vendedor incumplidor no puede pedir el cumplimiento de contrario; o lo que es igual, si no cumplió el plazo de entrega pactado, los compradores están legitimados para pedir la resolución sin que se les pueda exigir el cumplimiento. Y para ello, es preciso demostrar que se ha producido un incumplimiento contractual esencial. Decir que la cédula de habitabilidad o de primera ocupación no es un requisito esencial no se comparte por esta Sala, pues sin ella, no se puede ocupar hábilmente la vivienda, pues no pueden realizarse los contratos de suministro de agua o luz, y el hecho de que provisionalmente y de modo precario pudiera ocuparse, -con las llamadas luz y agua de obra-, no es sino una irregularidad absoluta, y por ende un incumplimiento del contrato, pues es una frustración del fin perseguido con el mismo: la posesión de la vivienda en las optimas y legales condiciones. Pero es más: se dice que los compradores adquirieron las viviendas a los solos efectos de invertir. Y debe decirse que esto, en una sociedad de libre mercado, es inocuo, pues los motivos no afectan para nada a la validez del contrato, como si de falta de causa se tratara; y es claro que una cosa es la causa y otra los motivos. Además, si se hizo para invertir, el retraso supuso para los actores una pérdida de oportunidades de vender lo adquirido, lo cual coincide con la grave crisis del sector, -hecho notorio-, en la situación actual, lo que produce una frustración contractual mas que evidente. Por ultimo, no puede trasladar el vendedor las vicisitudes que haya podido sufrir por la demora de la obtención de la cédula de primera ocupación a los compradores, pues esto es algo que debió preverse, por quien como empresario se dedica a la construcción, pues son contingencias previsibles, no pudiendo ampararse en cualquier género de fuerza mayor, o falta de culpa. Así pues, debe convenirse que se produjo con su importante retraso, un incumplimiento contractual de las obligaciones afectantes a la parte demandada."

Finalmente queda por señalar que la Ley Valenciana de la Vivienda de 20 de Octubre de 2.004 en su art 15 dispone que:

"En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos."

Es la propia Ley Valenciana la que asimila el incumplimiento del plazo de ejecución al del retraso en la obtención de la licencia, considerando ambos casos como incumplimiento que faculta al comprador a resolver el contrato.

CUARTO.- La apelante Bancaja además alegó en relación a las obligaciones que la misma contrajo, que la Ley 57/1968 no admite la resolución automática por el transcurso del plazo de entrega sino que exige un verdadero incumplimiento y su responsabilidad se produce en los casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin o no se obtenga la licencia de habitabilidad.

La referida Ley dispone en su art 3 :

"Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual , o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente."

Por tanto, la responsabilidad existe también cuando no se haya cumplido el plazo de entrega, y al respecto, la STS de 15 de noviembre de 1999 califica como "deber legal-administrativo", con nota de imperatividad, el que la Ley 57/1968 , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero a las personas físicas o jurídicas que promuevan edificaciones. Recuerda sin embargo que para que la referida ley especial proceda ser aplicada, es del todo preciso, conforme a sus artículos primero y tres , que se produzcan los presupuestos fácticos especialmente establecidos, es decir, se trate de plazo expirado para la iniciación de las obras o de la entrega de las viviendas, facultándose entonces al comprador para poder rescindir el contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el seis por ciento de interés anual.

QUINTO.- Procede en consecuencia, desestimar los recursos y conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , las costas deben imponerse a los apelantes.

Fallo

1. Desestimamos el recurso interpuesto por Grupo Lar Promosa S.A.U.

2. Desestimamos el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja).

3. Confirmamos la sentencia impugnada.

4. Imponemos a cada uno de los recurrentes las costas causadas por sus respectivos recursos.

5. Se decreta la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.