Sentencia Civil Nº 402/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 303/2014 de 07 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 303/14- AUTOS Nº 160/2013

JUZGADO MIXTO Nº 2 DE ÓRGIVA

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE ILTMO. SR. JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ GARCÍA

S E N T E N C I A N Ú M. 402/14

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

MAGISTRADOS

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

D. JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ GARCÍA

En la Ciudad de Granada, a siete de noviembre de dos mil catorce.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 303/14- los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 160/2013 del Juzgado Mixto nº 2 de Órgiva, seguidos en virtud de demanda de DON Alonso contra DOÑA Delfina Y DON Casimiro .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha doce de marzo de dos mil catorce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'SE DESESTIMA la demanda presentada por D.ª Francisca Ramos Sánchez, en nombre y representación de D. Alonso , frente a D. Casimiro y D.ª Delfina , absolviendo a estos últimos de todos los impedimentos de la demanda y con expresa condena en costas a la parte actora.' .

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- Que la parte apelante se alza contra la sentencia que desestimó la pretensión reivindicatoria referida a la porción de terreno de cuatro metros de ancho, existente en el lindero que divide las fincas de ambas partes, ocupado por los demandados. Considera aquella parte que la Juzgadora de instancia incurre en error en la valoración de la prueba, desentendiéndose de la literalidad de los términos de la escritura pública de segregación y compraventa suscrita, en fecha 3 de abril de 1990, con las entonces titulares de la finca, en cuya estipulación tercera se dice literalmente: ' El comprador se obliga, para el caso de edificar en las fincas rústicas antes descritas, a dejar una calle de cuatro metros de ancha a todo lo largo del lindero de la casa propiedad de las vendedoras, sita en Alcuchar-Bérchules'. A la vista lo cual, se alega que, habiendo edificado el actor, y observado la consiguiente obligación de retranqueo, ello no legitima a los demandados para la ocupación del espacio resultante, por ser de titularidad de aquél, por más que venga gravado con la prohibición de edificar; como única limitación a su derecho de dominio, en garantía, según dice, de la preservación del derecho de servidumbre de luces y vistas, por los huecos ya existentes, al tiempo de la compraventa, en la edificación de la finca matriz, hoy de propiedad de los demandados.

La Juzgadora de instancia, apoyándose en el carácter ' iuris tantum' de la presunción de exactitud registral, así como en la jurisprudencia que excluye de sus efectos a la descripción física de la finca, considera que deben aceptarse como elementos contrarios al dominio reivindicado, en primer lugar, la existencia de los mencionados huecos abiertos al discutido lindero, así como las escaleras exteriores de acceso a la cubierta; en segundo lugar, la existencia de una fuente en la repetida franja, con arqueta de recogida de aguas conectada a la red de saneamiento de la vivienda de los demandados; en tercer lugar, la existencia de actos de dominio por parte de estos, consentidos por el Sr. Jeronimo , consistentes en obras de mejora de la terraza o mirador, a que viene destinada por los demandados dicha extensión reivindicada; y, por último, la mención a los anejos, junto a la edificación destinada a vivienda, hecha constar en el contrato privado de compraventa (aportado como doc. nº 1 de la contestación a la demanda), que precedió al otorgamiento de la escritura pública de la que trae causa el dominio de los demandados. Concluyendo, de todo ello, la falta de prueba sobre la titularidad dominical que se atribuye el actor, como requisito de prosperabilidad de la acción reivindicatoria con apoyo en el art. 348 del CC .

SEGUNDO.- Que, planteado en tales términos el objeto de la controversia, hemos de precisar que, como no se discute, la finca de los demandados tiene una superficie registral de 374 m2, coincidente con la certificación catastral; lo que no incluye la superficie discutida, que se atribuye como anejo, de 111,20 m2, según el informe pericial de la demanda. Siendo cierto, también, que, aún cuando en la inscripción registral de dominio del Sr. Alonso se dice, conforme a la descripción de la correspondiente escritura pública, que su extensión es de 1.072 m2, no obstante, en el mencionado informe pericial se dice que tiene una extensión catastral de 2.177 m2. Asimismo, tampoco es contradictorio que la fachada de la finca propiedad de los demandados, en la parte lindante con la discutida franja de terreno, según se refleja en el reportaje fotográfico aportado junto con la contestación a la demanda, y como recoge la sentencia impugnada, presenta huecos de ventanas y puerta de acceso a la vivienda, además del arranque, en el extremo opuesto a la barandilla que linda con la plaza, de unas escaleras de acceso a la cubierta. Elementos arquitectónicos, todos ellos, que, como tampoco es discutido, ya existían al tiempo de la adquisición de su dominio por parte del aquí actor. Por último, tampoco es controvertido el hecho de que la zona reivindicada, como así se expresa en el repetido informe pericial aportado como doc. nº 1 de la demanda, folio 16, ' cuenta con acceso desde la vía pública (Calle Plaza de la Iglesia)'.

A la vista de lo cual, considera prioritario la Sala detenerse en el sentido interpretativo que ha de darse a la aludida estipulación tercera de la escritura pública de 3 de abril de 1990, por la que adquirió el Sr. Alonso . Ello, en relación con la reiterada jurisprudencia, reflejada por la sentencia de 19 de mayo de 1990 , según la cual, en interpretación del art. 1.281 del CC , ' cuando los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, no se necesita acudir a otros medios interpretativos; pero esta regla quiebra cuando los términos del contrato no son, por sí mismos, suficientes para conocer la integra intención de los contratantes, de tal manera que cuando en el proceso se produce la duda hay que acudir a los demás medios interpretativos que brinde el ordenamiento jurídico' (en igual sentido, las sentencias de 10 de mayo y 3 de julio de 1.991 y 17 de enero de 1.992 ). Siendo esto último lo que ocurre en el presente caso, a la vista de los anteriores hechos que se tienen por acreditados, de los que resulta la absoluta incompatibilidad entre la realidad física que presentaban los dos predios concernidos por la aludida estipulación tercera, al tiempo de la compraventa, y el contenido literal al que pretende acogerse el hoy apelante para sostener su dominio sobre la zona reivindicada.

Efectivamente, la contemplación de una obligación de retranqueo para el comprador, dentro de la parcela propia, para caso de edificación, no puede incluir el derecho al dominio exclusivo sobre la franja de terreno discutida, con facultad de aprovechamiento excluyente de todo uso por parte de la propiedad de la vivienda colindante, incluido el cierre de la misma para su incorporación, como un todo, a la finca en su día adquirida. Pues un sencillo ejercicio de interpretación conforme a la intención de las partes, con apoyo en los actos coetáneos y posteriores ( art. 1.282 del CC ), con exclusión de soluciones contrarias a lo que las reglas de la razón y la lógica nos evidencian como no querido por los contratantes ( art. 1.283 del CC ), y favorecedora del sentido que resulta de la sistemática del texto en que se inserta ( art. 1.285 del CC ), nos mueve a concluir que en ningún caso podía concederse a la parte compradora la facultad de impedir el uso de la controvertida franja de terreno, para el supuesto de edificación por parte del adquirente. Pues precisamente la disposición de dicha franja, a modo de ' calle', además de posibilitar el ejercicio pacífico de la servidumbre de luces y vistas, como se apunta en la contestación a la demanda y en el escrito de recurso, y por el mismo razonamiento lógico que emplea el demando, venía a posibilitar el mantenimiento del estado de cosas que manifestaba la realidad física de la edificación de las vendedoras; como era la existencia de un acceso a la vivienda, de unos huecos para luces y vistas, así como de unas escaleras exteriores de tránsito para acceso a la cubierta de la vivienda. De tal forma que, ante tal estado de cosas, se nos aparece de todo punto incontestable que la obligación de ' dejar una calle de cuatro metros de ancha a todo lo largo del lindero de la casa propiedad de las vendedoras', para caso de edificación del terreno adquirido, no puede tener otra interpretación que la de la voluntad de ambas partes de reservar un espacio, no solo para el disfrute de un reconocido derecho de luces y vistas, sino también de acceso a la vivienda de los hoy demandados, a modo de zona aprovechamiento común.

A no otra conclusión puede llevarnos la utilización del término ' calle' en la repetida escritura pública de compraventa, cuya primera acepción, según el diccionario de la RAE, - en una población, vía entre edificios o solares-, implica el tránsito común; teniendo en cuenta, además, que, como no se discute, la indicada zona por donde se ubica la aludida puerta de acceso a la vivienda, tiene salida a vía pública, concretamente a la Plaza de la Iglesia. A lo que abunda el propio argumento del recurso de apelación (folio 206), relativo a la imposibilidad de acceso por el apelante a los corrales situados en su propiedad, y con entrada por el discutido lindero, si se le privara del derecho de dominio; pues precisamente, a no otra conclusión interpretativa nos ha de conducir la realidad física que llama a preservar una zona de tránsito, para acceso a las respectivas dependencias de ambas fincas con entrada por el mismo lindero. Y, sobre todo, si consideramos que la interpretación contraria, sostenida por el apelante, es decir, aquella que considera que la zona es de su exclusivo dominio, conllevaría la renuncia de los vendedores al repetido acceso. Lo cual pugna con la reiterada jurisprudencia que establece que la renuncia no puede presumirse, sino que ha de predicarse de actos claros, manifiestos y terminantes, y no de declaraciones ambiguas o que admitan diversos sentidos (así, las sentencias de 14 de febrero de 1992 , 3 de abril de 1992 y 31 de octubre de 1996 ).

Por último, ponemos de manifiesto, que lo anterior coincide con el criterio seguido por esta misma Sala, precisamente para caso idéntico al que aquí es objeto de enjuiciamiento, en la sentencia de 26 de enero de 2007 , según la cual, '...así pues, y debiendo atender a la intención preferente de las partes en la interpretación de las estipulaciones de los contratos, conformada por los actos coetáneos y posteriores, en el presente caso nos encontramos, en primer lugar, con el vallado de la finca por el demandado, previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en representación de su madre, tal y como manifiesta en prueba de interrogatorio, con puerta de acceso independiente, según refleja el acta y soporte videográfico de la prueba de reconocimiento judicial, y dejando expedita la explanada de acceso al discutido garaje. En segundo lugar, con la existencia, ya al tiempo de dicho otorgamiento, de la edificación en la que se ubican la puerta y ventana cuyo cierre se pretende, según resulta de la licencia de obras de 22 de noviembre de 1999, aportada, por copia, como documento núm. 13 de la contestación a la demanda, y como no se contradice por el actor. Y, en tercer lugar, con el consentimiento de la adecuación del estado de cosas derivado del uso de su finca por los demandados, a la realidad física de la edificación que presentaba ya al tiempo en que se segregó el camino común. Por lo que, y frente a la interpretación literal que sostiene el apelante, no podemos sino compartir el criterio del Juzgador de instancia, sobre el carácter común del terreno controvertido. Tal y como, por otra parte, ha de resultar de la mayor reciprocidad de intereses a propiciar en la interpretación del contrato, dado el carácter oneroso de la segregación y establecimiento de comunidad, de conformidad con el art. 1.289 del C. Civil ; y ante la aparente contradicción que pudiera resultar entre la insuficiente superficie consignada en la escritura para el camino , y la finalidad convenida de acceso a la finca de los demandados, en cuya parte superior, según era conocido por todos los otorgantes, se disponía la edificación con destino a cochera.

De todo lo cual concluimos que en los casos, como el presente, de segregación, con conservación por parte del vendedor del resto de la finca matriz, la realidad física de los predios resultantes, mutuamente consentida, ha de considerarse determinante para concretar la voluntad de las partes sobre la realidad de lo transmitido, frente a la literalidad del contrato. Al modo en que, para caso similar, establece la sentencia de la A. Provincial de Baleares de 7 de junio de 2005 , según la cual, '...en opinión de la Sala, si bien pudiera entenderse quizás que la descripción del contrato no pormenorizaba especialmente el trazado de dicho lindero Oeste, lo cierto es que, siguiendo la previsión del artículo 1.282 del Código Civil en materia de interpretación de los contratos, al atenderse a los actos de las partes, vendedora y compradora, coetáneos y posteriores al contrato, se aprecia que no consta que la parte vendedora planteara problema alguno respecto de la superficie de la finca que ocuparon los compradores -hoy actores-, y, en cuanto a estos, tampoco plantearon problemas al respecto, de hecho llegaron a construir un muro con apariencia delimitadora de dicho lindero Oeste en zona no conflictiva para nadie ... todo indica que la superficie (citada en el contrato de compraventa, si bien no con referencia a un precio por unidad de medida) no constituyó inicialmente un ámbito determinante de la voluntad contractual por encima del trazado de los linderos, ya que existió un claro conformismo inicial, de suerte que la actual reivindicación no parte de su propia interpretación del concierto de voluntades que informara la compraventa realizada en el año 1996, sino que parte de una información posteriormente recibida y que además se basa en una hipótesis relativa a la instalación de las bases o casetas de electricidad, de modo que, a partir de tal consideración, surge el debate que termina en el pleito que nos ocupa, del que no se desprende que una eventual mayor o menor precisión en la posición de dichas casetas haya de servir jurídicamente para mutar la que ya para entonces se había constituido como voluntad contractual consolidada por actos posteriores al contrato, llevados a cabo durante largo tiempo, y de los que el mayor exponente es el trazado del propio muro levantado por la parte hoy demandante como cierre de su finca por el lindero Oeste, por mucho que sostenga ahora que tal muro no pretendía limitar dicho lindero'.

En definitiva, cualquiera que sea la titularidad que deba reconocerse sobre el espacio de 111,20 m2 que conforma la franja de terreno, entre ambas propiedades, a que se refiere la estipulación tercera de la escritura de compraventa de fecha 3 de abril de 1990, de la que resulta el dominio del actor, lo cierto es que éste no puede ser tenido por titular exclusivo, de mejor derecho que el reivindicado, en los términos que la jurisprudencia ( sentencia de 26 de mayo de 1994 ) exige para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria. Por lo que, en justicia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

TERCERO.- Que, por aplicación del art. 398 de la LEC , procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Alonso , a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 12 de marzo de 2014, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Órgiva , en autos nº 160/2013, debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada. Con imposición de las costas de la presente alzada a la parte demandada apelante.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.