Sentencia Civil Nº 403/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 466/2009 de 09 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 466/2009

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 GIRONA (ANT.CI-5)

Procedimiento: nº 1528/2008

Clase: Juicio ordinario

SENTENCIA 403/2009

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a 9 de noviembre de dos mil nueve.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Dionisio , D. Enrique , D. Ezequiel , D. Gabino Y Dña. Macarena , representados por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA y defendidos por el Letrado D. ENRIC AMETLLER

ABELLA.

Ha sido parte apelada VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A., representada por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REYNER.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Dionisio , D. Enrique , D. Ezequiel , D. Gabino Y Dña. Macarena contra VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

"FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por D. Dionisio , D. Enrique , D. Ezequiel , D. Gabino y Dª Macarena , debo absolver y absuelvo a la entidad "VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, SAU" de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente procedimiento, con imposición de las costas a la parte actora. ".

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 4 de noviembre de dos mil nueve.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Los demandantes vendieron a la sociedad demandada, por medio de la escritura pública de 22 de octubre de 2.004, tres fincas. El precio de la venta conjunta de las mismas se fijó en 6.151.213,38 euros.

En el presente proceso solicitan que se condene a la compradora al pago de la cantidad de 1.043.357,70 euros, en la proporción que se fija en la demanda para cada vendedor. Basan dicha petición en que en el contrato de venta el precio se estipuló en función de los metros cuadrados edificables, que la compradora ha construido unas buhardillas o áticos por encima de la última planta del edificio lo que ha implicado un mayor número de metros edificables. Igualmente los dos edificios previstos no se han construido separados entre si, lo que también ha implicado el incremento de metros edificables. En consecuencia, es de aplicación lo dispuesto en la cláusula séptima del referido contrato de manera que la compradora debe pagar 961,62 euros de más por cada metro cuadrado más edificable.

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda al entender, esencialmente, que las buhardillas construidas se incluyen en el plan general de ordenación urbana de la población de Banyoles (donde se ubican las fincas vendidas) dentro de la edificabilidad general, sin que su superficie se sume a la edificabilidad del resto del edificio y que no se ha modificado ningún instrumento urbanístico local que determine un criterio distinto y, por ende, implique una mayor edificabilidad en las fincas vendidas.

Disconforme con dicha decisión, la impugnan en apelación los demandantes. En su recurso defienden, en esencia, que la superficie de lo que denominan áticos forma parte de la edificabilidad; que el proyecto constructivo originario, que no los contemplaba, se modificó y los incluyó; que la normativa urbanística de Banyoles permite su construcción, por lo que han de computarse a los efectos de fijar el precio final de la venta tal y como resulta de las estipulaciones segunda y séptima del contrato. Al no haberlo entendido así el juez sustituto de primera instancia, habría infringido la normativa del Código Civil reguladora de la interpretación de los contratos así como los artículos 1.254, 1.261 y 1.278 de la citada ley.

SEGUNDO. Del relato de hechos y alegaciones que se contienen en el recurso se infiere que los apelantes centran su pretensión de obtener un precio mayor exclusivamente por la construcción de buhardillas por debajo de la cubierta del edificio y formando parte integrante de los pisos ubicados en la última planta de aquél.

Salvo error u omisión de este tribunal, nada se dice del supuesto aumento de edificabilidad derivado de la construcción sin separación de los edificios inicialmente previstos en el proyecto arquitectónico, circunstancia de la que también se derivaba en la demanda una parte del incremento del precio interesado, aún cuando tampoco se concretaba que parte provenía de cada modificación.

Por consiguiente, centraremos nuestro análisis exclusivamente en si la construcción de lo que denominaremos altillos o buhardillas bajo la cubierta implica un incremento de la edificabilidad prevista en el contrato con la consiguiente modificación del precio inicialmente previsto en él.

TERCERO. Para resolver adecuadamente lo que constituye objeto del litigio debemos fijar dos premisas de carácter previo:

Primera, es evidente y nadie cuestiona que el precio en el contrato de compraventa no quisieron fijarlo las partes de manera alzada, sino atendiendo a un tanto por una determinada unidad de medida, que fue el metro cuadrado edificable. En este sentido, es claro el primer párrafo de la estipulación contractual segunda.

Este parámetro fue el que determinó tanto la fijación del precio de venta, como la distribución del mismo entre los distintos vendedores (cláusula segunda ), como la posible variación del establecido en función de la eventual modificación de los metros cuadrados edificables (cláusula séptima ).

Segunda, la complejidad misma del contrato y su entidad económica permiten afirmar que las partes no llegaron a los pactos a los que llegaron de forma improvisada o poco meditada, sino que tenían un conocimiento y un asesoramiento suficiente acerca de todas las circunstancias concurrentes y, en lo que aquí nos interesa, en las determinantes para la fijación del precio.

CUARTO. Los demandantes hacen una interpretación de lo que debe entenderse como edificabilidad que podríamos considerar de carácter subjetivo. Por una parte la equipara a los metros cuadrados que podríamos denominar "construidos" o incluso "habitables", términos para nada equivalentes pero que tampoco pretendemos usar con el máximo rigor terminológico, sino tan solo en el sentido de definir aquello que al final se construya según el proyecto. Por otro, hablamos de carácter subjetivo de la interpretación porque se refiere al concreto proyecto arquitectónico que haga la compradora y a los metros que establezca y no a ninguna norma urbanística que objetivamente fije el máximo edificable, de manera que la edificabilidad finalmente tenida en cuenta para la fijación del precio dependería de la que se estableciese en el proyecto arquitectónico.

Por el contrario, la compradora parte de una concepción objetiva, al asimilar edificabilidad a la máxima que permitan los instrumentos locales de planeamiento urbano y al interpretar este concepto como lo entienden dichas normas, computando los metros en función de las mismas.

QUINTO. La tesis de que la referencia a tener en cuenta es la edificabilidad prevista en el proyecto arquitectónico, topa con dos objeciones insalvables:

En primer lugar, para ello haría falta que dicho proyecto fuese anterior a la fecha del contrato, de manera que la edificabilidad prevista en el mismo pudiera ser tenida en cuenta en aquél. Según la licencia municipal de obras otorgada el 17 de mayo de 2.007, el proyecto básico que se aprueba es de 11 de agosto de 2.006. Parece evidente que a la fecha de otorgamiento del contrato no se podía prever que "edificabilidad" contemplaría el proyecto, entendida aquí, en consonancia con lo que preconizan los demandantes, como metros cuadrados construidos o habitables. Hay que tener en cuenta que en el expositivo quinto del contrato, previo a los distintos pactos que se especifican después, y bajo el epígrafe de situación urbanística, se concreta la superficie de cada finca objeto del mismo así como su edificabilidad. Cabe entender, por tanto, que la edificabilidad se fijó de manera objetiva y de acuerdo a la normativa municipal vigente a dicho momento, no a los metros de construcción que se pudieran prever en el proyecto arquitectónico.

Segunda, si se sigue el argumento de los vendedores hasta sus últimas consecuencias, llegaríamos a la conclusión que el precio se determinó en función de los metros cuadrados que estableciera el proyecto, con independencia de que en él se agotase o no el máximo edificable previsto en la normativa urbanística. Parece del todo punto improbable, por absurdo, que los vendedores se hubiesen avenido a fijar el precio no en función del máximo aprovechamiento que se podía obtener de sus fincas según las normas citadas, sino del que quisiera obtener la compradora proyectando un aprovechamiento inferior. Es decir, si esta última contemplaba no agotar la utilidad urbanística de la finca, los vendedores se plegarían a obtener un precio inferior al que podrían obtener. Lo lógico es pensar que los vendedores pretendían obtener el precio máximo que podía conseguirse en función del aprovechamiento máximo imputable a sus fincas.

SEXTO. Por el contrario, la tesis de la compradora es mucho más lógica y plausible: El precio se fijó a tanto el metro cuadrado edificable permitido por la normativa municipal.

Lo anterior explicaría que en el contrato se estipulase claramente cual era la edificabilidad de las fincas en metros cuadrados y que en su cláusula segunda se fijase un concreto precio por metro cuadrado (792,58 euros).

Igualmente explicaría que se introdujera una cláusula de estabilización, la séptima , para el caso de que se autorizase una edificabilidad mayor.

En dicha cláusula, caballo de batalla entre las partes, lo que realmente se prevé es que la compradora obtenga, por medio de la licencia municipal, una edificabilidad mayor a la prevista en el contrato con arreglo al PGOU vigente al tiempo de su celebración. Obviamente ello implicaría un cambio en la normativa administrativa tenida en cuenta al contratar, lo que supondría un cambio radical en las circunstancias tomadas en consideración al hacerlo, de manera que el incremento del lucro derivado de la operación para la compradora generaría una desproporción en la contrapartida (precio) obtenida por los vendedores, que exigiría un reequilibrio que se conseguiría mediante un aumento del precio en su día pactado.

En el último párrafo de la indicada cláusula no se está contemplando nada distinto a lo que se acaba de decir. Simplemente se prevé la hipótesis de que, siendo mayor la edificabilidad, ésta no se concretase o fijase directamente en la licencia, sino indirectamente por medio de la aprobación de un proyecto que incorporase un incremento de edificabilidad sobre la prevista contractualmente, ya que dicha licencia debería ser acorde con la normativa vigente al tiempo de aprobarse el proyecto.

A su vez, esta finalidad de reequilibrio se encuentra igualmente en la cláusula segunda del contrato; citada en la apelación y a la que ninguna referencia se hace en la demanda; con el matiz de que en este caso la proporcionalidad prevista en el contrato se pretender mantener no entre vendedores y compradora sino entre los primeros.

SÉPTIMO. De todo lo que hemos expuesto llegamos a la conclusión que la interpretación correcta de la cláusula séptima , base de la pretensión de los apelantes, es la que acabamos de hacer en el fundamento jurídico anterior, atendiendo tanto a sus propios términos, como a la lógica interpretativa como a las demás cláusulas indicadas (artículos 1.281, 1.284y 1.285 del Código Civil común).

OCTAVO. Partiendo de lo anterior, los propios apelantes aceptan que no ha existido modificación alguna en la normativa urbanística aplicable, de manera que se haya producido un incremento en la edificabilidad de las fincas vendidas desde el tiempo de su venta.

Ello implica como consecuencia jurídica que no haya nacido el hecho tenido en cuenta en la cláusula séptima para proceder a revisar el precio, puesto que, como hemos dicho, tal revisión venía condicionada a un cambio en la normativa urbanística que propiciara un mayor aprovechamiento de aquéllas, cosa que no ha sucedido.

Por último, del informe emitido por el Ayuntamiento de Banyoles resulta claro que según la normativa urbanística la superficie de los altillos o buhardillas bajo cubierta aumenta el volumen del piso inmediatamente inferior, sin que se compute a los efectos de incrementar la edificabilidad, cosa que también aceptan los apelantes.

De todo lo razonado llegamos a la conclusión de que ningún incremento se ha producido en la edificabilidad prevista por el contrato, lo que hace imposible que entre en juego la cláusula de estabilización prevista en él y en el que los vendedores justifican su pretensión de percibir un incremento de precio sobre el originariamente fijado.

En definitiva, si los vendedores consideraban que el precio que debía pagárseles debía ser proporcional no a la edificabilidad de sus fincas sino a la de los concretos metros cuadrados que se construyesen o de los que se considerasen habitables, no se entiende porqué no lo especificaron así en el contrato, teniendo en cuenta lo que ya hemos dicho acerca del conocimiento que tenían de la normativa urbanística aplicable y del asesoramiento que es evidente que recibieron ante un contrato de la complejidad e importancia económica del que nos ocupa. Lo anterior les debería haber permitido saber que los espacios bajo la cubierta y por encima de la última planta de cada edificio no se computaban a los efectos de determinar un incremento en la edificabilidad fijada en las normas administrativas para sus fincas.

Por todo lo expuesto es procedente desestimar su recurso.

NOVENO. De conformidad a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta segunda instancia se imponen a la parte apelante.

Fallo

PRIMERO. Desestimamos el recurso de apelación presentado en nombre de D. Dionisio , D. Enrique , D. Ezequiel , D. Gabino Y Dña. Macarena contra la sentencia dictada en primera instancia en el curso del presente proceso y la confirmamos íntegramente.

SEGUNDO. Se imponen las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Contra la presente resolución cabe presentar recurso de casación, en los términos del artículo 477.2.2º de la LEC , así como por infracción procesal, de conformidad a lo establecido en la disposición final decimosexta . Será competente para su conocimiento el Tribunal Supremo, y deberá preparase ante esta misma Sección de la Audiencia. Los recursos solo se podran admitir a trámite si al prepararlos se constituye un depósito de 50 euros que deberá ser ingresado en la Cta. de esta Juzgado nº 1647/.............. de esta Sección. Si no se realiza la resolución impugnada adquirirá la firmeza.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN. La presente sentencia ha sido publicada, con arreglo a lo establecido legalmente, en la fecha de hoy, de lo que doy fe como Secretaria Judicial de esta Sección.