Sentencia Civil Nº 403/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 154/2009 de 16 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 154/2009

Procediment ordinari núm. 808/2008

Jutjat Primera Instància 5 Lleida (ant.CI-5)

SENTÈNCIA núm. 403/09

President/a:

SR ALBERT GUILANYÀ FOIX

Magistrats/ades jutges/esses:

SR ALBERT MONTELL GARCIA

SRA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, setze de novembre de dos mil nou

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de

procediment ordinari número 808/2008, del Jutjat Primera Instància 5 Lleida (ant.CI-5), en virtut del recurs interposat pel FUTUR VALLES 2000 S.L,

representat/da pel procurador/a MONTSERRAT VILA BRESCO i assistit/da pel/per la lletrat/da CARLOS ALFONSO DE JANER contra sentència de data quatre

de desembre de dos mil vuit dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 154/2009. La part INMO VPO INVERSIONES, S.L, representat/da pel/per la

procurador/a ANA MARIA SUILS ARCON i assistit/da pel/per la lletrat/da ANTONI ROSINACH MONTEGUT s'oposa a l'apel·lació. És ponent d'aquesta resolució

el/la magistrat/ada ALBERT MONTELL GARCIA.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data quatre de desembre de dos mil vuit, és la següent: "DECISIÓ.

FALLO

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la mercantil INMO VPO INVERSIONS S.L contra la mercantil FUTUR VALLES 2000 S.L debo condenar a la citada demandada a:

1º) Pagar la cantidad de 622.370 euros que corresponde a la cantidad pendiente de pago del precio IVA incluido mas los correspondientes intereses moratorios calculados desde el 12 de Septiembre de 2007 hasta la fecha de la presente resolución, a partir de la cual dicha cantidad devengara los intereses a que se refiere el artículo 576 de la LEC .

2º) Subrogarse en el préstamo hipotecario que grava la finca. En caso de imposibilidad de subrogación, bien por propia decisión de FUTUR VALLES 2000 S.L bien por ausencia de consentimiento de CAIXA D'ESTALVIS DEL PENEDES la hoy demandada deberá pagar en ejecución de sentencia todas las cantidades que la actora haya satisfecho con cargo al citado préstamo hipotecario bien por intereses (desde el 12 de septiembre de 2007) bien por capital, en este ultimo caso si el incumplimiento se prorroga mas allá del 7 de Mayo de 2009 a que se extiende el periodo de carencia.

3º) Pagar la cantidad de 76.553, 61 euros IVA incluido correspondiente al importe de la licencia de obras y la demolición del edificio sobre solar. Desde la fecha de la presente resolución dicha cantidad devengara los intereses a que se refiere el artículo 576 de la LEC .

4º) Pagar las costas causadas en el procedimiento. [...]"

SEGON. Contra l'anterior sentència, FUTUR VALLES 2000 S.L va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 16 de novembre de 2009 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- S'accepten els fets declarats provats a la sentència de primera instància. En aquesta resolució s'estima la demanda exercitada per la societat actora, en virtut de la qual exercitava acció de compliment de contracte privat de compravenda signat amb la demandada el 30-5-07, junt amb l'acció d'indemnització dels danys i perjudicis causats per la compradora demandada a l'incomplir els pagaments estipulats. Contra aquesta resolució interposa recurs la demandada Futur Vallés 2000 SL, tot al·legant els mateixos arguments que va adduir en primera instància. Així, al·lega, en primer lloc, que no ens trobem davant un contracte de compravenda mercantil d'un immoble, si no amb un contracte civil, tal i com ho van manifestar les pròpies parts contractants a la seva clàusula setena, per la qual van establir que: "para lo no regulado en este DOCUMENTO, resultaran de aplicación las disposiciones contempladas en el Código Civil en sus Artículos 1445 y siguientes hasta el 1505 ambos inclusive y relativos al contrato de COMPRAVENTA" (textual). Argumenta que aquesta no és una referència genèrica, si no que és específica i concreta, de la que deriva el caràcter civil del contracte, al tenir aquesta clàusula el mateix valor que totes les altres. Afegeix també que fins que la compradora no hagués venut l'immoble a un tercer o fins que no hagués efectuat la promoció immobiliaria, la compravenda s'ha de reputar civil. També indica que al contracte no es van especificar les clàusules de rescissió o resolució, motiu pel qual les parts van pactar remetre's als arts. 1445 a 1505 del C.c., inclòs especialment, l'art. 1454. També afirma que no va poder complir amb les obligacions assumides com a compradora, en especial la de pagar el preu en la forma pactada, perquè l'entitat bancària li va denegar el finançament necessari, fet que qualifica de causa de força major, per la qual cosa s'avé a perdre la quantitat entregada de 180.304 ? com a part del preu, més l'IVA corresponent que puja fins a 28.848 ?. També es queixa, finalment, que se la condemni a complir i a indemnitzar els danys causats i, en canvi, no es condemni l'actora a atorgar escriptura pública de compravenda.

SEGON.- Pel que fa a la naturalesa del contracte subscrit entre les parts litigants, és reiterada la doctrina i la jurisprudència que no la fa dependre de la qualificació que li atorguin els contractants i, en aquest sentit, la remissió que es realitza a la clàusula setena del contracte al codi civil, i que constitueix el principal argument de l'apellant, no pot ser titllat com a dada concloent i definitiva alhora de determinar-la. Certament que ha existit certa discussió pel que fa a la possibilitat que la compravenda d'un bé immoble pugui ser considerada mercantil i no com a civil, atès el redactat de l'art. 325 del C. de c ., que atribueix aquest caràcter només a aquelles que tinguin per objecte béns mobles. Tanmateix, ja l'Exposició de Motius del Codi de Comerç, obria la porta a la mercantilitat de la compravenda d'immobles, com encertadament s'encarrega d'apuntar el Sr. Jutge de primera instància. Hem de fer esment de la STSJC de 10-8-07, que pel seu interès, reproduïm el següent fragment, on conclou que: " Establerta doncs la possibilitat teòrica o conceptual de qualificar de mercantils certes operacions del tràfic en les quals els béns immobles constitueixen l'objecte principal no devem ara establir amb caràcter general i en abstracte en quins casos el negoci ha de qualificar-se d'una manera o una altra atès que caldrà ajustar-se en cada supòsit a les circumstàncies que es donen com indica l'exposició de motius del Codi de comerç, encara que ja podem avançar que l'element intencional de revenda del comprador es constitueix en factor essencial, però no únic, per determinar la naturalesa de la venda. Ja vam dir en la STSJC 22-11-2004 que "per determinar la naturalesa civil o mercantil d'un contracte de compra-venda i, per tant, per a fer- ne la seva qualificació, s'ha d'estar fonamentalment al contingut dels seus pactes o estipulacions, i si d'ells en resulten elements qualificables uns de caràcter civil i altres d'índole mercantil, caldrà veure quins són els prevalents per tal de qualificar la compra- venda global com a civil o com a mercantil". Així, és essencial l'element intencional de comprar per revendre amb ànim d'obtenir un lucre, que és, precisament, el que admet la compradora quan al seu escrit d'apel·lació fa referència a la possibilitat de vendre tot l'immoble a un tercer o a realitzar la promoció immobiliaria projectada per a vendre els habitatges resultants de la mateixa. I es que aquesta promoció consistia en la construcció d'un edifici plurifamiliar de 53 habitatges i 54 places d'aparcament. No pot haver cap mena de dubte sobre quina era la intencionalitat de la compradora quan al contracte s'estableix que en el preu de compra està inclòs el 70 % dels honoraris meritats per l'elaboració del projecte constructiu; que la compradora assumeix el cost de la llicència d'obres; i que la part del preu que quedava pendent de satisfer, es pagaria en el termini de seixanta dies a comptar des de l'obtenció de la corresponent llicència d'obres. No és controvertit per les parts que el projecte constructiu i la llicència d'obres esmentats al contracte es corresponen amb l'esmentat projecte de construcció de 53 habitatges i 54 places d'aparcament, per la qual cosa és clara la voluntat de realitzar aquesta promoció immobiliària per a vendre els habitatges i aparcaments que en resultessin o bé la de vendre no només, o estrictament, l'immoble, si no aquest junt amb el projecte immobiliari. La seva compra, així, no era per a consum propi de la compradora ni per al seu ús empresarial, si no com a "primera matèria" que s'integra dintre de la seva activitat empresarial, per procedir després a la seva posterior comercialització.

TERCER.- Insisteix la recorrent que la remissió que realitza la clàusula setena del contracte privat, anteriorment transcrita, l'autoritza a desistir del mateix, encara que sigui amb pèrdua de les quantitats entregades, atès que entén que la remissió que s'hi realitza als arts. 1445 i següents del C.c., inclou l'art. 1454 . No ens trobem, però, tal i com s'ha dit, davant una compravenda civil, si no que és mercantil, amb la qual cosa és d'aplicació l'art. 343 del C. de c ., en virtut del qual, les quantitats donades com a senyal, es consideren sempre lliurades a compte del preu i en prova de la ratificació del contracte, llevat pacte en contrari, que aquí no existeix, per la qual cosa la compradora no pot pretendre desistir del contracte renunciant a les quantitats entregades tal i com pretén. Però encara que no fos així, i es considerés que ens trobem davant una compravenda civil, la conclusió a la qual s'ha d'arribar és la mateixa. Efectivament, al respecte val a dir que conforme a la doctrina científica i la Jurisprudència, les arres poden tenir una triple funció, el que fa que s'hagi de distingir tres tipus de les mateixes: Confirmatòries, que operen com una prova o senyal de la celebració del contracte i en cas d'incompliment la seva existència res prejutja sobre la quantia de la indemnització; penals, que funcionen com garantia del compliment del contracte, mitjançant la pèrdua de les arres lliurades o la devolució doblada per qui les ha rebut, sense que suposin una indemnització de danys i perjudicis i no impedeixen l'exigibilitat de la obligació ni el compliment forçós en forma especifica (la jurisprudència ha assenyalat l'equivalent funció d'aquestes arres a la clàusula penal (SSTS 5 juny 1945, 15 juny 1945 i 5 juliol 1956 ), el que permet l'aplicació analògica dels articles 1.152 i següents del Codi Civil ); i, finalment, les arres penitencials, que constitueixen un mitja lícit de deslligar-se les parts del contracte, mitjançant la pèrdua de les arres per part de qui les va lliurar si és qui se'n penedeix, o per qui les va rebre, si és aquest qui desisteix del compliment. És reiterada la jurisprudència segons la qual el caràcter penitenciari de les arres no es pot presumir sinó que ha de constar de forma clara i això ho diu, per exemple, la STS de 15 de març de 1.994 quan expressa amb cita a d'altres sentencies, el següent: "...Como dice la S 28 septiembre 1992 es doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (SS 11 octubre 1927, 5 junio 1945, 20 abril 1955, 15 octubre 1956) y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipados del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (S 7 febrero 1966, 20 mayo 1967, 16 diciembre 1970, 10 noviembre 1983, 10 marzo y 12 julio 1986, 30 abril 1988, 9 marzo 1989 y 12 diciembre 1991)". Així, l'art. 1.454 del C.c . no té caràcter imperatiu i per tan, per poder apreciar l'existència d'arres penitencials, cal que la voluntat negocial de les partes expressi de forma precisa i rotunda, que ens trobem davant aquest tipus d'arres, de forma que les bestretes entregades tinguin aquesta finalitat, que ha de resultar prou constatada en el contracte (SSTS 16-3-1992, 21-7-1992, 28-3 y 11-12-1993, 4-3 i 18-10-1996, 10-2-1997). Efectivament, atès que les arres penitencials constitueixen un mitjà lícit per a que qualsevol de les parts pugui desistir del contracte, mitjançant la seva pèrdua per qui les va entregar o amb la restitució doblada per qui les va rebre, es evident el seu caràcter excepcional dintre del règim general dels contractes, com a vinculants, com també del règim general de les obligacions contractuals, i que també inclou la regulació de la compraventa (arts. 1.445 y 1.450). Cal recordar que les obligacions que neixen dels contractes han de complir-se (art. 1.091), i que els contractes, un cop perfeccionats pel mer consentiment, a partir del qual són existents (art. 1.254), obliguen a les parts (art. 1.258). El principio que ha de dominar en cada obligació, és el del seu compliment ple, atès que els contractes es realitzen entre les partes en vistes a la seva execució. Certament que és possible condicionar el compliment, però en aquest cas es sempre necessari que hagi estat expressament previst al contracte atesa la seva excepcionalitat i, a més, que ho sigui de forma expressa i clara. A tots els sistemes contractuals, i més encara en els de caràcter espiritualista como el nostre, qui a més d'assumir una obligació, comença a ejecutar-la mitjançant un pagament o lliurant una bestreta (i en això consisteixen les arres) no pot ser privat del dret elemental de la seva execució plena a través del malabarisme de la pèrdua o devolució duplicada de la quantitat entregada, llevat que així s'hagi expressat clarament al contracte. En definitiva, si allò que és normal és que els contractes i les obligacions que neixen d'ells tendeixin a complir-se i a executar-se o realitzar-se, i el què és excepcional és el desistiment unilateral o l'absència de vinculació contractual quan ja existeixen ( arts. 1.594, 1.700.4º y 1.705, 1.732.1º y 2º), les arres penitencials només poden apreciar-se excepcionalment. Per això la jurisprudència indica que l'art. 1454 té: «carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trate de arras penitenciales», i que «en otro caso la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado».

QUART.- Així, la STS de 6 de febrer de 1992, reitera el caràcter excepcional de les arres penitencials, que han de constar de forma clara i expressa, i que les arres confirmatòries constitueixen una bestreta del preu que serveix per confirmar el contracto celebrat. La de 28 de setembre de 1992 insisteix en la doctrina de la de 12 de desembre de 1991 per concloure que la quantitat que com a "senyal" va entregar la compradora a l'acte de la firma del contracte: "lo fue en concepto de anticipo o pago de parte del precio (arras confirmatorias)". En el mateix sentit s'expressa la STS de 24 d'octubre de 2002 que diu: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado". En base a aquesta construcció dogmàtica, és clar que a la clàusula setena del contracte subscrit per les parts litigants no es realitza cap previsió pel que fa a unes possibles arres, ni tampoc es concreta quina de les tres classes és la que s'adopta per les parts contractants. Es excessiu, com fa la recorrent, presumir que la voluntat de les parts era pactar unes arres i, a més, de caràcter penitencial, pel simple fet que es realitzi una remissió als arts. 1445 i següents del codi civil . Falta, doncs, la suficient i necessària concreció, de la que pugui resultar, sense cap mena de dubte, que aquesta era la voluntat de les parts contractants, sense que sigui possible inferir-la o deduir-la, en base a una menció tan genèrica com la que es realitza en el redactat d'aquesta clàusula. No existint prova de la voluntat dels contractants de pactar cap tipus d'arres, el recurs no pot ser estimat. Afegir només que la qualificació de la no concessió de finançament bancari com a fet de força major constitueix una al·legació nova, introduïda per primer cop en el procés en aquesta segona instància, la qual cosa impedeix el seu examen, tot i que, en qualsevol cas, li falta l'element de la imprevisibilitat per a poder ser considerat com a tal.

CINQUÈ.- Atès el que disposen els articles 394 i 398.2 de la LEC les costes d'aquesta alçada han de ser imposades a l'apel·lant.

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Desestimar el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Futur Vallés 2000 SL, contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 5 de Lleida, en procediment de judici ordinari núm. 808/08 , que confirmem, i condemnem l'apel·lant a pagar les costes causades en aquesta alçada.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Així la pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.