Sentencia Civil Nº 403/2010, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 506/2010 de 26 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00403/2010

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

N01250

C., EL CID, 20

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 37 1 2010 0200977

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000506 /2010

Procedimiento de origen: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CISTIERNA

JUICIO VERBAL 0000060 /2009

De: Bernarda ( DIRECCION000 , C,B.)

Procurador: BENITO GUTIERREZ ESCANCIANO

Letrado: JUAN CARLOS MUÑOZ RODRÍGUEZ

Contra. Basilio

Procurador. MIGUEL ANGEL DIEZ CANO

S E N T E N C I A NUM. 403/2010

En León, a veintiséis de noviembre de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de esta Ciudad, constituida por el ILMO. SR. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ el recurso de apelación civil arriba indicado, en el que ha sido parte apelante Dª Bernarda , representada por el Procurador D. Mª del Benito Gutiérrez Escanciano y asistido por el Letrado D. Juan Carlos Muñoz Rodríguez y apelada D. Basilio , representado por el Procurador D. Miguel Ángel Díez Cano y asistido por el Letrado D. Carlos Ángel Fernández Pascual.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 11 de enero de 2010 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Fallo: Con estimación íntegra de la demanda interpuesta por D. Basilio , debo condenar y condeno a Dª Bernarda como máxima corresponsable de la entidad DIRECCION000 . C.B., AVENIDA000 , NUM000 , Cistierna 24800, a abonar a la parte actora la cantidad de dos mil ciento sesenta euros (2.160 €), en concepto de principal, más los intereses devengados al interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la notificación de la sentencia hasta su completo pago. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Dª Bernarda y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la representación de D. Basilio se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose para la fecha de deliberación el día 22 de noviembre de 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Basilio , se presentó demanda contra Dª Bernarda , solicitando que se le condenase al pago de 2.160,00 euros, cantidad que había entregado previamente como señal para la compraventa de la vivienda sita en Cistierna, en la calle Raimundo Morán. La demandada se opuso y alegó falta de legitimación pasiva, al estimar que actuó como intermediaria y que dicha cantidad se la entregó a los propietarios del inmueble. La Sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la demandada que reiteró sus alegaciones.

SEGUNDO.- La demandada, ahora recurrente, Sra. Bernarda , reconoce que recibió la suma reclamada por el actor, pero manifiesta que al actuar como mandataria de los titulares del inmueble, se lo entregó a éstos. En base a ello, entiende que carecía de legitimación pasiva, que ha de entenderse referida no a la legitimatio ad processum, es decir, la capacidad para comparecer en juicio, sino a la legitimatio ad causam.

Consta acreditado que Dª Apolonia , encargó a la demandada, Dª Bernarda , en su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria que procediera a la venta de una vivienda sita en Cistierna, calle Raimundo Morán, de la que la misma, junto con otros, era propietaria, así como que la expresada Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en cumplimiento del encargo recibido, y por medio de anuncios de venta colocados en el piso donde constaba el número de teléfono de la Agencia, entró en relación con D. Basilio , quien manifestó querer comprar el referido piso, llegándose, tras gestiones realizadas por la agente con la propiedad, a un acuerdo sobre el precio que quedo fijado en 72.121,45 euros, en constatación de lo cual se extiende un documento privado de fecha 27 de septiembre de 2007, que firman el referido Agente de la Propiedad Inmobiliaria y D. Basilio , en el que se hace constar que este último hace entrega de la cantidad de 2.160,00 euros, en concepto de señal y a cuenta del precio, agregándose textualmente en dicho documento lo siguiente: "El incumplimiento de este documento, ateniéndose al articulo 1.454 del Código Civil , daría lugar a la devolución del duplo de la señal, si la causa fuera imputable a la Propiedad; y a la perdida de dicha señal, si fuese imputable a la parte compradora", y que "se firmara la Escritura Publica de Compraventa antes del día 11 de 11 de 2007", y, finalmente, que "queda supeditado a la conformidad de la propiedad". La compraventa, finalmente, no llegó a materializarse, habiendo procedido posteriormente los propietarios a transmitir la misma a otras terceras personas.

En el presente caso no consta "nota de encargo" de la propiedad a la Agencia pero todo indica un encargo de "gestión de venta" en la línea de los contratos de mediación o corretaje, según los ha identificado la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 10 de marzo y 21 de mayo de 1992 , 19 de octubre de 1993 , 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 , 13 de junio de 2006 , entre otras muchas). A este respecto señala la STS de 4 de julio de 2008 que "como ha dicho la reciente sentencia de 21 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Es la que parece actividad típica de las agencias inmobiliarias como la que interviene en los autos. Lo que no es óbice para que tales agencias reciban diversos encargos complementarios o instrumentales de la gestión que se les encomienda y que pueden ser calificados, en sentido amplio como "mandatos", en cuanto de este modo se expresa que la actuación del agente o mediador es eficaz, respecto del concreto encargo recibido, en la esfera jurídica del comitente, siempre que se actúe dentro de los límites señalados por el comitente (artículo 1727 CC ). Como, por otra parte, es posible encontrar similitudes, analogías o parentesco entre la mediación y el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión, pero sin llegar a confundir la prestación principal, que en la mediación es una gestión de venta, que por su carácter preparatorio del contrato que se espera suele denominarse "relación pregestoria", que ha de poner en relación a comitente con un tercero, y en el mandato se produce con sustitución del comitente (mandato representativo) o con presencia en nombre propio del mandatario, para hacer después traslación de los efectos al mandante (mandato no representativo)".

Por otra parte, y como dice la STS de 19 de octubre de 1993 , "la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que "pueden ser contratantes" "sin intervención del mediador en el contrato" ni actuar como mandatario; se halla sometido a la condición suspensiva de celebración del contrato, no por si mismo (...) sino por los interesados", y que "no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le ha encargado, a menos, (....), que haya recibido para ello un mandato expreso", lo que, desde luego, en el presente caso no se ha acreditado. Es por ello que, en modo alguno, puede entenderse que la compraventa del piso quedara perfeccionada con el documento privado de 27 de septiembre de 2007, pues es lo cierto que este se limita a constatar el recibo de una cantidad en concepto de arras o señal de futuro contrato a convenir y perfeccionar por el dominus negoti o como así además se desprende claramente de la cláusula final donde se dice que, -ha de entenderse referido a la perfección del contrato de compraventa-, "queda supeditado a la conformidad de la propiedad". En lo expuesto, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo, anteriormente citada, de 19 de octubre de 1993 , "nada influye la autorización de mediación de arras y su recepción por el agente intermediario. Sabido es que no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro Derecho, sino explicar, como señala la doctrina científica, las diversas funciones que pueden cumplir según la misma doctrina y la jurisprudencia, puesto que el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento Sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en si como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, no son las arras de Derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación (como ocurre en el caso objeto del pleito) de consumación o de prueba de la compraventa; y esta Sala ha declarado que tienen carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan ( Sentencias, entre otras, de 31 de octubre de 1963 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo ser respetados los pactos sobre arras no contrarios a la ley para conferir un carácter supletorio al art. 1.454 del Código Civil ( Sentencia de 20 de mayo de 1957 ); pero sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para "gestionar y tramitar" el contrato traslativo".

Dicho lo anterior es patente, y así lo ha reconocido el Sr. Basilio , que, pese a no expresarse en el documento de 27 de septiembre de 2007 el nombre de los propietarios del piso, aquel conocía sobradamente que el mismo en ningún caso pertenecía a la Sra. Bernarda , así como que la intervención de esta en la venta lo era en calidad de mera intermediaria. Por otra parte queda acreditado, por así venir reconocido por Dª Apolonia y D. Alberto , que la cantidad entregada por el Sr. Basilio se hizo llegar a la posesión de los vendedores por la Sra. Bernarda , y como no podía ser de otro modo ya que la mediadora no podía retener las arras, ni en todo, ni en parte, ni detraer de ella su comisión, ya que la venta no se había perfeccionado, ni consta estuviera autorizada para ello; por consiguiente, en modo alguno cabe identificar dicha entrega como honorarios o contraprestación debida a la Sra. Bernarda .

En consecuencia, son los mandantes y no la mediadora los que vienen obligados a la devolución de la cantidad entregada en concepto de señal, ya que fueron ellos los destinatarios, y además, al acudir a la agencia inmobiliaria, encargándole la gestión de la venta del inmueble, le estaban autorizando a realizar todas aquellas operaciones preparatorias, no expresamente excluidas, tendentes a dicho fin, entre las que se incluyen las que llevó a cabo en el presente caso, como es la percepción de arras o señal, por lo que es claro que aquella actuó dentro del ámbito del poder conferido, vinculando a los mandantes con el tercero, en este caso, el actor, el cual, con independencia de cualquier ora consideración, también tendrá acción contra los mandantes por cuanto, como señala la STS de 1 de diciembre de 1982 , con "desviación de las reglas del mandato no representativo, el párrafo segundo del artículo 1717 excepciona el caso de que se trate de cosas propias del mandante, situación en la que se produce una "contemplatio domine" tácita, generándose un poder de apariencia "ex facti circunstantiis sive ex re" ( sentencias de 8 de junio de 1966 y 28 de noviembre de 1973 ), siempre que sea manifiestamente ajeno el bien o Interés a que se contrae el negocio y resultar esta circunstancia conocida de la otra parte", y es lo cierto que en el presente caso el Sr. Basilio tenía sobrado conocimiento de que el piso era propiedad de terceras personas y de que la intervención de la demandada en la venta del mismo lo era únicamente en calidad de mera mediadora o intermediaria, pero en ningún caso en nombre propio ( En este mismo sentido se pronuncian las Sentencias, de la AP de Sevilla, sección 5ª, de 6 de junio de 2005 , de la AP de Madrid, seccion 18ª, de 18 de octubre de 2006 , de la AP de Alicante, sección 5ª, de 21 de febrero de 2007 , y la de la AP de Valladolid, sección 1ª, de 6 de julio de 2009 , entre otras) .

Es por todo ello que resulta clara y patente la falta de legitimación pasiva ad causam que concurre en la demandada por lo que procede estimar el recurso y revocar la sentencia recurrida absolviendo aquella de la reclamación contra ella dirigida.

TERCERO.- En cuanto a las costas de primera instancia dadas las dudas que el asunto planteaba inicialmente, derivada del propio contenido del documento de 27 de septiembre de 2007, donde no se recoge el nombre de los propietarios del piso, y del desconocimiento que el actor podía tener en cuanto al destinado final dado a la cantidad entregada en concepto de arras o señal, ello justifica sobradamente apartarse del criterio del vencimiento objetivo y no se haga expresa imposición de las mismas a ninguna de las partes.

En cuanto a las de esta alzada, y al ser estimado el recurso, no ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las mismas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Bernarda , contra la sentencia dictada, con fecha 5 de abril de 2010, por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera instancia de Cistierna , en autos de Juicio Verbal núm. 60/09, de los que este rollo dimana, y con integra revocación de la misma, debemos absolver a la citada Sra. Bernarda de la demanda formulada contra la misma por D. Basilio , todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.