Sentencia Civil Nº 403/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 484/2015 de 11 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00403/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 484/15

Asunto: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 435/14

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº3 DE PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRIGUEZ GONZALEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.403

En Pontevedra, a once de noviembre de 2015.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de Procedimiento ordinario 435/14, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm.484/15, en los que aparece como parte apelante-demandada: D. Bienvenido representado por el Procurador D. RICARDO CANEDO IGLESIAS y asistido por el Letrado D.ALBERTO GONZALEZ ATANES, y como parte apelada-demandante: D. Florian , representado por el Procurador D.PEDRO ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, y asistido por el Letrado D.ALEJANDRO DUYOS GARCIA, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D.JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 DE Pontevedra , con fecha 20.05.15, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

' Estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Pedro Antonio López López en representación de D. Florian contra D. Bienvenido .

En consecuencia, declaro resuelto el contrato suscrito entre las partes el 1 de marzo de 2013, debiendo D. Bienvenido restituir la posesión de la finca objeto de contrato a D. Florian .

Con imposición de costas a D. Bienvenido .'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Bienvenido se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-.- El presente litigio versa sobre la interpretación y el alcance de las obligaciones asumidas por las partes en el contrato celebrado el día 1.3.2013, formalizado en documento privado, bajo la denominación de 'promesa de venta' con objeto en una vivienda unifamiliar. El actor pretende la resolución del contrato por incumplimiento de la parte que prometió la adquisición del inmueble, mientras que el demandado opone, sin formular reconvención, el previo incumplimiento del demandante, al tiempo que rechaza la imputación de la falta de pago del precio pactado.

Los hechos del caso pueden resumirse del siguiente modo:

a) el 1.3.2013 D. Florian y D. Bienvenido documentaron por escrito un contrato denominado 'promesa de venta' del que interesa destacar lo siguiente:

aŽ) el Sr. Florian era propietario de un inmueble destinado a vivienda unifamiliar, descrito en el expositivo primero del documento,

bŽ) el precio del contrato se fijó en la suma de 280.000 euros, que se haría efectiva al 'promitente vendedor' del siguiente modo: 4.000 euros antes del 31.3.2013; 11.000 euros antes del 30.9.2013, 'por la vigencia de la promesa y a cuenta del precio de venta'; 17.000 euros desde la firma del contrato hasta el mes de marzo de 2015, que se aplazaban en entregas mensuales de 700 euros desde la firma del contrato; finalmente, al otorgamiento de la escritura, -que habría de otorgarse antes del 31.3.2015-, la suma restante de 247.500 euros;

cŽ) se añadía la previsión de que si la parte promitente compradora 'no ejecuta la compra en el plazo señalado o no hiciera entrega de las sumas convenidas a plazos durante tres plazos consecutivos o no consecutivos, la parte promitente vendedora podrá considerar automáticamente resuelto..' el contrato, con pérdida para la otra parte de las cantidades entregadas; si el promitente vendedor no formalizara la venta dentro del plazo convenido, debería devolver a la otra parte el doble de las sumas entregadas;

dŽ) finalmente se pactaba que desde el momento de la firma del contrato el promitente comprador entraría en posesión de la vivienda, asumiendo el pago de los suministros esenciales, posesión que quedaría sin efecto en caso de resolución de la promesa de venta.

En la tesis demandante, el demandado tan sólo abonó el primer plazo, dejando de abonar los 11.000 euros previstos para su entrega antes del 30.9.2013, así como las cantidades mensuales de 700 euros desde el mes de julio de 2013, sin efectuar ningún pago posterior. Ante tal situación, con fecha de 12.11.2014 el demandante requirió notarialmente al demandado a fin de dar por resuelto el contrato.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. En primer término, la sentencia analiza la naturaleza del contrato, llegando a la conclusión de que se trata de un auténtico contrato de compraventa, al margen de la denominación utilizada por las partes. En su segundo fundamento jurídico, la sentencia rechaza la alegación del demandado relativa a la realización de pagos en cantidades superiores a las expresadas en la demanda; la sentencia rechaza que sea obligación del vendedor mantener en estado de habitabilidad la vivienda, desestimando de este modo la alegación del escrito de contestación sobre la existencia de deficiencias en el inmueble, y finalmente declara que concurren los requisitos para el éxito de la acción resolutoria basada en el art. 1124 del Código Civil , con el efecto de imponer al demandado la obligación de restituir la cosa con pérdida de las cantidades previamente entregadas, según se había pactado en el contrato.

Contra dicho pronunciamiento presenta recurso de apelación la representación demandada. El recurso insiste en los argumentos del escrito de contestación y reprocha a la sentencia haber errado en el proceso de valoración de la prueba y en la aplicación del derecho, así como respecto a la interpretación del contrato. El recurrente considera que se está ante un auténtico contrato de promesa de venta, que la prueba ha acreditado la entrega de cantidades superiores (que llegan a la suma de 24.100 euros) y que el motivo por el que dejó de abonar el resto de las cantidades pactadas fue la existencia de graves desperfectos en la edificación, tal como acreditaría el informe pericial aportado. Finalmente añade que la razón que mueve al actor a dar por resuelto el contrato es el compromiso que éste habría alcanzado con un tercero para vender la misma edificación.

La parte demandante solicita la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la resolución recurrida por sus propios argumentos, al tiempo que combate los razonamientos del recurso.

SEGUNDO.- La primera cuestión que plantea la resolución del recurso radica en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato concertado entre las partes. La denominación literal de 'contrato de promesa de venta' que figura en su encabezamiento es claro que no limita la facultad interpretativa del juez, quien deberá indagar la voluntad de los contratantes atendiendo a lo realmente concertado con los elementos de interpretación que establecen los arts. 1281 y ss. del Código Civil , doctrina jurisprudencial que el propio TS califica como constante:

'...los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( sentencias de 26 de enero de 1994 ; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995 ; 18 de febrero , 18 de abril y 21 de mayo de 1997 y 7 de julio de 2000 , entre otras), pues, para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras sentencias, las de 20 de febrero , 4 de julio y 30 de septiembre de 1991 ; 10 de abril , 20 y 23 de julio de 1992 ; 26 de enero y 25 de febrero de 1994 y 9 de abril de 1997 ), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( sentencia de 22 de abril de 1995 ), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( sentencia de 4 de julio de 1998 )' .

La diferenciación entre el contrato de compraventa y el precontrato o promesa recíproca de comprar y vender, como ilustra la sentencia recurrida, constituye una vexata questiodel derecho de contratos, que ha dado lugar a una abundante producción doctrinal y jurisprudencial. El art. 1451 del Código contempla la promesa bilateral de copra y venta recíprocamente aceptada, que suele definirse como una convención por la que las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa en un tiempo posterior, sin querer por el momento celebrar una compraventa definitiva. En nuestro Derecho, con algunos pareceres discrepantes, tiende a considerarse como un contrato autónomo, calificado como de precontrato, diferente de la compraventa y del contrato de opción de compra con el que a veces se confunde. En la práctica no son inusuales denominaciones de la más variada especie, que no se corresponden con la exacta naturaleza de los pactos alcanzados (promesa de venta, compromiso de venta, contrato de señal, etc.)

Se plantea de este modo un primer problema interpretativo que debe resolverse indagando la voluntad de las partes en cada caso concreto, sobre si lo pretendido es un auténtico contrato de compraventa o, por el contrario, vincularse para celebrar en el futuro dicho contrato. La cuestión es relevante pues, entre otras cosas, los efectos del incumplimiento de uno u otro pacto no serán equivalentes.

En nuestro caso compartimos el análisis que realiza el juez de primera instancia, por las siguientes razones:

a) con independencia de la denominación utilizada, las partes fijaron un precio cierto pagadero en un relevante porcentaje con carácter previo al momento fijado para el otorgamiento de la escritura pública;

b) el demandado entró de inmediato en posesión de la cosa objeto del contrato, asumiendo también la obligación de pago de los suministros esenciales que permitirían su habitabilidad;

c) no advertimos ninguna voluntad de diferir la compraventa para el futuro; lo que se difirió fue, como por otra parte resulta habitual en la contratación privada, la fecha para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, momento que se haría coincidir con el del pago final de la cantidad restante que había quedado aplazada; la compraventa es un contrato consensual y el otorgamiento de la escritura pública carecía obviamente de un carácter esencial;

d) si bien no resulta tampoco esencial, en la práctica la causa del precontrato está en la imposibilidad actual que para las partes representa la celebración de la compraventa, bien por impedirlo determinados obstáculos (por ejemplo falta de autorizaciones o liberación de cargas), o simplemente porque en no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, pero esta voluntad suele manifestarse de forma directa o indirecta a través por ejemplo de circunstancias periféricas que ponen de manifiesto la voluntad de que el contrato de compraventa se celebrará efectivamente en el futuro; en el caso no encontramos ninguna circunstancia de tal índole, que ni siquiera ha sido alegada;

e) los propios términos literales del contrato, aparte de la reiterada mención de la condición de los contratantes como promitentes, revelan que lo pactado fue una auténtica compraventa y no un mero ' quedar obligado para obligarse': la finca se entregaba, y así se mencionaba expresamente en referencia a la obligación esencial del vendedor, libre de cargas y al corriente de gastos, contribuciones e impuestos. El requerimiento notarial de resolución dirigido por el vendedor reclamando la entrega de la cosa abunda en la misma conclusión. Finalmente las cantidades entregadas se calificaban expresamente como precio, no como reserva, señal o con denominación similar, precisándose que se entregaban a cuenta del precio final.

TERCERO.- Igualmente compartimos la valoración de la prueba que realiza el juez de primera instancia sobre la entrega de las cantidades aplazadas en concepto de precio. El actor reconoce la entrega del primer plazo de 3.000 euros y rechaza la entrega de los plazos mensuales de 700 euros desde julio de 2013 y de ninguna cantidad posterior. Frente a ello el demandado sostiene que entregó la suma global de 21.000 euros, primero mediante una entrega en mano de los 11.000 euros pactados como segundo plazo y el resto de mensualidades hasta marzo de 2014 inclusive, dejando de pagar el resto por el mal estado de la finca.

La prueba del hecho extintivo del pago incumbía a la parte demandada, según establece el art. 217 de la LEC . Se reconoce que no existió constancia documental alguna de los pagos, pues se entregaban según se dice directamente en mano. En su declaración al responder al interrogatorio el demandado insistió en que los pagos se hacían en un sobre entregado en mano en el pasillo, sin que se hiciera entrega de recibos; reconoció además que tanto en el momento del requerimiento notarial como en el acto de conciliación previo, en los que se reclamaban las cantidades adeudadas, no realizó mención alguna al hecho del pago. La testigo Dª Virginia reconoció que era pareja del demandado, lo que de entrada pone en cuestión la fiabilidad de su testimonio; la testigo afirmó como hecho cierto la realidad de los pagos parciales y sostuvo que dejaron de pagar porque la casa estaba desastrosa y que se enteraron de que la casa había sido vendida dos veces; manifestó también que el dinero no procedía de ninguna cuenta bancaria, sino que ' se juntó'; en línea con lo que apunta el recurso, la testigo manifestó que la razón del impago también había sido que se enteraron de que la casa ' había sido vendida a un gitano que estaba en prisión'. El testigo Sr. Carlos Manuel manifestó que era amigo del demandado; el testigo relató que una vez estando comiendo en su casa llegó un señor y que Bienvenido le comentó que le entregaba dinero en un sobre, pero el testigo sostuvo que no sabe qué iba dentro del sobre, ni las razones de la entrega, ni si se contó dinero en el acto.

Estas dos declaraciones testificales resultan insuficientes para acreditar el hecho del pago. La condición subjetiva de los testigos, -pareja y amigo del demandado, respectivamente-, y el propio contenido de sus manifestaciones, tal como sostiene la sentencia recurrida, no permiten considerar probado el hecho del pago. La entrega de cantidades económicas elevadas (se alude a una entrega de 11.000 euros) sin que se justifique la preexistencia de dicha suma y sin que se entregara a cambio un recibo o cualquier otro tipo de constancia documental, no existiendo otra vinculación entre las partes que la derivada del contrato, resulta insólita en la práctica. En consecuencia, el hecho del pago resulta no probado.

CUARTO.- La doctrina interpretativa del art. 1124 del Código Civil es bien conocida. La norma exige la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en él así como su exigibilidad; que el demandado haya incumplido de forma grave lo que le incumbían; que semejante resultado se haya producido, como consecuencia de una conducta obstativa de éstE por la pasividad o inactividad; y que quien ejercite este derecho no haya incumplido las obligaciones que le conciernen ( sentencia del Tribunal Supremo 21 de marzo de 1.986 ; 9 de diciembre de 1.997 ). Además, según más reciente interpretación, no es necesario que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( sentencia del Tribunal Supremo 4 de diciembre de 1.998 ; 3 de julio de 1.997 ). La voluntad de incumplir puede apreciarse cuando exista una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia del Tribunal Supremo 10 de marzo de 1.983 ; 9 de diciembre de 1.997 ) pues lo contrario exigiría el dolo, es por ello que basta frustrar las expectativas legítimas de los contratantes sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento ( sentencia del Tribunal Supremo 20 de mayo de 1.998 ).

La facultad resolutoria puede ejercitarse por vía judicial o extrajudicial, mediante una declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que los tribunales examinen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato.

El precepto debe completarse con la exigencia para la compraventa de bienes inmuebles del art. 1504 del Código Civil . Como sostiene el TS ( STS 17 de julio de 2009, RC núm. 143/2005 ):

'...que la especialidad que establece el artículo 1504 CC , con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico- jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997, RC núm. 2441/1993 )-, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010 , RC núm. 1362/2006, de 11 de julio de 2008 , RC núm. 1761/2001, de 27 de septiembre de 2007 , RC núm. 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002 , RC núm. 648/1997 ) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC núm. 498/1999 ) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998 ). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido'.

El actor dio cumplimiento a la exigencia legal requiriendo notarialmente el pago y comunicando la voluntad de resolver, y el demandado reconoce la prolongada desatención de su obligación.

Ninguna de las dos justificaciones que ofrece el recurrente resultan atendibles. La falta de prueba de la doble venta (como también, todavía más claramente, la afirmación deslizada al responder al interrogatorio sobre el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa libre de cargas o la existencia de amenazas) resulta patente. Pero tampoco el hecho de la existencia de desperfectos en la vivienda, -que pretenden acreditarse con la aportación de un dictamen pericial-, daría fundamento a la obligación de suspender la obligación de pago. Como sostiene el recurrente, puede matizarse la afirmación de la sentencia sobre la no necesidad de que la vivienda resultara habitable en el sentido de que el vendedor está obligado a entregar la cosa en estado de servir al uso al que va destinada, además de mantener en el goce pacífico de la cosa al comprador. En el caso se reconoce que el demandado se quejó en diversas ocasiones de la existencia de humedades y también el hecho de que el actor acudió a la vivienda en compañía de un técnico (que compareció como testigo) para comprobar la entidad de las deficiencias, pero lo que no ha quedado probado es el grado de incidencia de las deficiencias en la habitabilidad del inmueble. Sobre éstas se aportaron dos informes: un informe de valoración de daños elaborado por la entidad Estaterval, S.L.P., según el cuál las deficiencias consistían en manchas y desconchados en algunas dependencias producto de la humedad por un importe de 429 euros, cantidad no relevante en relación con el precio pactado; y un informe aportado por la parte demandada, elaborado por el perito Sr. Estanislao , en el que se describen daños de muy superior entidad, valorados en una cantidad superior a 38.000 euros, en la que se concluye que la vivienda precisa de un saneado 'casi total'; sin embargo este dictamen, que no fue sometido a contradicción al asumir las partes que la vivienda tenía deficiencias, no resulta contrastado con ningún otro medio probatorio ni tampoco permite conocer las causas concretas del mal estado de la edificación (el perito reconoce en su dictamen que las deficiencias se han apreciado ' a simple vista') ni, aún antes, si estas causas eran preexistentes a la compra o si eran o no conocidas por la parte en el momento en que se adquirió la finca.

Si el demandante no ha cumplido en la forma convenida, el demandado puede suspender el cumplimiento de la propia prestación, pero para que esta equiparación de efectos tenga lugar resulta preciso que la parte incumplida o deficientemente ejecutada sean de entidad suficiente, con virtualidad para frustrar el fin económico del contrato, de modo que lo ejecutado no satisfaga el interés del comprador demandado de cumplimiento. Si no se está ante tal hipótesis de hecho, -que en el caso no consideramos acreditada de forma suficiente con la sola aportación del documento con la opinión pericial-, si lo ejecutado parcial o defectuosamente no resulta relevante desde el punto de vista del fin económico del contrato o del programa de prestaciones previsto, o si puede subsanarse con facilidad, o si el coste de reposición no es relevante en relación al conjunto de las prestaciones pactadas, el efecto de la excepción no puede ser la íntegra desestimación de la demanda, con facultad del demandado de suspender su prestación. Como señala la sentencia, el comprador no ha reconvenido ejercitando ninguna pretensión que permitiera, sobre la base del incumplimiento de la contraria, solicitar bien una reducción proporcional en el precio, bien la exigencia de la reparación de lo mal hecho, sino que se ha limitado a oponerse a la pretensión resolutoria, reconociendo haber suspendido su obligación sinalagmática de pago, alegando la existencia de los defectos, lo que, repetimos, carecía en el caso de virtualidad alguna.

En consecuencia, la sentencia debe ser confirmada íntegramente. El recurso se ve desestimado, sin perjuicio de la reforma del pronunciamiento sobre costas en el modo que se dirá.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 394, en relación con el art. 398, ambos de la ley procesal , las dudas de hecho que el supuesto ofrecía justifican la no imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de DON Bienvenido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pontevedra, con fecha de 20 de mayo de 2015 , recaída en los autos de juicio ordinario registrados bajo el número 435/2014, resolución que confirmamos en su integridad, sin pronunciamiento en costas en ninguna de las dos instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.