Sentencia CIVIL Nº 403/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 186/2019 de 18 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933922

37007740

/

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0142860

Recurso de Apelación 186/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 751/2017

APELANTE::D./Dña. Victorio

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO REQUEJO GARCIA DE MATEO

APELADO::SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A.

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

En Madrid, a dieciocho de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 751/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante D. Victorio,representado por el Procurador D. IGNACIO REQUEJO GARCÍA DE MATEO y de otra como apelado SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A.,representado por el Procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 02/11/2018 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/11/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente:"Que, estimando la demanda interpuesta, debo:

1. º Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por falta de pago de las cantidades pactadas en concepto de renta.

2. º Condenar al demandado a desalojar las fincas arrendadas dentro del plazo legal establecido y a estar y pasar por dicha condena, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.

3. º Condenar al demandado paga a la parte demandante 27.720,83 euros en concepto de rentas, así como al pago de las rentas que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento y no sean abonadas, hasta la efectiva entrega de posesión de las fincas.

4. º Condenar al demandado al pago de los intereses legales de la cantidad adeudada hasta la presentación de la demanda desde la fecha del requerimiento extrajudicial así como a los intereses moratorios procesales previstos en el art. 576 de la LEC desde la fecha de esta sentencia.

5. º Imponer al demandado el pago de las costas del presente procedimiento."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido a trámite, dándose traslado del mismo a la parte contraía que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.-Contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) número 55 de Madrid que estima la demanda recurre en apelación el demandado D. Victorio, alegando error en la valoración de la prueba, incongruencia y falta de motivación en el fallo, y aplicación indebida de normas legales, cuestionando por último que puesto que debería haberse desestimado la demanda no habría lugar a la condena en costas a la parte demandada.

A) En cuanto a la pruebaconsidera que hay error en la aplicación de las reglas de la carga probatoria, que estuvo pagando todas y cada una de las rentas desde el 14 de octubre de 2010 y hasta su expiración en octubre del 2014, incluso mientras estudiaba la formalización de la operación hasta enero del 2015, si bien desde octubre (de 2014, se entiende) y hasta enero del 2015 las rentas no debían de haberse generado, puesto que no se produjo la venta del inmueble por motivos ajenos a la voluntad del arrendatario.

--En cuanto al ejercicio de la opción de compra, razona que debe hacerse de forma fehaciente, no requiriendo acta notarial, con lo que basta con un burofax como ocurrió en el presente caso (documento siete de la contestación a la demanda), remitido al SAREB en octubre del 2014 y antes de la expiración del contrato de alquiler con opción de compra.

-- Considera acreditado que se pagaron depósitos por valor de 24.000 € más IVA por la compra, además de abonar todas las rentas vencidas hasta su vencimiento, que igualmente se renegoció la venta del inmueble, previa tasación, sin que el actor se haya pronunciado en un sentido o en otro.

-- Se ejerció la opción de compra en tiempo y forma, durante el vencimiento del contrato y con fecha posterior, y no es hasta el año 2015 cuando SOLVIA se pone en contacto con la parte demandada estableciendo unas gestiones preliminares y exigiendo el pago de rentas desde el vencimiento del mismo, deuda creada por la actora para su enriquecimiento injusto.

-- La sentencia sólo tiene en cuenta la declaración del testigo, doña Isabel, pasando por alto la declaración del director de Bankia quien afirmó que El Sareb no quería vender el inmueble y que el arrendatario cumplió fielmente el contrato; o del señor Alonso que estuvo en las oficinas de las distintas gestoras intentando cristalizar el cumplimiento.

-- La sentencia no motiva sobrela inadecuación del procedimiento seguido ni sobre la falta de legitimación alegada, ya que el demandado no fue notificado de la venta, ni se aporta por la demandada la escritura de cesión y el precio de la compra del activo por El Sareb.

B) En cuanto a la incongruencia y falta de motivaciónmantiene que hay vulneración del artículo 209.3 de la LEC en relación con el artículo 24 de la Constitución Española. Considera que la sentencia es contraria a la normativa del TJUE por cuanto la cuestión litigiosa y origen del problema es la naturaleza del contrato de arrendamiento con opción a compra, y no el pago debido o no debido de las rentas, por lo que se está vulnerando el derecho a tutela judicial efectiva y al derecho de defensa.

C) Considera que se ha aplicado indebidamente normas específicas referentes a las obligaciones nacidas del contrato al margen del artículo 1.535 del Código Civil.

Solicita en definitiva que se revoque la sentencia y se dicte otra por la que se estimen las pretensiones de la apelante con condena en costas a la contraria.

Recurso al que se opone la parte actora, SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (Sareb), quien entiende que el recurso no debería ni siquiera haberse admitido al haber incumplido el requisito del artículo 449.1 de la LEC, ya que no consta que se hayan pagado ni puesto a disposición de la actora las cantidades adeudadas en concepto de rentas impagadas, derivadas del contrato de arrendamiento. Y añade que el demandado no ha formalizado acuerdo alguno sobre la compra del inmueble, quedando acreditado que no cumple las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, habiendo sido requerido de pago de las rentas debidas desde que el contrato se extinguió. El padre del arrendatario reconoció que dejaron de pagar después de la renta de enero del 2015.

Solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Entendemos que el recurso estuvo bien admitido a trámite por cuanto, y como se argumenta a continuación, la cuestión discutida excede de los márgenes del juico verbal de desahucio adelantando que se va a apreciar inadecuación del procedimiento. Y por otro lado se acredita que el demandado ha realizado abonos en relación a los dos depósitos para el ejercicio de la opción de compra, equivalentes a las rentas impagadas, que tampoco serían todas las que se reclaman.

Consta en autos que con fecha 14 de octubre de 2010 el demandado en condición de arrendatario suscribe contrato de arrendamiento con opción de compracon la mercantil CISA, CARTERA DE INMUEBLES S.L, en relación a la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000, cuarto trastero como anejo inseparable y plaza de garaje número NUM001 en Madrid.

--Según la estipulación primera el derecho de opción que se concede se otorga por el precio de 12.000 € más el IVA de dicha cantidad al tipo del 18%... Cantidades que se entregan en este acto en metálico, y que se descontarán del precio total de compraventa en caso de que se ejercite dentro del plazo el referido derecho de opción de compra. En caso de que no se ejercite dentro de dicho plazo y conforme a las condiciones establecidas, las cantidades que se hubieren entregado hasta ese momento quedarán en poder de CISA.

--Según la estipulación segunda el plazo para poder ejercitar la opción finaliza el día 30 de octubre de 2012, si bien el arrendatario con antelación mínima de un mes a la fecha límite podrá ejercitar el derecho de opción de compra... o prorrogar el arriendo por un plazo de dos años, en cuyo caso se entenderá que el precio de la opción es de 24.000 € en lugar de los 12.000 € iniciales y, en tal caso, deberá hacer entrega a CISA de 12.000 € más el IVA aplicable vigente en dicho momento, opción que deberá hacerse fehacientemente y sólo podrá llevarse a cabo si el arrendatario se encuentra al corriente de sus obligaciones.

--Asimismo se pacta que el ejercicio del derecho de opciónqueda sujeto a la condición de que el arrendatario se encuentre al corriente del pago de las rentas y de los distintos servicios y suministros, y que podrá efectuarse en el plazo expresado mediante notificación fehaciente por medio de acta notarial en la que la optante comunique a la mercantil el ejercicio del derecho y la persona o entidad que ejercitará el mismo, al tiempo que se requiere, para que se persone en una fecha que no podrá exceder de los 30 días naturales siguientes al de la notificación, en la notaría que se indica al objeto de otorgar la corresponde escritura de compraventa y hacer pago de la totalidad del precio de venta. Precio que se fija en 446.000 €, de los que 429.000 corresponden a la vivienda identificada y el resto al garaje objeto del mismo y del que se descontará la cantidad entregada en concepto de precio por el derecho de opción.

-- Contempla asimismo que las partes podrán acordar la prórroga del referido arriendo por un período de igual duración de 24 meses, siempre que el arrendatario a la terminación de los primeros 24 meses, continúe ocupando los inmuebles y abone la renta del siguiente período. La prórroga del arriendo deberá formalizarse de forma expresa y por escrito antes del vencimiento.

-- El importe de la renta se pacta en 1000 € pagaderos en los primeros siete días de cada mes, a través de una cuenta bancaria de la que es titular el arrendatario en Bancaja.

Según el anexo que lleva fecha 29 de octubre de 2012, acompañado con el escrito de contestación a la demanda, suscrito entre el demandado y Bankia Habitat S.L. Unipersonal como arrendador concedente, se pacta prorrogar el plazo para ejercitar la opción de compra por dos años, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que el valor del precio de esta opción se amplía en la cantidad de 12.000 € más (de los 12.000 € inicialmente acordados y pagados), ascendiendo por tanto el valor de la opción de compra a 24.000 €, de los cuales ya han sido abonados la cantidad de 12.000 € más su correspondiente IVA que ascendió 2160 €. Acuerdan igualmente que la cantidad de 12.000 € en la que se ha incrementado el valor de la opción de compra y su IVA correspondiente al 21% (2520 €), se abonarán incrementando la renta de alquiler pactada de 1000 € en otro 650 € mensuales en concepto de pago de parte del precio de la opción de compra pactada y su IVA correspondiente. El nuevo período de 24 meses vencerá el 28 de octubre de 2014y si el arrendatario no ejercitara la opción de compra conforme a los pactos y condiciones suscritas en el contrato de arrendamiento, deberá desalojar los inmuebles devolviendo las llaves a su propietario.

-- A la vista del documento emitido por Bankia, obrante al folio 136, doña Petra (hermana del arrendatario) ha realizado 17 pagos por un total de 27.346,72 € a la Sareb como pago de los recibos a nombre del demandado girados por dicha sociedad, siendo el primero el 5 de noviembre de 2013 y el último el 14 de enero de 2015, por un importe cada uno que supera los 1600 €.

El demandado en su escrito de contestaciónmantiene que había negociado con la extinta CISA y Bankia Habitat la compra del inmueble a nombre de su hermana y que había ejercido su derecho de compra cumpliendo todos los requisitos y términos contenidos en el contrato. Añade que al adquirir la actora (SAREB) esta propiedad la finalidad del contrato se trunca, y pone de manifiesto las negociaciones seguidas antes de la expiración del contrato, el 31 de octubre de 2014, como se deriva de los documentos aportados con su escrito de contestación comoel burofax de fecha 31 de octubre de 2014dirigido a la SAREB por el abogado del demandado (entregado el 4 de noviembre de 2014) donde se constata que el contrato expiró el 31 de octubre de 2014, y le ofrece la posibilidad de renegociar el precio de compra definitivo en aproximadamente 275.000 €, precio de mercado.

-- Al folio 229 se une otro burofax remitido a la demandante de fecha 30 de diciembre de 2014(entregado el 2 de enero de 2015) en el que se comunica haber realizado el pago de las rentas de noviembre y diciembre del 2014, reiterando la intención de alcanzar un acuerdo sobre la opción de compra atendiendo al precio real y valor de mercado de 275.000 € según tasación que acompaña, precisando que, en caso de no aceptar la opción de compra o no mediar acuerdo, se le requiere para la devolución de las cantidades entregadas, precisamente, en relación al derecho de opción de compra, y que ascienden a 28.680 €.

-- Admite que prosiguió haciendo los pagos de rentas hasta enero del 2015 así como los suministros de la vivienda.

-- Alega la excepción de falta de legitimación activa(al no haber comunicado el actor la sucesión procesal al demandado ni acreditado en este proceso); falta de legitimación pasiva, así como inadecuación del procedimiento,dado que las relaciones entre las partes son complejas, encontrándose amparada la ocupación del demandado en una relación arrendaticia con opción a compra anterior, e insiste en que ha ejercitado opción de compra sin que por la parte actora se haya contestado en ningún momento a los requerimientos realizados por el letrado del demandado, ni devuelto las cantidades entregadas en relación al ejercicio de dicho derecho de opción de compra, por lo que entiende que la actora incurre en un enriquecimiento injusto. Alegaindefensión puesto que es discutible si debe acogerse o no la sucesión procesal interesada de contrario, por cuanto el demandado no ha sido notificado de la venta de dicho inmueble, no aportando escritura de cesión de créditos ni el precio de la compra del activo por el SAREB, alegando el artículo 1565 del Código Civil según el cual vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsado al cesionario el precio que pagó, las costas que hubieren ocasionado y los intereses del precio desde el día en que este fue satisfecho.

Abordando en primer lugar la falta de legitimación activatenemos que empezar diciendo que no estamos en ningún supuesto de sucesión procesal, puesto que la demanda la interpone ya la SAREB, como adquirente por transmisión de activos en virtud de escritura pública de 25 de mayo de 2013, apareciendo asimismo como titular registral de la finca. Por otro lado hay que tener en cuenta que se han realizado numerosos pagos en concepto de renta a la actora como se desprende claramente del documento expedido por Bankia (obrante al folio 136) así como de los justificantes de abonos bancarios aportados con el escrito de contestación a la demanda, donde se refleja en el apartado de conceptoel pago de la renta, según recibos emitidos por SAREB. La parte arrendataria ninguna oposición hace a la subrogación de la SAREB en la posición de arrendadora en el contrato del arrendamiento suscrito con la anterior propietaria, como se desprende de la numerosa correspondencia cruzada entre las partes, por lo que cabe entender que la condición de parte arrendadora ha sido admitida extrajudicialmente por la arrendataria.

Conforme tiene declarado el Tribunal Supremo, STS de 25 de Octubre de 1962, de 13 de Abril de 2004, de 29 de Octubre de 2.004 y 7 de Mayo de 2001, no cabe cuestionar judicialmente una condición y/o legitimación que ha sido reconocida extrajudicialmente. Se desestima por tanto la excepción de falta de legitimación activa entendiendo que el demandado tiene plena legitimación pasiva al haber suscrito el contrato de arrendamiento con opción de compra.

TERCERO.- Mejor suerteha de correr la alegada inadecuación del procedimiento,pues el seguido ha sido el juicio verbal por razón de la materia de conformidad con lo previsto en el artículo 250.1.1º de la LEC, esto es cuando la demanda versa sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y las que con fundamento en el impago de la renta o por expiración del plazo se pretende recuperar la posesión de dicha finca.

Aquí estamos en presencia de un contrato que se titula como 'contrato de arrendamiento con opción de compra' siendo las primeras estipulaciones las relativas precisamente al derecho de opción a compra. Se plantea por la parte demandada haber ejercitado tal derecho contemplado en el contrato de fecha 14 de octubre de 2010, por el que realizó un depósito de 12.000 € más el 18% de IVA (2.160 €), así como la prórroga de dicho contrato por otros dos años, Anexo de 29 de octubre de 2012, en el que se acordó un nuevo depósito de otros 12.000 € más el 21% de IVA (2.520 €), si bien en esta ocasión se abonaría adicionando al importe del alquiler por 1.000 € mensuales, la cantidad de 605 € al mes. La parte actora que no firmó inicialmente el contrato y anexo referidos sino que sucedió a CISA, Cartera de Inmuebles S.L. por transmisión de activos, en virtud de escritura pública de 29 mayo al 2013 (según consta en el Registro de la Propiedad, al folio 52) niega que se haya ejercitado en forma el referido derecho de opción de compra y reclama rentas por un total de 27.720,83 €, por distintos importes: la correspondiente a noviembre del 2014 por 604,62 €, las siguientes por 1.606,60 € hasta mayo del 2015, y las posteriores por unos 1.069 € y 1.059 €, salvo la de octubre del 2016 que asciende a 478,43 €.

Sin embargo el demandado acompaña relación de pagos de recibos librados por la Sareb realizados en la cuenta de Bankia, desde noviembre del 2013 y hasta enero del 2015, ambos incluidos por un total de 27.346,72 €, que no se han tenido en cuenta en su totalidad en la demanda.

De la extensa prueba documental obrante en autos se ponen de manifiesto las reiteradas comunicaciones del arrendatario dirigidas unas veces a la propia Sareb y otras a las distintas administradoras de los bienes inmuebles de esta, como SOLVIA Servicios Inmobiliarios S.L., para la formalización de la compraventa de la finca, no estando ambas partes de acuerdo en el precio de la misma pues si bien en el contrato de arrendamiento de octubre del 2010 se fija un precio de venta ascendente a 446.000 €, el demandado acompaña tasación del inmueble realizado por IBERTASA según la cual la valoración ascendería a 356.226,49 € a fecha de noviembre del 2014, lo que bien puede justificarse por la crisis del mercado inmobiliario producida durante esos años.

Resulta significativa la declaración como testigo,a instancia del demandado en el acto del juicio, del señor Javier, que intervino en la tramitación del contrato de arrendamiento con opción de compra y su anexo, cuando era director de la oficina de Bankia en Aranjuez. Este testigo explica que la finca se había adjudicado a Bancaja siendo CISA la que tramitaba las cuestiones inmobiliarias de Caja de Ahorros de Valencia; que en el primer contrato de octubre del 2010 se realizó un depósito de 12.000 € más IVA a la firma del mismo y en cuanto al anexo de octubre del 2012 el cliente le solicitó que esos nuevos 12.000 € más IVA se fueran pagando a la par que la renta mes a mes, y así se confeccionó ese contrato de ampliación. Afirma sin género de dudas que se pagaron todos los ingresos tanto del primer contrato como de la prórroga, y asimismo confirma haber tramitado una financiación hasta un 80% como máximo del precio para la adquisición de la vivienda, a nombre de la hermana del demandado pues el contrato así lo permitía.

Efectivamente así se constata a la vista del documento unido al folio 262 donde se refleja haber concedido una operación hipotecaria para la compra de vivienda por importe de 270.000 € a favor de doña Petra (hermana del demandado), si bien no llegó a formalizarse.

Existieron por tanto negociaciones con el inquilino para la venta del inmueble como también se desprende del documento remitido por SOLVIA y que consta unido a los folios 350 y siguientes, si bien en el mismo se dice que las negociaciones finalizaron ante la existencia de una deuda en concepto de rentas sin que hasta la fecha haya compromiso de venta, arras o acuerdo adicional entre las partes.

Todo ello concuerda también con las declaraciones del padre del demandado, señor Mariano, quien afirma haber llevado las gestiones con el Banco, cuando dice que puesto en contacto con SOLVIA se le comunicó que le vendían el piso por 345.000 €, por lo que a continuación fue a Bankia para ver si les daban una hipoteca, concediéndosela en octubre del 2014 por 270.000 €, que viene a ser algo menos del 80% de dicho precio.

En consecuencia entendemos que las cuestiones planteadas y derivadas de la naturaleza del contrato, que no es meramente de arrendamiento, desbordan los límites del juicio verbal de desahucio por lo que deberán discutirse en el juicio declarativo que corresponda, todo lo cual implica la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento.

CUARTO.-Respecto de la concurrencia de cuestiones complejasla doctrina jurisprudencial considera que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.

Recoge la sentencia de este tribunal (secc. 11 de la AP de Madrid) de fecha 24 de febrero de 2004 (recurso 366/2003 ):'... no podemos desconocer que en relación a la 'inadecuación de procedimiento' el Tribunal Constitucional tiene declarado de forma reiterada 'que si bien la vía judicial que se estime más conveniente para la defensa de derechos e intereses legítimos' ( TC 90/19, de 22 jul .), es imprescindible que el cauce procesal elegido sea el jurídicamente correcto, pues el derecho a la tutela judicial efectiva no incluye un derecho fundamental a procesos determinados; son los órganos judiciales los que, aplicando las normas competenciales o de otra índole, han de encauzar cada pretensión por el procedimiento adecuado, sea o no el elegido por la parte actora (TC 21/86, de 14 Feb .; 20/1993, de 18 Ene .; 189/1993, de 14 Jun .; 92/1994 , 186/1995, de 14 Dic .; 160/1998, de 14 Jul . Y 214/2000, de 18 Sep .)'. A la luz de la precedente doctrina, es claro que no se puede pretender que la Sala obvie el examen de la inadecuación de procedimiento, pues supondría cercenar el derecho de la parte a esgrimir una defensa que afecta al orden público y, además, desconocer el mandato constitucional a la tutela Judicial efectiva en los términos recogidos por la doctrina expuesta. ....Dicho lo anterior, conviene constatar en cuanto esencial a la resolución del recurso,la consolidada doctrina jurisprudencial que nos enseña que el juicio declarativo especial de desahucioestablecido con la única finalidad de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada al apreciarse la concurrencia de alguna de las claras y concretas causas que permiten al arrendador desahuciar judicialmente al arrendatario, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS. de 14 de Abril de 1.992 , 10 de Mayo de 1.993 , 31 de Enero de 1.995 y 12 de Junio de 1.997 , entre las mas recientes). Cuanto se ha dicho está recogido por la ya citada STS de 10 de Mayo de 1.993 en la que se indica que 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se producen un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente', afirmación que es corroborada por la STS. de 31 de Enero de 1.995 , al indicar que 'la jurisprudencia viene declarando que el ámbito discursivo se reduce en el juicio sumario de desahucio al examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y al estudio de la situación del demandado como poseedor material sin título, o cuando el invocado sea ineficaz y sin pagar merced, es evidente que cuando, como en este caso, el tema de oposición planteado por el demandado es complejo, lo que obliga a un examen pormenorizado y reflexivo distinto del que en forma simplista se ofrece en el planteamiento de una oposición que como la anteriormente reseñada puede ser resuelta en el proceso sumario de desahucio, es forzoso recurrir al procedimiento ordinario, donde sin estrecheces pueden debatirse ampliamente los puntos en pugna, con la ventaja además, de la obtención de la seguridad jurídica que presta la cosa juzgada material de que está revestida la sentencia del juicio ordinario y que no ofrece el procedimiento sumario de desahucio'.

En el mismo sentido al STS de 29 de febrero de 2000 señala 'que por propia exigencia del procedimiento de desahucio no permite resolver dentro de él cuestiones complejas, sino tan solo aquellas que versen sobre la simple situación de un estado posesorio y así, si concurren circunstancias ambiguas o de cierta complejidad no pueden ser objeto de discusión en este procedimiento y no procede discutir en tal juicio sumario cuestiones de propiedad, ni excepciones que pretendan desconocer tal derecho del accionante - Sentencias, por todas de 7 de noviembre de 1904 , 26 de diciembre de 1097 , 24 de septiembre de 1913 , 9 de diciembre de 1915 , 23 de noviembre de 1917 , 12 de diciembre de 1919 , 15 de enero de 1947 , 27 de marzo de 1950 , 26 de abril de 1963 , 27 de noviembre y 14 de diciembre de 1991 '. Por último , el Tribunal Constitucional en la sentencia 163/96, de 28 de octubre , ha avalado esta interpretación jurisprudencial del ámbito limitado del juicio de desahucio por precario, al declarar que la sentencia de la Audiencia que aprecia la 'compeljidad' de la relación jurídico- material que vincula a las partes, aun admitiendo la existencia de una posesión sin pago de merced alguna, la cual aconseja que la cuestión se ventile en el juicio declarativo ordinario que corresponda y no en el de desahucio por precario, no vulnera en modo alguno el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española , pues dicho procedimiento no permite el enjuiciamiento de situaciones que exijan un debate más extenso que solo cabe en un juicio declarativo. En definitiva, la sumariedad y especial naturaleza del juicio de desahucio lo hace inadecuado cuando la oposición de la parte demandada haga aflorar una cuestión de derecho compleja que exija una completa calificación del estado de derecho o situación jurídica existente entre los litigantes o la definición del mejor derecho y la naturaleza del esgrimido por cada uno de los contendientes.'

Por su parte la SAP de Madrid, secc. 12, de 25 de noviembre de 2016 , sobre el concepto de cuestión compleja en el juicio verbal de desahucio, remitiéndose a anterior sentencia de fecha 30 de octubre de 2012 (rollo 432/2011 ), dice:

''Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

El primer aspecto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,el desahucio solo es apto para recuperar la posesión de la finca 'dada en arrendamiento'.

El segundo, atañería a la clásica doctrina de la complejidad, para cuya aplicación se ha requerido que afecte a la relación jurídica deducida en juicio.

En todo caso, la complejidad no se mide por la extensión de las alegaciones de las partes, sino que ha de atender al objeto procesal'.

'La sentencia de esta Sala de fecha 16 de mayo de 2014 declara:

'Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que solo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario'.

En el supuesto que aquí nos ocupa la complejidad alegada por el demandado consiste en la imposibilidad de ejercitar el derecho de opción de compra por causa imputable a la sociedad actora, remitiéndonos a lo dicho en el apartado 4 de este fundamento de derecho, pero además la propia sociedad arrendadora en su escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto que no se llevó a cabo la opción de compra con el arrendatario por las diferencias existentes sobre el precio.

En relación con la problemática que surge en el procedimiento por desahucio por falta de pago en los casos en los que se alega por el arrendatario cuestiones referentes a la existencia de un derecho de opción de compra de la vivienda, esta Sala en sentencia de fecha 28 de julio de 2011 , (ponente don Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo), declara al respecto:

La opción de compra en los contratos de arrendamiento, obviamente, determina la posibilidad por parte del arrendatario de acceder a la propiedad del inmueble mediante el ejercicio de tal opción, y por ello, si existe controversia fundada en torno a si el arrendatario ejercitó dicha opción para acceder al derecho de propiedad, no cabrá decretar el desalojo del inmueble que se pretende por el actor, ya que en la hipótesis de que la opción de compra se hubiese ejercitado oportunamente, el demandado estaría amparado en la posesión de la que se le pretende privar, en virtud del título dominical que habrá adquirido por medio del ejercicio de la opción de compra, e igualmente no cabría decretar la extinción del contrato por expiración del término al haberse extinguido por confusión en la condición de propietario y arrendatario, o bien cuando menos, y si la opción de compra debidamente ejercitada no se hubiese llegado a materializar en la adquisición efectiva del derecho de propiedad por haberse opuesto a ello el arrendador, resultaría igualmente contrario a derecho privar de posesión a quien si no es propietario, lo es por consecuencia de la voluntad obstativa de quien con arreglo a la opción de compra debería haber transmitido el derecho de propiedad, ya que ello sería tanto como dejar a la voluntad exclusiva del arrendador ( artículo 1256 del Código civil ) la efectividad de la opción de compra, la cual claramente implica la facultad de acceder a un título, como es el dominical, que claramente habilita ( artículo 348 del Código civil ) para la ocupación del inmueble. No se quiere con ello significar, en modo alguno, que efectivamente el arrendatario haya ejercitado o no con arreglo a derecho la opción de compra, sino simplemente que al existir tal opción de compra ello determina la posibilidad de que el arrendatario pueda acceder al derecho de propiedad, en términos que inciden en la resolución del presente litigio y lo hacen inadecuado por lo indicado a tal efecto para resolver la controversia objeto del mismo, si bien determinar si la opción de compra se ha ejercitado o no en debida forma es cuestión que debe ser sustanciada en el procedimiento correspondiente, y es precisamente por ello por lo que el procedimiento presente es inadecuado.

En definitiva, la existencia de opción de compra en el contrato de arrendamiento, incide en la recta resolución de la pretensión de decretar la extinción del contrato, y en todo caso el desahucio del inquilino. Cierto es que la simple existencia de la opción de compra en el contrato de arrendamiento no impide por sí sola el ejercicio de la acción de desahucio, debiendo constar cuando menos un principio de prueba que acredite que la opción de compra se ha ejercitado o pretendido ejercitar efectivamente por el inquilino, en términos tales que permitan considerar que existe una controversia fundada a tal respecto, si bien en el presente supuesto, a juicio de esta Sala, existe controversia fundada en torno al ejercicio de la opción de compra, dado que el demandado no sólo ha iniciado el procedimiento correspondiente su acción para hacerla efectiva, habiendo incluso recaído sentencia en primera instancia de dicho procedimiento estimando su pretensión (folios 55 a 62), y si bien se trata de una sentencia que no consta sea firme, el hecho de que en primera instancia se haya apreciado el derecho del arrendatario al ejercicio de la opción de compra, lleva a considerar que existe una controversia fundada en torno a dicha cuestión, dicho sea exclusivamente a los efectos de resolver la cuestión planteada en este proceso.

Con respecto a que en el juicio de desahucio no cabe entrar a resolver cuestiones complejas y que éstas han de resolverse en el declarativo correspondiente, ciertamente es así, si bien y por ello y por lo ya indicado a lo largo de esta resolución, al existir una cuestión compleja que incide en la resolución de la pretensión formulada por el actor es por lo que el presente proceso es inadecuado para resolver la controversia en él planteada'.

De todo lo dicho se deriva la estimación del recurso y la desestimación de la demanda al entender que estamos antes una cuestión compleja que habrá de ventilarse en el juicio ordinario que corresponda.

QUINTO.-Las costas de la primera instancia se imponen a la parte actora, y no se hace expresa condena de las causadas en esta alzada ( art. 394 y 398 de la LEC).

V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Victorio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Madrid, con fecha 2 de noviembre de 2018, que se revoca para en su lugar desestimar la demanda promovida por la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. contra D. Victorio, por inadecuación de procedimiento, con imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia a la demandante y sin hacer expresa condena de las costas de esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósitoconstituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0186-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.