Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000246/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 000972/2016
SENTENCIA Nº 403/2021
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. Edmundo T. García Ruiz
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En ELCHE, a seis de octubre de dos mil veintiuno
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO 972/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por Don Bernardino, Don Blas, Don Calixto, Don Carlos, Don Casimiro, Don Apolonio, Doña Blanca, Don Cesareo, Don Claudio, Doña Carmela, Don Cosme y Don Edemiro, Doña Delfina y Don Erasmo (en su condición de herederos de su madre Doña Encarnacion), representados todos ellos por el Procurador de los Tribunales Sr. Díaz Carrió y asistidos todos ellos del Letrado Sr. Abad Ezcurra frente a la entidad PROMOCIONES VEGAELX, S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Pascual y asistida del Letrado Sr. Aznar Juan.
Antecedentes
PRIMERO.-Fallo recaído en primera instancia.
El día 28 de enero de 2021 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Bernardino, Don Blas, Don Calixto, Don Carlos, Don Casimiro, Don Apolonio, Doña Blanca, Don Cesareo, Don Claudio, Doña Carmela, Don Cosme y Don Edemiro, Doña Delfina y Don Erasmo (en su condición de herederos de su madre Doña Encarnacion) frente a la entidad PROMOCIONES VEGAELX, S.L. debo DECLARAR y DECLARO no haber lugar a la acción ejercitada por los demandantes; ABSOLVIENDO a la entidad demandada de los pedimentos formulados en su contra. Todo ello sin expresa imposición de las costas de este procedimiento.
SEGUNDO.-Interposición del recurso de apelación.
Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandante, siendo admitido y dándose el traslado legal a la parte contraria para oponerse y/o impugnar el recurso.
TERCERO.-Oposición al recurso de apelación.
Conferido el traslado legal, la parte apelada se opuso al recurso presentado.
CUARTO.-Formación de rollo y designación de ponente.
Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 246/2021, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 30 de septiembre de 2021 a las 10 horas.
QUINTO.-Control de la actividad procedimental.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Marcos de Alba y Vega
Fundamentos
PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda presentada en la que con fundamento en el art. 1213 del CCivil se solicitaban los siguientes pronunciamientos:
'Se declare que se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, concretamente la crisis del sector inmobiliario.
En aplicación del artículo 1213 del Código Civilse revise dicho contrato estableciendo la obligación del pago del resto del precio a la parte vendedora en el plazo de un año desde la firmeza de la sentencia.
En aplicación del artículo 1213 del Código Civilse revise dicho contrato estableciendo el importe del precio que resta por pagar en la cantidad de 186.524,09 euros y no en la cantidad de 746.096,38 euros que se fijó en su día, es decir, una reducción del 75% de esta cantidad.
Se condene a la entidad demandada en base a los anteriores pedimentos al cumplimiento del contrato en los anteriores términos.
Subsidiariamente, se fije por el propio Juzgador un nuevo plazo de pago del resto del precio y una nueva cantidad minorada del precio que resta por abonar de conformidad con la función revisora que autoriza a los Tribunales el artículo 1213 del Código Civil .'
Los demandantes, disconformes con el citado pronunciamiento desestimatorio, interponen recurso de apelación denunciando error en la valoración de la prueba y de la Jurisprudencia que resulta aplicable, reclamando una sentencia revocatoria de la de instancia que estime íntegramente sus pretensiones.
La parte apelada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida.
SEGUNDO.- Con carácter previo debemos significar que tanto las partes como el Juzgador de Instancia atribuyen al art. 1213 del CCivil un contenido y aplicabilidad al caso enjuiciado que resulta erróneo, pues dicho precepto no tiene el contenido sustantivo que le atribuyen.
Efectivamente, el art. 1213 del Ccivil vigente en la actualidad y a la fecha de presentación de la demanda (12 de julio de 2016) tiene la siguiente redacción: 'el acreedor, a quien se hubiere hecho un pago parcial, puede ejercitar su derecho por el resto con preferencia al que se hubiere subrogado en su lugar a virtud del pago parcial del mismo crédito'; sin embargo, todos los intervinientes en la instancia, incluido el Juzgadora quole atribuyen la que, en realidad, no es más que un Proyecto de la denominada 'Comisión codificadora para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos', que propuso un nuevo artículo que dijera: ' si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución'.
Consecuentemente, la demanda fundamentada en el art. 1213 del CCivil vigente debería ser rechazada de plano, ya que dicho precepto sustantivo, como queda expuesto, no referencia la denominada cláusula rebus sic stantibus, que sigue siendo una figura de creación Jurisprudencial.
TERCERO.-Sin perjuicio de lo anterior, a la vista del contenido obligacional del contrato de compraventa que se pretende modificar, también rechazamos, como dice la sentencia apelada, que la citada doctrina resulta aplicable al mismo.
La indicada resolución rechaza la demanda, razonando, sustancialmente, que '...la parte demandante plantea la aplicación de la mencionada cláusula que permite la revisión judicial del contrato al amparo(sic) de lo dispuesto en el artículo 1213 del C.C . como consecuencia de haber sobrevenido una alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las concurrentes al momento de la celebración, en concreto, con relación a la cláusula relativa al pago del precio que establece que 'c) el resto, es decir, la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL NOVENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (746.096,38 euros), al otorgamiento de la escritura pública de venta de las parcelas o solares resultantes en la reparcelación que se puede aprobar' .Pero como puede observarse de la lectura de dicha cláusula el pago de dicha parte del precio estaba directamente vinculado y/o condicionado a la realización de un proceso de reparcelación que pudiera aprobarse, circunstancia que no ha acontecido y que las partes previeron o debieron prever que ello podría ocurrir. Es más, la redacción de la cláusula está puesta en modo condicional, condicionado a un evento que no es cierto, sino que el proceso de reparcelación era algo que podía o no acaecer, de ahí que resulte dudosa la aplicación de la cláusularebus sic stantibus al supuesto sometido a análisis al no tener carácter imprevisible esa falta de reparcelación, sino que ello era algo que se podía prever y las partes pudieron establecer otras consecuencias más directas a esa falta de reparcelación...
.... Por otro lado, no es la parte demandante quien puede resultar excesivamente gravada de manera onerosa con la aplicación de dicha cláusula (lo que constituye otro presupuesto básico para su aplicación), sino que la entidad demandada ha pagado un montante determinado por unos terrenos que no han sido objeto de un proceso de reparcelación, en concreto, ha abonado la suma de 1.175.219,02 euros por unos terrenos que han disminuido su valor, algo en lo que están de acuerdos ambas partes, fruto de la situación de crisis que atraviesa el sector...
...no siendo de aplicación a este supuesto lo dispuesto(sic) en el artículo 1213 por la argumentación expuesta ut supra y, subsidiariamente, ante la insuficiencia probatoria existente acerca del valor del suelo de las parcelas en orden a la moderación del precio pretendida por la parte demandante, a lo que no se opone en firme la demandada, aunque entiende esta parte que el precio abonado ya es superior al valor del suelo comprado, procede rechazar la pretensión de revisión judicial del contrato solicitada por los demandantes...'
Frente a dicha argumentación los recurrentes oponen que en realidad no existe ninguna condición, sino que el precio aplazado quedaba pendiente únicamente de un Proyecto de Reparcelación que las partes daban por seguro que tendría lugar, por lo que la imposibilidad sobrevenida en su realización fue un hecho no contemplado en la negociación como lo demuestra todo el clausulado subsiguiente a la fijación del precio pendiente y su forma de pago, añadiendo que la rebaja en el precio aplazado tiene su fundamento en la pérdida de valor de los terrenos derivada de la crisis de 2008 y que la propia parte demandada está conforme con dicha moderación, la cual también sería aplicable ex art. 1154 del CCivil relativo a las cláusulas penales y su moderación por razones de equidad.
La problemática que plantean los demandantes en relación con la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibusa los contratos celebrados antes de la crisis inmobiliaria de 2008 no es novedosa, habiendo sido ya resuelta en sentido negativo por nuestra Jurisprudencia.
Así, traemos a colación la STS 64/2015 de 24 de febrero que trata un supuesto análogo al enjuiciado diciendo '... planteada la cuestión de fondo en torno a la aplicación de la cláusularebus sic stantibus debe señalarse que, recientemente, esta Sala ha profundizado en la moderna configuración que presenta esta figura en la actualidad delimitando la doctrina jurisprudencial aplicable en las sentencias de 30 de junio de 2014, núm. 333/2014 y 15 de octubre de 2014, núm. 591/2014 .
En esta línea, y dentro del necesario ajuste o adaptación de las instituciones o figuras jurídicas a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, las citadas sentencias ya establecen una configuración plenamente normalizada de la cláusularebus sic stantibus, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.
En todo caso, y dada la necesaria referencia de este contexto jurisprudencial se transcribe, a tales efectos, lo declarado en el marco de aplicación de la anterior sentencia citada de 30 de junio de 2014 , particularmente lo señalado en su fundamento de derecho segundo apartados 5 y 7: '[ Concreción funcional y aplicativa de la figura.
5. Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado.
Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.
- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación. Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad, económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.
La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre Otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 dé marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).
Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado 'riesgo normal del contrato'. En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del 'riesgo normal' inherente o derivado del contrato.
En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantea la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dicha alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas.
7. Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad. Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por si, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.
Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusularebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención, en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime; como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil).
En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrató (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato).
En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, qué la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:
A) La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.
B) Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).
C) En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.]'...
... , en el presente caso, y en relación a la asignación contractual del riesgo derivado, no puede estimarse, en contra de lo alegado por la parte recurrente que, pese a que la parte vendedora conociera la finalidad urbanizadora que impulsaba la celebración del contrato, la posible fluctuación posterior del valor de mercado, ya al alza o a la baja, que podía afectar a las fincas objeto de la venta quedase excluida del riesgo normal e inherente que debía asumir la parte compradora, conforme a la naturaleza y el contenido negocial del contrato celebrado.
En efecto, así se desprende de la interpretación del marco contractual llevado a cabo, esto es, tanto del contrato privado de opción de compra, de 31 de agosto de 2006, como de la escritura pública de compraventa de 13 de diciembre del mismo año, en donde las expectativas de desarrollo urbanístico de las fincas objeto de transmisión, en sus diversas manifestaciones típicas al respecto, bien en relación a un determinado volumen de aprovechamiento urbanístico ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), o bien en relación con una determinada obligación o autorización administrativa a cargo de la parte vendedora ( STS de 13 de junio de 2014, núm. 299/2014 ), fuesen configuradas como un elemento o condición básica del contrato, de modo que el precio de venta se concretó en atención a la extensión o superficie de las meritadas fincas y al aprovechamiento urbanístico que pudiera resultar ( STS de 14 de noviembre de 2012, núm. 658/2012 ), sin mayor especificación al respecto, con lo que la fluctuación del valor de mercado de estos bienes inmuebles constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y que se sitúa, además, en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario.
Sin que el hecho, por otra parte, de que se hubiese aplazado la obligación de pagar el resto del precio pendiente al momento de que se regularizase la titularidad de la propiedad de los vendedores en el Registro de la propiedad, fuera de su específico contexto de configuración condicional del contrato, tenga incidencia alguna en la modificación del riesgo asignado o en el objeto del contrato celebrado.
En parecidos términos, nos debemos pronunciar en el examen central de la posible alteración de la base negocial del contrato, especialmente de la ruptura de la base económica del mismo, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada por el cambio de circunstancias.
En este sentido, y conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, interesa resaltar que la consideración, por esta Sala, del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusularebus sic stantibus a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate. Pues bien, en el presente caso, tal y como sustenta la parte recurrida, no puede estimarse que la citada crisis económica, fuera de su consideración general, determinarse la quiebra de la base económica de la relación contractual llevada a cabo, ni comportara una injustificada excesiva onerosidad para la parte compradora.
Así, en el primer aspecto indicado, debe precisarse que si bien el contexto de crisis económica señalado ha podido incidir en un retraso de la ejecución del propósito urbanizador de la parte compradora, no obstante, no ha resultado determinante para la frustración de la base negocial del contrato (viabilidad del proceso de urbanización), pues las expectativas del aprovechamiento urbanístico resultante que se derive de las fincas adquiridas y, con ello, la inversión estratégica de la mercantil adquirente, permanecen inalteradas, con la natural dependencia que presenten los flujos u oscilaciones del mercado inmobiliario, al ser incluidas en un área de expansión urbanística de la ciudad de Burgos, Sector S-27 'Ciudad del Ave'.
Del mismo modo nos debemos pronunciar, en relación a la pretendida excesiva onerosidad de la prestación derivada del cambio de circunstancias provocado por la citada crisis económica, bien en atención a un incremento sustancial del coste de la prestación, o bien, referida a una significativa disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. Así, en el primer aspecto indicado, la parte recurrente nada ha acreditado acerca del nexo o relación causal de la crisis económica respecto de un significativo incremento del coste de la prestación, especialmente con relación a las circunstancias y condiciones de financiación para el pago del precio, bien respecto de la restricción de la misma, o bien de su respectivo encarecimiento. Extremos, cuya incidencia tampoco se acredita respecto de la actividad del grupo empresarial, sin constatación de una incidencia de un resultado de pérdidas económicas, o de una completa desaparición de cualquier margen de beneficio. Sin perjuicio, todo ello, de la adecuación del precio objeto del contrato acorde con el precio medio de adquisición de las fincas enclavadas en dicho sector estratégico de desarrollo urbanístico de la ciudad de Burgos.
En parecidos términos, respecto del segundo aspecto indicado de la excesiva onerosidad, en donde la viabilidad del desarrollo urbanístico de la zona impide que se constate, de presente, el envilecimiento del valor de la contraprestación recibida que, conforme a su configuración como riesgo empresarial, dependerá del contexto económico que acompañe al desarrollo urbanístico, pleno y definitivo, que se realice de este sector estratégico de la ciudad...'
En el mismo sentido se pronuncia el TS en su auto de 8 de julio de 2020 (recurso 1530/2018) '... en el recurso la recurrente como si se tratara de supuesto excepcional de ruptura de la base del negocio se opone al cumplimiento del contrato al no haber concurrido el presupuesto -o presupuestos-, que a modo de condiciones, se habían pactado.
En este sentido, invoca el sometimiento del contrato de fecha 22 de julio de 2002 a una condición suspensiva no cumplida, que no era otra que el que las fincas cedidas a las recurrentes pasasen de suelo industrial a suelo urbanizable. Por tanto, quedando la eficacia del contrato condicionada a la previa recalificación urbanística como suelo residencial y no cumplida dicha condición porque tras la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Contencioso Administrativo Sección 5.ª de 10 de noviembre de 2015 , que declara la nulidad radical del Plan General de Ordenación Municipal de Vigo de 2008, subsiste el plan anterior de 1993, que calificaba de consolidado industrial el terreno litigioso, debe acordarse la resolución contractual y estimarse la oposición de la parte, en cuanto a la improcedencia de contraprestación a favor de los aquí recurridos.
Trata el caso como si se tratara de supuesto excepcional de ruptura de la base del negocio sosteniendo que la sentencia recurrida se opone a dicha la doctrina. La condición consistía en que se recalificara el suelo cedido, de consolidado industrial a residencial, hecho que más que un elemento accidental del contrato constituiría según las recurrentes lógicamente un presupuesto esencial y determinante del mismo. Y es que carecería de causa el contrato y hasta de sentido la operación concertada, si las recurrentes hubieran asumido el pago de las sumas determinadas en el contrato sin que se verificara aquella conversión urbanística.
Ahora bien, como refieren las sentencias citadas por el recurrente, los supuestos de ruptura de la base del negocio operan de modo excepcional, dado el principio general favorable a la invariabilidad del contenido pactado ( art. 1255 del Código Civil), y supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo.
En el presente caso, la sentencia recurrida no aprecia ausencia sobrevenida de causa que permita al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, sino todo lo contrario, rechaza la aplicación al caso de la doctrinarebus sic stantibus por las razones que expone, en gran medida coincidentes con las reseñadas en la sentencia de primera instancia, interpretando y poniendo en relación las cláusulas del contrato, con los resultados que arroja la valoración de la prueba sobre la actitud tardía y renuente de la recurrente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el convenio, mantenida con anterioridad al dictado de la sentencia del Tribunal Supremo que se invoca y, en fin, con el instituto de la buena fe, siendo esta la razón jurídica que determina la solución adoptada por la Audiencia al declarar la obligación de las demandadas, ahora recurrentes, de pagar a los demandantes las sumas que estos reclamaban.'
En el contrato de 16 de octubre de 2006 aportado como doc 1 de la demanda, se puede leer, entre otros acuerdos relacionados con el precio pactado, que lo que quedaba pendiente se abonaría de la siguiente forma: ' el resto, es decir, setecientos cuarenta y seis mil noventa y seis euros con treinta y ocho céntimos (746.096,38 euros) al otorgamiento de la escritura de venta de las parcelas o solares resultantes en la reparcelación que se pueda aprobar', añadiendo a continuación, en la cláusula TERCERA que '...si de la medición que resulte de la reparcelación que se apruebe por parte del Ayuntamiento de Almoradí resultare mayor o menor cabida de la parcela vendida, el precio se aumentará o disminuirá en relación a los metros reales que se deriven de la misma, a razón de 324,5465 euros/m2'.
Igualmente se supeditaba la traditioinstrumental de las fincas al pago del resto del precio pendiente. Así, se dice en la cláusula CUARTA: ' la escritura pública de venta se otorgará contra el pago del precio total acordado en un plazo de 90 días a partir de la aprobación definitiva y recepción por el Ayuntamiento de Almoradí de los Proyectos de Urbanización y Reparcelación...'
Conforme a lo anterior, resulta palmario que el pago del precio aplazado quedó sujeto a una condición suspensiva tácita consistente en la aprobación de un determinado planeamiento urbanístico, por lo que, si como afirma la parte demandante, dicha condición ha devenido con el tiempo en imposible de cumplir, ello únicamente podría determinar, bien la inefectividad de la obligación contraída por la compradora de pagar el precio restante (para el caso que se declarase su ajeneidad total en la causación de la imposibilidad sobrevenida), visto lo dispuesto en los artículos 1.116, 1.117 y 1.118 del Código Civil, para los supuestos de condiciones imposibles y de condiciones que fuere indudable que no se cumplirán en el tiempo que verosímilmente hubieran querido señalar las partes; o bien la resolución del contrato con el consiguiente efecto restitutorio si finalmente se declarase como imputable a la demandada la falta de cumplimiento de la condición, pero en ningún caso resulta de aplicación la doctrina Jurisprudencial precitada, pues, como indican las meritadas resoluciones del TS la fluctuación del valor de mercado constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y además 'la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebusmáxime; como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil)'.
En definitiva, como indica el ATS de 8 de julio de 2020,la parte demandante ha confundido la acción a ejercitar, amparándola no solamente en la redacción inexistente de una norma sustantiva como el citado art. 1213 del CCivil, sino principalmente en la aplicación de una doctrina Jurisprudencial que, al contrario de lo que se afirma en el recurso, ha rechazado de manera reiterada que el mero cambio de circunstancias posterior a la celebración de un contrato justifique la enervación de las condiciones pactadas en el mismo.
En lo demás, la referencia que se realiza en el escrito de recurso a la aplicación del art. 1154 del CCivil relativo a las obligaciones con cláusula penal, además de infringir la prohibición de incurrir en la denominada mutatio libelli, que impide introducir hechos nuevos en el debate fuera de los supuestos contemplados en los arts. 286 y 412 de la LEC, no guarda relación alguna con la pretensión moderadora del precio que se pretende, la cual se fundamentaba en la demanda, exclusivamente, en el pretendido cambio extraordinario de circunstancias posterior a la contratación.
En todo caso, los demandantes tampoco precisan de la tutela de los Tribunales para reducir el precio pendiente. Basta con su renuncia al cobro en todo aquello que consideren que no se les adeuda, siendo las pretensiones deducidas sobre el particular más propias de la parte compradora, la cual, al contrario de lo que se afirma en el escrito de recurso, se ha limitado a oponer que deba nada a los actores, pues ella considera que la moderación en el precio debe afectar a la totalidad de las fincas, expresando además que con el dinero entregado ya está satisfecho el interés de los vendedores.
CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto porDon Bernardino, Don Blas, Don Calixto, Don Carlos, Don Casimiro, Don Apolonio, Doña Blanca, Don Cesareo, Don Claudio, Doña Carmela, Don Cosme y Don Edemiro, Doña Delfina y Don Erasmo (en su condición de herederos de su madre Doña Encarnacion)contra la sentencia recaída en los autos de JUICIO ORDINARIO 972/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela, debemos confirmar y CONFIRMAMOSdicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.
