Sentencia CIVIL Nº 404/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 984/2019 de 15 de Julio de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 404/20
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº 4
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON JOAQUIN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON JAIME NOGUES GARCIA
DOÑA MARIA ISABEL GOMEZ BERMUDEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº 6)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 984/2019
JUICIO Nº 511/2016
En la Ciudad de Málaga a quince de julio de dos mil veinte. .
Visto, por la SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Juicio Verbal
(Desahucio Precario -250.1.2) procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interponen recursos
GRISOMA HOSTELERA, S.L que en la instancia han litigado como parte demandada y comparece en esta
alzada representados por el Procurador D. ALVARO JIMENEZ RUTLLANT. Son partes recurridas CAJA RURAL
DE GRANADA, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO, que en la instancia ha litigado como parte demandante
y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dª MARIA JOSE CABELLOS MENENDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 16/11/18, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la entidad Caja Rural de Granada contra la entidad Grisoma Hotelera, S.L., declaro haber lugar a la acción de desahucio por precario, condenando a la demandada a desalojar y dejar libres y expeditas, a la libre disposición de la actora, las fincas registrales nº 79.694, 76.698, 79.727, 79.728, 79.729, 79.745, 79.751, 79.752, 79.753 y 79.754 del Registro de la Propiedad nº 3 de Marbella, correspondientes a los apartamentos Bajo 16, Bajo 20, 122, 123, 124, 216, 222, 223, 224 y Ático 21, y a las habitaciones 123-124, 132-133-134, 243-244, 245-246, 247-248, 329-330, 343-344, 345-346, 347-348 y 440-441 del Gran Hotel Guadalpín Banús, sito en la calle Edgar Neville, s/n, de Nueva Andalucía, Marbella (Málaga), inmuebles que la demandada ocupa, con apercibimiento de lanzamiento, caso de no verificarlo voluntariamente en plazo legal, con utilización de todos los medios que resulten necesarios y adecuados para ello; condenándola, igualmente, al pago de las costas procesales causadas.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 6/07/20 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO : Por la representación procesal de la entidad Grisoma Hotelera S.A., que comparece en calidad de apelante, se alega aunque impugna en su totalidad la sentencia, se concreta al fundamento de derecho cuarto, en el que se dice que no puede considerarse acreditada la existencia de un título válido y eficaz a favor de Grisoma que justifique su posesión, y añadiendo además que sus alegaciones relativas al principio de unidad de explotación y Estatutos de la comunidad son cuestiones que quedan fuera del proceso, y la cuestión de las costas procesales, considerando que existe un título válido y eficaz a favor de Grisoma que jutifica la posesión, existiendo además una vulneración de la ley concursal, y que el titulo constitutivo y estatutos del hotel guadalpin, obliga a ceder al apartamento para explotación hotelera. Por todo lo expuesto se solicita que se revoque la resolución recurrida y se dicte una nueva sentencia por la que se desestime la demanda con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas.

Por la representación procesal de la entidad Caja Rural de Granada SCC, se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO : Con carácter previo y, en aras de la brevedad, la Sala da por reproducidos el contenido de los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia, donde se recogen los criterios jurisprudenciales sobre el precario, y la adecuación del procedimiento, frente a la alegación de cuestión compleja.

Expuesto lo anterior se observan los siguientes datos: 1) En el documento nº 2 de la demanda, consta auto de adjudicación del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, dictado en la ejecución hipotecaria 764/2009, por el que se adjudica a la entidad Caja Rural de Granada, las siguientes fincas registrales: 79.694, 79.698, 79.727, 79.728, 79.729, 79.745, 79.751, 79.752, 79.753, 79.774, haciéndose constar que no existían ni arrendatarios, ni ocupantes.

2) Que por escritura pública de adjudicación con subrogación de fecha 2 de octubre de 2015, la entidad Grisoma Hotelera S.L., en virtud del auto firme dictado por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga de fecha 2 de julio de 2014, se aprobó el plan de liquidación concursal . Que en dicha escritura se pone de manifiesto que la entidad Promociones y Servicios Hoteleros Guadalpin S.A.,en su totalidad es del grupo Aifos, y que conforme se fueron vendiendo a terceros , parte de los inmuebles de los que está compuesto el hotel, se fueron formalizando los contratos de arrendamiento y/o explotación hotelera con la entidad Promociones y Servicios Hoteleros Guadalpin S.A.. Y entre las estipulaciones se establece que se adjudica por subrogación a la mercantil Grisoma Hotelera S.L, si bien se establece en la estipulación 5ª, que todos los inmuebles propiedad del grupo Aifos, Caja Rural de Granada y de la entidad Sareb, afectos por la unidad productiva objeto del presente, han estado en precario o comodato desde el inicio del concurso de acreedores, según manifiesta constan en las resoluciones judiciales objetos de auto; y a partir de la fecha de la presente Grisoma Hotelera S.L., se obliga a iniciar las gestiones pertinentes para conseguir la homogenización de sus condiciones.

3) Que en las actuaciones se incorporaron fotocopias de contrato de arrendamiento fechados el dia 18 de enero de 2005, por el que la entidad Aifos realizaba un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda con la entidad Promociones y Servicios Hoteleros Guadalpin S.A., para el arrendamiento de la explotación turística de los apartamentos incluidos en los mismos. Pareciendo tener un sello de compulsa de la Junta de Andalucia de fecha 26 de octubre de 2006. Contratos estos que no aparecieron, ni se hicieron constar en la ejecución hipotecaria. Ni habiendo tenido conocimiento de los mismos la administración concursal. Dando sobre los mismos una explicaciones confusas y contradictorias el testigo, en su momento Letrado de Aifos D. Ignacio , que insistió en que los citados contratos existían pero no se hizo constar su existencia ni en la ejecución hipotecaria, ni en la administración concursal por instrucciones del presidente de la sociedad Aifos. Reconociendo además que ambas sociedades Aifos y PSH Guadalpin, pertenecían al mismo grupo empresarial, ( madre e hijo llegó a decir). Por lo que su declaración y las circunstancias especiales tanto de las sociedades, como de la aparición de los contratos, hacen a la Sala compartir el criterio del Juez de Instancia sobre la valoración del testimonio del testigo, al ser totalmente interesado al estar muy implicado en la cuestión.

Por lo tanto y a modo de conclusión, la Sala comparte con el Juez de Instancia que la entidad Grisoma Hotelera S.A., no tiene un título válido para ocupar las fincas objeto de autos, ya que reconoció formalmente en escritura pública de fecha 2 de octubre de 2015, ( fecha muy posterior a los supuestos contratos) que los apartamentos de la Caja Rural de Granada y de la entidad Sareb, afectos por la unidad productiva objeto del presente, han estado en precario o comodato desde el inicio del concurso de acreedores, según manifiesta constan en las resoluciones judiciales objetos de auto; y a partir de la fecha de la presente Grisoma Hotelera S.L., se obliga a iniciar las gestiones pertinentes para conseguir la homogenización de sus condiciones. Reconociendose a su vez en el acto del juicio que han existido conversaciones entre las partes para realizar un contrato pero que no han tenido éxito, y que, en la actualidad ocupan las fincas sin pagar renta, ni merced, y aunque han intentado consignar rentas la entidad Caja Rural se ha negado a ello.



TERCERO : En cuanto a la infracción de la ley Concursal habrá que tener en cuenta que el articulo 43 hace referencia a que en el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre la masa activa, se atenderá a su conservación del modo más conveniente para los intereses del concurso. A tal fin, los administradores concursales podrán solicitar del juzgado el auxilio que estimen necesario. Pero en el presente caso se debe hacer constar que en la administración concursal no constaba la existencia de los contratos.

Y el articulo 146 bis, que se refiere a las Especialidades de la transmisión de unidades productivas , pone de manifiesto: En caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial cuya resolución no hubiera sido solicitada. El adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte. La cesión de contratos administrativos se producirá de conformidad con lo dispuesto por el artículo 226 del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público , aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre .Y como se expuso anteriormente en el caso de autos no consta fehacientemente la existencia de contratos, ya que no se dijo nada sobre la existencia de los mismos, ni se sacaron a relucir, ni en la ejecución hipotecaria, ni en la administración concursal.



CUARTO : En cuanto al incumplimiento de los estatutos y la unidad de explotación, tal y como reconoce el Juez de Instancia, es una cuestión secundaria, ya que no puede pretender la parte demandada estar ocupando unos apartamentos, explotandolos como hotel, sin tener título y sin pagar renta ni merced. Por otra parte en los mismos estatutos se establecen un regimen de sanciones por infracción de los mismos, así para el caso que una vez tome posesión de sus fincas la Caja Rural, si se entiende que no cumplen las obligaciones contenidas en los mismos, se podrá iniciar contra la misma, el procedimiento que estimen oportuno por incumplimiento de los mismos.



QUINTO : Que toda la serie de alegaciones sobre hechos nuevos realizadas en esta alzada, carecen de relevancia para resolver el fondo de la cuestión, ya que se están refiriendo a la documentación administrativa sobre la unidad de explotación del hotel Guadalpin. Y a la documentación concursal de la entidad Aifos, pero como ha resultado acreditado en el presente pleito, es reconocido por las partes que a partir de la declaración de concurso de la entidad Aifos, los apartamentos, propiedad de la entidad Caja Rural, estan ocupados en precario. Esta declaración es de fecha muy posterior a la fecha de los supuestos contratos. Y además la entidad Grisoma, reconoce que ha intentado realizar unos contratos con la entidad Caja Rural, pero no han llegado a cristalizar, ocupando los apartamentos sin pagar renta ni merced, ni consignar rentas por negarse a ello la entidad Caja Rural. Luego la entidad Grisoma carece de titulo alguno para ocupar y explotar esos apartamentos.

Y sobre lo alegado sobre la unidad de explotación es un problema secundario, que afectará a la entidad Caja Rural cuando tome posesión de los mismos, ya que en los estatutos de la Comunidad está previsto un regimen sancionador para el caso que no se ceda en explotación los apartamentos.



SEXTO: Por todo lo expuesto procede la confirmación de la resolución recurrida y, a tenor de lo dispuesto en los articulos 394 y 398 de la LEC, procede imponer a la parte apelante las costas procesales originadas en esta alzada.

Vistos los articulos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación planteado por la representación procesal de la entidad Grisoma Hotelera S.A.,contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, imponiendo a la parte apelante las costas procesales originadas en esta alzada, que además perderá el depósito constituido.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, de lo que doy fe.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'