Sentencia Civil Nº 405/2010, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 303/2009 de 18 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

SANTANDER

SENTENCIA: 00405/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO 303/2009

Sección Segunda

S E N T E N C I A NUM. 405/2010

Ilmo. Sr. Presidente.

Don Miguel Fernández Díez.

Ilmos. Srs. Magistrados

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Don Bruno Arias Berrioategortua

En la Ciudad de Santander, a dieciocho de Mayo de dos mil diez.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria ha visto en grado de apelación los presentes Autos de juicio Ordinario, núm. 420 de 2008, Rollo de Sala núm. 303 de 2009 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Laredo, seguidos a instancia de "Gestión Inmobiliaria Flodeco SL", contra D. Carmelo y Dª. Delfina .

En esta segunda instancia ha sido parte apelante "GESTION INMOBILIARIA FLODECO S.L", representado por la Procuradora Sra. Mirapeix Eckert y defendido por la Letrado Sra. Delgado Alonso; y apelada: D. Carmelo y Dª. Delfina , representados por el Procurador Sr. Gonzalez Martinez y defendido por la Letrado Sra. Marin Marin.

Es ponente de esta resolución el magistrado Ilmo. Sr. don Javier de la Hoz de la Escalera.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Laredo, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 26 de Enero de 2009 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima íntegramente la demanda presentada por la representación de "Gestión Inmobiliaria SL" contra D. Carmelo y ÇDª. Delfina . Se condena a "Gestión Inmobiliaria Flodeco SL" el pago de las costas procesales".

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte demandante preparó recurso de apelación, que se tuvo pro preparado; interpuesto en forma, y dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, en que se ha deliberado y fallado el recurso en el día señalado.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: La parte actora recurrente solicita en esta segunda instancia la íntegra revocación de la recurrida y la estimación de su demanda, en que postulaba la condena de los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito en documento privado el 27 de Abril de 2005 y en el que se vendía un inmueble, en aquel momento no construido; la sentencia de instancia desestimó la demanda acogiendo la excepción de contrato con cumplido opuesto por los demandados.

SEGUNDO: Por ser el marco jurídico del debate habido entre las partes, debe recordarse que sea sucintamente que la "excepción de incumplimiento contractual" -"exceptio non adiplemti contractus"- es un remedio basado en el carácter sinalagmático de las obligaciones que surgen de determinadas relaciones contractuales, entre ellas la compraventa, que justifica la posición del contratante que suspende o paraliza la ejecución de la prestación a su cargo cuando la otra parte no está cumpliendo la que le corresponde. La jurisprudencia ha distinguido, entre tal excepción y la de contrato defectuosamente cumplido - "exceptio non rite adimpleti contractus"-, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar que procede en función de si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente (SSTS 14 de julio de 2003, 21 de marzo de 2001 , 12 de julio de 1991, 17 de febrero de 2003 , entre otras muchas). En definitiva, el elemento clave justificante del éxito de la excepción de contrato no cumplido es un incumplimiento grave, esencial, por parte de quien reclama, al punto de frustrar el legítimo interés de la otra parte en el cumplimiento del contrato, como ocurre, indudablemente y entre otros, en los supuestos en que se pretende cumplir entregando cosa distinta - "aliud por alio"-, o cosa inútil para su destino (STS. 20 Diciembre 2006 ). La constatación de tal incumplimiento requiere inevitablemente la debida concreción de cuál sea el contenido de la obligación contractualmente asumida y cuales sean los términos en que la parte que reclama pretende cumplir, a fin de poder comparar ambos y concluir si ha habido o no un incumplimiento; y, en fin, la valoración de éste como grave o no a efectos de tener por justa y adecuada a la buena fe la oposición de tal excepción debe hacerse atendiendo a los términos mismos del contrato y a la situación objetiva que este define, de suerte que no basta en general la mera insatisfacción subjetiva, salvo que haya habido una verdadera incorporación al contrato de niveles de satisfacción subjetivos.

TERCERO: 1.- Por lo que respecta al contenido del contrato de compraventa que nos ocupa, debe resaltarse de principio que no puede aceptarse la disección que la actora pretende entre un objeto principal y otros accesorios: el objeto del contrato, a tenor de su propio clausulado reflejado en el documento de 27 de Abril de 2005, es único y comprende la vivienda, el jardín y el garaje; resulta claro que por más que la vivienda sea el elemento principal de ese conjunto no puede separase de los demás, y que esa unidad de objeto es lo que dota a la vivienda de sus concretas y especificas características, incluso en lo que atañe al jardín, elemento que configura una característica especial y concreta del conjunto; en definitiva, lo vendido no fue solo una vivienda, sino una vivienda con jardín y garaje, todo ello como una unidad funcional y económica, siendo el conjunto de la tres elementos el que define el objeto, que no sería igual, por ejemplo, de tratarse de una vivienda sin jardín. No se trata de si el jardín fue el motivo por el que el comprador eligió precisamente esa vivienda y no otra, sino de que el contrato define el objeto como compuesto por esos tres elementos y objetivamente los tres se relacionan y lo conforman.

2.- En cuanto a las características del jardín, el contrato escrito resulta harto insuficiente en su definición, limitada a sus dimensiones de 111,13 mt2. aproximadamente; pero a la hora de concretar más esas características es claro que la parte vendedora no puede pretender acudir únicamente al proyecto de arquitectura que se menciona en el contrato, pues ha de atenderse para la interpretación del contrato al conjunto de sus clausulas y a la publicidad de la oferta y una norma tan elemental como que la oscuridad del contrato no debe beneficiar a quien la provoca (art. 1288 CC ). Pues bien, un jardín no es solo un terreno donde se cultivan plantas confines ornamentales, como dice el diccionario de la Real Academia, sino también un terreno en que se cultivan plantas de adorno o de sombra para hacer de él un lugar de recreo, como recoge el diccionario de Maria Moliner; es claro que en el orden normal de las cosas un jardín es un espacio para ser usado físicamente, que debe ser útil, transitable y de posible ocupación física, y más aun en el contexto en que nos hallamos, pues en el contrato se trata del jardín de una vivienda y con acceso directo desde ésta. Sobre esta base, ya resulta imposible admitir que en el contrato se contemplase como objeto de venta un jardín con una vertiente tal que fuera impracticable, de imposible uso físico para pasear, tumbarse, colocar una mesa, o jugar unos niños, etc.; y si era así, como parece sostener la parte a la vista de su alegaciones y argumentación, es obvio que debía advertirse con toda claridad, sin ambigüedad alguna, pues así lo exigían elementales normas de protección de los consumidores, desde la Ley 26/1984 a la sazón vigente (art. 10), hasta el Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril relativo precisamente a la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que obliga especialmente a no silenciar datos fundamentales (art. 3 ). En el presente caso, el contrato no dice que el jardín no sea practicable; dato tan relevante tampoco se desprende del plano anexo al mismo, que por el contrario no refleja escalera alguna de acceso de la vivienda al jardín; la maqueta de que disponía la vendedora presentaba un jardín plano, según informa el perito don Belarmino a la vista de su fotografía, sin que frente a tal criterio de un técnico en la materia se ofrezca prueba contradictoria bastante; en el proyecto básico los alzados presentaban la línea del suelo horizontal, a nivel del solado de la primera plante del edifico, representando personas y arboles, en clara indicación para cualquier profano de que el jardín era a nivel; y aunque en las secciones podía apreciarse un cierto desnivel, solo podía hacerlo "un ojo experto", como indicó el propio arquitecto director de la obra don Felipe , aunque además la sección más próxima a la vivienda que nos ocupa tampoco reflejaba el punto de mayor pendiente; únicamente en las infografías que servían de publicidad y que don Carmelo , el comprador, admitió haber visto, se aprecia que el jardín en cuestión no es plano sino inclinado, alcanzando la cota de la vivienda y sin escalera alguna de acceso a esta; pero tal dato de la inclinación ha de ser valorado junto con todos los anteriores, lo que conduce, como ya valoró el juez de instancia, a considerar a lo sumo que en efecto el comprador conoció que el jardín podía tener una inclinación o vertiente; lo que no puede colegirse es que conoció o tuvo que conocer que el jardín tuviera tal inclinación que fuera impracticable y lo aceptara. Conclusión la expuesta que no queda desvirtuada por el hecho de que los compradores conocieran el lugar y la inclinación del terreno preexistente, pues evidentemente se trataba de un po0rceso constructivo que de suyo pretendía la modificación de la realidad, de suerte que hasta la culminación de todo el proceso no puede afirmarse la realidad del estado final; lo que, además, resta toda trascendencia a un pretendido consentimiento al estado de la edificación inmediatamente antes de la entrega, inmediatamente desmentido por la conducta de la propia parte.

CUARTO: Frente a la obligación de entrega así configurada, la parte actora pretende haber cumplido su obligación con la entrega del jardín en su configuración actual, lo que no puede ser admitido. En efecto, el jardín ejecutado no está inclinado en su totalidad, pues tiene una parte plana de unos dos metros de ancho; pero el resto tiene tal inclinación que es inutilizable, incluso peligrosa, hasta el punto de que la parte plana ha tenido que ser vallada por la propia vendedora, por el peligro que representa el talud adyacente; además, la parte plana está un metro por debajo de la cota de la vivienda, haciendo precisa la instalación de unas escaleras metálicas para unir el jardín con la vivienda que no estaban en proyecto; y, en fin, la superficie útil del jardín en cuestión, la parte plana, es de 40 m2, y no los 111,13 m2 aproximadamente que decía el contrato. Tales datos, afirmados por el perito don Belarmino , no son contradichos por prueba alguna, ni siquiera por el perito de la parte actora don Mauricio .

QUINTO: A la vista de lo expuesto, y teniendo en cuenta los parámetros antes establecidos, es criterio de este tribunal que nos hallamos ante un efectivo y esencial incumplimiento que justifica plenamente la excepción esgrimida, pues en definitiva, el jardín con que quiere cumplirse la obligación en su día asumida resulta inútil e impracticable en más de la mitad de su extensión y la parte útil resulta peligrosa y con una notable barrera arquitectónica respecto de la vivienda, todo lo cual configura una prestación no ya defectuosa, sino esencialmente distinta a la comprometida, al punto de frustrar razonable y objetivamente el interés de la parte compradora. Ciertamente, el perito Sr. Mauricio consideró en su informe que el jardín tal y como está actualmente tiene un mejor uso y disfrute que como estaba en el proyecto; pero es patente que tal juicio de valor es estrictamente arquitectónico y no jurídico y que soslaya que la comparación no debe hacerse de lo construido con lo proyectado sino con lo vendido y que el comprador tenía legítimamente derecho a esperar; el hecho de que, como opina el perito, la realidad mejore el proyecto no hace sino abundar en la inutilidad de lo proyectado, inutilidad que no consta fuera advertida a los compradores como ya se razonó y para cuyo remedio se ha buscado una solución que no es tal desde el punto de vista de los intereses en juego, pues supone la entrega de una cosa distinta de la adquirida conforme al contrato. Por ello, la decisión el juez de instancia al acoger la excepción opuesta por los demandados debe ser confirmada, con desestimación íntegra del recurso interpuesto.

SEXTO: Por último, la recurrente apela al principio de conservación del contrato, aunque sin concretar más consecuencia que la valoración de la conducta de los demandados; pero lo cierto es que tal principio no ampara el incumplimiento del contrato y quien incumple lo debido puede pretender cumplir entregando otra cosa, pues el acreedor está obligado a recibir una cosa distinta (art. 1.166 CC ), por lo que es vano pretender que los demandados debieran haber aceptado la vivienda con una rebaja del precio o incluso otra vivienda, por más que esta sea similar o incluso mejor que la adquirida en la forma en que se ha ejecutado, como afirma el Sr. Mauricio .

SEPTIMO: Por cuanto antecede, la decisión el juez de instancia al acoger la excepción opuesta por los demandados debe ser confirmada, con desestimación íntegra del recurso interpuesto e imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC .

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por GESTIÓN INMOBILIARIA FLODECO S.L. contra la ya citada sentencia del juzgado, que confirmamos en sus propios términos.

2º.- Condenamos a la recurrente al pago de las costas de ésta alzada.

Esta sentencia es firme desde su fecha.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.