Sentencia Civil Nº 405/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 905/2009 de 08 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00405/2010

SENTENCIA

NÚM. 405/10

ILMOS. SRS.

D. FERNANDO LÓPEZ DEL AMO GONZÁLEZ

PRESIDENTE

Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA

D. CAYETANO BLASCO RAMÓN

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a ocho de Julio de dos mil diez.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se han seguido con el nº 483/07 en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lorca, entre partes, como demandante y en esta alzada apelada Inmobiliaria Salmo S.L. representada por el Procurador D. Pedro Arcas Barnes y dirigida por el Letrado D. Domingo Bartolomé López López, que se ha personado ante esta Audiencia Provincial representada por el Procurador D. Alfonso Arjona Ramirez y como demandada y en esta alzada apelante Acróstico S.L. representada por la Procuradora Dña. Ana Isabel Egea Hernández y dirigida por el Letrado D. Gregorio Gómez Ruiz, que se ha personado ante esta Audiencia Provincial representada por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia citado con fecha 18 de Marzo de 2009 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así:"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Arcas Barnés, en nombre y representación de la mercantil Inmobiliaria Salmo, S.L., frente a la mercantil Acróstico, S.L., debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de setenta y tres mil treinta y tres euros con sesenta y tres céntimos (73.033,63 euros) como rebaja proporcional del precio en atención a la reducción en menos de la cabida de los inmuebles y no entrega de trasteros objeto de la compraventa celebrada entre los litigantes. Todo ello con los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, y condenando a la demandada al abono de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandada, dándose traslado a la demandante y previo emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 905/09, compareciendo las mismas en la cualidad antes expresada y señalándose para deliberación y votación el día 7 de los corrientes por providencia dictada el día 12 de enero último.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la parte demandada mediante el recurso de apelación que ha interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, en primer término, la infracción de los artículos 1471 y 1281 del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencial correspondiente, y error en la valoración de la prueba por haber concertado las partes del procedimiento de una venta de inmuebles a cuerpo cierto y por un precio alzado, conforme al artículo primeramente citado, y no de una venta por unidad de medida, destacando que el representante legal de la demandante es un profesional de la intermediación inmobiliaria, y aludiendo al exponendo tercero de los contratos de reserva y al exponendo tercero y estipulación primera del pliego de condiciones generales de los contratos de compraventa concertados entre las partes. En segundo lugar sostiene la errónea valoración de la prueba practicada al efecto de determinar la superficie real de las viviendas vendidas, argumentando sobre ello, así como sobre la errónea valoración de la prueba practicada a efectos de determinar la posibilidad o imposibilidad legal de entrega de los trasteros, que invoca seguidamente, y con respecto a la superficie y valoración de éstos, interesando la desestimación de la demanda, a lo que se ha opuesto la parte demandante, mediante las correspondientes alegaciones.

En relación con los incumplimientos de la demandada que aprecia la sentencia apelada, ha de partirse del contenido de los contratos suscritos por las partes y , en concreto, de que conforme al exponendo tercero de los contratos de reserva concertados por las partes el día 24 de junio de 2003, su respectivo objeto era una vivienda de aproximadamente 120 metros cuadrados construidos junto con una plaza del garaje del conjunto residencial que la demandada tenía proyecto de promover y ejecutar, y en su acuerdan segundo se establece que la reserva y posterior adquisición de la vivienda, plaza de aparcamiento y trastero se realizaba a título personalísimo. Junto a ello en el exponendo segundo de los contratos de compraventa de vivienda en construcción suscritos el 17 de julio de 2003, se alude a que la vendedora va a ejecutar la promoción y construcción de un conjunto residencial formado por dos edificios de nueva planta construyendo en total cincuenta y seis viviendas, locales comerciales, trasteros y plazas de garaje, salvo posterior modificación admisible por el PGOU de Lorca, y en su exponendo tercero se indica que la demandada vende a la demandante el pleno dominio de una vivienda de aproximadamente 120 m2 construidos, junto con plaza de garaje y trastero (de no existir oposiciones legales), fijando el precio de las viviendas en 176.817,76 euros. La estipulación Primera de éstos contratos de compraventa expresa que la demandada vende la vivienda, la finca reservada en el pliego de condiciones particulares como cuerpo cierto, al Comprador, quien a su vez acepta y compra, y en su estipulación tercera se contempla que "la vendedora se reserva el derecho y la parte compradora le faculta, a efectuar en las obras las modificaciones que oficialmente le fuesen impuestas, las que vengan motivadas por exigencias técnicas y jurídicas durante su ejecución y a aumentar la obra con modificación del proyecto de obra inicial y alteración de las zonas comunes. En estos casos, el comprador autoriza a la vendedora para que en su caso, pueda modificar la declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal. Dichas alteraciones no facultarán a la parte compradora para solicitar indemnización alguna, ni a variar el precio de compraventa pactado en las estipulaciones particulares", adjuntándose a los contratos de compraventa plano con indicación de distribución de las viviendas objeto de compraventa (1ª, 2ª y 4ª planta, A) escalera B y planta 4ª, tipo G), con indicación de una superficie construida de 120 m2 y útil de 108,06 m2., y de los metros cuadrados correspondientes a cada dependencia.

Consta que las partes otorgaron las escrituras de compraventa el día 26 de julio de 2007, indicando una superficie de las viviendas de 110,70 m2 construidos y 100,35 m2 útiles sin incluir los trasteros, y que previamente el representante legal de la demandante contestó a requerimiento notarial instado por la demandada el día 23 de julio de 2007, para otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa haciendo expresa reserva de las acciones legales que procediesen para la exigencia del total y exacto cumplimiento de los contratos y obligaciones que de ellos derivasen y no reflejadas en la mismas.

SEGUNDO.- Establecido lo anterior, han de examinarse separadamente los incumplimientos contractuales que aprecia la sentencia apelada y cuestiona la parte apelante, y así, en cuanto a la menor superficie de las viviendas entregadas y consiguiente rebaja proporcional del precio que esta acuerda, ha de ser confirmada en esta alzada, pues las características, en concreto superficie y distribución de las viviendas fueron específicamente consideradas como objeto del contrato, constando en virtud de las propias escrituras correspondientes a los documentos privados de compraventa, la superficie de las viviendas vendidas, que contrastada con la reflejada en los documentos privados anteriormente suscritos entre las partes, arroja una diferencia que ha de estimarse de importancia en relación con la superficie total expresada en éstas, de aproximadamente 120 m2, construidos, siendo la superficie final fijada en los documentos públicos la que ha de prevalecer sobre la que se indica en el informe del Sr. Leon relativo a otra vivienda -2º G-, y sobre el documento nº 5 del escrito de contestación a la demanda, que no se refiere específicamente a superficies, al tratarse de un plano de planta de fontanería y saneamiento.

La diferencia de superficie no carece de trascendencia conforme sostiene la parte apelante, pues si bien según se ha expuesto los documentos privados suscritos entre las partes se refieren a aproximadamente 120 m2 construidos de superficie, y se reserva el derecho de la vendedora a efectuar modificaciones en las obras, igualmente se contempla el que estas vengan motivadas por las modificaciones que oficialmente le fuesen impuestas a la vendedora, las que vengan motivadas por exigencias técnicas y jurídicas durante su ejecución, y a aumentar la obra con modificación del proyecto inicial y alteración de zonas comunes, sin que ello faculte a la parte compradora para solicitar indemnización alguna, ni a variar el precio de compraventa pactado, dichos supuestos en cuanto afecten de manera relevante al objeto de la compraventa, como en el caso analizado, han de interpretarse en sus estrictos términos, de venir motivadas las modificaciones por imposiciones ajenas a la demandada y no por cambios realizados por ésta en su propio interés, pues ello supondría que quedase a su arbitrio la superficie final de las viviendas sin modificación del precio en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil , siendo lo cierto que de la prueba documental practicada se desprende unos cambios sucesivos en la obra que pasó a ser de 56 a 70 viviendas, que no se revelan ajenos a la propia decisión y beneficio de la demandante.

En las referidas circunstancias el acuerdo contenido en la estipulación Primera de los contratos de compraventa en construcción, en el sentido de que la finca se vende como cuerpo cierto no obsta a la estimación de la demanda, pues, además de remitir a las condiciones particulares, constando la entrega de plano de distribución de las distintas dependencias especificando su contenido, se trata de una compraventa de vivienda en construcción, sobre plano, por lo que, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2006 , constituyen un supuesto de venta de cosa futura, circunstancia que impide la aplicación del artículo 1471.1 del Código Civil "pues falta la base que justifica la regla jurídica que contiene y explica su razón de ser, que no es otra que el perfecto conocimiento de lo que se compra y de la efectiva extensión superficial o cabida de la finca adquirida, de suerte que lo esencial para las partes es el cuerpo cierto que se transmite y adquiere, en función del cual se fija el precio, y no de la exacta superficie del inmueble -Sentencias de 25 de febrero de 1997, 30 de septiembre de 1999, y, más recientemente, las de fecha 21 de abril y 5 de octubre de 2006 -".

TERCERO.- Con respecto a los trasteros que no fueron entregados, si bien en los contratos de compraventa de vivienda en construcción se contemplan "de no existir oposiciones legales", ha de estimarse, con la sentencia apelada, que dichas oposiciones no concurrieron sino que su supresión vino motivada por sucesivos cambios reflejados en sucesivas modificaciones de la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, que pasaron de recoger en la otorgada el día 30 de diciembre de 2004, trasteros en plantas sótanos 3 y 2 (folio 174), a redistribuir la planta sótano contemplando solo plazas de garaje, y a la anulación y a dejar sin valor ni efecto de la zona bajo rampa-, en que se ubicaron los trasteros conforme a la modificación que efectuó el arquitecto Sr. Cecilio - mediante escrituras de modificación de ésta de 7 de noviembre de 2006 y 1 de diciembre de 2006, respectivamente, y en concordancia con ello se encuentran los cambios en las licencias de obras que constan por la prueba documental a que se refiere el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada.

La previsión inicial de los trasteros que resulta de la prueba documental se corrobora por la prueba testifical del Sr. Eusebio , a la que consiguientemente no procede privar de eficacia por las alegaciones de la apelante, desprendiéndose de las declaraciones de éste y de lo manifestado por el testigo Don. Cecilio y de la prueba documental, que la supresión de los trasteros se dispuso por la Gerencia de Urbanismo por estar bajo la rampa que existía en el garaje (documento nº 11 de la demanda, folio 320), siendo así que conforme manifestó el Sr. Cecilio podían haberse ubicado en zona que se destinó a garaje, por lo que la no entrega de los trasteros ha de enlazarse con los cambios decididos por la demandada en su propio beneficio e interés, debiendo ser deducida del precio convenido la cantidad correspondiente a éstos.

En relación con la cantidad que ha de ser considerada a dicho efecto, se acepta la que fija la sentencia apelada, que se ajusta en cuanto a su superficie a los parámetros objetivos que representan los antecedentes documentales relativos a los trasteros (escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de 30 de diciembre de 2004 y concesión de modificación de licencia de obras acordada el día 21 de julio de 2004), a lo manifestado por el testigo D. Romualdo , y al precio que acredita el informe del Sr. Eusebio (documento nº 21 de la demanda), considerado adecuado por la testigo Sra. Marí Trini , por lo que ha de desestimarse el recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada (artículo 398 L.E.Civil ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Acróstico S.L. representada por la Procuradora Dña. Ana Isabel Egea Hernández contra la sentencia dictada el día dieciocho de marzo de dos mil nueve por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lorca en autos de juicio ordinario nº 483/07, debemos confirmar y confirmamos la misma imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.