Sentencia Civil Nº 405/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 494/2015 de 16 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41, Planta 5 - 28008

Tfno.: 914933886,914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0017250

Recurso de Apelación 494/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 106/2015

APELANTE:ALIMENTACIÓN CANTABRIA, SL y D. Guillermo

PROCURADOR: Dña. MARÍA ROSARIO FERNÁNDEZ MOLLEDA

APELADO:Dña. Raimunda

PROCURADOR: Dña. MARÍA ANGUSTIAS GARNICA MONTORO

SENTENCIA Nº 405

PONENTE ILMO. SR. D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

DÑA. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ

En Madrid, a diecisiete de diciembre de dos mil quince.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 106/15, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 97 de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 494/15, en el que han sido partes, como apelantes ALIMENTACIÓN CANTABRIA, SL y DON Guillermo , representados por la Procuradora Sra. Fernández Molleda; y como apelada DOÑA Raimunda , representada por la Procuradora Sra. Garnica Montoro.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO .-Con fecha 23 de abril de 2015 el Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por Raimunda , representada por la procuradora María Angustias Garnica Montoro, frente a la mercantil Alimentación Cantabria S.L. y a Guillermo , representados por la procuradora Rosario Fernández, y en su virtud:

1.- Condenar a la mercantil Alimentación Cantabria S.L. y a Guillermo a abonar solidariamente a Raimunda la suma de 8806,15 euros, cantidad que devengará los intereses del artículo 1108 del Código Civil desde el día 27 de enero de 2015 y procesales del artículo 576 de la LEC desde la sentencia.

2.- Absolver a la mercantil Alimentación Cantabria S.L. y a Guillermo del resto de pretensiones formuladas en este procedimiento por Raimunda .

3.- Condenar a la demandada al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia se interpuso recurso de apelación, con traslado a la adversa y oposición al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal, abriéndose el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día 15 de diciembre de 2015, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se sigue el presente procedimiento por acción de reclamación de cantidad derivada de contrato de arrendamiento en reclamación de rentas y de indemnización de daños por desperfectos.

SEGUNDO.- La Sentencia de 23 de abril de 2015 , estima la demanda interpuesta tanto en relación a la reclamación de rentas como por los daños existentes en el local.

TERCERO.- Se alega error en la valoración de la prueba alegando la existencia de obstáculos por parte del demandado que retrasaron la entrega de la posesión, alega existir una novación de contrato y alega ser los daños existentes resultantes del uso normal y ordinario del local, alega el enriquecimiento injusto y se impugnan las partidas y la valoración de las partidas por daños reclamados.

CUARTO.- Se debe desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida. Se debe mantener la acertada aplicación del derecho y valoración probatoria realizada en Primera Instancia por considerar la misma ajustada al contenido de los elementos del procedimiento y al contenido de la prueba practicada en juicio. Se considera que los preceptos legales aplicables al caso han sido correctamente aplicados e interpretados y que en la valoración de la prueba no existe arbitrariedad, ni resulta la misma irracional o ilógica. El arrendamiento de local de negocio se celebró sobre local de la calle Molins de Rey nº 8 de Madrid. Siendo el inicial contrato de 29 de octubre de 1997, siendo sustituido posteriormente por el contrato de 20 de octubre de 2002 y finalmente por contrato de 19 de diciembre de 2007. No es obstáculo ni supone variación alguna el reconocimiento y la existencia evidente de una cadena de contratos entre las mismas partes y sobre el mismo local(novación). De tal cadena de contratos resulta: del primero de ellos de 1997 resulta que se pacta un plazo de tres meses y una rebaja de renta durante ocho meses autorizando a realizar obras en esos tres meses de acondicionamiento del local que quedarán a favor del propietario; en el contrato de 2002 ya con las obras realizadas se compromete a devolver el local en el mismo estado siendo que reconoce que está en 'perfectas condiciones de uso y conservación'; por último contrato de 2007 cláusula undécima se compromete igualmente a devolverlo en igual estado y reconoce estar en 'perfectas condiciones de uso y conservación'. Resulta así de todas las anteriores que las obras quedan en beneficio de la propiedad y que se debe devolver en perfectas condiciones de conservación. Decaen así las alegaciones de la parte tanto en relación a la novación de contrato pues nada afectan a la naturaleza y contenido a los efectos del presente procedimiento, decaen las alegaciones de la parte demandada en el sentido de manifestar que se recibió el local sin puerta al resultar que las obras de acondicionamiento quedaban en beneficio de la propiedad. Resulta elemento esencial determinar si los daños que presenta el local son derivados de su normal uso o exceden de ese normal uso y en este caso deben ser reparadas por el demandado tanto como parte de su obligación legal así como parte de su obligación contractual de devolver en perfecto estado y quedar las obras de acondicionamiento para el propietario. Del acta notarial y la declaración del testigo Anibal resulta que los desperfectos no se corresponden con un normal uso o con un normal deterioro. Puerta y ventanas arrancadas, tabique divisorio y falso techos derribados, electricidad colgando , baño en estado de alicatado que exceden de un uso ordinario. Resulta tanto del acta notarial como del testigo que estos daños como recoge la Sentencia de Primera Instancia exceden de un normal uso y deben ser repuestos por el demandado dentro de sus obligaciones legales y contractuales. No existe ni supone un enriquecimiento injusto , ni se trata de paliar la antigüedad del local, ni supone una reposición a nuevo. Se aprecia de las fotos del acta notarial y del presupuesto que se trata de un mínimo para poner el local en uso, y se trata de reparación de esos daños que exceden de aquellos que pueden corresponder al uso normal y antigüedad. Resulta de las fotos que no hay enriquecimiento injusto, resulta que no va a quedar un local a nuevo, sino que va a quedar un local antiguo y con acabados deteriorados pero en un nivel de un uso mínimo. Respecto a la impugnación de las partidas y valoración del coste se debe confirmar igualmente la Sentencia dictada al resultar que las partidas resultan de la documental y están ratificadas y explicadas por el testigo Anibal que realizó el presupuesto. Las partidas y reparaciones son acordes con la naturaleza y origen de los daños, y con la finalidad perseguida, su coste no se considera un coste excesivo, inflado o desmesurado para las obra presupuestadas. Nos encontramos así con unas obras adecuadas para reparar los daños producidos y unas partidas fijadas y valoradas a precios que no se consideran excesivos o no adecuados a mercado. Expresamente se pactó que las obras que se realizasen con consentimiento del arrendador quedarían en beneficio del propietario sin contraprestación.

Se debe recordar que existiendo previsión expresa en el contrato al respecto y teniendo el contrato fuerza de ley entre las partes contratantes deben cumplirse al tenor de los mismos conforme el art. 1.091 CC , por lo que existiendo regulación específica al respecto en el contrato se deberá estar a la misma. Conocida y reiterada es la doctrina que establece que la interpretación de los contratos es labor que debe quedar reservada al Juez de Primera Instancia salvo que fuese necesario su corrección por arbitraria o ilógica. De actuaciones resulta la necesidad de interpretar cláusulas que tratan de las Obras y que establece que las obras que se realicen con autorización del arrendador quedaran en beneficio de este sin indemnización.

Se debe partir de que las reparaciones presupuestadas por la propietaria después de abandonarse el local no pueden suponer un enriquecimiento injusto, la obligación del arrendatario de entregar la vivienda en la misma situación que la recibe conforme a lo previsto en los arts. 1561 y ss. del CC , no significa que deba responder del deterioro normal de la finca por el uso ni de las reparaciones que tengan por única finalidad la necesidad de volver a arrendar la vivienda salvo que venga estipulado en contrato. La actora reclama los daños que presentaba el local y reclama que se han producido daños imputables al arrendatario más allá del uso normal de la cosa. Conforme el art. 1561 , 1562 , 1563 y 1564 CC correlativa a la obligación del arrendador de entregar el local en estado de servir para el uso a que ha sido destinado ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º, 1555.2º C.C ), es obligación esencial del arrendatario, restituir al arrendador dicho local, al concluir el arriendo, tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario y de culpabilidad de éste por el deterioro ( SSTS 20.2.1964 ); efectivamente, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de la ausencia de culpa o negligencia por su parte ( SS. TS 10.10.1971 ), al venir impuesta la carga ('inversión') de la prueba por normativa legal especifica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS 13.4.1977 , 24.9.1983 ). Este último precepto constituye aplicación concreta del principio general sentado por el art. 1183 CC para el caso de perecimiento de la 'cosa' en poder del deudor y entraña una presunción iuris tantum, solo destruible en régimen de inversión de prueba, con una cumplida demostración en contrario, acreditativa de que el arrendatario ha puesto en el uso la diligencia exigida en el núm. 2 del art. 1555 CC .

Resulta de lo anterior la obligación del demandado de pagar a la parte actora las cantidades por este reclamadas con finalidad de reparar los daño del local según se recoge en la Sentencia que debe ser confirmada.

QUINTO.- Se comunica por el arrendatario la resolución del contrato y el arrendador aceptó la resolución. El actor tiene derecho a cobrar hasta el momento de entrega de la posesión, el demandado alega el retraso y los obstáculos existentes y puestos por el demandante para entregar la posesión y se opone al pago de los dos últimos meses. Sin embargo el demandado no acredita la entrega de posesión. Las partes no llegaban a un acuerdo al respecto y eso no supone obstáculo para que la demandada deba seguir abonando renta hasta que esa entrega de posesión se produzca. Bien se produzca de común acuerdo y consenso o bien se produzca judicialmente. Alega el recurrente como acto límite de pago de rentas el burofax documento cuatro y cinco. El documento cuatro no supone entrega de posesión, se anuncia la resolución pero posteriormente no existe entrega de llaves y posesión y por lo tanto no queda el local a disposición del propietario. Por otro lado el documento cinco es el que toma la Sentencia como acto de entrega de posesión siendo remitido y recibido en noviembre de lo que deriva la Sentencia la obligación de pago de los meses de octubre y noviembre. Se debe confirmar la conclusión del Juzgado de Primera Instancia al deberse considerar como acto de entrega de posesión el burofax que no es hasta la fecha del mes de noviembre cuando se manda y recibe y por lo tanto tiene el actor derecho a las referidas rentas.

Frente a tales conclusiones de Sentencia las alegaciones del recurso no sirven para desvirtuar las mismas, ni se alegan datos o hechos que sirvan para acreditar que las conclusiones alcanzadas por el Juez de Instancia sean erróneas o equivocadas, arbitrarias o irracionales. En todo contrato de arrendamiento es obligación esencial del arrendatario la de pagar la renta o precio del arrendamiento en los términos convenidos con el arrendador, según se desprende del artículo 1.555 del Código Civil , y el incumplimiento de esta obligación determina que el arrendador pueda ejercer las acciones la reclamación de rentas. Siendo carga del demandado probar el pago, y no resultando acreditado el pago de la renta procede confirmar la sentencia estimatoria en los presentes autos, y resultando de actuaciones de la documental aportada que el arrendatario no está al corriente de pago de las rentas en las que la demanda se fundamenta no pagándolas en su momento y estando en la actualidad todavía sin abonar, determina que deba confirmar la Sentencia de condena de reclamación de rentas al ser las mismas conformes al contrato firmado y corresponder al periodo del contrato siendo que es en acto de entrega de posesión por burofax de noviembre cuando se entrega la posesión. Téngase presente que el elemento esencial y objeto de contrato es la posesión sin que exista acto de entrega alguno anterior del demandado que se pueda interpretar como entrega de posesión.

SEXTO.- Se debe concluir la confirmación de la Sentencia de primera instancia. Visto todo lo anterior procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398.1 LEC desestimándose el recurso procede la condena en costas a la parte apelante.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por ALIMENTACIÓN CANTABRIA, SL y DON Guillermo contra la sentencia de fecha 23 DE ABRIL DE 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 97 de Madrid en el procedimiento al que se contrae el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de la presente alzada a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, en su caso, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0494-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.