Sentencia Civil Nº 405/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 541/2014 de 30 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0131380

Recurso de Apelación 541/2014 -4

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1163/2010

APELANTE:MARABAL SA

PROCURADOR D. /Dña. EMILIO GARCIA GUILLEN

APELADO:FUNDOSA CONTROL DE DATOS Y SERVICIOS SA

PROCURADOR D. /Dña. MERCEDES CARO BONILLA

SENTENCIA NÚMERO: 405

RECURSO DE APELACIÓN Nº 541/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a treinta de septiembre de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1.163/2010 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 541/2014, en los que aparecen como partes: de una, como demandante-reconvenida y hoy apelada FUNDOSA CONTROL DE DATOS Y SERVICIOS S.A.representada por Procuradora Dª Mercedes Caro Bonilla; y, de otra, como demandada-reconviniente y hoy apelante MARABAL, S.A.representada por el procurador D. Emilio García Guillén; sobre reclamación de cantidad por importe de la fianza objeto del contrato de arrendamiento.

SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRª Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, en fecha quince de julio de dos mil trece se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que Estimando la demanda presentada por Fundosa Control de Datos y Servicios S.A., contra Marabal S.A., debo condenar y condeno a esta a que abone al actor la cantidad de 19.544,32 euros así como el interés legal de dicha cantidad desde el mes siguiente a la entrega de llaves y las costas causadas.- Desestimando la demanda reconvencional formulada por Marabal S.A. contra Fundosa Control de Datos y Servicios S.A., a la que absuelvo de las peticiones contra ella formuladas. Las costas deberán ser abonadas por el reconviniente.- Así por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'

Dicha sentencia fue aclarada por auto de tres de octubre de dos mil trece, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Aclarar el Fundamento Jurídico cuarto de la Sentencia de fecha 15 de Julio de 2013 en el sentido de que donde dice que el local se entregó por la demandante, debe decirse por la demandada, sin que proceda aclarar el resto por las razones expuestas, advirtiendo a las partes que el plazo para el recurso de apelación comenzará a computarse a partir del siguiente a la notificación de este auto, contra el que no cabe recurso alguno.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte apelante y denegado por Auto de fecha 10 de octubre de 2014, no se estimó necesaria la celebración de Vista Pública, por lo que se procedió a señalar para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo del presente recurso la audiencia del día veinticuatro de septiembre del año en curso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes

PRIMERO.-En la demanda formulada por la mercantil Fundosa Control de Datos y Servicios, S.A., se ejercitó acción de reclamación de cantidad de 19 €.544,32 € a que según el escrito rector asciende el importe no devuelto de la fianza, más intereses, una vez extinguido el arrendamiento de la nave industrial sita en la calle Miguel Yuste nº 33 de Madrid que vinculaba a ambas partes. Por su parte la demandada Marabal, S.A., formuló reconvención y solicitó la condena de la actora reconvenida a realizar las obras de conservación, reparación y reposición a las que venía obligada contractualmente, de modo que la nave arrendada recupere el estado original que mantenía antes del arrendamiento y el perfecto estado para el uso a que está destinada, y en el supuesto de no verificarse, al cumplimiento alternativo (sic) consistente en que se pague a la reconviniente la suma de dinero correspondiente para que ésta pueda verificar dichas obras.

La sentencia dictada en primera instancia, razona que si bien no se hizo constar en el contrato el estado en que se entregaba la nave a la arrendataria, se presume que la recibió en buen estado. Razona que las fotografías aportadas no acreditan el estado anterior de la nave por carecer de fecha y mostrar instalaciones ajenas a la actividad de la demandante y por tanto no evidencian el estado concreto y específico en que se encontraba el local, ni tampoco reflejan las siguientes fotografías del acta notarial que se refieran al estado en que se entregó el local por parte de la arrendataria, ya que en el momento de la entrega de la nave nada se hizo al efecto, ni se hizo en ese momento el requerimiento notarial, ni en el informe pericial, ambos realizados una vez pasados 7 y 11 meses respectivamente, tiempo durante el que la nave estuvo a disposición de la demandada, fuera del alcance de la demandante, por lo que no puede considerarse que los defectos alegados como falta de instalaciones y elementos que tenía la nave, no han quedado acreditados, como tampoco las supuestas reformas mal realizadas y deplorable estado de conservación pueden ser imputadas a la actora, teniendo en cuenta el normal desgaste por el uso durante 10 años, sin que los testigos conocieran exactamente el estado en que se entregó la nave, ni puede tenerse en consideración el informe pericial ya que el perito no acudió al local hasta el mes de octubre de 2010 y desconocía cómo se encontraba la nave a la entrada de la demandante, ni tampoco cómo la dejó ésta, basando su informe en las fotografías aportadas, dando por supuesto que se retiraron equipos y aparatos, reconstruyendo la nave sin tener en cuenta ni la antigüedad de la misma, ni cuándo se realizó el último acondicionamiento, ni el desgaste por el uso en el tiempo. En consecuencia estima la demanda y desestima la reconvención.

Frente a dicha resolución se alza la demandada reconviniente y solicita la desestimación íntegra de la demanda y la estimación de la reconvención. En el primer motivo del recurso viene a alegar error en la valoración de la prueba y afirma que contra lo apreciado, la demandada sí hizo manifestaciones al tiempo de su devolución sobre el estado de la nave. En el motivo segundo alega infracción de los arts. 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º CC , que establecen una presunción de recepción por el arrendatario del inmueble arrendado en buen estado y de culpabilidad en el deterioro del mismo al tiempo de su devolución, alegando también error en la interpretación del contrato, conforme al cual la arrendataria se obligaba a mantener en buen estado de uso y conservación de todos los elementos arrendados. En el motivo tercero alega error en la apreciación de la prueba y que solicitada la subsanación del error padecido por la Juzgadora de primera instancia, fue denegada con infracción de los arts. 24 CE y 218 LEC . Reitera que sí reclamó a la arrendataria por los desperfectos y por las instalaciones preexistentes, acreditando, según entiende, las declaraciones testificales junto con las fotografías y el acta notarial, así como el informe pericial, los desperfectos que se pormenorizan en su escrito rector. Alega asimismo infracción de los arts. 1.562 , 1563 y 1.564 CC , de los que resulta que la carga de la prueba de la devolución en buen estado de la nave correspondía a la arrendataria. Insiste en que según el contrato la arrendataria se obligaba a realizar obras de conservación, reparación y reposición, e indica que el enunciado de los daños en la contestación y reconvención no era taxativo, sino que se remitió al informe pericial para fijar los mismos, por lo que no se reclaman daños que no se contemplaran en dichos escritos.

SEGUNDO.-La revisión de la prueba practicada lleva a este Tribunal a discrepar del criterio de la sentencia apelada en lo atinente a la falta de prueba del estado de la nave al ser entregada a la arrendataria, así como en lo relativo a la falta de prueba de los desperfectos, lo nos lleva a compartir, en parte, las alegaciones y argumentos del motivo del recurso.

El contrato de arrendamiento de la nave industrial de fecha 1 de enero de 1999, posteriormente prorrogado, se extinguió el 31 de octubre de 2009, llevándose a cabo la devolución de las llaves el día 3 de noviembre de 2009. Ante las observaciones sobre la suciedad del local por parte de la arrendadora, en los siguientes días se llevó a cabo la limpieza de la nave. Mediante burofax de fecha 30 de noviembre de 2009 la arrendataria requirió a la arrendadora la devolución de la fianza. Consta que el fecha 1 de diciembre de 2009 la arrendadora remitió correo electrónico en el que después de exponer que en la visita de la nave del día 3 de noviembre de 2009 pudieron 'comprobar el mal estado general y los innumerables desperfectos con la que nos la reintegran', así como las observaciones hechas sobre estado de limpieza, se añadía que 'se comprobó que elementos que según el contrato deberían haber permanecido después de su cancelación han sido retirados', y solicitando 'saber cómo se va a solucionar la eliminación del doble techo y las luminarias que el inmueble tenía y que fue demolido por vds. sin el correspondiente permiso'. Concluía invocando las cláusulas contractuales séptima y decimosexta manifestaba que no procedía restituir, por el momento, la fianza, reservándose el derecho a las acciones legales en caso de que su importe no alcanzara para devolver el inmueble a su estado original.

La demanda fue presentada en fecha 28 de abril de 2010, siendo notificada a la demandada el día 21 de junio de 2010. En fecha 25 de junio de 2010, a requerimiento de la arrendadora demandada, fue levantada acta notarial de presencia en la que el notario comprueba que las fotografías facilitadas por la requirente coinciden con la realidad física observada por el mismo. En fecha 19 de julio de 2010 fue presentado el escrito de contestación y de reconvención, en el que se enumeraban una serie de instalaciones que según la demandada habían desaparecido de la nave y el nefasto estado de conservación de la misma. Así se alegaba la desaparición del falso techo técnico, así como de la instalación eléctrica, sustituida por cableado chapucero, y de las luminarias, como también de la caldera y depósito de agua de hormigón. Se refieren desconchones y huecos en paredes y techos. Se alegaba que la nave era diáfana y se han instalado múltiples dependencias, existiendo humedades en paramentos sin pintar, huecos en la paredes y ventanas con chapas metálicas, y que faltaba el aparato de aire acondicionado.

El informe pericial aportado por la demandada fue emitido con base a visitas realizadas al inmueble en fechas 1 de octubre de 2010, 16 de febrero de 2011 y 8 de marzo de 2011 y en él se pormenorizan los desperfectos que el perito aprecia en la nave, que son los enumerados en el escrito de la demandada, así como otros no enunciados en el mismo.

Las declaraciones de los testigos, que por haber sido trabajadores de la arrendadora (que desarrollaba su actividad en la nave antes de arrendarla), o por prestar servicios a la misma, conocían el estado de la nave antes de ser arrendada, coincidieron en afirmar que éste era el reflejado en las fotografías aportadas por la demandada. Así, D. Pedro Enrique indicó que vio por última vez la nave en el año 1998 y que en ella existía un techo técnico que se aprecia en las fotografías, había una instalación eléctrica con cableado dentro del mismo y existían unas 90 luminarias, siendo la nave diáfana, expresando también que había un generador y una escalera, así como que la instalación eléctrica y la escalera que reflejan las fotografías del acta notarial no son las que había. De la declaración de D. Alexander resulta que la última vez vio la nave fue en el año 1998, que la nave estaba en perfecto estado, era diáfana y tenía un techo técnico por donde iba la instalación eléctrica, la cual, tenía numerosas luminarias, había una escalera que no es la que reflejan las fotografías del acta notarial, y en definitiva que el estado que muestran éstas no coincide con el que tenía cuando él trabajó allí. Por último, D. Argimiro , que como empresario independiente llevaba y lleva el mantenimiento de los vehículos de la actora y por ello conocía la nave, ocupándola en la actualidad desde finales del año 2009, manifestó que las fotografías que se recogen en el acta notarial, reflejan el estado de la nave tal como la encontró cuando entró en 2009, que 'se asustó porque ha conocido la nave desde siempre'. Por su parte, D. Bernabe , que ha visitado la nave una vez quedó libre en noviembre o diciembre de 2009 manifestó que las fotografías del acta notarial reflejan el estado que la misma tenía cuando recibió el encargo intermediación para su alquiler o venta, añadiendo que la misma estaba destrozada.

De otro lado, se ha de tomar en consideración que según la cláusula séptima del contrato el arrendatario se obligaba a mantener en buen estado de uso y conservación los servicios e instalaciones generales del edificio, debiendo realizar a su cargo las obras necesarias de conservación, reparación y reposición de todos los elementos arrendados. Y en la cláusula décimo tercera, se autoriza a la arrendataria a realizar obras de adaptación previa entrega de planos y memorias correspondientes a las reformas previstas para su aprobación. En este sentido, la arrendataria en su contestación a la reconvención reconoce que la nave era diáfana y que no hubiera tomado en arriendo la nave si la misma no hubiera permitido la adaptación a su actividad, y la realización de las obras para ello lo revelan las fotografías que muestran el estado de la nave anterior y posterior al contrato, en las que se aprecia que la nave era diáfana y después se halla compartimentada, como también resulta de las declaraciones indicadas, así como del informe pericial, que más adelante analizaremos.

TERCERO.-Sentados los antecedentes relevantes, interesa recordar, que, como indica la SAP de Barcelona, Secc. 4ª, de 26 de septiembre de 2013 , es obligación esencial del arrendatario restituir al arrendador la vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561 , 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro (en este sentido, SSTS de 20 de febrero de 1964 , 10 de marzo de 1071 , de 25 de junio de 1985 , 7 de junio de 1988 , 9 de noviembre de 1993 , 29 de enero de 1996 , 13 de junio de 1998 y 20 de noviembre de 1999 , entre otras muchas). Debe devolverlos, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS 2 de marzo de 1963 y 30 de septiembre de 1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC y STS 24 de septiembre de 1983 , entre otras. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS 10 de octubre de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS de 13 de abril de 1977 , 24 de septiembre de 1983 , 18 de mayo de 1984 , 12 de diciembre de 1988 , 6 de abril de 1980 ).

Pues bien, en primer lugar, aunque ciertamente no consta en el contrato la descripción del estado físico de la nave y de sus elementos al tiempo de entrega a la arrendataria, es incontrovertido que la misma era diáfana, y de las declaraciones y fotografías indicadas resulta que también que se encontraba en perfecto estado, contaba con un techo técnico por cuyo interior discurría el cableado de la instalación eléctrica, que contaba unas 90 luminarias. Contra lo apreciado por la Juzgadora de primera instancia consideramos que correo electrónico el día 1 de diciembre de 2009 remitido por la arrendadora a la arrendataria revelan la disconformidad de aquella con el estado de la nave en el momento de su restitución por el mal estado en que se encontraba. Y la preexistencia de los elementos concretos a que alude dicho documento queda corroborada con la declaración de los testigos aludidos y por las fotografías, como también por el informe pericial, siendo indiferente por lo demás a estos efectos el momento en que el dictamen fuera elaborado pues constata lo previa y anteriormente existente a partir de los vestigios de ciertos elementos hallados. De otro lado, que la nave no se entregó en el estado en que se encontraba al tiempo de su recepción por la arrendataria, queda acreditado también por las fotografías obrantes en el acta notarial y la declaración de D. Argimiro , quien ocupa la nave desde poco tiempo después de llevarse a cabo la restitución de la nave, como también de los propios términos de la contestación a la demanda reconvencional.

Es indiscutible que el propio contrato autorizaba a la arrendataria a la realización de obras de adaptación, pero aparte de no constar cuándo fueron ejecutadas, lo que es decisivo habida cuenta que esa facultad no es indefinida (como así resulta entre otras de la reciente STS de 19 de abril de 2013 ), no consta que se hiciera entrega de la memoria y planos a la arrendadora. Y es cierto que el arrendador debe asumir los desperfectos que pueda sufrir el inmueble arrendado por el uso y transcurso del tiempo. Pero no lo es menos que los términos del contrato obligaban a la arrendataria no sólo a entregar memoria y planos de la reforma a la arrendadora, que no consta hubiera hecho, sino también a conservar en buen estado la nave haciendo las reparaciones pertinentes. Sin embargo, lo expuesto revela la ejecución por parte de la arrendataria de obras en la misma sin sujeción a lo pactado y contraviniendo las obligaciones asumidas, retirando los elementos preexistentes a que se hace referencia en el correo electrónico de la arrendadora de fecha 1 de diciembre de 2009 y sustituyéndolos por otros de forma tal que suponen el incumplimiento de la obligación de restitución en buenas condiciones de uso.

No obstante y aún cuando asiste razón a la ahora apelante respecto de la concurrencia de prueba sobre su protesta al tiempo de la restitución y también de la preexistencia de los elementos a que esta se refiere y su eliminación y sustitución por otros, no podemos acoger en su integridad su petición de la reconvención reproducida en el recurso. La reclamación de 1 de diciembre de 2009 se refiere exclusivamente al falso techo y a la instalación eléctrica en los términos expuestos, y aunque se alude al mal estado general de la nave, no se concretan otros desperfectos y los testigos que avalan la retirada de uno y otra no corroboran la falta de otros elementos o la existencia de otros defectos que se mencionan en la contestación y la reconvención respecto de los que no se les interrogó. Por lo tanto, las obras que deberán ser ejecutadas por la demandada en reconvención habrá de ceñirse exclusivamente a las que afectan a dichos elementos, así como la reposición al estado diáfano de la nave, pero no a los demás a que se alude en la demanda reconvencional y se refiere el informe pericial, porque o bien no consta que existieran al tiempo del arrendamiento (generador eléctrico, al que ningún testigo se refirió, aire acondicionado, que por el contrario se aprecia en las fotografías existe todavía), o bien que los desperfectos fueran causados por la arrendataria (humedades), sin que se pueda valorar a tales efectos el informe pericial dado el tiempo transcurrido desde la restitución de la nave y la vista del perito, sin perjuicio de que permita corroborar también la preexistencia de los elementos a que también aluden los testigos, siendo por lo demás que pueden ser debidos al uso y transcurso del tiempo (desconchones, defectos de pintura).

CUARTO.-La fianza arrendaticia se establece como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y por tanto responde del cuidado y conservación de la cosa arrendada, por ello pudiera entenderse que habida cuenta los desperfectos consecuencia de la retirada de elementos y sustitución por otros en la forma indicada, la arrendadora podía retener y aplicar así su importe a la reposición del local al estado que tenía antes de ser realizadas. Ahora bien, en el presente pleito la arrendadora apelante ha solicitado la condena de la arrendataria a la reposición del estado de la nave y su petición es acogida, por lo que la retención del importe de la fianza pudiera devenir redundante en tanto su finalidad quedaría cumplida con la condena a la reposición indicada. Por otra parte, en supuesto de incumplimiento, como es el caso, de sus obligaciones por parte del arrendatario, la retención de la fianza ha de extenderse a la cuantía a que asciende el incumplimiento, debiendo devolver el arrendador, en su caso, el exceso o diferencia entre aquella.

Por todo ello y habida cuenta por un lado la realidad de los desperfectos demostrada que deben ser objeto de reparación por parte de la arrendataria, a fin de garantizar su efectiva ejecución y atendiendo que el objeto de la fianza es precisamente éste, consideramos procedente la retención por parte de la arrendataria del importe de la fianza hasta su efectiva corrección. Como también resulta procedente para el caso de ejecución sustitutoria, al objeto de que la suma de la fianza pueda ser destinada, hasta su total importe, al destino que le es propio de atender a la reparación de los daños, sin perjuicio de que si fuera insuficiente pueda la diferencia ser objeto de satisfacción en la forma procedente, y caso contrario, si quedara remanente, deba ser devuelta la diferencia a la arrendataria.

QUINTO.-De cuanto precede resulta la estimación parcial del recurso en tanto la retención de la fianza queda afecta a la efectiva reparación, lo que determina también la estimación parcial de la demanda reconvencional, y todo ello conlleva no hacer especial pronunciamiento respecto de las costas generadas por la reconvención y la no imposición de las costas de la alzada ( arts. 394.2 y 398.2 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que ESTIMAMOS en parteel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Marabal, S.A., contra la sentencia dictada el día 15 de julio de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Madrid, en Juicio Ordinario núm. 1163 de 2010, REVOCAMOSdicha resolución, en cuanto ESTIMAMOS en partela demanda reconvencional formulada por la representación procesal de Marabal, S.A., contra Fundosa Control de Datos y Servicios, S.A., y condenamos a dicha demandada en reconvención a realizar las obras necesarias para la reposición en perfecto estado de uso de la instalación eléctrica, cableado, reponiendo las luminarias, así como estado diáfano de la nave, pudiendo la Marbal, S.A., retener el importe de la fianza hasta su efectiva reparación, en los términos expuestos en el último párrafo del Fundamento Cuarto de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la reconvención, y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.