Sentencia CIVIL Nº 405/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 353/2016 de 20 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000353/2016
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 002193/2013
SENTENCIA Nº 405/2016
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
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En ELCHE, a veinte de octubre de dos mil dieciséis
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario - 002193/2013, seguidos ante el JUZGADO
DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso
entablado por la parte apelante Mateu Patrimonio, SL y Shesam Patrimonial, S.L., habiendo intervenido en la
alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra.Yolanda Sánchez Orts
y dirigida por el Letrado Sr. Luis García Cerrillo, y como apelada D. Jose Daniel , Dª Josefina , D. Armando
, D. Eusebio y D. Leovigildo , representada por el Procurador Sra. Ana Carmen Palazón Balboa y dirigida
por el Letrado Sr. José Vicente Sánchez Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 17 de Diciembre de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'DESESTIMO la demanda interpuesta por las mercantiles SHESAM PATRIMONIAL, S.L., y MATEU PATRIMONIO, S.L., frente a Jose Daniel , Josefina , Armando , Leovigildo , Eusebio y en consecuencia, ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra. Se imponen las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante MATEY PATRIMONIO SL y SHESAM PATRIMONIAL S.L. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000353/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6 de Octubre de 2016.



TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Andrés Montalbán Avilés.

Fundamentos

PRIMERO.- Desestima íntegramente la sentencia de instancia la demanda de las mercantiles actoras que escalonadamente y de forma subsidiaria pretendían la resolución del contrato de compraventa convenido con los demandados con devolución de la parte de precio entregada, con fundamento en la concurrencia de una condición resolutoria cumplida y de no considerarse así se establezca el termino para su cumplimiento.

Subsidiariamente se resuelva el contrato en aplicación de la clausula rebús sic stantibus o se revise el precio de la compra a 25119, 36€ o el que estime la Sala y conservado el contrato se fije plazo máximo para su cumplimiento.

Recurre la actora tildando a la sentencia de falta de motivación. Error en la valoración de la prueba, aplicación indebida de normas e inaplicación de las que corresponden. En concreto todo el recurso pivota sobre la no apreciada concurrencia de una condición resolutoria negativa ex art 1118.2º, consistente en 'que se apruebe definitivamente el proyecto de reparcelación del sector E-37 UE2 contemplando este como finca adjudicada la parcela NUM000 con la características técnico urbanísticas y de ubicación que se contenían en el anterior proyecto' . Frente a esta tesis la demandada considera que no existe condición alguna sino un plazo para la entrega de la finca y pago del resto de precio, tesis acogida en definitiva por la sentencia. Se alega falta de motivación, considera que la sentencia esta mal y erróneamente estructurada en sus razonamientos, no razona suficientemente la inaplicación de la clausula rebús sic stantibus ni la petición de reducción del precio.

Aplica indebidamente el art 1124 que no se trae a colación para alegar incumplimiento sino la frustración de la finalidad económica del contrato. Error al decir que se hizo 'necesario' la fijación de un plazo. Que tal hecho no se contemplo lo que conduce a una condición resolutoria en contraposición a una obligación a término a la que se aplica el art 1118.2º del CC , en la conviccion de la inminencia de la aprobación del proyecto en cuestión, por lo que la recurrente fija una fecha no como cierta sino orientativa. Que esa fue la intención de las partes y no la fijación de un termino como considera el Juez aquo. Cita párrafos de la sentencia que acreditarían que el Juez no ha entendido cual fue la voluntad de las partes, e incluso valora una condición futura en incierta (resolutoria), pendiente de determinar si a la vista del tiempo transcurrido han de atenderse los compromisos adquiridos. Que el transcurso del tiempo frustro las expectativas económicas de las partes, por imposibilidad sobrevenida, lo que niega la contraparte, aunque no justifica que no tuviesen una previsión de cumplimiento a corto plazo. En este sentido analiza la prueba documental, doc 1 en el que se establecía un plazo breve, asi lo consideraba la demandada (interrogatorio), lo que no se desvirtúa por la subrogación de la actora en el contrato, cuya literalidad invoca en apoyo de su tesis.

Se alega una indebida inaplicación de la cláusula rebús sic stantibus y resolución del contrato en base a la perdida sobrevenida de su finalidad económica. Cita en su apoyo la STS 30/6/2014 , que considera de aplicación al supuesto al menos en cuanto a la reducción del precio. Analiza los parámetros de la clausula.

Desaparición de la base del negocio: frustración económica y equivalencia o proporción de las prestaciones, de donde se deduce la excesiva onerosidad. Riesgo normal o inherente al contrato. Las partes no podían prever la duración de la tramitación municipal ni en 2006 la crisis económica, con incidencia en la relación contractual que debería llevar bien a la resolución de contrato bien la una sustancial reducción del precio.

Reducción a 25.119, 36€ según informe pericial u otro apreciado por el Juzgador. Fijando un plazo para dar por cumplida la condición resolutoria negativa. Por último concurren serias sudas de hecho y derecho que ha de apreciarse para la no imposición de costas.

Se opone la recurrida. Alega que en el contrato original la obligación era pura con fechas exactas de cumplimiento en la subrogación por la actora se nova la fecha cierta por 'el plazo máximo de diez días a contar desde que el Ayuntamiento apruebe definitivamente el proyecto de reparcelación en el que adjudique la parcela NUM000 en la misma situación, cabida y características reflejadas en el contrato y documentos unidos (...)'. Que la sentencia está debidamente motivada, cita sentencias de esta Sala.



SEGUNDO .- Esta Sala comparte los acertados razonamientos del Juez a quo y la valoración de la prueba que da por reproducida. Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008 : 'La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene porque repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.'.

En este sentido bastaría con remitirnos a la bien motivada resolución de instancia para la desestimación del recurso.

Se da respuesta ya a la alegación de falta de motivación de la sentencia. Como decíamos en nuestra sentencia de 14/2/2014 : 'Recuerda la STS de 29/04/04 que 'La sentencia 196/2003, de 27 de octubre, del Tribunal Constitucional señala como 'este Tribunal ha reiterado que el derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, favorable o adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos ( sentencias 112/96, de 24 de junio ; 87/2000, de 27 de marzo ). Ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada, es decir, contener elementos y razones de juicio que permitan conocer cuales son los criterios jurídicos que fundamentan la decisión ( sentencias 58/1997, de 18 de marzo ; 25/2000, de 31 de enero ), y, en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho ( sentencia 147/1999, de 4 de agosto )', y la sentencia 213/2003, de 1 de diciembre, del mismo Tribunal , añade que 'La fundamentación en derecho si conlleva la garantía de que la decisión no sea consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad, no resulte manifiestamente irrazonada e irrazonable o incurra en un error patente ya que, en tal caso, la aplicación de la legalidad sería mera apariencia ( sentencias 147/1999, de 4 de agosto ; 25/2000, de 31 de enero ; 87/2000, de 27 de marzo ; 82/2001, de 26 de marzo ; 221/2001, de 31 de octubre ; 55/2003, de 24 de marzo )'. Doctrina jurisprudencial que ha sido recogida por numerosas sentencias de esta Sala y así dice la de 26 de enero de 1999 que 'como afirma la sentencia del Tribunal Constitucional 264/1988 , los fallos han de ir precedidos de fundamentos -motivación- para que formando una unidad lógica con los antecedentes, se produzca una respuesta judicial ajustada y proporcionada -congruente-, es decir, relacionada con las peticiones de las partes -'causa petendi'-, y resolviendo todos los puntos sometidos a la decisión judicial; el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva comprende el de obtener una resolución fundada en derecho, lo cual quiere decir que la solución que se adopte ha de estar motivada, quedando el razonamiento adecuado confiado al órgano jurisdiccional competente, sin que sea preciso, en este sentido, una concreta respuesta a todas las alegaciones y argumentaciones jurídicas que las partes puedan efectuar ( sentencias del Tribunal Constitucional 13/1987 y 169/1987 ) puesto que una motivación escueta y concisa no deja, por eso, de ser motivación ( sentencia del Tribunal Constitucional número 74/1987 ), sin embargo, como ha precisado la doctrina constitucional en reiteradas ocasiones (entre otras, sentencias del Tribunal Constitucional números 61/1983 , 5/1986 y 55/1987 ) cuando se omite todo razonamiento respecto a alguna de las pretensiones esenciales, no se pude entender que se ha dictado una resolución fundada en Derecho, por lo que se vulnera el derecho fundamental establecido en el art. 24.1 de la Constitución Española EDL 1978/3879 '.

La motivación es una exigencia formal de las sentencias en cuanto deben expresar las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico- jurídico que conduce a la decisión o fallo.

La sentencia impugnada responde suficientemente a la controversia planteada, concluyendo, tras examinar y valorar la prueba practicada, documental y testifical que no concurre la condición resolutoria que alega la recurrente. No es cierto que confunda lo alegado por la actora, expresamente se define en el fundamento tercero 1.1 la pretensión de la parte, lo que esta pretende se dice, es la resolución no por incumplimiento sino 'por el cumplimiento de una condición resolutoria negativa en cuanto al transcurso del plazo que las partes quisieron darse'. Lo que descarta, entendiendo por el contrario que nos encontramos ante una obligación a término, lo cual no es una premisa, sino una conclusión. Sobre la cláusula rebús sic stantibus recoge la doctrina del TS y la aplica, constatando la falta de prueba al respecto. Sin una extensa motivación pero si la suficiente rechaza la moderación del precio pretendida por la recurrente. En definitiva la recurrente podrá no compartir la motivación del Juez a quo pero no negar la existencia de la misma. En cuanto a la existencia de una obligación condicional lo niega. En contrato efectivamente contiene una condición que la parcela comprada permanezca inalterable lo que de no ocurrir como condición esencial del contrato si daría lugar a su resolución, pero una condición esencial del objeto del contrato no convierte la obligación en condicional en el sentido pretendido por la recurrente, pues el plazo fijado para el cumplimiento que es lo que la actora cuestiona es un plazo cierto en cuanto a que llegara aunque incierto en el cuándo.



TERCERO.- Considera la recurrente que el Juez a quo yerra en la interpretación del contrato y se centra en el incumplimiento, cuando lo que se sostiene es la existencia de una condición negativa resolutoria para la que no se fijo fecha concreta en la conciencia de que la aprobación por el Ayuntamiento del Proyecto de Reparcelación sería inminente. En este sentido visto el contexto, es más que probable que la palabra 'necesario' en el parágrafo que se transcribe de la sentencia no sea más que un error y quisiese decirse innecesario. Por lo demás no yerra en su planteamiento el Juez a quo. Lo que sostiene contra la tesis de la actora es que no existe una obligación condicional, pues si ciertamente en algún momento habla del cumplimiento de una condición nunca se refiere al termino en el sentido de que la misma sea incierta en su ocurrencia, sino pospuesta a 'un momento que llegara cuando el Ayuntamiento de Elche adopte una decisión definitiva' (f.4.2). EL proyecto no ha sido aprobado ni rechazado (f.4.3). Sigue la sentencia valorando la prueba personal al cuestionar lo que constituye uno de los ejes de la demanda y del recurso, las partes sabían que la probación del Proyecto seria rápida. Es en este aserto donde es la recurrente quien introduce la confusión.

Obligación condicional es aquella que depende de un acontecimiento futuro e incierto tanto en el tiempo como en si llegara a ocurrir, será positiva si depende de que ocurra art. 1117 CC o negativa si depende de que no ocurra 1118. Por otro lado el art 1125 considera obligación a plazo o termino aquellas para las que se haya señalado un día cierto, considerando como tal el que ha de llegar a aunque se ignore cuando. Solo si la incertidumbre consiste en si el día ha de llegar o no la obligación seria condicional Art. 1125. Ciertamente y con razón la sentencia califica la aprobación de proyecto de reparcelación por el Ayuntamiento como un momento futuro e incierto (en el cuándo añadimos), en el sentido, como puntualiza, de que no depende de las partes sino del Ayuntamiento. Nada indica que el Proyecto no se vaya a aprobar, no lo dice el Ayuntamiento que lo considera en tramitación. Pero de ser así, concurriendo incertidumbre en la aprobación del Proyecto y acreditarse, la demanda tendría unos fundamentos totalmente distintos.

La interpretación literal de los contratos, 1281 CC es a la que debe estarse en primer lugar, según constante jurisprudencia del TS. La lectura de contrato y anexo novatoiro, evidencia que las partes pospusieron el pago de resto de precio y otorgamiento de la escritura, como afirma la propia recurrente, a la aprobación definitiva de la reparcelación y determinación de la finca final inscribiéndola en el registro y que ese es el termino fijado para el cumplimiento.

Trata el recurrente de ubicar la condición en el art 1118, es decir el que no se apruebe en un plazo determinado la reparcelación, supondría el cumplimiento de la condición y en consecuencia la resolución del contrato. A tal fin apunta una fecha o deja al Tribunal la facultad de fijarla.

La STS de 20 de junio de 1990 , dijo que 'cuestiones que, aunque acertadamente resueltas por la sentencia de primera instancia, cuyo fallo debe ser aquí mantenido, serán reconsideradas por esta Sala a continuación y que son las siguientes: Primero.- Naturaleza del contrato celebrado entre los Sres D. Elias , y D.

Jorge mediante el documento privado de fecha 9 de octubre de 1973.Segundo.- Carácter de plazo (término) o de condición que haya de corresponder al señalamiento que se hizo en el contrato de la aprobación de la reparcelación de la finca como momento a partir del cual los contratantes habían de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de dicha finca; y Tercero.- Alcance o significación jurídica que haya de atribuirse al apartado b) del pacto tercero del referido contrato.

SEXTO.- La primera de las apuntadas cuestiones (calificación que deba corresponder al contrato celebrado mediante el documento privado de fecha 9 de octubre de 1973), a la que se refiere uno de los apartados del motivo cuarto del recurso, ha de resolverse, como acertadamente ya lo hizo la sentencia del Juez, en el sentido de que en el expresado documento las partes concertaron un contrato de compraventa, ya que como tiene reiteradamente declarado esta Sala, al interpretar el art. 1.451 del Código Civil ( Sentencias de 19 de octubre de 1984 , 22 de marzo y 4 de noviembre de 1985 , 10 de marzo y 1 de diciembre de 1986 , entre otras), el contrato es de compraventa, y no de mera promesa de venta, cuando en el mismo hay conformidad entre las partes sobre la cosa y el precio, de tal manera que a lo que se obligan no es simplemente a celebrar un nuevo y futuro contrato sobre la base de aquél, que es la esencia de la promesa de compraventa ('obligarse para obligarse'), sino a dar cumplimiento a un contrato de compraventa ya perfecto, siendo éste el supuesto litigioso aquí contemplado, en el que las partes no sólo convinieron la finca objeto de la venta y el precio de la misma (18.000.000 de pesetas), sino que ya dieron comienzo a su cumplimiento, cuando el comprador Sr D. Elias , pagó al vendedor Sr D. Jorge una parte de dicho precio (5.000.000 de pesetas) en el momento mismo de la celebración del contrato, dejando la plena consumación del mismo (otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y pago del resto del precio) para cuando tuviera lugar la aprobación administrativa de la reparcelación de la finca. En lo atinente a la segunda de las enunciadas cuestiones, como los Sres D. Jorge (vendedor) y D. Elias , (comprador), al celebrar el contrato objeto de litis, partieron siempre de la certeza de la reparcelación, de la que únicamente desconocían la fecha de aprobación de la misma (así lo manifiestan expresamente en el contrato cuando dicen: 'Se halla pendiente la finca de ordenación de manzana y reparcelación, expediente que se halla en trámite ante el negociado correspondiente del Excmo. Ayuntamiento y sin que sea conocida la fecha en que dicha reparcelación y el acta administrativa en que se formalice, será llevada a efecto' y que 'la escritura de compraventa se otorgará tan pronto se haya formalizado el acta administrativa de reparcelación'), al señalamiento de la llegada de tal acontecimiento, como momento determinante de la consumación del contrato de compraventa ya perfecto, no puede corresponderle el carácter de 'condición' (dado que la esencia de ésta radica, precisamente, en la incertidumbre acerca de la realización del evento), sino de 'plazo', pues esta calificación corresponde al día que 'necesariamente ha de venir aunque se ignore cuándo' (dies certus an et incertus quando), conforme establece el art. 1.125 del Código Civil siendo la llegada de dicho acontecimiento (aprobación de la reparcelación, que tuvo lugar en 4 de junio de 1981), la que constreñía a ambas partes contratantes al cumplimiento total (consumación) del contrato, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y el pago del resto del precio.'.

Es decir, el nacimiento de la obligación no se supeditaba a un suceso futuro e incierto, o se demoraba a un día que no se sabe si iba a llegar (supuesto que el último párrafo del art. 1125 del Código Civil asimila a una obligación condicional) puesto que se contrata en consideración a una reparcelación ya en trámite, sin que sea factible pretender posteriormente que existe condición, pues no cabe tal conversión si la obligación ya ha nacido con unas determinadas características, ni supeditar con posterioridad su eficacia a un determinado suceso en este caso la reparcelación.

Además como indica la STS de 20 de junio de 1996 'no resulta preciso que se mencione la palabra condición, esta cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto, lo que exige se lleve a cabo actividad interpretadora por los Tribunales, pues, en todo caso, la existencia de condición en las obligaciones no se presume, al presentarse la obligación condicional como excepción ( sentencia de 21-04-1987 ).', en este caso, aparte de la interpretación restrictiva que respecto de las obligaciones condicionales es exigible, la lectura del contrato no permite establecer por vía de deducción que la voluntad de los contratantes fue establecer condición de tipo alguno.

En definitiva las cosas son lo que son y no lo que se querría fueran. La condición concurrente existiría es futura y es incierta en el tiempo pero no en su ocurrencia, lo que desvirtúa su naturaleza de condición y nos sitúa ante un término. De ser incierto si el día había de llegar si se trataría de una obligación condicional, art 1125 CC . De otro lado y en su caso seria claramente positiva, la reparcelación sigue pendiente de aprobación, nada dijo en contra quien ha de hacerlo, el Ayuntamiento, y así las cosas la obligación no es condicional sino a plazo y será exigible cuando el mismo llegue. De hecho el Perito de la actora Sr. Gonzalo dijo haber actualizado su información en el Ayuntamiento donde le dijeron quela reparcelación sufría retraso por diversos motivos.

Podría ocurrir que no llegase a aprobarse por alguna causa sobrevenida o que se convirtiese en imposible, pero en este momento nada indica que vaya a ocurrir así y en esos casos el Derecho ofrece soluciones adecuadas al supuesto.



CUARTO.- Se insiste en el recurso en que la voluntad de las partes aun no plasmada fue establecer un término además corto. Lo deduce la recurrente de la naturaleza del contrato y finalidad del mismo para el vendedor obtener el precio para el comprador edificar y obtener los naturales beneficios. Pues bien aun siendo esto cierto lo que no es evidente es que las partes quisieran condicionar la consumancion del contrato a un plazo determinado, de hecho no lo pactaron.

En este sentido no podemos olvidar la jurisprudencia que sobre el particular de los móviles subjetivos nos recuerda la STS de 8 de junio de 2006 al afirmar que 'el artículo 1274, al concretar que en los contratos onerosos se entiende por causa para cada parte contratante, la prestación promesa de una cosa o servicio por la otra parte, no da un concepto de la misma, sino que la especifica con sentido objetivo para los contratos de igual clase, significando el fin que se persigue, ajeno a la mera intención o subjetividad que significan los móviles, acogibles sólo cuando sean reconocidos por ambas partes y exteriorizados por su relevancia ( SSTS de 4 de mayo de 1987 y 8 de febrero de 1996 ), y la recurrente aduce unos criterios subjetivos, ajenos a la causa jurídica del contrato...'.

Es similar sentido la STS de 21 de julio de 2003 insiste en que 'aún operando en el campo de la causa concreta del contrato ésta ha de ser separada del móvil meramente individual y oculto que abriga cualquiera de los otorgantes de lo que es propiamente el móvil incorporado a la causa y como tal integrado en el acuerdo bilateral, ya que por mucho que se acentúe el aspecto o criterio subjetivista siempre será menester, para llegar a causalizar una finalidad concreta que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo según tiene declarado esta Sala en sentencia de 16 de febrero de 1935 , seguida por las de 20 de junio de 1955 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 y 2 de octubre de 1972 , entre otras, de suerte que la causa no puede ser confundida con el fin individual (mero interés o motivo) que anima a cada contratante en su proceder, y en consecuencia para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva - sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1996 -, doctrina acogida en sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1982 y 30 de diciembre de 1985 ' ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1989 ...'.

Esa intención, como ya puso de manifiesto el juez a quo era fácilmente exteriorizable precisamente a través de la plasmación en el contrato de una condición en forma, aquí inexistente.

Que no se quisiese establecer un plazo cierto por la inminencia en la aprobación del proyecto, carece de sentido, si tenemos en cuenta que ya había habido un plazo precedente que no se cumplió y que quienes contrataban eran profesionales de la construcción, que sin necesidad de asesoramiento jurídico, habían de saber, que no estando sujeta la aprobación a plazos perentorios y en un tema tan sensible a veces como es la construcción, podrían surgir obstáculos y la administración podría, como está ocurriendo retrasar la aprobación. Fijar una condición expresa en los términos del art 1118, ninguna dificultad entrañaba y hubiese sido lo más acorde con las ahora deducidas pretensiones de la actora, profesional de la construcción y asesorada en la contratación.

El recurso ha de ser desestimado en este punto.



QUINTO.- La cláusula o regla rebus sic stantibus (estando así las cosas) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC EDL 1889/1, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 EDJ 1990/11232 , 6-11-92 EDJ 1992/10967 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 EDJ 1997/388 , 15-11-00 EDJ 2000/37063 , 22-4-04 EDJ 2004/17047 y 1-3-07 EDJ 2007/19740), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97 EDJ 1997/4462). ( STS 17/1/2013 ).

En cuanto a la inaplicación de la clausula rebús sic stantibus cita la recurrida en su contestación la STS de 24/2/2015 que fija la doctrina del TS en este momento y además vinculando la variación de las circunstancias a la crisis y dentro de esta a la sufrida por el sector inmobiliario a partir del año 2008. Se dice en la sentencia 'En el motivo segundo se invoca la infracción del art. 1258 del CC y por ende de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en tanto en cuanto la sentencia recurrida no aplica al caso esta cláusula, siendo plenamente aplicable ya que la grave crisis económica que sufre España era una circunstancia extraordinaria e imprevisible en el sector de la construcción. En el motivo tercero se reitera la infracción de art. 1258 del CC (EDL 1889/1) por inaplicación de las normas de integración contractual en el contenidas: principios de buena fe contractual, justo equilibrio de las prestaciones y equidad y en el se denuncia la falta de integración judicial del contrato con tales principios para restablecer el equilibrio de las obligaciones suscritas dada la desproporción entre el precio pactado y el valor real de los bienes que se obtienen por ese precio.

(...) grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.)' 6. La buena fe como fuente de integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ) (EDL 1889/1) y régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Delimitación de conceptos. Aunque, con carácter general, suele ser habitual configurar el fundamento de aplicación de la cláusula rebus en consideración al principio de buena fe contractual del artículo 1258 del Código Civil (EDL 1889/1), no obstante, conforme al desarrollo de la doctrina jurisprudencial expuesta, y en atención a la formulación que presentan los motivos planteados, conviene que se precise su distinta delimitación funcional respecto del marco de aplicación de la citada cláusula. En este sentido, interesa resaltar que el principio de buena fe contractual que contempla el artículo 1258 del CC (EDL 1889/1), cumple una clara función como fuente de integración del contrato celebrado que, más allá de la reglamentación dispuesta por la autonomía negocial de las partes contratantes, constituye un criterio de determinación del alcance que deba presentar, en su caso, la ejecución o cumplimiento de las respectivas prestaciones de acuerdo a una conducta diligente, no abusiva y razonable de los contratantes. Sin embargo, y en un sentido diverso a este marco de integración del contrato, la aplicación del principio de buena fe como fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, junto con el citado principio de conmutabilidad, constituyen una plasmación de las directrices de orden público económico dirigida a valorar la incidencia de la alteración producida en la base del negocio que informó el contrato, como expresión de la conmutabilidad o razón económica del equilibrio contractual del mismo. De modo que, su función, fuera del estricto plano de la delimitación del alcance prestacional que deba ser observado, se centra en el ámbito de la eficacia derivada del propio contrato, bien modificando provisionalmente el vínculo obligacional, o bien, determinando su resolución. No se trata, por tanto, de un enfoque dirigido estrictamente a plantear la interpretación del contrato ( artículo 1281 y siguientes del Código Civil ) (EDL 1889/1), ni la integración objetiva del mismo (artículo 1258), sino a ponderar su eficacia resultante tras la alteración sobrevenida de las circunstancias que conformaron la base negocial sobre la que se asentó la iniciación y el mantenimiento de la relación contractual llevada a cabo. 7. Aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado. La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, comporta realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados; cuyo examen se realiza conjuntamente en orden a la mejor comprensión del fundamento técnico que justifica la señalada desestimación de los mismos. Así, en primer lugar, debe señalarse que aunque la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala haya resaltado el cambio progresivo en la configuración tradicional de esta figura, particularmente instalada en un marco de aplicación sumamente restrictivo y excepcional, por una caracterización más flexible y adecuada a su naturaleza, no por ello se ha prescindido de su prudente y moderada aplicación derivada tanto de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, como de su necesaria concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. En segundo lugar, y consecuentemente con lo anteriormente indicado, hay que puntualizar que la concreción funcional y aplicativa de la cláusula rebus se realiza, de un modo objetivado, en atención, principalmente, a la incidencia o alcance que presente el cambio de circunstancias respecto de la asignación contractual del riesgo derivado y del mantenimiento de la base del negocio'.

Transponemos también la aplicación que el TS hace al caso concreto por las similitudes que guarda con nuestro supuesto; continua la sentencia: 'Pues bien, en el presente caso, y en relación a la asignación contractual del riesgo derivado, no puede estimarse, en contra de lo alegado por la parte recurrente que , pese a que la parte vendedora conociera la finalidad urbanizadora que impulsaba la celebración del contrato, la posible fluctuación posterior del valor de mercado, ya al alza o a la baja, que podía afectar a las fincas objeto de la venta quedase excluida del riesgo normal e inherente que debía asumir la parte compradora, conforme a la naturaleza y el contenido negocial del contrato celebrado . En efecto, así se desprende de la interpretación del marco contractual llevado a cabo, esto es, tanto del contrato privado de opción de compra, de 31 de agosto de 2006, como de la escritura pública de compraventa de 13 de diciembre del mismo año, en donde las expectativas de desarrollo urbanístico de las fincas objeto de transmisión, en sus diversas manifestaciones típicas al respecto, bien en relación a un determinado volumen de aprovechamiento urbanístico ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), o bien en relación con una determinada obligación o autorización administrativa a cargo de la parte vendedora ( STS de 13 de junio de 2014, núm.

299/2014 ), fuesen configuradas como un elemento o condición básica del contrato, de modo que el precio de venta se concretó en atención a la extensión o superficie de las meritadas fincas y al aprovechamiento urbanístico que pudiera resultar ( STS de 14 de noviembre de 2012, núm. 658/2012 ), sin mayor especificación al respecto, con lo que la fluctuación del valor de mercado de estos bienes inmuebles constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y que se sitúa, además, en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario . Sin que el hecho, por otra parte, de que se hubiese aplazado la obligación de pagar el resto del precio pendiente al momento de que se regularizase la titularidad de la propiedad de los vendedores en el Registro de la propiedad, fuera de su específico contexto de configuración condicional del contrato, tenga incidencia alguna en la modificación del riesgo asignado o en el objeto del contrato celebrado . En parecidos términos, nos debemos pronunciar en el examen central de la posible alteración de la base negocial del contrato, especialmente de la ruptura de la base económica del mismo, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada por el cambio de circunstancias. En este sentido, y conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, interesa resaltar que la consideración, por esta Sala, del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula rebus sic stantibus a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate. Pues bien, en el presente caso, tal y como sustenta la parte recurrida, no puede estimarse que la citada crisis económica, fuera de su consideración general, determinarse la quiebra de la base económica de la relación contractual llevada a cabo, ni comportara una injustificada excesiva onerosidad para la parte compradora. Así, en el primer aspecto indicado, debe precisarse que si bien el contexto de crisis económica señalado ha podido incidir en un retraso de la ejecución del propósito urbanizador de la parte compradora, no obstante, no ha resultado determinante para la frustración de la base negocial del contrato (viabilidad del proceso de urbanización), pues las expectativas del aprovechamiento urbanístico resultante que se derive de las fincas adquiridas y, con ello, la inversión estratégica de la mercantil adquirente, permanecen inalteradas, con la natural dependencia que presenten los flujos u oscilaciones del mercado inmobiliario, al ser incluidas en un área de expansión urbanística de la ciudad de Burgos, Sector S-27 'Ciudad del Ave'. Del mismo modo nos debemos pronunciar, en relación a la pretendida excesiva onerosidad de la prestación derivada del cambio de circunstancias provocado por la citada crisis económica, bien en atención a un incremento sustancial del coste de la prestación, o bien, referida a una significativa disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. Así, en el primer aspecto indicado, la parte recurrente nada ha acreditado acerca del nexo o relación causal de la crisis económica respecto de un significativo incremento del coste de la prestación, especialmente con relación a las circunstancias y condiciones de financiación para el pago del precio, bien respecto de la restricción de la misma, o bien de su respectivo encarecimiento. Extremos, cuya incidencia tampoco se acredita respecto de la actividad del grupo empresarial, sin constatación de una incidencia de un resultado de pérdidas económicas, o de una completa desaparición de cualquier margen de beneficio. Sin perjuicio, todo ello, de la adecuación del precio objeto del contrato acorde con el precio medio de adquisición de las fincas enclavadas en dicho sector estratégico de desarrollo urbanístico de la ciudad de Burgos. En parecidos términos, respecto del segundo aspecto indicado de la excesiva onerosidad, en donde la viabilidad del desarrollo urbanístico de la zona impide que se constate, de presente, el envilecimiento del valor de la contraprestación recibida que, conforme a su configuración como riesgo empresarial, dependerá del contexto económico que acompañe al desarrollo urbanístico, pleno y definitivo, que se realice de este sector estratégico de la ciudad'.

La doctrina del TS vertida en estas sentencias es aplicable a nuestro supuesto. La contratación se lleva a cabo por parte de las actoras, profesionales de la promoción inmobiliaria, docs. 15 y 16 de la contestación en un marco de clara especulación, de hecho se subrogan en un contrato, que otra promotora había firmado, pagado por lo mismo 200.000€ mas como alega la recurrente. El hecho es exponente de la euforia constructiva en la época. La posibilidad de que aflorara lo que se llamo la burbuja inmobiliaria, no tenían las compradoras obligación de conocerla, pero de ser previsible, debió serlo precisamente por ellos al tratarse de profesionales del negocio. En esa tesitura el precio del terreno urbanizable en ese momento estaba al alza aunque después se desfondara. La eventualidad es enmarcable como se dice la sentencia reseñada recogiendo otra de 2012, en los riesgos asumibles, textualmente se lee en la sentencia: la fluctuación del valor de mercado de estos bienes inmuebles constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y que se sitúa, además, en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario .

En cuanto a las alegadas desaparición de la base del negocio: frustración económica y equivalencia o proporción de las prestaciones, de donde se deduce la excesiva onerosidad, asiste la razón al juez a quo en cuanto afirma que no se ha probado incidencia real alguna del paso del tiempo sobre las expectativas de las actoras respecto del desarrollo urbanístico de la parcela. Parafraseando a la sentencia citada, no puede considerarse que la crisis económica conlleve de forma generalizada la aplicación de la cláusula rebús sic stantibus. De otro lado como se dice en la sentencia 'si bien el contexto de crisis económica señalado ha podido incidir en un retraso de la ejecución del propósito urbanizador de la parte compradora, no obstante, no ha resultado determinante para la frustración de la base negocial del contrato (viabilidad del proceso de urbanización), pues las expectativas del aprovechamiento urbanístico resultante que se derive de las fincas adquiridas y, con ello, la inversión estratégica de la mercantil adquirente, permanecen inalteradas, con la natural dependencia que presenten los flujos u oscilaciones del mercado inmobiliario'.

Como dice la propia recurrente la parcela se ubica en las inmediaciones de Corte Ingles, sector privilegiado del que se esperaba un rápido proceso de urbanización. Nada indica que el desarrollo del sector no vaya a producirse, ni que el lugar siga teniendo las características que le atribuye el recurrente, ni cuales sean sus expectativas. La fluctuación del mercado impide tener como definitiva la consideración de Sr Ángel sobre la viabilidad del proyecto, pues solo hizo un estudio en 2006/7, sin que como reconoce la recurrente, como dice el TS 'la viabilidad del desarrollo urbanístico de la zona impide que se constate, de presente, el envilecimiento del valor de la contraprestación recibida que, conforme a su configuración como riesgo empresarial, dependerá del contexto económico que acompañe al desarrollo urbanístico, pleno y definitivo, que se realice de este sector estratégico de la ciudad' . Respecto de la pretendida excesiva onerosidad tampoco se acredita la actividad del grupo empresarial, ni se constata una incidencia de un resultado de pérdidas económicas, o de una completa desaparición de cualquier margen de beneficio.



SEXTO.- En cuanto a la reducción del precio al de tasación aportado por la actora o al que fije el Tribunal, fundada en la imposibilidad sobrevenida de la prestación ( art. 1124 CC ), o en la función liquidadora de la cláusula rebus. La obligación de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato no ha devenido por lo razonada hasta aquí ni física ni jurídicamente imposible. De otro lado tampoco es viable, visto lo razonado, por carecer de amparo legal modificar el precio pactado sobre la base del fijado en el IBI o una nueva valoración, se dice actualizada de la finca, cuando además sin causa alguna se pretende valorarla como rustica, en base a unas normas de valoración que ignoran el precio de mercado. La explicación del Perito no resultó convincente, al aferrarse a un método de valoración no ajustado al precio real de la finca.

Por los motivos expuestos en la sentencia no es dable fijar una fecha de cumplimiento cuando existe una pactada libremente por las partes, pues el supuesto no es incardinable en el art 1118 CC como hemos visto ni en el 1128 CC , pues el plazo existe y es ajeno a la voluntad del vendedor, ni finalmente el art 1124 pº3º, pues no cabe establecerlo como sustitutivo de una resolución para la que no concurre causa.

SÉPTIMO.- En cuanto al recurso planteado contra la imposición de costas va a ser estimado.

Efectivamente, en el supuesto concurren dudas serias centradas en el tiempo en el que finalmente será aprobada la reparcelación. Se trata de dudas que de llegar al conocimiento de que el hecho ocurriría en un tiempo lejano, podría haber propiciado una solución diferente. En consecuencia, se dejará sin efecto la imposición de costas en la instancia , art. 394 LEC en cuanto supone una estimación parcial, tampoco se hará pronunciamiento respecto a las de esta instancia, art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Estimar en parte el recurso interpuesto por la representación procesal de Shesam Patrimonial, S.L.

y Mateu Patrimonio, S.L. contra la sentencia de fecha 17 de Diciembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Elche , en el único particular de dejar sin efecto la condena en costas en la instancia y sin costas en esta alzada.

Con devolución del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.