Sentencia CIVIL Nº 405/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 342/2018 de 13 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0081002
Recurso de Apelación 342/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 443/2017
APELANTE: D. Pelayo y Dña. Begoña
PROCURADOR Dña. ANA REY MACRIDACHIS
APELADO: D. Remigio y otros 8
PROCURADOR Dña. LAURA BANDE GONZALEZ
SENTENCIA
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. JUAN UCEDA OJEDA
En Madrid, a trece de diciembre de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid,
el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, los presentes
autos civiles Juicio Verbal (250.2) 443/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid, en los
que aparece como parte apelante D.. Pelayo y Dña. Begoña representados por la Procuradora Dña. ANA
REY MACRIDACHIS y defendidos por el Letrado D. LUIS MIGUEL DÍAZ SIMÓN y como parte apelada D.
Remigio , D. Torcuato , D. Valeriano , D. Victoriano , Dña. Elisenda , Dña. Encarna , Dña. Enriqueta
, D. Jose Daniel y Dña. Eugenia , representados por la Procuradora Dña. LAURA BANDE GONZÁLEZ y
defendidos por el Letrado D. EMILIO JARA RIVAS, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 09/02/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 09/02/2018 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por la procuradora de los tribunales Dª ANA REY MACRIDACHIS en nombre y representación de D. Pelayo Y Dª Begoña contra D. Torcuato . D.ª Eugenia , D. Remigio , D.

Jose Daniel , Dª Enriqueta , Dª Encarna , D. Victoriano , Dª Elisenda , D. Valeriano , representados por la procuradora de los tribunales D.ª LAURA BANDE GONZALEZ, con imposición de las costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D.. Pelayo y Dña. Begoña , al que se opuso la parte apelada D. Remigio , D.

Torcuato , D. Valeriano , D. Victoriano , Dña. Elisenda , Dña. Encarna , Dña. Enriqueta , D. Jose Daniel y Dña. Eugenia , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta sección, se acordó señalar el día 28 de noviembre de 2018 para resolver el recurso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia que ha sido objeto del recurso de apelación.


PRIMERO. Don Pelayo y doña Begoña presentaron demanda de reclamación de la cantidad de 6.000 euros contra don Torcuato , doña Eugenia y don Remigio , don Jose Daniel y doña Enriqueta , doña Encarna , doña Elisenda , don Victoriano y don Valeriano en base a los siguientes hechos que pasamos a resumir.

Los actores celebraron el día 24 de septiembre de 2014 un contrato de compraventa con don Torcuato que representaba, como mandatario verbal, al resto de sus familiares; en el mismo se estipuló que se entregaba en concepto de arras penitenciales la cantidad de 6.000 euros por la compra de la casa-chalet situada en la CARRETERA000 nº NUM000 , población de Mombuey, para la que se había fijado el precio de 150.000 euros.

Tras la formalización del contrato y pago de los seis mil euros, los demandados manifestaron su voluntad de no continuar con la operación lo que finalmente fue aceptado por los actores, como puede comprobarse con los documentos acompañados a la demanda con los números 2 y 3.

Han transcurrido tres años desde la resolución del contrato por mutuo acuerdo sin que se haya procedido a la devolución del dinero a pesar de los numerosos requerimientos que se han dirigido a la parte demandada y haber cumplido todas las exigencias de los mismos.



SEGUNDO. - Los demandados se opusieron a la demanda alegando las siguientes cuestiones que pasamos a resumir.

Sorprendentemente no se hace constar en el escrito de demanda que don Pelayo , como titular de la agencia inmobiliaria IMONTE de Zamora y a la que también pertenece su esposa doña Begoña , recibió el encargo de la venta de la casa propiedad de la familia, por el precio de 500.000 euros.

Se trata de un edificio singular, chalet-torre de estilo francés-compostelano, que consta de tres pisos de 380 m2 con siete dormitorios, 4 baños y acceso por balaustrada y escalinata de piedra con porche, acceso para vehículos, cenador exterior de piedra, piscina, jardín, huerto y molino de viento con pozo artesanal, habiendo sido valorado en la prensa local en un reportaje del 10 de agosto de 2014 en 750.000 euros.

Aceptado el encargo de venta el agente inmobiliario fue informando a los demandados del resultado de sus gestiones, indicando al cabo de un tiempo que habían ido unos arquitectos a visitar la finca y que habían valorado la misma en no más de 150.000 euros, lo que les causó extrañeza al tratarse de un casa antigua muy bien construida y les llevó a solicitar un presupuesto para conocer el coste que supondría remozar la casa completamente que ascendió a 35.000 euros.

Don Torcuato quedó con el agente para la firma del contrato el día 24 de septiembre, y encontrándose en el tren recibió el borrador del contrato en el que se había rebajado el precio hasta 150.000 euros, que era el precio que ofrecía el comprador de quien se dice que había sido asesorado por un arquitecto.

Este precio, tan a la baja, es señalado dolosamente por el agente inmobiliario que debe velar por la gestión leal al vendedor comitente, lo que encuentra explicación porque la compradora a quien dice representar es su esposa. Ante las sospechas de fraude, don Torcuato encomienda a persona de su confianza que haga una gestión de compra de dicho inmueble y sorprendentemente se le solicita un precio de 300.000 euros. Ello nos da idea de la gestión torticera que induce a error al vendedor sobre el precio de venta, mediante engaño, empujándole a un acto de disposición de venta, que de haberse llevado a término podríamos definir como un delito de estafa. Ante el desistimiento del intermediario desleal, todo queda en mera tentativa que provoca la nulidad del contrato por error en la determinación del precio.

En los fundamentos de derecho indico que es claro que el demandante ha vulnerado la obligación principal asumida mediante el encargo de venta, actuación leal con la diligencia de un buen padre de familia respecto a su comitente. Por todo ello es claro que nos hallamos ante un contrato nulo, provocado por la desleal gestión del demandante y su esposa, por lo que tras la declaración de nulidad del contrato, debe declararse no haber lugar a la reclamación efectuada conforme a la doctrina contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª de 16 de junio de 2009 , a la vez que se invocan los artículos 1265 y 1306 del Código Civil .



TERCERO.- La magistrada de instancia desestimó la demanda condenando a los actores al pago de las costas procesales.

En la sentencia, tras analizar los distintos tipos de arras que reconoce la doctrina jurisprudencial, consideró que en la cláusula tercera del contrato, que textualmente indica que 'si alguna de las partes incumpliera el contrato en alguna de las clausulas, perdería la cantidad entregada, quedando a favor del vendedor', se estipularon las arras penales ' pues la entrega de la suma de 6.000 euros cumple la doble finalidad exigida, es decir se imputa la citada suma al precio de la adquisición al tiempo que sirve de garantía para el cumplimiento del contrato(requisitos deducidos de la sentencia de la AP de Valencia de 3 de junio de 2003 , además de la jurisprudencia señalada en el anterior fundamento jurídico). En efecto, consta expresamente la penalización por incumplimiento del contrato, cual es la pérdida de la cantidad entregada a favor del vendedor. En ningún caso se determina su carácter penitencial por referencia a la facultad de desistir, ni son una mera confirmación de la celebración del contrato, sino que integran el precio y, a su vez, refuerzan el contrato en base a la cláusula penal dispuesta para el caso de quebrantamiento de las obligaciones contractuales. Por consiguiente, el incumplimiento del citado contrato puede dar lugar a la pérdida de los 6.000 € en concepto de arras, en caso de acreditarse el incumplimiento del comprador, sin que pueda imputarse al precio '.

A continuación analizó el incumplimiento del contrato por parte de los actores en los términos que exponemos a continuación ' en primer lugar, el demandante don Pelayo en el acto del juicio declaró que actuaba como agente inmobiliario contratado por don Torcuato para la venta del chalet situado en la CARRETERA000 nº NUM000 de Montbuey, propiedad proindiviso de este último y de su hermana doña Eugenia . Asimismo expuso que el inmueble se había ofertado por un precio inicial de 300.000 € el que resultaba excesivo siendo posteriormente reducido a 150.000 € al afirmar que no había compradores en firme y que todos ellos estaban interesados a comprarlo a menor coste.

A su vez, don Pelayo actuó en representación de doña Begoña quien se presentó como compradora final con el abono de 6.000 euros estipulados como arras. Así el documento nº 1 de la demanda acredita dicho proceder 'en nombre y representación' de aquella quien resultó ser su esposa y que interviene a su vez como parte demandante en el presente pleito. En efecto, se ocasiona un supuesto de autocontratación por hallarse el agente inmobiliario vinculado matrimonialmente a la compradora con la consiguiente confrontación de intereses. Si bien en el derecho español no hay una regulación específica de la autocontratación se ha de considerar la aplicación analógica de determinados preceptos como son los siguientes: El artículo 1459.2 CC 'prohíbe a los mandatarios adquirir por compra, aunque se en subasta pública o judicial, por si o por persona alguna intermedia, los bienes de cuya administración o enajenación estuvieran encargados'. Asimismo el artículo 267 del Código de Comercio señala 'ningún comisionista comprará para si ni para otro lo que se le haya mandado vender, ni venderá lo que se le haya encargado comprar, sin licencia del comitente'.

En definitiva, todos ellos transmiten el deber de lealtad de los intermediarios, que deben actuar de modo imparcial, impulsando la celebración del contrato sin intervenir como parte. Por tanto resulta evidente que existe un conflicto de intereses.

Asimismo el conflicto de intereses se suscita de forma notable en la medida que el precio inicial ofertado para la venta del edificio de 300.000 € se fue rebajando hasta el de 150.000 €, todo ello con motivo de que los compradores interesaban un precio muy inferior y nunca hubo un cliente en firme de acuerdo con la explicación del agente inmobiliario vertida en juicio. No obstante no consta acreditado que hubiera compradores que instaran un precio menor, es más con el documento 3 de la contestación a la demanda se aporta una referencia periodística de la vivienda y fija una valoración de 750.000 €, documento que no ha sido impugnado en cuanto a su autenticidad. Frente a este escrito, la parte actora presenta en el mismo acto de la vista una valoración del chalet por parte de la Junta de Castilla y León por importe de 70.499,62 euros. No obstante este no se aporta con la debida fecha, sello o firma y la parte contraria impugnó su autenticidad sin que el actor propusiera prueba para corroborarlo. Por último la testigo propuesta por don Victoriano , doña Antonieta , adujo que se le ofreció la misma vivienda por 300.000 euros. A pesar de que esta última mantiene una relación de amistad con la parte demandada que pudiera arrojar cierta incertidumbre en cuanto a su veracidad, es cierto que no deja de confirmar lo dispuesto anteriormente.

En conclusión, es precio ofertado para la venta del inmueble fue disminuyendo, siendo notablemente inferior al pactado inicialmente y, efectivamente, al real. Esta reducción evidencia la mala fe por parte de don Pelayo ya que, como agente inmobiliario, actuó en representación de la compradora que era su esposa, obligando a establecer un precio considerablemente inferior al inicial'.



CUARTO .- La parte actora presento recurso de apelación contra la sentencia de instancia que fundamentó con las siguientes cuestiones que pasamos a exponer: A.-No existe incumplimiento por la parte compradora.

No se puede afirmar que la compradora, doña Begoña , haya incumplido el contrato por el simple hecho de tener una relación marital con el señor Pelayo , sobre todo cuando el régimen económico que regula las relaciones del matrimonio es el de la separación de bienes, por lo que cada uno tiene un patrimonio privativo independiente, siendo satisfechas las arras con un dinero sacado de una cuenta corriente exclusiva de la misma.

Quien incumplió el contrato fue la parte vendedora que se negó a la entrega del bien rescindiendo unilateralmente la compraventa, situación que fue aceptada por la compradora que requirió a los vendedores la devolución del importe de las arras, lo que no se ha llegado a producir a pesar de haber reconocido por escrito que tienen en su poder una cantidad de dinero de forma indebida B.-Correcta actuación del señor Pelayo . El actor cumplió correctamente con su cometido profesional, pues realizó diferentes visitas con clientes a la finca, informó pormenorizadamente de sus resultados a los vendedores, materializándose, fruto de su trabajo, la compraventa objeto de esta Litis.

El precio se fijó libremente y previo consenso en 150.000 euros, pretendiendo los demandados desvirtuar el mismo con una noticia aparecida en un periódico local que nunca puede ser tomada en cuenta como referencia.

Si los demandados hubiesen considerado que la actuación del agente inmobiliario, que no ha recibido dinero alguno por su trabajo, fue irregular lo lógico es que se hubiesen iniciado acciones legales contra el mismo, lo que no se ha hecho limitándose a negarse a entregar el dinero que se habían comprometido devolver.

C.- Enriquecimiento injusto.

La situación de la actora, doña Begoña , es la siguiente, abonó el importe de 6000 euros en concepto de arras para la compraventa privativa de un inmueble y como parte del precio. Una vez formalizada la venta le comunican los vendedores que no quieren seguir con la compraventa; de buena fe se acepta la 'rescisión unilateral' y solicita que se le devuelvan las arras, sin que después de cuatro años, se las hayan reintegrado.

Los vendedores formalizan un contrato privado con la señora Begoña , percibiendo 6.000 euros en concepto de arras y como parte del precio de la finca. Una vez formalizada la operación consideran que el precio no es suficiente y solicitan rescindir unilateralmente el contrato, lo que es aceptado por la compradora aunque no se le reintegra el precio abonado.

En consecuencia, la parte compradora cumplió el contrato de compraventa siendo los vendedores que han incumplido sus obligaciones por lo que no existe justificación para que estos se apropien del importe de las arras.



QUINTO. - Aunque se nos presentan tres motivos de apelación, en definitiva la cuestión debe resolverse sobre un tema muy concreto en función de la decisión que adoptemos sobre el posible incumplimiento contractual de los demandantes, debiendo recordar que la aplicación de la figura del enriquecimiento injusto, tal como ha reiterado la jurisprudencia, es subsidiaria y en este caso la entrega de la suma de 6.000 euros a los demandados, que ahora se pretende recuperar, se hizo en virtud del contrato suscrito por las parte el día 24 de septiembre de 2014 por lo que consideramos que la figura del enriquecimiento injusto no tiene campo de aplicación.

Como ejemplo de esa doctrina citaremos la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2016 que indica lo siguiente 'En este sentido, como declara la sentencia de esta Sala de 7 de diciembre de 2011 (núm. 859/2011 ), tras un minucioso examen de la doctrina jurisprudencial sobre la materia, el carácter subsidiario constituye un requisito para la aplicación del instituto del enriquecimiento injustificado, de forma que sólo puede acudirse a esta acción cuando no exista otra que concreta y específicamente contemple un remedio para el empobrecimiento causado injustificadamente. En esta línea, la sentencia de esta Sala de 19 de julio de 2012 (núm. 467/2012 ) concreta la aplicación subsidiaria de esta acción en atención a las siguientes consideraciones : '[...] .- Si con la pretensión del enriquecimiento injustificado se pide lo mismo o no que otra acción al servicio del actor.

.- Si la pretensión de fondo del enriquecimiento injustificado viene ya regulada por normas concretas o por la previsión normativa.

.- Si la norma preferente de aplicación elimina, expresa o indirectamente, cualquier otra vía que teniendo idéntico o distinto fundamento persiga un mismo resultado u otro parecido.

.- Sí el ordenamiento jurídico al señalar una acción específica y preferente otorga un plazo de prescripción con el que ha pretendido cerrar la cuestión ante cualquier otra posibilidad de reclamación referida al mismo objeto, a sus subrogados o parte de él.

.- Si la acción específica y preferente ha perdido la viabilidad del éxito por defecto de prueba o interacción de alguna causa imputable al actor''.



SEXTO.- La parte demandada en su escrito de oposición a la demanda, que resumimos anteriormente, mantiene que existe un incumplimiento contractual ya que el demandante ha vulnerado la obligación principal asumida mediante el encargo de venta ya que, anteponiendo su propio beneficio, no actuó con la lealtad que debe ser exigible a todo mediador, y que existe la nulidad del contrato por vicios del consentimiento, en concreto por error en la determinación del precio, aunque, en realidad, lo que creemos que explica en su demanda es la concurrencia del dolo regulado en los artículos 1269 y 1270 del Código Civil , pues imputa textualmente a don Pelayo una 'gestión torticera que induce a error al vendedor sobre el precio de venta, mediante engaño, empujándole a un acto de disposición de venta, que de haberse llevado a término podríamos definir como un delito de estafa'.

El contrato de mediación o, conocido también con el nombre de corretaje, es aquel en virtud del cual una persona, conocida como mediador o corredor, se obliga frente a otra u otras a la realización de una gestión dirigida a procurar la conclusión de un contrato; las facultades concedidas al corredor son las precisas para el desarrollo del encargo pero no más, el agente es un profesional liberal cuya misión es la de buscar y poner en contacto a futuros contratantes sin intervenir en el contrato ni actuar como representante o mandatario de nadie. Ahora bien en este caso no limita su actuación a la que es propia de un agente mediador sino que interviene como parte compradora, directamente o en representación de su esposa doña Begoña por lo que la perspectiva debe ser diferente.

La sentencia apelada, que desestimó la demanda al considerar que la parte actora había incumplido el contrato, ha analizado la situación bajo la perspectiva del agente mediador- comprador considerándolos contratos vinculados, conectando los efectos y obligaciones derivadas de los mismos, lo que ha permitido aplicar la cláusula tercera del contrato de compraventa de fecha 24 de septiembre de 2014 ante el incumplimiento de sus obligaciones de mediador, en concreto una gestión desleal ante el encargo recibido y en una clara situación de conflicto de intereses. Esta situación la debemos mantener pues la parte apelante no ha indicado nada en contra, aceptando que el incumplimiento bajo la perspectiva del contrato de medición, por lo que haremos una valoración conjunta la relación para decidir si existe cualquier tipo de incumplimiento y el mismo permite retener la cantidad de 6.000 euros recibida a la firma del contrato de compraventa.

Don Pelayo , tras desvincularse del contrato de venta afirmando que fue su esposa, con quien tiene concertado un régimen de separación de bienes, la que actuó como compradora por lo que no tenía interés especial en el éxito de la operación y entregó el dinero que se pretende recuperar, defiende que su actuación fue acorde con el encargo que había recibido, pues simplemente se dedicó a cumplir la función que le había sido encomendada, informando a los vendedores, hoy parte demandada, sobre todas las personas que estaban interesadas en la compra del inmueble y de los precios ofertados por los mismos.

No podemos aceptar tales afirmaciones pues en primer lugar no debemos desconocer que, sin que sepamos el motivo, ha pretendido ocultar la identidad de su esposa, que también trabaja en la agencia inmobiliaria IMONTE, en su condición de compradora de la finca, en segundo lugar en la demanda se ha presentado como comprador siendo él personalmente quien llevo a cabo las negociaciones que han precedido a la presentación de esta demanda, por lo que evidentemente existiría un conflicto de intereses, y solamente en el acto del juicio, tras conocer las alegaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, se ha hecho referencia a que fue su esposa la compradora y, finalmente, el señor Pelayo aconsejo a quienes le habían contratado para mediar en la operación una rebaja del precio de venta de acuerdo con las opiniones de unos arquitectos que no ha identificado quienes fueran, por el deterioro en que se encontraba la finca y en cuanto no había compradores que ofreciesen un precio mayor a 150.000 euros, mientras que, por detrás y ante personas interesadas en la compra la finca, indicaba que el precio ascendía a 300.000 euros, hecho que queda acreditado con el testimonio prestado en el acto del juicio por doña Antonieta , del que no podemos dudar, a pesar de la relación de amistad que mantiene con los demandados, en cuanto tal hecho ha sido reconocido por el actor al final de su interrogatorio.

En definitiva, admitiendo el incumplimiento contractual y la vinculación de los contratos, debemos confirmar lo decidido en la sentencia dictada en la primera instancia.

SEPTIMO .- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo me confiere.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Pelayo y doña Begoña , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Ana Rey Macridachis, contra la sentencia dictada el día 9 de febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 96 de Madrid en el procedimiento de juicio verbal registrado con el número 443/2017 , debo confirmar y confirmo la referida resolución con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno..

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.