Sentencia Civil Nº 406/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 818/2007 de 25 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 818/2007-C

JUICIO VERBAL Nº 52/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 406

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de Junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 52/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Dª. Camila , contra Dª. Elena ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Junio de 2007 y Auto de rectificación de error de 10 de Octubre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo integramente la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª. Teresa Martí Amigó, en nombre y representación de Dª. Camila , contra Dª. Elena , por lo que debo declarar y declaro vigente el contrato de arrendamiento de autos de fecha 1 de diciembre de 1987 sobre el inmueble sito en la calle DIRECCION002 número NUM000 , de Sant Feliu de Llobregat.- En materia de costas no se hace especial pronunciamiento".

La parte dispositiva del Auto derectificación de error es del tenor literal siguiente: ACUERDO: SE RECTIFICA la fecha de la sentencia dictada nº 121/07 , en sentido de que donde se dice En Sant Feliu de LLobregat, a 9 de mayo de 2005, debe decir En Sant Feliu de Llobregat, a 20 de junio de 2007".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIECISIETE DE JUNIO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.12.1987 sobre la "casa" sita en la C/ DIRECCION002 , NUM000 de S. Feliu de Llobregat, por expiración del término contractual, partiendo de que el referido contrato se concertó bajo la vigencia del RDL 2/85 sin que se hubiese pactado la prórroga forsoza, y por ello se rige por el art. 9 de aquella norma, conforme a la DT 1ª.ap.2 LAU 94 , en relación con los arts. 1566, 1569, 1571 y 1581 CC . A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que se, con el anexo posterior, al autorizarse unas obras, se pactó con duración indefinida en el sentido de sujetarse a la prórroga forzosa, como consecuencia de las obras autorizadas.

La sentencia de instacia desestima la demanda, en base a que las partes, "originaria o sobrevenidamente", sometieron el contrato al régimen de prórroga forsosa.

Frente a dicha resolución se alza la actora al considerar acreditado que el arrendamiento no se halla sometido a la prórroga forzosa y sí al art. 9 RDL 2/1985 en relación con el 1581 CC, con lo que el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado los siguientes hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 9) sobre la "casa bajos", sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de S. Feliu de Llobregat, propiedad - entonces - de Dª Marí Trini (según literal del contrato) concertado entre D. Luis Manuel , como "administrador" de la propiedad (arrendador) y Dª Elena (arrendataria demandada), por tiempo "indefinido" y renta de "144.000 pts. cada año, pagaderas por meses", a razón de 12.000 pts. mensuales actualizables conforme al IPC, asumiendo la arrendataria otros gastos, en cuyo texto se hace referencia a la "casa arrendada" (pacto 3º, 4º), o a "vivienda arrendada" (pacto 8º). 2) En 10.3.1988 (poco más de tres meses después del contrato), el referido administrador, autoriza a la arrendataria a realizar la siguientes obras: "tapiar el actual portal de entrada, abrir otro portal en su lugar en una de las actuales ventanas, arreglar los tejados, reparar las paredes y otros desperfectos existentes en dicha casa" (y no otras), haciendo constar que ésta "se alquiló de hecho como almacén, no existiendo cocina ni cuarto de baño" (f. 10), lo que no ha sido cuestionado. 3) El referido administrador falleció. 4) La actora adquirió la finca por herencia de su madre, la citada Sra. Camila (f. 8) 5) En 16.10.2006 la actora comunicó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, desde el 1.12.2006 (f. 11 y ss), sin que la demandada desalojase la finca.

TERCERO.- Conforme al el art. 9 RDL 2/85 "los contratos de arrendamiento de vivienda o de locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente RDL tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la LAU y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC ..." y "...dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos". A los contratos "posteriores" al 9.5.1985 (entrada en vigor del RDL 2/85) se refiere la D.T. 1ª de la LAU 29/94 , englobando a los sujetos a la prórroga forzosa y a los excluidos de ella; en todo caso, la referida norma no es aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a aquella fecha, que en todo lo relativo a su duración se regirán por el TRLAU 64.

La Sala es consciente de que en esta materia existen dos tesis: a) la de la supresión automática (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 suprime ex lege la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 , salvo pacto expreso en contra, al amparo del art. 1255 CC ), seguida por el TS en SS. 22.1.1988, A.135; 12.5.1989, A.3762; 16.7.1991, A.5391; 10.10.1991, A.6905; 4.2.1992, A.823; 25.3.1993, A.2239; 16.6.1993, A.4840; 14.6.1994, A.4187; 23.5.1995, 15.10.1996, 6.3.1997, 13.6.2002 ....y aunque parece tener alguna oscilación, en S. 18.3.1992 - en la que se declara que el RDL no suprime la prórroga forzosa, sino que permite "su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación de los arts. 1254, 1255, 1258, 1218 y concordantes del CC...." - se inclina definitivamente por este criterio a partir de la STS 10.6.1993 (es decir si a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga, a los posteriores solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes), si bien en determinados casos, busca la voluntad real de las partes (SSTS. 18.3.1992, A.2206; 20.4.1993, A.3104 ); en definitiva: la entrada en vigor del RDL supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos celebrados "con posterioridad" al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, podrá entrar en funcionamiento, la tácita reconducción, si se dan las condiciones del art. 1566 CC ., de forma que la entrada en vigor del RDL determina la existencia de dos clases de arrendamientos, los anteriores al mismo sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del 1566, a no ser que los contratantes hubiesen convenido "explícita o implícitamente" (dice el TS., así SS. 20.3.1993, 23.5.1995, 15.10.1996 )el sometimiento al régimen de prórroga forzosa b)la de la supresión negocial (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 "permite" a las partes excluir la prórroga forzosa); es decir, no se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación, excluyéndose su aplicación forzosa y perdiendo el TRLAU, en este punto, su carácter imperativo, convirtiéndose en dispositiva, con lo que la prórroga sigue siendo la regla general, solo que se excluye su carácter forzoso, para el arrendador e "irrenunciable" a priori por el arrendatario (con lo queel derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el art. 6 TRLAU 64 , es susceptible de exclusión siempre que esta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta (llega a afirmarse que el art. 9 RDL tiene como único efecto el de derogar el art. 6.3º TRLAU , de forma que la prórroga deviene en elemento natural del contrato, que se presumirá, salvo pacto expreso en contrario).

CUARTO.- El criterio de esta Sala, expuesto en reiteradas resoluciones del que se hace eco la actora apelante, es el de que salvo que las partes pacten la prórroga forzosa del modo establecido en el art. 57 y concordantes TRLAU 64 o de otra forma que articule una presunta prórroga que acepte unas causas de denegación y otras no, todo ello en ejercicio de la libertad de pacto y con los límites del art. 1255 CC, tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 , celebrado un contrato de arrendamiento, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga automáticamente, sino que entra la posibilidad de la tácita reconducción si se producen las condiciones para ello. Tal postura se adoptó y se mantiene en base a: 1) El preámbulo del RDL citado (se dice: "ha aconsejado...la supresión de la prórroga forzosa"). 2) El epígrafe que antecede al art. 9 ("supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos"). 3 ) El propio art. 9 en cuanto reza "...sin que le sea aplicable forzosamente el régimen de la prórroga establecido en el art. 57 ..." : lo opuesto a lo "forzoso" es lo "voluntario". 4) Porque de otro modo carecería de sentido la referencia a la tácita reconducción. 5) La jurisprudencia del TS. antedicha, que, en definitiva establece que con el RDL lo que se ha dado es la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa, que solo existirá si las partes expresamente la acuerdan de modo que, salvo este pacto, el contrato concluye al finalizar el plazo contractual.

Claro, partiendo de esa regla general (sometimiento al art. 9 RDL y no al art. 57 TRLAU ) la redacción de los contratos ese mismo día o en dias inmediatamente posteriores, o si se quiere, incluso pocos meses después no fue muy feliz en muchos casos, dado que la voluntad de las partes no quedaba clara; y efectivamente, la realidad social constata de un lado que muchos contratos actuales se han convertido en verdaderos contratos de adhesión, de forma que los pactos referidos a los plazos han de ser claros y sin favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad, debiendo evitarse situaciones de fraude al amparo de la nueva legislación , al elevarse a escrito contratos verbales ya perfeccionados con anterioridad (no tanto para sujetarse a un régimen jurídico determinado, cuanto para elevar a escrito tratos previos) o renovar anteriores sujetos a prórroga forzosa, por lo que en ocasiones debe mantenerse ésta (a no ser que conste una renuncia clara e inequívoca, al amparo del art. 1255 CC , con diferencias esenciales del contrato que justifiquen la renuncia, como por ej. una congelación de rentas o un plazo contractual largo), o en caso de duda, intentar averiguar la real voluntad de las partes, investigación a través de la interpretación- al amparo de los arts. 1281 y ss. - nunca excluida, para cada caso concreto; en tal caso habrá que atender a la prueba efectivamente practicada, que el el presente caso se limita a los documentos aportados por la actora (título, contrato de arrendamiento, anexo para autorizar obras y requerimiento de expiración del término).

QUINTO.- Por de pronto se trata de un contrato posterior al 9.5.1985 (más de año y medio después), en el que no se pacta la sujeción a la prórroga forzosa, concertándose por "tiempo indefinido" y precio de "144.000 pts. cada año", aunque pagaderas por meses, redactado por el administrador. Esta Sala ha venido manteniendo que, de un lado, la expresión "indefinido" nunca podría identificarse con perpetuo o vitalicio, por cuanto ello desnaturalizaría la esencial temporal del arriendo, vulnerándose - con el efecto de nulidad de pleno derecho - los arts. 1543, 1569.1 y 1581 CC (exige el primero "tiempo determinad"); de otro, tampoco puede equivaler (necesariamente) a "forzosamente prorrogado" (según se ha expuesto), sino, simplemente, no definido, no determinado, no precisado o no delimitado, a integrar precisamente (para eso está) con el CC, cuyo art. 1581 (en relación con los arts. 1566 y 1577 CC ) posibilita la determinación, regulando el concreto supuesto (es decir, carencia de término señalado o conocido, pero, en todo caso, limitado en el tiempo y determinable, con el criterio establecido en el mismo, es decir, en función del período de la renta, con independencia de la periodicidad de su pago, es decir, aquí pactado por "año" o "años", así las SSTS 9.7.1979, 9.9.1985, 29.6.1989 - en la que se dice "lo indefinido o no definido pero definible)

Pero es que, en el presente caso, además, no se desprende del contenido del contrato y de su anexo, la voluntad de sometimiento a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 , lógicamente partiendo de las consideraciones expuestas y de que se trata de un arrendamiento de "almacén" (dato que no puede obviarse al proceder a la interpretación del contrato); veamos: 1) Es objeto del contrato, la "casa", destinada inicialmente a "almacén" respecto a la que, a los tres meses, sin modificar el inicial destino, se autorizan obras, entre las que no están cocina y cuarto de baño, de lo que carece. Consta como domicilio de la demandada la C/ DIRECCION001 , NUM000 , NUM000 , NUM000 de S. Feiu, donde el emplazamiento resulta eficaz. 2) no se pacta expresamente la sujeción a la prórroga forsosa; no puede ser determinante, para sostenerlo un acuerdo "tácito" sobre dicha sujeción, el dato de que el redactor fuese el administrador de quien, se afirma, era "procurador" y "administrador" de fincas, lo que le exigía, de haberse querido pactar, una mayor diligencia en el sentido de, precisamente, hacerlo constar de manera expresa. 3) no deriva de los términos del contrato, cuya carátula es un modelo oficial timbrado, donde precisamente consta la "duración" antedicha, y muchas de sus cláusulas son trasposición de preceptos de la LAU (el contrato se sujeta al TR, salvo en su duración conforme a la DT1ª LAU 94); así, a) el hecho de que la arrendataria deba pagar los suministros de agua y luz y "suscribir en su caso las correspondientes pólizas con las compañías suministradoras", no solo induce a pensar en "estabilidad" contractual sino en carencia de servicios elementales, atendido aquel objeto (almacén, que, por la expresión "en su caso" podría incluso hacer pensar que no precisa tales suministros en atención a su objeto), o los impuestos municipales, aumentos por contribuciones, lóginas repercusiones, la repercusión legal de las obras "necesarias", simple consecuencia de lo establecido en los arts. 107 y 108 TRLAU 64 . b) El pacto relativo a las pequeñas obras de reparación y conservación de casa, utensilios e instalaciones sean a cargo de la arrendataria, es lógica consecuencia del uso. c) la cláusula de prohibición, con carácter general de obras sin autorización, sería un indicio contrario al pacto tácito de la prórroga forzosa. d) la actualización de la renta anualmente conforme al IPC, es coherente con la previsión de uno o varios períodos de tácita reconducción, precisamente anuales el función del período de fijación de la renta, ex art. 1581 CC. 4 ) La duración efectiva de la relación contractual, es indiferente a los efectos que se pretenden, atendida la institución de la tácita reconducción; y no puede tener el alcance que se pretende, la reciente adquisición por la actora, por herencia de su madre. 5) El anexo a los tres meses es consecuente de la necesidad de autorización exigida en el contrato, referida a determinados elementos, sin que conste el alcance, entidad o coste de las referidas obras y, de hecho no consta que llegaran a efectuarse (no se ha propuesto prueba alguna al respecto), ni las características actuales de la "casa" (de otro lado, tales obras dan cuenta de un estado defectuoso de las dependencias arrendadas, así "reparar paredes y otros desperfectos"), ni el destino que se le da o se le ha venido dando, de ser diferente al de "almacén" puro y simple.

SEXTO.- La Sala es consciente de la existencia, solo respecto de la interpretación del término "indefinido" de un criterio distinto en la Sección 4ª de esta AP, y aún no existe unificación de doctrina por el TS, en este concreto punto, por lo que, el el ínterin, lo aconsejable es no imponer las costas, ante esa manifiesta existencia de "dudas de derecho" sobre "una de las cuestiones" debatidas.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Dª Camila , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de 1.12.1987 sobre la "casa" sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de S. Feliu de Llobregat, por expiración del término contractual, y condenamos a Dª Elena a desalojar dicha vivienda, poniéndola a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal y sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.